ECLI:NL:RBDHA:2024:3922

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/6644

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 13 september 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 574.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024.

Namens belanghebbende is verschenen J.F.J.M. van Abbe verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 531.000. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (de toezendplicht) heeft geschonden.

Waarde van de woning

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de secundaire objectkenmerken en de verschillen in oppervlakte. Aan de woning is een aanzienlijk maandelijks bedrag aan servicekosten verbonden. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 2] – waarvan de maandelijkse servicekosten enkele honderden euro’s lager liggen – niet vergelijkbaar is. De rechtbank volgt hem hierin niet. Aan alle door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten is een aanzienlijke maandelijkse bijdrage aan servicekosten verbonden. De andere twee vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde complex en hebben een vergelijkbaar bedrag aan servicekosten. Verschillen in de hoogte van die bijdrage, maakt de transactie van [adres 2] niet onvergelijkbaar. Daar komt bij dat ook zonder rekening te houden met deze transactie de vastgestelde waarde van de woning door de matrix nog steeds wordt onderbouwd.

4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] niet betrokken mogen worden bij de waardebepaling omdat deze objecten zich op de begane grond bevinden. De rechtbank komt tot dit oordeel omdat belanghebbende zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd en de heffingsambtenaar deze grond gemotiveerd heeft weersproken. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk verklaard dat uit marktanalyse blijkt dat een lager gelegen appartement geen waardedrukkend effect heeft en dat het gaat om een subjectieve voorkeur. Ook de stelling dat het terras op van [adres 3] voor een te lage prijs is gewaardeerd kan de rechtbank bij gebrek aan feitelijke onderbouwing niet volgen. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat vergelijkingsobject [adres 4] een lagere waarde onderbouwt vanwege de grotere oppervlakte, de beschikking over een tuin en de lagere verkoopprijs. Daarbij wijst de rechtbank op het gegeven dat er reeds in de matrix is gecorrigeerd voor de grotere oppervlakte en de lagere verkoopprijs, en dat de gemiddelde prijs per m² niet uitgaat van de aanwezigheid van een tuin. De redenering van belanghebbende dat vergelijkingsobject [adres 3] een lagere waarde onderbouwt vanwege de recentelijk uitgevoerde renovatie en de aanwezigheid van een buitenruimte van 80 m², kan de rechtbank niet volgen. De rechtbank constateert dat voor de recentelijk uitgevoerde renovatie reeds is gecorrigeerd door het vergelijkingsobject een hogere code toe te kennen voor de kwaliteit/luxe in de matrix. Voor wat betreft de buitenruimte overweegt de rechtbank dat alle vergelijkingsobjecten – die zeer nabij elkaar zijn gelegen – beschikking hebben over de nabijgelegen buitenruimte.

Toezendplicht

5. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase diverse stukken had moeten verstrekken waarover hij beschikte en waarmee belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde kan controleren, dan wel waarmee de vastgestelde waarde inzichtelijk wordt gemaakt. De vergelijkingsobjecten betreffen geen appartementsrechten waardoor geen sprake is van een correctie van de verkoopprijs voor het aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren waardoor deze gegevens niet onder de toezendplicht vallen. Uit de gedingstukken blijkt dat de KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffels uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende zijn toegezonden. .Naar het oordeel van de rechtbank is dit tijdig. Belanghebbende heeft echter ook verzocht om de volgende informatie:

 inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;

 inzicht in de waarde van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning;

 een controleerbare onderbouwing van de grondprijs per m²; en

 inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum).

6. Naar het oordeel van de rechtbank is de toezendplicht niet geschonden. De percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering zijn geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor de waarde die de heffingsambtenaar toekent aan objectonderdelen. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.^[1]Over de onderbouwing van de grondprijs per vierkante meter overweegt de rechtbank dat dit slechts een doorrekening van de heffingsambtenaar is. Dit is een puur mathematische exercitie waaraan geen keuzes of aannames ten grondslag liggen. Voor keuzes en aannames die niet zijn gemaakt kan geen onderbouwing worden gegeven noch verlangd.^[2]Met betrekking tot het gebruikte indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat in het taxatieverslag de transactiedata en verkoopprijzen van de daarin gebruikte vergelijkingsobjecten zijn vermeld, alsook de WOZ-waarde op de waardepeildatum en op 1 januari 2022. Met deze gegevens was het, zeker voor belanghebbendes gemachtigde, mogelijk om het gehanteerde indexeringspercentage te berekenen. De verdergaande eis van belanghebbende dat ook een onderbouwing van de indexatie moet worden toegezonden, vindt geen steun in het recht. Daar komt bij dat het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk is om alle onderliggende transacties uit het Kadaster te delen, maar dat hij belanghebbende in de bezwaarfase evenwel in de gelegenheid heeft gesteld om deze transacties in te zien.

7. Het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 van Pro de Awb regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden. Ook het beroep op artikel 7:4, tweede lid van de Awb maakt niet anders. Deze bepaling regelt ook niet wat “op de zaak betrekking hebbend” is, maar benoemt enkel het inzagerecht.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2024.

De griffier
is verhinderd
te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Ongegrond beroep tegen WOZ-waarde woning en niet geschonden toezendplicht