Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/687920 / KG ZA 25-654
Vonnis in kort geding van 6 augustus 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. L. Muller te Rotterdam,
tegen:
1.[gedaagde 1] , wonende te [woonplaats 1] ,
2. [gedaagde 2]wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagden,
beiden procederend in persoon,
3. VERENIGING [gedaagde 3]gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
gedaagde,
niet verschenen,
waarin zich aan de zijde van gedaagde sub 3 heeft gevoegd:
V.O.F. [gevoegde partij], gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
advocaten mrs. M.L. Veenhuijsen en E.W.T. Kerckhoffs te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’, ‘ [gedaagde 3] ’ en ‘ [gevoegde partij] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 juli 2025, met producties 1 tot en met 13;
- de incidentele conclusie tot voeging van [gevoegde partij] , met productie 1;
- de op 23 juli 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens [eiseres] pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2.Het incident tot voeging
2.1.
[gevoegde partij] heeft gevorderd zich te mogen voegen aan de zijde van [gedaagde 3] , die in deze procedure niet is verschenen. Ter zitting is tegen de gevorderde voeging geen bezwaar gemaakt. [gevoegde partij] is vervolgens toegelaten als gevoegde partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarbij voldoende belang heeft. Voorts is niet gebleken dat de voeging aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen. In lijn met het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2019 (ECLI:NL:HR:2019:791) wordt bepaald dat [gevoegde partij] [gedaagde 3] in kennis dient te stellen van haar toelating als gevoegde partij.
3.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
3.1.
[eiseres] is eigenaar van het winkelpand aan de [adres 1] te Naaldwijk.
3.2.
Het naastgelegen pand aan de [adres 2] / [adres 3] is opgesplitst in drie appartementsrechten, die respectievelijk recht geven op het uitsluitend gebruik van het winkelpand op de begane grond ( [adres 2] ), het appartement op de eerste verdieping ( [adres 3] ) en het appartement op de tweede verdieping ( [adres 4] ). [gevoegde partij] is eigenaar van – kort gezegd – het winkelpand aan de [adres 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn sinds 18 december 2024 eigenaar van het appartement op de tweede verdieping ( [adres 4] ). [gevoegde partij] , de eigenaar van het appartement [adres 3] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn allen van rechtswege lid van [gedaagde 3] .
3.3.
Het perceel van [eiseres] is sinds 1991 belast met een erfdienstbaarheid ten gunste van (thans) het appartement [adres 3] . Daarbij gaat om een in het appartement [adres 3] gerealiseerde uitbouw (keuken) die overhangt op het perceel van [eiseres] . In het verleden is op het dak van deze uitbouw eveneens een uitbouw gerealiseerd, waartegen [eiseres] succesvol in rechte is opgekomen. Deze (tweede) uitbouw is vervolgens verwijderd.
3.4.
Bij brief van 29 augustus 2024 heeft de advocaat van [eiseres] bij de toenmalige eigenaren van het appartement [adres 4] bezwaar gemaakt tegen de door hen voorgenomen verkoop van dit appartement inclusief een dakterras gelegen op het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] (hierna: ‘het dakterras’). De advocaat van [eiseres] stelt in deze brief onder meer dat [eiseres] voor het realiseren van het dakterras geen toestemming heeft gegeven, zodat met het dakterras inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van [eiseres] .
3.5.
De toenmalige eigenaren van het appartement [adres 4] hebben bij e-mail van 1 november 2024 aan de advocaat van [eiseres] bericht dat zij zullen zorgdragen voor het verwijderen van het dakterras.
3.6.
In de akte van levering van 18 december 2024, waarbij het appartement [adres 4] is geleverd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , is onder meer artikel 28 van Pro de tussen de toenmalige eigenaren en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloten koopovereenkomst opgenomen. Hierin is het volgende bepaald:
[afbeelding verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
3.7.
De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brieven van 13 maart 2025 en 26 mei 2025 gesommeerd het dakterras en meer in het bijzonder de op het dak van de uitbouw van [adres 3] aangebrachte/geplaatste houten vlonders, zijschutting en plantenbakken binnen veertien dagen te verwijderen.
3.8.
Bij brief van 13 juni 2025 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde 3] gesommeerd om – kort gezegd – het dakterras binnen veertien dagen te verwijderen en de binnen twee meter van de erfgrens gelegen ramen en deurkozijnen van het appartement [adres 4] zodanig vast te zetten dat deze niet meer geopend kunnen worden en deze te voorzien van melkglas, melkfolie of een andere blijvend ondoorzichtige afwerking.
3.9.
De directeur van [bedrijfsnaam] B.V., de beheerder van [gedaagde 3] , heeft bij e-mail van 18 juni 2025 namens [gedaagde 3] onder meer het volgende aan de advocaat van [eiseres] bericht:
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] heeft ter zitting met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] afgesproken dat [eiseres] de op het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] aangebrachte houten terrasvlonders, zijschutting en plantenbakken op zijn kosten zal verwijderen en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hieraan desgevraagd hun noodzakelijke medewerking zullen verlenen. [eiseres] heeft naar aanleiding hiervan haar eis verminderd. Na vermindering van eis vordert [eiseres] – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op straffe van een dwangsom te verbieden om gebruik te maken van het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] ;
II. [gedaagde 3] op straffe van verbeurte van een dwangsom a) te veroordelen de binnen twee meter van de erfgrens gelegen ramen en deurkozijnen van het appartement [adres 4] zodanig vast te zetten dat deze niet meer geopend kunnen worden en deze te voorzien van melkglas, melkfolie of een andere blijvend ondoorzichtige afwerking en b) te verbieden aldaar vensters, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken aan te brengen;
III. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Ten aanzien van de na eisvermindering resterende vordering jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voert [eiseres] aan dat zij er met het oog op de bescherming van haar eigendomsrecht belang bij heeft dat het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt verboden om in de toekomst gebruik te maken van het dak van de uitbouw van het appartement [adres 4] . Ten aanzien van de vordering jegens [gedaagde 3] stelt [eiseres] dat de bewuste volgens haar na 2012 geplaatste ramen en deurkozijnen op grond van artikel 17 lid 1 van Pro het toepasselijke splitsingsreglement behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zodat [gedaagde 3] ter zake op goede gronden door haar wordt aangesproken. De bewuste ramen en deurkozijnen zijn volgens [eiseres] zonder haar toestemming geplaatst en deze bevinden zich binnen twee meter van de erfgrens met haar perceel. Daarmee is naar de mening van [eiseres] sprake van een situatie die valt onder het bereik van artikel 5:50 lid 1 BW Pro. Daarnaast beroept [eiseres] zich op artikel 5:51 BW Pro, waarin is bepaald dat in muren die zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden slechts lichtopeningen mogen worden gemaakt die van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien.
4.3.
[gevoegde partij] heeft betoogd dat de vorderingen van [eiseres] jegens [gedaagde 3] niet toewijsbaar zijn. De daarbij door [gevoegde partij] ingenomen stellingen zullen hierna, voor zover nodig, worden besproken.
5.De beoordeling van het geschil
5.1.
Allereerst moet worden beoordeeld de na eisvermindering resterende vordering van [eiseres] op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die strekt tot het opleggen van een verbod om gebruik te maken van het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] . Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend dat zij niet gerechtigd zijn tot het gebruik van het thans op die uitbouw aanwezige dakterras en uitdrukkelijk hebben verklaard dat zij zich niet op het dakterras begeven, heeft [eiseres] uit hoofde van haar eigendomsrecht niettemin voldoende belang bij het opleggen van het door haar gevorderde verbod. Daartoe is van belang dat – zoals [eiseres] heeft aangevoerd – het vrij eenvoudig is om het dak van de desbetreffende uitbouw te betreden en (wederom) als dakterras in gebruik te nemen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om het op te leggen verbod met een dwangsom te versterken. Deze dwangsom zal worden gemaximeerd.
5.2.
Ten aanzien van de door [eiseres] tegen [gedaagde 3] ingestelde vorderingen overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [gedaagde 3] is hoewel behoorlijk opgeroepen in deze procedure niet verschenen. Tegen [gedaagde 3] zal verstek worden verleend. In een versteksituatie dient de voorzieningenrechter ambtshalve te beoordelen of de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij het tegen de niet-verschenen gedaagde gevorderde. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] het spoedeisendheid belang bij haar vorderingen jegens [gedaagde 3] in deze procedure onvoldoende onderbouwd. Ter zitting is door [eiseres] verklaard dat zij met deze procedure voor eens en voor altijd duidelijkheid wenst te verkrijgen over de situatie ter plaatse en meer in het bijzonder over de vraag of zij met een beroep op artikel 5:50 BW Pro jegens [gedaagde 3] aanspraak kan maken op aanpassing van de thans aanwezige ramen en kozijnen van het appartement [adres 4] en oplegging aan [gedaagde 3] van het thans door haar verlangde verbod. [eiseres] miskent daarmee het karakter van de kortgedingprocedure, waarin immers slechts kan worden besloten tot het treffen van een ordemaatregel voor de duur van een bodemprocedure. De door haar verlangde definitieve duidelijkheid kan in deze procedure dus niet door [eiseres] worden verkregen. Van het bestaan van een noodzaak tot het treffen van een ordemaatregel is in dit kort geding bovendien niet gebleken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben immers toegezegd dat zij het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] niet zullen betreden. Daarbij komt dat de bewuste ramen en kozijnen naar eigen zeggen van [eiseres] al vanaf ongeveer 2012 aanwezig zijn en [eiseres] niet heeft doen blijken van recent gewijzigde feiten en/of omstandigheden die maken dat redelijkerwijs niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomsten van een bodemprocedure afwacht. Voor zover [eiseres] stelt dat zij met een toewijzend vonnis in deze procedure eventuele nog lopende verjaringstermijnen wil stuiten, geldt dat er voorshands vanuit dient te worden gegaan dat die stuiting reeds heeft plaatsgevonden door het feit dat [eiseres] meermaals schriftelijk tegen het gebruik van het dakterras en tegen de aanwezigheid van de ramen en kozijnen in de huidige situatie heeft geageerd. Daarbij tekent de voorzieningenrechter nog aan dat ook al zou het vereiste spoedeisend belang wel worden aangenomen, de vorderingen de aan te leggen inhoudelijke verstektoets niet kunnen doorstaan. Als gevolg van de toegestane voeging van [gevoegde partij] aan de zijde van [gedaagde 3] , dient in het kader van de beoordeling van de toewijsbaarheid van de jegens [gedaagde 3] ingestelde vorderingen acht te worden geslagen op de door [gevoegde partij] ingenomen standpunten. [gevoegde partij] heeft gemotiveerd weersproken dat de bewuste ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken behoren en dat deze zich bevinden binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [eiseres] . Daarnaast heeft [gevoegde partij] gemotiveerd betoogd dat door het uitzicht vanuit de bewuste ramen en kozijnen de visuele privacy van [eiseres] niet wordt aangetast. Ten slotte heeft [gevoegde partij] zich op het standpunt gesteld dat de vordering van [eiseres] is verjaard doordat de bewuste ramen en kozijnen al meer dan twintig jaar ter plaatse aanwezig zijn. Een inhoudelijke beoordeling van deze verweren vergt nader feitenonderzoek en mogelijk ook bewijslevering. Hiervoor is in het beperkte bestek van de kortgedingprocedure geen plaats.
5.3.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te compenseren. In de omstandigheid dat de vordering van [eiseres] jegens [gedaagde 3] wordt afgewezen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om [eiseres] te veroordelen in de proceskosten van [gevoegde partij] . De proceskosten van [gevoegde partij] worden begroot op:
- griffierecht € 714,--
- salaris advocaat € 1.107,--
- nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.999,--
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
verleent verstek tegen [gedaagde 3] ;
6.2.
bepaalt dat [gevoegde partij] [gedaagde 3] schriftelijk in kennis dient te stellen van haar toelating als gevoegde partij in deze kortgedingprocedure;
6.3.
verbiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om gebruik te maken van het dak van de uitbouw van het appartement [adres 3] ;
6.4.
bepaalt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk een dwangsom verbeuren van € 500,-- voor iedere dag dat zij in strijd handelen met dit verbod, zulks met een maximum van € 10.000,--;
6.5.
wijst het ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meer of anders gevorderde af.
6.6.
compenseert de proceskosten tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in die zin dat elk van deze partijen de eigen proceskosten draagt;
6.7.
wijst de vorderingen jegens [gedaagde 3] af;
6.8.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gevoegde partij] ad € 1.999,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;
6.9.
verklaart dit vonnis voor wat betreft het onder 6.3, 6.4 en 6.8 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
mw