Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
zaak- / rolnummer: C/09/686098 HA ZA 25-475
Vonnis van 12 november 2025
in de zaak van
[eiseres]te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. M.B. van Munster,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde]te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. J.A. Huijgen,
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
[eiseres] is eigenaar van een appartement. De rechtsvoorganger van [eiseres] heeft in 1989 met toestemming van de VvE een uitbouw aan het appartement gebouwd, op een gedeelte van het balkon. In 2023 zijn daklekkages in de uitbouw ontstaan. Tussen [eiseres] en de VvE bestaat discussie over de vraag wie de herstel- en onderhoudskosten van de uitbouw moet dragen. Daarnaast twisten partijen over de vraag wie de kosten voor een lekkage in het ondergelegen appartement en de kosten voor het verleggen van de hemelwaterafvoer moet dragen. Omdat de lekkages in het appartement van [eiseres] nog niet verholpen zijn, vordert [eiseres] dat de VvE onderzoek moet doen naar de oorzaak van de lekkages en deze vervolgens moet herstellen.
1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de daken en buitengevels van de uitbouw en de hemelwaterafvoer tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren en dat de herstel- en onderhoudskosten daarvan voor rekening van de VvE komen. De vorderingen van [eiseres] worden grotendeels toegewezen, maar de VvE kan in deze procedure niet worden veroordeeld tot het doen van onderzoek naar de twee actieve lekkages en tot het herstellen daarvan.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 26 mei 2025 met producties 1 tot en met 29;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de akte wijziging van eis met producties 30 tot en met 33.
2.2.
Op 7 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig [eiseres] en de VvE, vertegenwoordigd door de heer [naam 1] (administrateur van de VvE). Partijen werden bijgestaan door hun advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Aansluitend aan de mondelinge behandeling is een datum voor vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het appartement). Het appartement is onderdeel van een pand met op de begane grond bedrijfsruimten (een botenloods, kantoor en werkplaats) en daarbovenop (naast elkaar) tien woningen. Het pand is gesplitst op 1 juli 1981. In de splitsingsakte is het modelreglement van 22 februari 1973 (hierna: modelreglement) van toepassing verklaard en is een aantal van het modelreglement afwijkende bepalingen opgenomen.
3.2.
Op 12 maart 1989 heeft een VvE-vergadering plaatsgevonden waarin de heer [naam 2] , de rechtsvoorganger van [eiseres] , toestemming heeft verzocht voor het plaatsen van een uitbouw op een gedeelte van het balkon van het appartement. Uit de notulen van de vergadering volgt dat de VvE het voorstel om de uitbouw te plaatsen unaniem heeft goedgekeurd. [naam 2] heeft kort daarna de uitbouw geplaatst op een gedeelte van het balkon van het appartement.
3.3.
In 2006 is [eiseres] eigenaar van het appartement geworden. [eiseres] verhuurt het appartement aan een derde.
3.4.
Vanaf 2023 is een drietal lekkages ontstaan. Op 21 juli 2023 heeft [eiseres] een melding van haar huurder ontvangen dat sprake is van een lekkage bij het platte dak van het appartement. [eiseres] heeft vervolgens een derde ingeschakeld om de oorzaak van de lekkage te onderzoeken.
3.5.
Op 7 september 2023 heeft [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) een offerte afgegeven voor de herstelwerkzaamheden aan het platte dak. De herstelkosten bedragen € 968 inclusief btw. [eiseres] heeft de offerte naar de VvE doorgestuurd. Op 10 september 2023 heeft de VvE [eiseres] bericht dat het een daklekkage in de uitbouw betreft en dat de kosten van onderhoud en herstel in dat geval uitsluitend voor rekening van de individuele appartementseigenaar komen. Nadat [eiseres] en de VvE een aantal e-mails over dit onderwerp hebben gewisseld, heeft [eiseres] verzocht om dit onderwerp te agenderen voor de vergadering van eigenaars. Tijdens de vergadering is geen besluit genomen over de herstelkosten van de daklekkage in de uitbouw van het appartement. Vervolgens heeft [eiseres] op 7 december 2023 zelf akkoord gegeven op de offerte van [bedrijfsnaam 1] . De herstelwerkzaamheden zijn op 14 december 2023 uitgevoerd.
3.6.
Op 17 januari 2024 hebben [eiseres] en de VvE het appartementsrecht dat onder het appartement van [eiseres] is gelegen (hierna: het havenkantoor) bezocht in verband met een lekkage in het havenkantoor. Ter plaatse is geconstateerd dat de oorzaak van de lekkage waarschijnlijk is gelegen in een probleem met een aantal afvoerbuizen en in de beperkte capaciteit van de hemelwaterafvoer die over het balkon van [eiseres] loopt.
3.7.
Op 7 april 2024 zijn in verband met de lekkage in het havenkantoor diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd door aannemer [bedrijfsnaam 2] voor een bedrag van € 597,64. De VvE heeft de factuur van [bedrijfsnaam 2] naar [eiseres] verstuurd. Tijdens de vergadering van eigenaars van 14 april 2024 is de factuur ter sprake gekomen. De eigenaar van het havenkantoor, [eiseres] en de eigenaar van het appartementsrecht naast [eiseres] ( [huisnummer] ) zijn tijdens de vergadering overeengekomen dat [eiseres] en de eigenaar van het appartement met [huisnummer] het factuurbedrag aan het havenkantoor vergoeden. [eiseres] heeft onder protest met deze afspraak ingestemd. Nadien heeft [eiseres] geweigerd haar gedeelte van het factuurbedrag aan het havenkantoor te voldoen.
3.8.
Voorts heeft de VvE [eiseres] in verband met de lekkage in het havenkantoor verzocht om de hemelwaterafvoer aan te passen. [eiseres] heeft daarom een aannemer ingeschakeld die de hemelwaterafvoer heeft aangepast voor een bedrag van € 884,39 inclusief btw.
3.9.
In mei 2024 heeft [eiseres] ontdekt dat de (eerste) lekkage in haar appartement nog niet was verholpen. Onder de bitumen dakbedekking van de uitbouw stond water. [eiseres] heeft daarom opnieuw contact gezocht met [bedrijfsnaam 1] . Op 7 juni 2024 heeft [bedrijfsnaam 1] een offerte uitgebracht om het dak te herstellen voor een bedrag van € 1.784,75. [eiseres] heeft de VvE verzocht om de benodigde herstelwerkzaamheden uit te voeren. De VvE heeft op 14 juni 2024 aangegeven dat de VvE niet tot herstel zal overgaan. De herstelkosten komen volgens de VvE voor rekening van [eiseres] omdat de uitbouw volgens de VvE een privégedeelte betreft.
3.10.
Op 9 juli 2024 heeft de huurder van [eiseres] melding gemaakt van een nieuwe lekkage bij het schuine dak van het appartement. [eiseres] heeft hier dezelfde dag melding van gemaakt bij de VvE. De VvE heeft op 10 juli 2024 afwijzend gereageerd omdat het een daklekkage in de uitbouw betreft.
3.11.
Per brief van 11 juli 2024 heeft [eiseres] de VvE en haar leden verzocht om de herstelkosten van de lekkage bij het platte dak (€ 968 inclusief btw) en de kosten voor het verleggen van de hemelwaterafvoer (€ 884,39 inclusief btw) aan haar te vergoeden en opdracht te geven om de lekkages bij het platte dak en het schuine dak van de uitbouw te laten herstellen. De VvE heeft dit geweigerd.
3.12.
Op 14 oktober 2024 heeft overleg plaatsgevonden tussen [eiseres] en de VvE. Dit heeft niet tot een oplossing geleid, zodat [eiseres] op 26 mei 2025 tot dagvaarding is overgegaan.
3.13.
Op 22 juni 2025 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Tijdens de vergadering heeft de VvE onder meer besloten dat (1) aan in het verleden gegeven toestemming voor uitbouwen de voorwaarde wordt verbonden dat de onderhouds- en herstelkosten voor rekening van de individuele eigenaar zijn, (2) aan in het verleden gegeven toestemming voor dakramen de voorwaarde wordt verbonden dat de onderhouds- en herstelkosten voor rekening van de individuele eigenaar zijn, en (3) het dak en de buitengevel van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer bij het appartement van [eiseres] niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert na eiswijziging – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de daken en buitengevels van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer ter hoogte van de uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren;
II. voor recht te verklaren dat de kosten van onderhoud en herstel van de daken en buitengevels van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer ter hoogte van de uitbouw voor rekening van de VvE komen;
III. voor recht te verklaren dat de herstelkosten van de lekkage bij het havenkantoor niet voor rekening van [eiseres] komen;
IV. (primair) voor recht te verklaren dat de besluiten van 22 juni 2025 nietig zijn en dat de VvE de splitsingsakte moet wijzigen voor dergelijke afwijkende regelingen, dan wel (subsidiair) voor recht te verklaren dat de besluiten van 22 juni 2025 niet met terugwerkende kracht gelden en dat alle kosten die voor 22 juni 2025 zijn gemaakt conform de ‘oude’ regeling moeten worden verdeeld;
V. de VvE te veroordelen tot betaling van € 986, te vermeerderen met wettelijke rente;
VI. de VvE te veroordelen tot betaling van € 884,30, te vermeerderen met wettelijke rente;
VII. de VvE te veroordelen om binnen twee weken na het vonnis een opdracht te verstrekken tot onderzoek naar en herstel van de twee actieve lekkages in het appartement van [eiseres] ;
VIII. de VvE te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250 per dag dat de VvE in gebreke blijft met de (gedeeltelijke) nakoming van het onder VII gevorderde, met een maximum van € 25.000;
IX. de VvE te veroordelen tot betaling van € 925 aan buitengerechtelijke kosten;
X. de VvE te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[eiseres] legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat op grond van de splitsingsakte en het daarin van toepassing verklaarde modelreglement de daken en buitengevels van de uitbouw van het appartement van [eiseres] en de hemelwaterafvoer ten hoogte van de uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De kosten van onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke gedeelten komen op grond van het modelreglement voor rekening van de VvE. De besluiten van de VvE van 22 juni 2025 zijn in strijd met de splitsingsakte en zijn daarom nietig. Voor zover de besluiten wel rechtsgeldig zijn, gelden zij niet met terugwerkende kracht maar gaan de besluiten in op 22 juni 2025.
4.3.
De VvE voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De daken en buitengevels van de uitbouw en de hemelwaterafvoeren bij de uitbouw zijn gemeenschappelijke gedeelten
5.1.
[eiseres] vordert op grond van de splitsingsakte en artikel 2 van Pro het modelreglement een verklaring voor recht dat de daken en buitengevels van haar uitbouw en de hemelwaterafvoeren bij haar uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Artikel 2 van Pro het modelreglement bepaalt dat onder meer de buitengevels, raamkozijnen, de daken en de hemelwaterafvoer tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. In de splitsingsakte is hierop geen uitzondering gemaakt. Verder heeft de rechtsvoorganger van [eiseres] toestemming van de VvE verkregen voor het bouwen van de uitbouw.
5.2.
Daarentegen stelt de VvE dat uit artikel 1 van Pro het modelreglement volgt dat onder ‘gebouw’ wordt verstaan ‘het gebouw of de gebouwen dat/die in de splitsing is/zijn betrokken’. De ‘gemeenschappelijke gedeelten’ zijn volgens ditzelfde artikel 1 van Pro het modelreglement ‘die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Volgens de VvE is de uitbouw van [eiseres] niet in de splitsing betrokken, omdat de uitbouw pas na de splitsing van het pand in 1981 is gebouwd en dus niet tot het ‘gebouw’ behoort. Ook is de uitbouw niet toegevoegd aan de splitsingstekeningen. Dit alles maakt volgens de VvE dat de uitbouw niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
5.3.
De rechtbank volgt de VvE niet in haar stelling dat de uitbouw niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het is niet relevant dat de uitbouw pas na de splitsing van het pand in 1981 is gebouwd. De uitbouw van [eiseres] is wegens natrekking onderdeel van het gebouw geworden, dus van ‘het gebouw dat in de splitsing is betrokken’. Artikel 2 van Pro het modelreglement bepaalt duidelijk dat de gevels, raamkozijnen, daken en de hemelwaterafvoer tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Dat geldt dus ook voor de gevels en daken van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer bij de uitbouw. Dat de uitbouw uitsluitend ten dienste staat aan en bereikbaar is via het appartement van [eiseres] , maakt niet dat (de schil van) de uitbouw als privégedeelte beschouwd moet worden. In zoverre geldt voor de uitbouw niet iets anders dan voor de gevels, raamkozijnen, daken en hemelwaterafvoer van de privégedeelten die ten tijde van de splitsing al bestonden.
5.4.
De VvE heeft voorts gewezen op het besluit van 22 juni 2025, waarmee de VvE heeft besloten dat het dak en de buitengevel van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer bij de uitbouw niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Volgens de VvE is namelijk sprake van een twijfelgeval, zodat de VvE op grond van artikel 3 van Pro het modelreglement bevoegd was om te besluiten dat voornoemde zaken niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De rechtbank oordeelt dat in dit geval geen sprake is van een twijfelgeval. Bij de uitleg van de splitsingsakte moet een objectieve maatstaf worden gehanteerd, zodat veel belang toekomt aan de tekst van de bepaling. De tekst van artikel 2 van Pro het modelreglement is duidelijk en ondubbelzinnig. De gevel, daken en de hemelwaterafvoer behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. Van enige twijfel over de status van de gevels, daken en hemelwaterafvoer is daarom geen sprake, zodat het beroep op artikel 3 van Pro het modelreglement niet opgaat.
5.5.
De rechtbank oordeelt verder dat het besluit van 22 juni 2025 nietig is. Uit artikel 2:14 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) volgt namelijk dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten. Verder bepaalt artikel 5:129 lid 2 BW Pro dat voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onder Pro c BW het reglement dat krachtens artikel 5:111 onder Pro d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing, niet als reglement geldt. Strijd met het modelreglement dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, leidt zodoende tot nietigheid van een besluit. [1] In dit geval heeft de VvE een besluit genomen dat in strijd is met de splitsingsakte en het modelreglement, zodat sprake is van een nietig besluit.
5.6.
Tot slot heeft de VvE gewezen op een bestendige gedragslijn binnen de VvE, inhoudende dat alle appartementseigenaren zelf de kosten dragen van onderhoud aan en herstel van uitbouwen aan hun appartementen. Ook dit argument kan de VvE niet baten. Dergelijke afspraken over de verdeling van de kosten moeten in de splitsingsakte worden vastgelegd, willen zij bindend en rechtens afdwingbaar zijn. Gelet op dit een en ander wordt de gevorderde verklaring voor recht (vordering I) afgegeven.
De kosten voor onderhoud aan en herstel van de daken en buitengevels van de uitbouw en de hemelwaterafvoeren bij de uitbouw zijn voor rekening van de VvE
5.7.
De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de gevels en daken van de uitbouw van [eiseres] en de hemelwaterafvoer bij de uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Uit artikel 17 sub a en Pro b van het modelreglement volgt dat de kosten voor onderhoud aan en herstel van deze gemeenschappelijke zaken voor rekening van de VvE, en dus voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
5.8.
De VvE heeft in dit verband een beroep gedaan op de twee besluiten van 22 juni 2025, waarmee is besloten dat (1) aan de toestemming voor uitbouwen met terugwerkende kracht de voorwaarde wordt verbonden dat de onderhouds- en herstelkosten voor rekening van de individuele eigenaar zijn, en (2) aan de toestemming voor dakramen met terugwerkende kracht de voorwaarde wordt verbonden dat de onderhouds- en herstelkosten voor rekening van de individuele eigenaar zijn. De VvE stelt dat zij – hoewel in 1989 geen voorwaarden aan de toestemming zijn verbonden – op grond van artikel 6 lid 3 van Pro het modelreglement alsnog voorwaarden aan de toestemming kan verbinden. Artikel 6 lid 3 van Pro het modelreglement bepaalt namelijk dat een door de vergadering verleende toestemming kan worden ingetrokken, tenzij anders is bepaald. De VvE stelt dat zij daarom ook het mindere kan doen, te weten het alsnog verbinden van voorwaarden aan de in 1989 verleende toestemming.
5.9.
De rechtbank gaat aan dat standpunt voorbij. De in 1989 verleende toestemming ziet op het mogen aanpassen van een gezamenlijk eigendom, het gebouw. Als die toestemming is geëffectueerd, doordat het gebouw met goedvinden van de gemeenschappelijke eigenaren is aangepast (het bouwen van de uitbouw), verliest de toestemming zijn waarde. De toestemming ziet niet op het in stand houden van de aanpassing, zodat de toestemming in zoverre niet kan worden ingetrokken. Bovendien geldt ook ten aanzien van de op 22 juni 2025 genomen besluiten besluiten dat zij in strijd met artikel 17 sub a en Pro b van het modelreglement – en daarmee in strijd met de splitsingsakte – zijn, zodat op grond van artikel 2:14 lid 1 BW Pro sprake is van nietige besluiten. De gevorderde verklaringen voor recht (vordering II en het eerste gedeelte van vordering IV) zullen dus worden afgegeven.
5.10.
[eiseres] heeft voorts een verklaring voor recht gevorderd dat de VvE voor eventueel door haar gewenste afwijkende regelingen ten opzichte van de splitsingsakte betreffende gemeenschappelijke delen en privédelen de splitsingsakte moet wijzigen. Dit gedeelte van de vordering (IV, tweede gedeelte) is niet toewijsbaar. Deze vraag ziet immers niet op een concrete
rechtsverhoudingwaar partijen bij betrokken zijn.
rechtsverhoudingwaar partijen bij betrokken zijn.
De herstelkosten van het havenkantoor
5.11.
[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat de herstelkosten van de lekkage bij het havenkantoor niet voor haar rekening komen. Ter zitting heeft de VvE verklaard dat zij de factuur van [bedrijfsnaam 2] ten bedrage van € 597,64 niet heeft betaald en dus geen vordering op [eiseres] pretendeert te hebben. Het havenkantoor heeft de factuur van [bedrijfsnaam 2] zelf betaald volgens de VvE. [eiseres] heeft dit niet betwist.
5.12.
Het havenkantoor is niet in deze procedure betrokken, zodat een verklaring voor recht geen werking zou hebben jegens het havenkantoor. [eiseres] heeft daarom geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht, zodat de vordering wordt afgewezen (art. 3:303 BW Pro).
De VvE moet € 1.870,30 aan [eiseres] betalen
5.13.
[eiseres] vordert betaling van € 986 in verband met de herstelwerkzaamheden aan het platte dak en € 884,30 in verband met de werkzaamheden aan de hemelwaterafvoer die zij in opdracht van de VvE heeft laten uitvoeren.
5.14.
Hiervoor is geoordeeld dat het platte dak en de hemelwaterafvoer behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en dat de kosten van onderhoud en herstel daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn. De VvE heeft nagelaten het onderhoud te doen uitvoeren, waarna [eiseres] – zonder machtiging van de kantonrechter (zie hierna onder 5.17) – zelf opdracht heeft gegeven. De VvE heeft ter zitting uit coulance verklaard dat zij zich niet op het ontbreken van een machtiging zal beroepen en de bedragen aan [eiseres] zal voldoen indien de rechtbank tot het oordeel komt dat de gevels en daken van de uitbouw en de hemelwaterafvoer bij de uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Nu de rechtbank hiervoor tot die conclusie is gekomen, zullen de vorderingen worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente als uitgewerkt in het dictum.
Geen veroordeling van de VvE tot het verrichten van onderzoek en herstelwerkzaamheden
5.15.
De twee lekkages bij het platte dak en het schuine duik van de uitbouw zijn nog niet verholpen. [eiseres] vordert daarom dat de VvE binnen twee weken na het vonnis moet overgaan tot het laten verrichten van onderzoek naar en herstel van deze lekkages.
5.16.
De VvE is een bijzondere vorm van gemeenschap waarvoor de wetgever specifieke regels heeft vastgesteld in titel 9 van boek 5 BW. Daarin is ook geregeld hoe een appartementseigenaar moet handelen als de VvE en/of andere appartementseigenaars bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten moeten verrichten, maar zij daarvoor geen toestemming of medewerking verlenen. De vraag die in dit geval allereerst voorligt is niet of de VvE in zijn algemeenheid verplicht is om gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten te herstellen die tot vochtproblemen in het appartement van [eiseres] leiden, maar of [eiseres] , als lid van de VvE, de VvE kan dwingen om tot herstel over te gaan door middel van de juridische weg die zij in deze procedure bewandelt. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is en licht dat als volgt toe.
5.17.
De wet geeft [eiseres] , als appartementseigenaar en lid van de VvE, de volgende mogelijkheden. In de eerste plaats kan [eiseres] op grond van artikel 5:130 BW Pro de kantonrechter vragen om vernietiging van besluiten van de vergadering van eigenaars waarbij onderzoek naar en herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten niet wordt goedgekeurd. Daarnaast kan [eiseres] de kantonrechter vragen om een machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW Pro. Een dergelijke machtiging, indien verleend, stelt [eiseres] in staat om de benodigde werkzaamheden zelf te laten verrichten, waarbij de rechter tevens kan bepalen in welke verhouding de andere appartementseigenaars en/of de VvE in de kosten daarvan moeten bijdragen. [eiseres] kan (of kon) een van deze wegen bewandelen, of een combinatie van beide, om te bewerkstelligen dat gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten worden hersteld en de VvE/andere appartementseigenaars bijdragen in de kosten daarvan. [eiseres] heeft dat niet gedaan. De weg waarvoor zij met deze vordering in deze procedure heeft gekozen, valt buiten deze (adequate) mogelijkheden die de wet haar als appartementseigenaar tegenover haar VvE geeft om het door haar gewenste doel te bereiken. [2] De rechtbank zal de vordering van [eiseres] om de VvE te veroordelen tot het verrichten van onderzoek naar en herstelwerkzaamheden van de lekkages daarom afwijzen. In het spoor daarvan zal ook de gevorderde dwangsom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
5.18.
[eiseres] stelt buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt en vordert een bedrag van € 925 plus wettelijke rente. Volgens [eiseres] zijn haar vorderingen grotendeels van onbepaalde waarde en moet daarom aansluiting worden gezocht bij het rapport BGK-integraal 2013. De VvE heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde buitengerechtelijke kosten zal toewijzen. De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding.
Proceskosten
5.19.
De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 148,04
- griffierecht € 1.374,00
- salaris advocaat € 1.302,50 (2,5 punten x € 521)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.002,54
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat de daken en de buitengevels van de uitbouw van het appartement aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , alsmede de hemelwaterafvoeren ter hoogte van deze uitbouw, tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren;
6.2.
verklaart voor recht dat de kosten voor onderhoud en noodzakelijk herstel aan de daken en de buitengevels van de uitbouw van het appartement aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , alsmede de hemelwaterafvoeren ter hoogte van deze uitbouw, voor rekening komen van de gemeenschappelijke eigenaren;
6.3.
verklaart voor recht dat de op 22 juni 2025 door de VvE genomen besluiten met nummers I, II en III, nietig zijn;
6.4.
veroordeelt de VvE tot betaling van € 1.870,30 aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 26 mei 2025 tot de dag der algehele voldoening;
6.5.
veroordeelt de VvE tot betaling van € 925 aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 26 mei 2025 tot de dag der algehele voldoening;
6.6.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiseres] , tot op heden begroot op € 3.002,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de VvE € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening;
6.7.
veroordeelt de VvE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
6.8.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 6.4 tot en met 6.7 uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn
,en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
,en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
3556