Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
MS/bc
Zaaknummer: 11310367 RL EXPL 24-17362
26 juni 2025
Vonnis in de zaak van
de stichting Stichting Staedion,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij, hierna te noemen: Staedion,
gemachtigden: gerechtsdeurwaarderskantoor Bazuin&Partners,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D. IJpelaar.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding van 10 september 2024, met producties, en de aantekeningen van 19 september 2024 van de griffier van de mondelinge genomen conclusie, met producties.
1.2.
Op 13 november 2024 is de eerste mondelinge behandeling gehouden. Ter gelegenheid daarvan heeft Staedion een nadere productie in het geding gebracht.
Op 12 december 2024 heeft Staedion een akte uitlaten huurachterstand, met productie, genomen. Op 29 januari 2025 is de tweede mondelinge behandeling gehouden. Ter gelegenheid daarvan heeft Staedion een nadere productie in het geding gebracht. Bij op
6 maart genomen akten hebben partijen zich uitgelaten over een eventuele minnelijke regeling, die niet is bereikt. Op 14 mei 2025 is de derde mondelinge behandeling gehouden.
Ter gelegenheid daarvan hebben partijen ieder een nadere productie in het geding gebracht. De griffier heeft aantekening gehouden van de mondelinge behandelingen.
1.3.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
[gedaagde] huurt van Staedion de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] . De vooruit te betalen huur van deze woning bedraagt laatstelijk € 701,77 per maand. Daarnaast huurt [gedaagde] een garage aan de [adres 2] te [plaats 2] van Staedion. De vooruit te betalen huur van deze garage bedraagt laatstelijk € 59,51 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, in verband waarmee Staedion een door haar gemachtigde uitgevoerd incassotraject heeft laten volgen. Staedion heeft een huurachterstand voor de woning berekend op € 6.125,54 en een huurachterstand voor de garage op € 701,71, in beide gevallen berekend tot en met december 2024.
3.De vordering
3.1.
Staedion heeft bij de dagvaarding gevorderd, kort samengevat, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst met betrekking tot de woning wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van Staedion te stellen, en dat [gedaagde] wordt veroordeeld aan Staedion te betalen € 3.244,40, met rente, alsmede € 701,71 voor elke ingegane maand vanaf
1 september 2024 dat [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. In de loop van de procedure heeft Staedion haar vordering geactualiseerd.
3.2.
Staedion heeft aan haar vordering de hiervoor vermelde feiten ten grondslag gelegd alsmede, kort samengevat, de volgende stellingen. Staedion stuurt [gedaagde] maandelijks separate facturen voor de huur van de woning en van de garage. Aan de hand van de QR-codes op de facturen kan [gedaagde] de huur betalen, maar [gedaagde] betaalt telkens
- en overigens vaak te weinig en/of te laat - zonder gebruikmaking van de QR-codes, huurbedragen aan Staedion. [gedaagde] vermeldt daarbij dan geen of onvoldoende concrete betalingskenmerken, bijvoorbeeld door alleen naar een bepaalde maand te verwijzen en in het midden te laten of het gaat om de huur van de woning of van de garage. Dat heeft ertoe geleid, zoals de gemachtigde van Staedion bij de laatste mondelinge behandeling heeft toegelicht, dat er bij Staedion al geruime tijd verwarring is ontstaan over welk betaald bedrag op welke schuld ziet. Zo goed als mogelijk was heeft Staedion de betaalde bedragen verdeeld over de schulden die voor de woning en voor de parkeerplaats zijn ontstaan. Ook heeft Staedion bedragen die voor haar niet thuis waren te brengen aan [gedaagde] teruggestort, in totaal voor een bedrag van € 1.403,42. Berekend tot en met mei 2025 bedraagt de in deze procedure (uitsluitend) aan de orde zijnde huurachterstand met betrekking tot de woning € 6.125,54. Staedion wijst op de door haar in het geding gebrachte specificaties van de huurachterstand. De huurachterstand van € 6.125,54 rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft als volgt, kort samengevat, gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.
4.1.
[gedaagde] huurt de woning al 20 jaar en de garage 25 jaar. Het klopt dat er een achterstand is in de betaling van de huur van de woning, maar het gaat om een kleine achterstand van ongeveer één maand, minus de kosten van afsluiting van de elektriciteit door Stedin. Die afsluiting was er omdat in de woning een lekkage is geweest die [gedaagde] aan Staedion heeft gemeld en waar door Staedion niets aan werd gedaan. De in verband daarmee tijdelijk ingehouden huur heeft [gedaagde] inmiddels alsnog betaald.
4.2.
Verder heeft [gedaagde] diverse betalingen aan Staedion verricht die Staedion lukraak op te betalen bedragen heeft afgeboekt, of ten onrechte aan [gedaagde] heeft terugbetaald. [gedaagde] heeft voor de woning ook huurbedragen betaald die in de berekening van de huurachterstand van de woning niet zijn terug te vinden. De berekeningen van Staedion zijn dan ook onjuist en geven een veel te hoge huurachterstand als resultaat.
4.3.
[gedaagde] begrijpt inmiddels wel dat de wijze waarop hij de huur betaalt bezwarend en belastend voor Staedion is. [gedaagde] zal dan ook voortaan betalen met gebruikmaking van de QR-codes op de facturen die in zijn brievenbus ontvangt, overigens tot nu toe alleen voor de huur van de garage, want de facturen van de woning ontvangt [gedaagde] niet.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat, zoals de vertegenwoordiger van Staedion bij de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 desgevraagd heeft bevestigd, partijen voor wat betreft de wijze waarop de huur dient te worden voldaan, geen bijzondere afspraken hebben gemaakt. Dat komt ook overeen met de toepasselijke algemene voorwaarden waarin valt te lezen dat de huurbetalingen dienen te geschieden door storting of overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening, in combinatie met de door Staedion in het geding gebrachte correspondentie, waarin de mogelijkheid van contante betaling aan het kantoor van Staedion is vermeld.
5.2.
Dat betekent dat telkens - ook al is dat arbeidsintensief voor Staedion -, voor de toerekening van door [gedaagde] betaalde bedragen op bepaalde verbintenissen de wettelijke regeling van artikel 6:43 van het Burgerlijk Wetboek dient te worden gevolgd. Daarin is bepaald (in het eerste lid) dat indien de schuldenaar een betaling verricht die zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen jegens een zelfde schuldeiser, de toerekening geschied op de verbintenis welke de schuldenaar bij de betaling aanwijst. Bij gebreke van zodanige aanwijzing geschiedt (op grond van het tweede lid) de toerekening in de eerste plaats op de opeisbare verbintenissen. Zijn er ook dan nog meer verbintenissen waarop de toerekening zou kunnen plaatsvinden, dan geschiedt deze in de eerste plaats op de meest bezwarende en zijn de verbintenissen even bezwarend, op de oudste. Zijn de verbintenissen bovendien even oud, dan geschiedt de toerekening naar evenredigheid.
5.3.
Uit de door Staedion in het geding gebrachte huurspecificaties valt af te leiden dat Staedion diverse huurbetalingen in strijd met evenvermelde wettelijk voorgeschreven wijze van toerekening - en overigens niet op een consequente manier - heeft toegerekend op bestaande (betalings)verbintenissen. Zo zijn betalingen waarbij niet duidelijk stond aangegeven op welk gehuurd object de betaling zag, door Staedion toegerekend op de garage, daar waar de huurachterstand ten aanzien van de woning, mede gelet op de gevorderde ontbinding en ontruiming, bezwarender was. Betaalde bedragen zijn ook helemaal zonder toerekening gebleven en, daar waar [gedaagde] een bevrijdende betaling had verricht, ten onrechte teruggestort.
5.4.
Gelet op de complexiteit van de toerekeningen die hadden moeten geschieden en op de onjuistheid, onoverzichtelijkheid en incompleetheid van de door Staedion ingediende huurspecificaties, is de conclusie zijn dat Staedion ook na drie mondelinge behandelingen haar vordering nog niet deugdelijk heeft onderbouwd, zodat de vordering thans wordt afgewezen. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat [gedaagde] weliswaar heeft erkend een bepaald bedrag aan huurachterstand te hebben, maar dat de kantonrechter de hoogte van dat bedrag niet met voldoende mate van zekerheid heeft kunnen vaststellen.
5.5.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Staedion veroordeeld in de proceskosten, die worden vastgesteld op € 238,00 als salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Staedion in de proceskosten, vastgesteld op € 238,00 als salaris van de
gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op
26 juni 2025 in het bijzijn van de griffier.