Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/6319
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. O. Schalk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 9 augustus 2023 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2024.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 530.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslag).
2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser is eigenaar van een dubbele bovenwoning. De gebruiksoppervlakte bedraagt 135 m².
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 460.000, welke waarde overeenkomt met de waarde van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] . Daarnaast is de vastgestelde waarde disproportioneel en heeft verweerder in strijd met het zorgvuldigheids-, het evenredigheids- en het motiveringsbeginsel gehandeld.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Hiertoe verwijst verweerder naar het eigen aankoopcijfer van de woning op 30 april 2021 voor een bedrag van € 566.555.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het eigen aankoopcijfer van de woning van eiseres op 30 april 2021, hierin geslaagd. De koopsom van de woning vertegenwoordigt immers de hiervoor bedoelde waarde, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [1] Van zodanige feiten of omstandigheden is niet gebleken. Dat er door eiseres overgeboden is op de woning, maakt dat niet anders, aangezien daaruit niet blijkt dat de tot stand gekomen prijs niet marktconform is, zeker niet in een markt waarin overbieden verre van ongebruikelijk was.
8. Eiseres heeft nog naar voren gebracht dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is, omdat het tijdsverloop tussen het tijdstip van aankoop en de waardepeildatum een redelijke termijn dient te zijn. Hierbij is blijkens de jurisprudentie een tijdsverloop van 14 of 16 maanden in elk geval een redelijke termijn, aldus eiseres. Deze stelling kan echter niet tot een andere uitkomst leiden, omdat zij innerlijk tegenstrijdig is. De woning is immers in dit geval slechts acht maanden vóór de waardepeildatum verkocht, zodat het tijdsverloop des te meer als redelijk zal hebben te gelden.
9. Verder heeft eiseres zich verzet tegen de indexering van de aankoopprijs naar de waardepeildatum. Zij heeft erop gewezen dat blijkens gegevens van het Kadaster sprake was van een ‘dip’ in de verkoopprijzen in 2022. Ter zitting is gebleken dat zij zich beroept op gegevens voor geheel Nederland over de tweede helft van 2022. Die gegevens zijn echter naar het oordeel van de rechtbank in het geheel niet relevant voor de indexering van de aankoopprijs naar de waardepeildatum, die immers betrekking heeft op de laatste drie kwartalen van 2021. Uit de door verweerder geraadpleegde gegevens blijkt dat de woningprijzen in die periode met 12% zijn gestegen. Eiseres heeft klaarblijkelijk miskend dat de waarde voor het kalenderjaar 2023 op grond van artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
10. Nu de waarde op de waardepeildatum is vastgesteld op € 530.000 is de waarde gelet op het voorgaande eerder te laag dan te hoog vastgesteld. Hetgeen eiseres verder nog naar voren heeft gebracht ten aanzien van de door verweerder opgestelde matrix behoeft alsdan geen behandeling, wat daar verder ook van zij.
11. De rechtbank is voorts van oordeel dat niet gebleken is dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel heeft gehandeld. Anders dan eiseres stelt, is verweerder niet verplicht gebruik te maken van vergelijkingsobjecten. Verweerder is immers vrij in de keuze van de bewijsmiddelen die hij nuttig acht om aan de op hem rustende bewijslast te voldoen. Indien een woning rond de waardepeildatum is verkocht tussen derden, dan is het gelet op het hiervoor gehanteerde uitgangspunt ook niet nodig aanvullende kennis te vergaren omtrent verkopen van andere woningen, hetgeen verweerder overigens wel heeft gedaan. Evenmin is vereist dat verweerder motiveert waarom de vastgestelde WOZ-waarde hoger is dan in een voorafgaand jaar, aangezien niet vergeleken wordt met de WOZ-waarde van voorgaande jaren of met die van andere woningen, maar de waarde wordt vastgesteld aan de hand van de transactieprijs van de woning zelf of die van vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum. Toetsing van een vastgestelde WOZ-waarde aan het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht acht de rechtbank niet mogelijk, aangezien artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dwingend is geformuleerd en de heffingsambtenaar geen discretionaire bevoegdheid verleent om op grond van een belangenafweging de WOZ-waarde op een ander bedrag te stellen dan de waarde in het economische verkeer. [2] Dat de WOZ-waarde wordt gebruikt als grondslag voor de berekening van diverse belastingen maakt het voorgaande niet anders.
12. Ten slotte heeft eiseres geklaagd over schending van het hoorrecht in bezwaar. Zij heeft evenwel niet verzocht om te worden gehoord. Uit artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, gelezen in samenhang met artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ en artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet, volgt dat alsdan voor verweerder geen verplichting bestond om een hoorgesprek te houden. De klacht faalt derhalve.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond is.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H. van Heel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).