Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/6524
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 8 september 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 398.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024.
Namens belanghebbende is verschenen J.F.J.M. van Abbe verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 366.000. Daarbij heeft belanghebbende ter zitting verklaard de gronden over de omvang van de aanbouw in te trekken. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (de toezendplicht) heeft geschonden.
Waarde van de woning
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De stelling van belanghebbende dat buurpand [adres 2] een lagere waarde onderbouwt, volgt de rechtbank niet. De enkele omstandigheid dat een buurpand – dat overigens over minder grondoppervlak beschikt dan de woning – een lagere verkoopprijs heeft in verhouding tot de vastgestelde waarde van de woning, maakt niet dat dit pand niet in de waardebepaling kan worden betrokken. Belanghebbende voert verder aan dat de waarde van de woning moet worden gecorrigeerd voor de aanwezigheid van een brandgang onder verwijzing naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021. [1] Echter, ook zonder rekening te houden met de brandgang (10 m² gewaardeerd tegen € 215 per m² conform de grondstaffel) in de matrix, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Toezendplicht
4. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase diverse stukken had moeten verstrekken waarover hij beschikte en waarmee belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde kan controleren, dan wel waarmee de vastgestelde waarde inzichtelijk wordt gemaakt oordeelt de rechtbank als volgt. De vergelijkingsobjecten betreffen geen appartementsrechten waardoor geen sprake is van een correctie van de verkoopprijs voor het aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren waardoor deze gegevens niet onder de toezendplicht vallen. Uit de gedingstukken blijkt dat de KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffels uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende zijn toegezonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit tijdig. Belanghebbende heeft echter ook verzocht om de volgende informatie:
inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;
inzicht in de waarde van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning;
een controleerbare onderbouwing van de grondprijs per m²; en
inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum).
5. Naar het oordeel van de rechtbank is de toezendplicht niet geschonden. De percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering zijn geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor de waarde die de heffingsambtenaar toekent aan objectonderdelen. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. [2] Over de onderbouwing van de grondprijs per vierkante meter overweegt de rechtbank dat dit slechts een doorrekening van de heffingsambtenaar is. Dit is een puur mathematische exercitie waaraan geen keuzes of aannames ten grondslag liggen. Voor keuzes en aannames die niet zijn gemaakt kan geen onderbouwing worden gegeven noch verlangd. [3] Met betrekking tot het gebruikte indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat in het taxatieverslag de transactiedata en verkoopprijzen van de daarin gebruikte vergelijkingsobjecten zijn vermeld, alsook de WOZ-waarde op de waardepeildatum en op 1 januari 2022. Met deze gegevens was het, zeker voor belanghebbendes gemachtigde, mogelijk om het gehanteerde indexeringspercentage te berekenen. De verdergaande eis van belanghebbende dat ook een onderbouwing van de indexatie moet worden toegezonden, vindt geen steun in het recht. Daar komt bij dat het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk is om alle onderliggende transacties uit het Kadaster te delen, maar dat hij belanghebbende in de bezwaarfase evenwel in de gelegenheid heeft gesteld om deze transacties in te zien.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2024.
De griffier is
verhinderd te
ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).