Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/8594
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
23 april 2024 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 16 november 2022 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 635.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022.
Zitting
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 januari 2024. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenoot [naam 1] en zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam 2].
Tijdens het onderzoek ter zitting heeft eiser een aantal nieuwe verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten genoemd. Hierop heeft de rechtbank het onderzoek aangehouden en verweerder in de gelegenheid gesteld om na te gaan of deze nieuw aangedragen vergelijkingsobjecten voor hem aanleiding zijn om de waarde te verminderen en mogelijk tot onderlinge overeenstemming te komen met eiser. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Verweerder heeft vervolgens gereageerd bij brief van 16 januari 2024 en eiser heeft hierop gereageerd per brieven van 21 januari 2024 en 2 februari 2024. Partijen zijn vervolgens uitgenodigd voor de zitting van 9 april 2024.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2024.
Namens eiser is, met bericht van verhindering niemand verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3], [naam 4] en [naam 5].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 437,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een rijwoning uit bouwjaar 1929 met een gebruikersoppervlakte van 114 m², een aanbouw woonruimte en een berging/schuur. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 220 m².
2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 460.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, meer in het bijzonder met het slechte onderhoud van de woning. Eiser betwist dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Voorts bepleit eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels heeft toegezonden, dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, dat verweerder het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden, dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en dat verweerder ten onrechte geen volledige iWOZ-kaarten heeft overgelegd, waardoor de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd.
Verzoek uitstel zitting
4. Bij brief van 17 november 2023 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op 4 januari 2024 en dat er bij verhindering éénmalig om uitstel kan worden gevraagd onder opgaaf van de reden van verhindering alsmede opgaaf van de verhinderdata in de periode van twee weken vóór 4 januari 2024 tot zes weken daarna. De gemachtigde heeft op 24 november 2023 schriftelijk om uitstel van de zitting verzocht wegens een vakantie en heeft daarbij nagenoeg de gehele periode van 18 december 2023 tot en met 16 februari 2024 als verhinderdata opgegeven. Bij brief van 30 november 2023 heeft de rechtbank dit verzoek afgewezen, omdat de gemachtigde in de gevraagde periode te veel verhinderdata heeft opgegeven. De eiser en zijn gemachtigde zijn op de zitting van 4 januari 2024 verschenen.
5. Bij brief van 9 februari 2024 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op 9 april 2024. De gemachtigde van eiser heeft bij brief van 16 februari 2024 om uitstel verzocht, omdat op 9 april 2024 voor hem zittingen zouden zijn ingepland bij de rechtbank Noord-Nederland, en daarbij een groot aantal verhinderdata voor de periode 4 maart 2024 tot en met 31 juli 2024 overgelegd. Dit uitstelverzoek is bij brief van 20 februari 2024 door de rechtbank afgewezen. De gemachtigde van eiser heeft daarop gereageerd met een op 13 maart 2024 door de rechtbank ontvangen nieuw uitstelverzoek waarbij een groot aantal verhinderdata voor de periode 25 maart 2024 tot en met 31 juli 2024 zijn overgelegd. Ook dit tweede verzoek is door de rechtbank, bij brief van 22 maart 2024, afgewezen omdat eiser teveel verhinderdata heeft opgegeven. Bij brief van 29 maart 2024 heeft (de gemachtigde van) eiser een derde maal om uitstel verzocht en daarbij opnieuw zijn verhinderdata voor de periode april, mei en juni 2024 overgelegd. Bij dit verzoek is een brief van 27 december 2023 van de gemachtigde van eiser aan de Rechtbank Noord-Nederland gevoegd waarin hij – kennelijk op verzoek van die rechtbank – 6 dagdelen doorgeeft voor het inplannen van zittingen. De gemachtigde van eiser heeft daarbij voor 9 april 2024 één dagdeel voorgesteld. Ook dit derde verzoek is door de rechtbank bij brief van 3 april 2024 om dezelfde reden afgewezen. Niet valt in te zien waarom gemachtigde zich niet kan laten vervangen.
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
6. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de taxatiematrix en de grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van een taxatiematrix met grondstaffels en dat deze gegevens voor de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat deze niet zijn verstrekt. Verweerder heeft over de verstrekking van de matrix ter zitting gesteld dat de matrix een door een taxateur in de beroepsfase handmatig opgesteld document is en in de bezwaarfase niet beschikbaar is. Verweerder kan dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens in de bezwaarfase niet heeft verstrekt. [1]
Daarentegen is de grondstaffel wel een gegeven dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde en waarvan verweerder heeft erkend dat dit niet is overgelegd in de bezwaarfase. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook (alleen) geschonden voor zover het de grondstaffel betreft. [2] Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
7. Eiser stelt verder dat verweerder de volledige iWOZ-kaarten in de bezwaarfase had moeten overleggen. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [3] Van een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ is op dit punt dan ook geen sprake. Bovendien heeft verweerder de iWOZ-kaarten alsnog bij het verweerschrift en de reactie van 16 januari 2024 overgelegd.
8. Eiser stelt tenslotte nog dat de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten tot op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb behoren en dat verweerder deze stukken dient te overleggen. Anders dan eiser meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. [4] Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan.
WOZ-waarde
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] (verkocht op 2 juni 2020 voor € 795.000), [adres 3] (verkocht op 14 januari 2021 voor € 650.000) en [adres 1] (verkocht op 2 oktober 2020 voor € 875.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten in beginsel als gemiddeld heeft beoordeeld met een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5). Vervolgens heeft verweerder correcties gemaakt vanwege de bovengemiddelde (vlokcode 4) ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten in de [straatnaam 1] en de bovengemiddelde kwaliteit van [adres 2]. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de ondergemiddelde (vlokcode 2) staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen van de woning. De rechtbank heeft, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Verweerder heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de onderhoudstoestand, kwaliteit en de zeer gedateerde voorzieningen van de woning. Daar komt bij dat in de door eiser opgemaakte matrix op precies dezelfde wijze is gecorrigeerd op deze punten. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. [5]
11. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Voorafgaand aan de eerste zitting heeft eiser de vergelijkingsobjecten [adres 4], [adres 5] en [straatnaam 2] aangedragen. Verweerder heeft verklaard dat deze laatste twee vergelijkingsobjecten minder vergelijkbaar zijn vanwege de ligging in een andere wijk, hetgeen erkend is door eiser. [adres 4] is evenmin bruikbaar nu de transactie heeft plaatsgevonden op 3 juli 2023 en daarmee te ver is gelegen van de waardepeildatum. Tijdens en na afloop van de eerste zitting zijn door eiser nog de vergelijkingsobjecten [adres 6], [adres 7], [adres 8] en 29 en [adres 9] aangedragen. Hierover heeft verweerder verklaard dat vanwege het grote verschil in bouwjaar met de woning (1929) de vergelijkingsobjecten [adres 8] en 29 (bouwjaar 1970) en [adres 9] (bouwjaar 1958) minder goed vergelijkbaar zijn. Voor de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] heeft verweerder verklaard dat deze bruikbaar zijn als vergelijkingsobject, maar nu juist de beschikte waarde onderbouwen. Deze vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, perceeloppervlak, maar een groter gebruiksoppervlak. [adres 6] en [adres 7] zijn op 15 en 17 juli 2020 verkocht voor € 665.000 respectievelijk € 695.000. De door verweerder nog aangevoerde vergelijkingsobjecten Zijllaan 37 en Zijllaan 24 die verkocht zijn op 1 april 2021 en 15 juli 2021 voor respectievelijk € 1.212.500 en € 970.352 onderbouwen een hogere waarde. De betwisting van eiser dat deze vergelijkingsobjecten in een gemiddelde staat verkeren omdat deze objecten volledig zijn gerenoveerd is door verweerder weersproken door erop te wijzen dat deze renovaties op de waardepeildatum meer dan tien jaar daarvoor hebben plaatsgevonden en daarmee niet meer tot een bovengemiddelde staat van die objecten leiden bij de waardebepaling. Gelet op het hetgeen hiervoor en onder 10 is opgemerkt, acht de rechtbank de drie in de matrix van verweerder verwerkte vergelijkingsobjecten het best vergelijkbaar als onderbouwing van de waarde en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
12. Eiser heeft naast het voorgaande geen verdere onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane waarde van € 460.000. Zoals hiervoor overwogen heeft verweerder rekening gehouden met de mindere en gedateerde staat van de woning en eiser heeft daarentegen niet aannemelijk gemaakt dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met deze omstandigheden dan wel dat dit een grotere waardevermindering van de woning rechtvaardigt. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de in de matrix gehanteerde indexeringspercentages niet bruikbaar zouden zijn voor de waardebepaling. Verweerder heeft daartoe een bolletjesgrafiek overgelegd. Uit de toelichting bij de bolletjesgrafiek volgt dat verweerder bij het indexeren gebruik maakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type over een periode van drie jaar voor de waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum. Ieder bolletje in de grafiek geeft een verkoopcijfer weer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek, de daarbij gegeven toelichting en de in de matrix weergegeven indexeringspercentages, de indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft bovendien ook zelf niet onderbouwd dat de door verweerder toegepaste indexeringspercentages onjuist zouden zijn.
13. Van schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is ingegaan op alle gronden die eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Ook is verweerder in de uitspraak voldoende ingegaan op het hoorgesprek. Eiser heeft niet nader geconcretiseerd welke tijdens de hoorzitting besproken punten niet volledig zijn weergegeven in de uitspraak op bezwaar. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat die uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
15. De rechtbank ziet in hetgeen onder 6. is overwogen aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 0,5 (licht) aangezien het gaat om een lichte schending van formele aard, die eenvoudig geconstateerd kan worden [6] en bovendien niets afdoet aan de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank stelt alsdan de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 437,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,5).
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.I.H. Kerstens-Fockens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).