Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/6055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 16 augustus 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 411.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2024. Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Verzoek tot uitstel van de zitting
1. De gemachtigde van belanghebbende heeft de ochtend van de zitting schriftelijk aan de rechtbank bericht dat hij vanwege ziekte niet aanwezig is bij de zitting, daarbij heeft hij tevens een verzoek tot uitstel ingediend. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen, nu het op de weg van gemachtigde had gelegen zorg te dragen voor vervanging. Dat gemachtigde geen vervanging kon regelen, komt, gelet op de omvang van diens organisatie, voor zijn rekening en risico.
Waarde van de woning
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 320.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de woning, waaronder de KOUDV-factoren en de oppervlakte. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de aanwezigheid van een brandgang is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die ook over een brandgang beschikken en dat hier niet apart nog rekening mee gehouden moet worden bij het bepalen van de waarde. Hetzelfde heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor de matige isolatie van de woning. De rechtbank kan belanghebbende voorts niet volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze met de slechte ligging rekening van de woning rekening is gehouden. De door belanghebbende geschetste slechte ligging is immers door de heffingsambtenaar onderkend door de ligging van de woning op “1”, de laagst mogelijke waardering, te waarderen.
5. De rechtbank gaat eveneens voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de geleverde grondstaffel niet bruikbaar zou zijn, omdat niet duidelijk is in welk waardegebied de woning en de vergelijkingsobjecten liggen. Hoewel de belanghebbende zelf moet achterhalen waar de woningen zich bevinden, doet dit geen afbreuk aan het feit dat de heffingsambtenaar de grondstaffel aan belanghebbende beschikbaar heeft gesteld. Daarnaast merkt de rechtbank op dat belanghebbende zelf wist of had moeten weten in welke wijk de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen zijn, gezien deze vermeld staat op de bronnen die de belanghebbende heeft geraadpleegd voor zijn “woningwaarderapport”.
6. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte de opgevraagde gegevens in bezwaar en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren toegezonden. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ook voldaan heeft aan zijn toezendplicht wat betreft de KOUDV- en liggingsfactoren en de taxatiekaart door deze bij de uitspraak op bezwaar toe te zenden. De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat er geen schending is van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ of van artikel 7:4 en Pro artikel 6:17, van de Algemene wet bestuursrecht.
7. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar de totstandkoming van de onderlinge correcties van KOUDV- en liggingsfactoren, de prijs per eenheid van de grond, de waarde van de objectonderdelen en de indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de correctie bij onderlinge afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingsfactoren en de waarde van de deelobjecten te verstrekken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren zijn vastgesteld, of over de totstandkoming van de prijs per eenheid van de grond, of over het vaststellen van de juiste bedragen van samenstellende onderdelen van het object, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. [1] Verder stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de indexeringscijfers tijdens de hoorzitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt door met een voorbeeld in het systeem te laten zien dat de indexeringscijfers door permanente marktanalyse tot stand komen. De rechtbank overweegt ten overvloede dat de belanghebbende – die procedeert met een professionele gemachtigde - uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijzen en vastgestelde WOZ-waardes van de referentiepanden het indexeringspercentage had kunnen afleiden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting duidelijk onderbouwd, dat het onmogelijk is om alle verkopen die ten grondslag liggen aan het indexeringscijfer te verstrekken.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van P. Stegeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).