ECLI:NL:RBDHA:2025:15237 - Rechtbank Den Haag - Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Den Haag

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 25/2023

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 25 februari 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 636.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025.

Belanghebbende is, met zijn echtgenoot, ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 556.929. De heffingsambtenaar bepleit in beroep een waarde van
€ 610.000.

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op wat door beide partijen is aangevoerd en overgelegd, aannemelijk gemaakt dat de in beroep bepleite waarde van de woning niet te hoog is. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de zeer beperkte verschillen tussen de in het complex van de woning gelegen vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder het kwaliteitsniveau en de oppervlakte.

4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende voert aan dat bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2024 ten onrechte geen rekening is gehouden met de uitspraak van deze rechtbank van
29 mei 2024 over de WOZ waarde voor het kalenderjaar 2023. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Uit de uitspraak van deze rechtbank van 29 mei 2024 volgt dat sprake is van achterstallig onderhoud bij de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting kenbaar gemaakt deze uitspraak – voor belastingjaar 2024 – heeft geresulteerd in een neerwaartse correctie voor het kwaliteitsniveau (aan de binnenkant) van de woning tot niveau 2 (ondergemiddeld). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar door deze neerwaartse correctie voldoende rekening gehouden met de uitspraak. Niet valt in te zien dat het onderhoudsniveau – dat betrekking heeft op het uiterlijk van de woning aan de buitenzijde – ook op een lager niveau dient te worden vastgesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde appartementencomplex en hebben hetzelfde onderhoudsniveau aan de buitenzijde. Voor zover in de uitspraak van 29 mei 2024 staat dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een bovengemiddelde ligging van de woning geldt dat dit in de onderhavige uitspraak op bezwaar niet langer is gedaan, aangezien daarin is uitgegaan van een gemiddelde ligging.

5. Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde van de woning te hard is gestegen. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is daarom slechts van belang of die waarde is bepaald in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum voor de woning of voor andere woningen is vastgesteld kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Algemene stijgingspercentages, zoals stijgingspercentages van WOZ-waarden van andere woningen laat de rechtbank buiten beschouwing.

6. De stelling van belanghebbende, dat de heffingsambtenaar in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, verwerpt de rechtbank. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende deze stelling onvoldoende heeft gestaafd met concrete feiten en omstandigheden die een dergelijk oordeel rechtvaardigen.

7. De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar in beroep bepleite waarde van € 610.000 overeenkomt met vastgestelde WOZ-waarden van de identieke objecten qua ligging en onderhoud aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen aanwijzingen bestaan om te twijfelen aan de aanname dat deze objecten tussentijds niet of nauwelijks zijn gerenoveerd. De heffingsambtenaar heeft zich in beroep dan ook terecht op het standpunt gesteld dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 610.000.

8. Gelet op het gegeven dat de door de heffingsambtenaar in beroep bepleite waarde lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde, is het beroep gegrond.

9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vast op € 12,80 aan reiskosten. Ook dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde bedrag aan griffierecht te vergoeden.

10. Het verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 8:88, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, wijst de rechtbank af. De rechtbank overweegt daartoe dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
vermindert de aanslag onroerende-zaaksbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 610.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,80;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden;
wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op
6 augustus 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep)