Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/6736
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 666.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen eigenaar voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2023.
Voor eiser is mr. M.M. Vrolijk namens de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] . Eiser heeft ter zitting pleitnotities overgelegd.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tusseneengezinswoning uit 1922 met schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 161 m².
2.
In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 624.000. Daartoe voert hij – samengevat – aan dat de woning gelegen is nabij het spoor, kantoorgebouwen en een basisschool, waarvan overlast ondervonden wordt. Verder stelt eiser dat buurpand [adres 2] op 1 mei 2020 is verkocht voor € 592.000 en dat een ander goed vergelijkbaar pand [adres 3] – dat beschikt over vernieuwde voorzieningen – op 14 februari 2021 is verkocht voor € 637.000. Voorts betoogt eiser dat de woning niet beschikt over spouwmuren, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. Daarbij moet verweerder de woning vergelijken met andere panden uit dezelfde periode als de woning, zodat vergeleken wordt met woningen zonder spouwmuren. Verder stelt eiser dat verweerder in de bezwaarfase niet alle benodigde stukken heeft toegezonden en dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 624.000. Daartoe voert hij – samengevat – aan dat de woning gelegen is nabij het spoor, kantoorgebouwen en een basisschool, waarvan overlast ondervonden wordt. Verder stelt eiser dat buurpand [adres 2] op 1 mei 2020 is verkocht voor € 592.000 en dat een ander goed vergelijkbaar pand [adres 3] – dat beschikt over vernieuwde voorzieningen – op 14 februari 2021 is verkocht voor € 637.000. Voorts betoogt eiser dat de woning niet beschikt over spouwmuren, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. Daarbij moet verweerder de woning vergelijken met andere panden uit dezelfde periode als de woning, zodat vergeleken wordt met woningen zonder spouwmuren. Verder stelt eiser dat verweerder in de bezwaarfase niet alle benodigde stukken heeft toegezonden en dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 666.000.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de laagste prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.320 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 4.137. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat hij voldoende met de woning vergelijkbare vergelijkingsobjecten heeft gebruikt qua objectsoort, bouwjaar, en ligging, en dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de oppervlakte en de staat van onderhoud.
6. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de stelling dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de overlast, veroorzaakt door het spoor, kantoorgebouwen en een basisschool, omdat deze omgevingsfactoren ook verdisconteerd zijn in de verkoopcijfers van de twee vergelijkingspanden aan de [straatnaam] . Datzelfde geldt voor het feit dat de woning niet over spouwmuren beschikt zoals gebruikelijk in die bouwperiode. De twee vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam] zijn immers uit dezelfde bouwperiode. Verder heeft verweerder reeds rekening gehouden met de ook door eiser aangebrachte verkoop van [adres 2] door deze in de matrix op te nemen. Dit object heeft vanwege de betere staat een hogere eenheidsprijs per vierkante meter dan de woning. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder voldoende gemotiveerd heeft dat [adres 3] niet geschikt is om te gebruiken als vergelijkingspand gelet op onder andere de zeer afwijkende grootte, de afwijkende constructie, en de ligging.
7. Van het door eiser gestelde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is de rechtbank niet gebleken. Uit de uitspraak op bezwaar wordt voldoende duidelijk op welke gronden de bezwaren van eiser zijn afgewezen. Ook overigens is expliciet gereageerd op de grieven die eiser in het bezwaarschrift tegen de beschikking heeft aangevoerd.
8. Eiser heeft voorts nog aangevoerd dat verweerder tekortgeschoten is in het toezenden van stukken en inzichtelijk maken van de beschikking.
9. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase het taxatieverslag, met daarop drie vergelijkbare woningen, aan eiser zijn toegezonden. Daarnaast heeft verweerder verklaard dat de gemeente Den Haag nog geen KOUDV-factoren, grondstaffels en liggingsfactoren in het betreffende belastingjaar hanteerde. Met betrekking tot de indexering naar waardepeildatum heeft verweerder ter zitting verklaard geen gebruik te maken van indexeringspercentages en vergelijkingsobjecten te kiezen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht, zijn niet van toepassing in de onderhavige zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn verplichting van artikel 40 van de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
10. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:490) leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte. De rechtbank wijst verder op de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 19 mei 2022, (ECLI:NL:GHDHA:2022:886) waarin is overwogen dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of over het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.H. van der Poort-Schoenmakers, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).