Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 23/3638 en SGR 23/3733
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2025 in de zaken tussen
[eiser 1] e.a., uit [woonplaats],
[eiser 2] e.a., uit [woonplaats],
samen te noemen: eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Zoetermeer, het college,
gemachtigde: mr. A.O. Berghuis.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Poldem Investment B.V.te Zoetermeer, vergunninghoudster,
gemachtigde: mr. N.F. Barthel.
Procesverloop
Bij besluit van 12 april 2023 (het bestreden besluit) heeft het college vergunninghoudster een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van één plus twee woningen, het aanleggen van een in-uitrit en het uitvoeren van werk of werkzaamheden ten behoeve van verkaveling op het perceel [adres] in Zoetermeer.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit bezwaarschriften ingediend, die door het college met toepassing van artikel 6:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter behandeling als beroepschriften zijn doorgezonden aan de rechtbank.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2025 waarbij de beroepen gelijktijdig zijn behandeld. Eisers zijn verschenen. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Vergunninghoudster is verschenen in de persoon van [naam], bijgestaan door zijn gemachtigde
.
.
Overwegingen
Overgangsrecht
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend op 14 februari 2022, zodat de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Vergunninghoudster is eigenaresse van het perceel [adres] in Zoetermeer. In het bestemmingsplan ‘Oosterheem / Zegwaartseweg-Noord’ (het bestemmingsplan) heeft het perceel de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Op het perceel staat een bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing. Vergunninghoudster wil de bedrijfswoning omzetten naar een gewone woning en wil de bedrijfsbebouwing op het achterste deel van het perceel slopen en vervangen door twee aaneengeschakelde woningen. Op 14 februari 2022 heeft vergunninghoudster met het oog op dit bouwplan een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning.
2.1.
Het college heeft de uitgebreide voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in paragraaf 3.3 van de Wabo. Het ontwerpbesluit waarbij de aanvraag is ingewilligd, heeft met ingang van 21 februari 2023 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Eisers hebben geen zienswijze over het ontwerpbesluit naar voren gebracht.
2.2.
Bij het bestreden besluit heeft het college de gevraagde omgevingsvergunning verleend met toepassing van de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, van de Wabo. Dit artikel biedt het college de bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan, indien dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Volgens het college heeft de vergunde activiteit, gelet op de overwegingen in de ruimtelijke onderbouwing, geen onaanvaardbare aantasting voor het woon- en leefklimaat tot gevolg en is van strijd met een goede ruimtelijke ordening geen sprake.
Ontvankelijkheid
3. Vergunninghoudster heeft ter zitting haar betoog, dat de beroepen van eisers niet ontvankelijk zouden zijn vanwege het niet indienen van een zienswijze tegen het ontwerpbesluit, ingetrokken.
Het beroep
4. Eisers zijn het niet eens met het bestreden besluit. Zij hebben toegelicht dat zij geen bezwaar hebben tegen het gebruik van het perceel voor wonen en ook niet tegen het verbouwen van de bedrijfswoning tot een reguliere woning aan de voorkant van het perceel, maar wel tegen de twee aaneengeschakelde woningen aan de achterkant van het perceel. Zij vinden namelijk dat deze bebouwing te groot wordt en vrezen overlast wanneer hier twee gezinnen komen te wonen. Het bouwplan overschrijdt volgens eisers de toegestane 750 m³ aan bouwvolume. Eisers voeren verder aan dat de woningen 10 meter hoog worden, wat hoger is dan hun eigen woningen mochten worden en dat zij daardoor schaduwhinder zullen ondervinden. Ten onrechte is volgens eisers geen rekening gehouden met de belangen van omwonenden, gelet op de grote ruimtelijke impact. Tot slot vrezen zij dat de woningen in de toekomst zullen worden gebruikt voor het huisvesten van arbeidsmigranten.
5. Het college voert samengevat aan dat het bouwplan juist een positief effect heeft op het woongenot van eisers doordat er bedrijvigheid wordt weggehaald. Qua bouwvolume is het bouwplan volgens het college veel minder ingrijpend. In het bestemmingsplan was voor het grootste deel van het perceel al een maximale bouwhoogte van 10 meter mogelijk die niet volledig benut werd. Voor het bouwplan worden de bouwmogelijkheden verruimd, maar dit gebeurt op voldoende afstand van de naastgelegen percelen. Uit de bouwtekening blijkt verder dat beide woningen drie slaapkamers hebben. De door eisers gevreesde verkamering van de woningen en huisvesting daarin van arbeidsmigranten acht het college daarom niet aannemelijk.
Beoordeling door de rechtbank
Bouwvolume
6. De rechtbank overweegt dat het bestemmingsplan geen regel kent op grond waarvan per perceel slechts 750 m³ aan woonbebouwing mag worden opgericht. Dit betekent dat het bouwplan, dat voorziet in twee aaneengeschakelde woningen van 510 m³ elk, in zoverre niet in strijd is met het bestemmingsplan. De inhoudsmaat van maximaal 750 m³ per woning is wel opgenomen in Het Beeldkwaliteitsplan Historische Linten Voorweg en Zegwaartseweg (het Beeldkwaliteitsplan). Hierin staat echter ook dat van deze inhoudsmaat kan worden afgeweken om maatwerk te verrichten op voorwaarde dat dit goed onderbouwd wordt, waarbij pagina 27 van het Beeldkwaliteitsplan de aspecten vermeldt die daarbij worden meegewogen. De rechtbank overweegt dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat in dit geval is voldaan aan de aandachtspunten in het Beeldkwaliteitsplan om van de maximale inhoudsmaat van 750 m³ af te wijken. Het college heeft hierbij meegewogen dat de extra dichtheid niet direct voelbaar/zichtbaar is, omdat de woningen achter de voorste woning op het perceel zijn gelegen, dat gewenste doorzichten blijven behouden en dat de extra dichtheid niet leidt tot repetitie van hetzelfde.
Bouwhoogte
6.1.
De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor het oordeel dat het college niet in redelijkheid een vergunning heeft kunnen verlenen voor een bouwhoogte van 10 meter voor de twee aaneengeschakelde woningen aan de achterkant van het perceel. Het college stelt zich terecht op het standpunt dat op grond van het bestemmingsplan op een groot deel van het perceel al een maximum bouwhoogte van 10 meter geldt. Deze bouwhoogte geldt weliswaar niet op de plek waar de twee aaneengeschakelde woningen worden gebouwd, maar dit leidt niet tot een ander oordeel. Op de gronden gelegen naast die waar de woningen worden gebouwd, waarop de percelen van eisers zijn gelegen, geldt immers ook een maximum bouwhoogte van 10 meter, zodat de bouwhoogte van de aaneengeschakelde woningen aansluit bij wat er in de omgeving mag worden gebouwd.
Goed woon- en leefklimaat
6.2.
Over het betoog van eisers dat de twee aaneengeschakelde woningen zullen leiden tot overlast door de verwachte toename van het aantal buren en omdat het door de hoogte van de bebouwing donkerder zal worden in hun tuinen, overweegt de rechtbank het volgende.
6.2.1.
Het college heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de twee aaneengeschakelde woningen niet zullen leiden tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat van eisers. Het college stelt zich in dit verband terecht op het standpunt dat door het gebruik van het perceel voor wonen in plaats van bedrijvigheid overlast wordt weggenomen, nu immers te voorzien valt dat een bedrijf naast bedijfshinder ook meer geluid en verkeersbewegingen zal veroorzaken dan wanneer het perceel voor wonen wordt gebruikt. Daar komt mogelijk wel een andere vorm van overlast voor terug, omdat door het gebruik van het perceel voor wonen er continu mensen op het perceel en in de woningen aanwezig kunnen zijn, wat kan leiden tot vermindering van de privacy van de omwonenden. Door de bouw van twee woningen en de bewoning daarvan zal echter geen sprake zijn van een zodanige overlast dat op de omliggende percelen van eisers geen sprake meer zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.
6.2.2.
De rechtbank overweegt verder dat de bouw van de woningen zal leiden tot enige schaduwhinder op de omliggende percelen. Niet aannemelijk is echter dat deze schaduwhinder zodanig zal zijn dat van een goede ruimtelijke ordening geen sprake meer is.
Uitrit
6.3.
Over het ter zitting aangevoerde betoog van eisers dat de uitrit niet goed past vanwege een wegversmalling ter hoogte van de uitrit, overweegt de rechtbank dat het college ter zitting heeft toegelicht dat de inrichting van de weg hierop zal worden aangepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat de uitrit niet zal kunnen worden gerealiseerd.
Arbeidsmigranten
6.4.
Eisers vrezen dat de woningen zullen worden gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Zij hebben in het verleden veel overlast gehad van het naastgelegen bedrijf en de huisvesting van medewerkers van dat bedrijf. Zij menen daarom dat extra vergunningsvoorwaarden nodig zijn om bedrijfsmatige exploitatie/kamerverhuur te voorkomen. De rechtbank begrijpt dat eisers vanwege de overlast die zij in het verleden hebben ondervonden vrezen dat dergelijke overlast in de toekomst weer zal plaatsvinden. Vergunninghoudster heeft echter ter zitting toegelicht dat zij het perceel met de woningen wil verkopen en dat het niet de bedoeling is om hier arbeidsmigranten te huisvesten. Verder heeft vergunninghoudster toegelicht dat de woningen en het perceel te groot zijn om het huisvesten van arbeidsmigranten hier rendabel te laten zijn. Het college heeft verder toegelicht dat als de woningen toch voor andere doeleinden dan wonen worden gebruikt, zoals short stay, daartegen handhavend zal worden opgetreden. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de omgevingsvergunning niet zou mogen worden verleend vanwege de mogelijkheid dat hier in de toekomst arbeidsmigranten zullen worden gehuisvest en dat ter voorkoming daarvan aanvullende vergunningsvoorwaarden hadden moeten worden gesteld.
Conclusie en gevolgen
7. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de omgevingsvergunning niet heeft kunnen verlenen. De beroepen zijn daarom ongegrond.
Proceskosten
8. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Gerde, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.