Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/7397
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 26 september 2023 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 305.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2024.
Namens belanghebbende is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3] en [naam 4] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Nu de belanghebbende ter zitting de beroepsgronden heeft ingetrokken die zien op het – in strijd met artikel 40 van Pro de WOZ – niet overleggen van de op de zaak betrekking hebbende stukken is enkel nog de waarde van de woning de op waardepeildatum in geschil. Belanghebbende bepleit een waarde van € 234.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het bouwjaar, gebruiksoppervlakte, objectonderdelen en de kwalificatie van de secundaire objectkenmerken, heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. Het betoog van belanghebbende dat een vergelijking met de waarde van het [adres 2] de waarde van de woning niet kan onderbouwen omdat de verkoopprijs van dit object te veel afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning volgt de rechtbank niet, nu de waarde niet zodanig veel afwijkt dat de objecten niet langer vergelijkbaar zijn. Het gaat om woningen van hetzelfde type, in dezelfde wijk. De onderlinge verschillen zijn voldoende verdisconteerd in de correcties in de matrix.
4. Wel bevat de matrix een aantal onduidelijkheden die voor verbetering vatbaar zijn. Anders dan de matrix suggereert is de heffingsambtenaar kennelijk bij zijn berekeningen uitgegaan van de gemiddelde per eenheid (PPE), en niet met de laagste PPE. Hoewel het zeer gebruikelijk is om met deze gemiddelde PPE te rekenen, staat dit niet op die manier in de matrix vermeld, hetgeen de inzichtelijkheid niet bevordert. De gemiddelde PPE is door de heffingsambtenaar gecorrigeerd voor de KOUDV-factoren en met de zogenoemde wortelfactor is gecorrigeerd voor het verschil in het gemiddelde gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten en de woning. Deze stappen zijn niet uitgesplitst in de matrix. Bij narekening ter zitting heeft belanghebbende terecht opgemerkt dat de correctie voor deze wortelfactor in dit geval niet 12,% moet zijn, maar dat van deze 12 % nog de wortel moet worden genomen, wat resulteert in een correctie van 6%.
5. De hiervoor genoemde correcties in acht nemende zou de matrix uitkomen op een waarde van – afgerond – € 300.500. De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 305.000. Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn bepaald, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. [1] Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst dus uitsluitend of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip kan doorstaan. [2] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Nu het verschil tussen de bepleitte waarde en de door de matrix onderbouwde waarde marginaal is (nog geen 1,5% verschil) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning aannemelijk gemaakt.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.I.H. Kerstens-Fockens rechter, in aanwezigheid van B.A.P. Frieling, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).