Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaak-/rolnummer: C/09/685057 / HA ZA 25-413
Vonnis van 26 november 2025
in de zaak van
1.[eisers sub 1] , [woonplaats 1] ,
2.
[eisers sub 2], te [woonplaats 1] ,
[eisers sub 2], te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. I.R. Köhne, te Voorburg,
tegen
1.[gedaagde 1] , te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. W. de Vries, te Den Haag,
2.
[gedaagde 2], te [woonplaats 1] ,
[gedaagde 2], te [woonplaats 1] ,
3.
[gedaagde 3], te [woonplaats 1] ,
[gedaagde 3], te [woonplaats 1] ,
gedaagden in conventie,
advocaat: mr. W. de Vries, te Den Haag.
Eisers in conventie/verweerders in reconventie wordt hierna gezamenlijk [eisers] genoemd. Gedaagden in conventie worden hierna afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd en gezamenlijk [gedaagden] [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden hierna gezamenlijk [gedaagden 2 en 3] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 2 mei 2025;
- de akte overlegging producties, met de producties 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met de producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 8;
- de aanvullende productie 9 van [eisers] ;
- de aanvullende productie 10 van [gedaagden]
1.2.
Op 13 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Bij notariële akte van 14 februari 1978 is het (in 1958 opgerichte) gebouw, plaatselijk bekend [adres 1] te [plaats] gesplitst in negen appartementsrechten. Het negende appartementsrecht is hierbij als volgt aangeduid: “
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de dubbele bovenwoning met achterbalkon, vliering, box aan het achterpad en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1] .”
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de dubbele bovenwoning met achterbalkon, vliering, box aan het achterpad en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1] .”
2.2.
Bij de splitsingsakte behoort een splitsingstekening waarop de onder 2.1 bedoelde box als volgt (met het nummer 9) is aangeduid:
2.3.
[eisers] zijn sinds 18 september 2023 eigenaar van het hiervoor bedoelde appartementsrecht [nummer] .
2.4.
[gedaagde 1] is sinds 28 april 2008 eigenaar van een bedrijfsruimte (hierna: het garagecomplex) aan de [adres 3] te [plaats] . In de notariële akte van levering is deze onroerende zaak als volgt aangeduid:
“de garage met toebehoren, plaatselijk bekend [adres 3] te [postcode] , met de grond waarop deze is gebouwd en de grond welke daarbij behoort, kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 2] , groot drie are zesendertig centiare;”
“de garage met toebehoren, plaatselijk bekend [adres 3] te [postcode] , met de grond waarop deze is gebouwd en de grond welke daarbij behoort, kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 2] , groot drie are zesendertig centiare;”
2.5.
[gedaagde 1] heeft het garagecomplex op 16 april 2008 gekocht van [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en mevrouw [naam 2] . De vorige eigenaren van het garagecomplex waren (vanaf 16 januari 2003 tot 2 november 2007) mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en (vanaf enig moment tot 16 januari 2003) de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ).
2.6.
De onder 2.1 bedoelde box maakt onderdeel uit van een reeks van (thans) acht schuurtjes die tegen de zuidoostelijke zijde van het garagecomplex zijn gebouwd. De schuurtjes zijn bereikbaar vanaf de [straatnaam] via een poort in het gebouw van het garagecomplex, welke poort toegang geeft tot een achterpad waaraan de schuurtjes zijn gelegen.
2.7.
Op de onderstaande uitsnede uit een bouwtekening uit 1958 zijn de acht schuurtjes bovenaan afgebeeld. Op deze bouwtekening zijn zeven schuurtjes ingetekend met een deur aan het achterpad en het meest links gelegen, achtste, schuurtje (hierna: het achtste schuurtje) heeft alleen een deur naar het garagecomplex (zie de gele markeringen):
2.8.
Het achtste schuurtje wordt door [gedaagde 1] thans verhuurd aan [gedaagden 2 en 3] Op enig moment, in ieder geval na april/mei 2008, heeft [gedaagde 2] in het achtste schuurtje een (grijsgekleurde) deur aan het achterpad geplaatst, zoals deze is zien op de onderstaande foto:
2.9.
Bij brief van 1 april 2025 heeft mr. Köhne [gedaagden] gesommeerd om het achtste schuurtje te ontruimen en de sleutels hiervan af te geven.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] (hoofdelijk) veroordeelt om het achtste schuurtje binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en onder overhandiging van de sleutels leeg en ontruimd ter vrije beschikking van [eisers] te stellen, en hen veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
Aan deze vordering leggen [eisers] ten grondslag dat het achtste schuurtje onderdeel uitmaakt van hun appartementsrecht [nummer] en dat zij niet (langer) instemmen met het gebruik van het achtste schuurtje door [eisers]
3.3.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de standpunten van partijen gaat de rechtbank hierna voor zover van belang nader in.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 1] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat [gedaagde 1] door verkrijgende verjaring, althans door verjaring van de rechtsvordering van [eisers] , als eigenaar van (het garagecomplex) [adres 3] te [plaats] ook eigenaar is geworden van het achtste schuurtje die via de binnendeur van dat garagecomplex bereikbaar is;
II [eisers] veroordeelt om binnen een door de rechtbank te bepalen termijn mee te werken aan het kadastraal duiden en het door het kadaster laten registreren van die eigendom, op verbeurte van een dwangsom van € 100 voor elke dag of gedeelte daarvan, dat [eisers] in gebreke blijven daaraan te voldoen;
III [eisers] veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
3.6.
Aan deze vorderingen legt [gedaagde 1] , samengevat, het volgende ten grondslag. Het garagecomplex is in elk geval vanaf 1992 in gebruik geweest als bedrijfs/garageruimte. In die ruimte zat jarenlang een Auto Hobby Club (AHC) en van die bedrijfsruimte maakte het achtste schuurtje altijd onderdeel uit. Dit schuurtje kon al vanaf de bouw in 1958 alleen vanuit het garagecomplex worden bereikt en gebruikt. Het schuurtje hoort ook volgens de kadastrale tekening tot het garagecomplex. Als dat niet zo is, is er sprake van verkrijgende verjaring omdat [gedaagde 1] meer dan tien jaar te goeder trouw bezitter is van het achtste schuurtje, omdat het behoorde bij hetgeen hij van [naam 1] heeft gekocht. Ook de rechtsvoorgangers van [gedaagde 1] hadden het bezit van het achtste schuurtje. Als de verkrijgende verjaring niet opgaat, is de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verjaard, omdat de verjaringstermijn is gaan lopen vanaf omstreeks 1992 maar in ieder geval vanaf 2003.
3.7.
[eisers] concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
3.8.
Op de standpunten van partijen gaat de rechtbank hierna voor zover van belang nader in.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
In conventie staat centraal de vraag of [gedaagden] het achtste schuurtje moeten ontruimen.
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat het achtste schuurtje altijd tot het perceel van het garagecomplex heeft behoord en dus niet kan zijn betrokken in de onder 2.1. bedoelde splitsing in appartementsrechten. [eisers] hebben dat bestreden en hebben hiertoe onder meer gewezen op een ter zitting overgelegde notariële akte van levering van het garagecomplex van 13 februari 1958. Hieruit blijkt volgens [eisers] dat geen van de schuurtjes aan het achterpad behoort tot hetgeen op 13 februari 1958 in eigendom is overgedragen.
4.3.
De rechtbank volgt [eisers] op dit punt. Uit de door partijen overgelegde kadastrale kaarten (productie 7 van [gedaagden] , en productie 10 van [eisers] ) en de notariële akte van 13 februari 1958 met de daarin opgenomen situatietekening, in onderlinge samenhang bezien, maakt de rechtbank op dat het achtste schuurtje zich bevindt op het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 3] . Dit kadastrale perceel behoort niet tot hetgeen op 13 februari 1958 in eigendom is overgedragen. Bovendien vermeldt de splitsingsakte uit 1978 dat dit kadastrale perceel in de splitsing is betrokken.
4.4.
Ter zitting is de vraag gerezen welk gedeelte van dit kadastrale perceel [kadastraal kenmerk 3] tot het appartementsrecht [nummer] behoort, omdat de splitsingsakte in totaal zeven “boxen” aan het achterpad benoemt, terwijl er – zoals ook op de bouwtekening uit 1958 is te zien – feitelijk sprake is van acht schuurtjes. De verklaring hiervoor is volgens [eisers] dat het zevende en het achtste schuurtje – gezien de plaats van het cijfer 9 op de splitsingstekening – beide tot het appartement [nummer] behoren en dat de muur tussen het zevende en achtste schuurtje op enig moment na de splitsing is gebouwd. Volgens [gedaagden] staat deze tussenmuur er hoogstwaarschijnlijk al vanaf 1958 en in dit verband hebben zij gewezen op de bouwtekening uit 1958 en op het feit dat de splitsingsakte bij appartement [nummer] niet spreekt van twee boxen maar één box. Hieruit maken [gedaagden] op dat tot [nummer] alleen het zevende schuurtje behoort.
4.5.
De rechtbank kan in het midden laten of het zevende en achtste schuurtje tot het appartement [nummer] behoren omdat, als dat al zo is, het beroep op (bevrijdende) verjaring moet worden gehonoreerd. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.6.
Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt hij die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. In dit verband wordt wel gesproken over bevrijdende verjaring of verkrijging in aansluiting op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. De bepaling berust op het beginsel dat na een zeker tijdsverloop het recht zich bij de feiten dient aan te sluiten en strekt ter bevordering van de rechtszekerheid.
4.7.
De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn beloopt 20 jaar (artikel 3:306 BW). De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt, aldus artikel 3:314 lid 2 BW. Voor het intreden van de verjaring is niet van belang wie de onrechtmatige toestand in het leven heeft geroepen en of er wisseling heeft plaatsgevonden in de persoon tegen wie de vordering tot opheffing van die toestand moet worden gericht.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat voor verkrijging uit hoofde van artikel 3:105 BW slechts vereist is dat degene die zich op die verkrijging beroept het bezit heeft op het moment waarop de extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. Niet relevant is of het bezit al dan niet te goeder trouw is, evenmin hoe lang de actuele bezitter bij het verstrijken van de termijn het bezit van het goed al heeft. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortgeduurd.
4.9.
De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van de artikelen 3:107 e.v. BW. Artikel 3:107 lid 1 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Hieronder pleegt te worden verstaan het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn. Het begrip ‘voor zichzelf’ brengt het van oudsher aan het bezitsbegrip verbonden exclusiviteitsaspect tot uitdrukking: wanneer iemand houdt voor zichzelf, sluit dat uit dat hij een ander als rechthebbende erkent.
4.10.
Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels voor bezit en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het gaat derhalve om een objectieve maatstaf: het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden, is derhalve voor het zijn van bezitter niet van betekenis. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval tegen elkaar worden afgewogen.
4.11.
Toegepast op de onderhavige zaak leidt dat tot het volgende. Allereerst is aan de orde wie bezitter is (geweest) van het achtste schuurtje. Gelet op de door [gedaagden] overgelegde foto’s van de binnenzijde van het schuurtje (productie 9), de bouwtekening uit 1958 en de omstandigheid dat [gedaagde 2] pas na 2008 in het achtste schuurtje een deur aan het achterpad heeft geplaatst, in onderlinge samenhang beschouwd, twijfelt de rechtbank er niet aan dat de muur tussen het zevende en achtste schuurtje er al heel lang staat. Er is gelet op de gebruikte stenen duidelijk sprake van een oude tussenmuur. Dit betekent dus dat het achtste schuurtje al heel lang zo bestaat en dat het schuurtje, omdat het alleen een toegangsdeur in een binnenmuur had, alleen via het garagecomplex kon worden bereikt. Hieruit volgt dat de eigenaar van het garagecomplex de feitelijke macht over het achtste schuurtje had. Niet in geschil is dat slechts deze eigenaar of de door hem toegelaten derden het achtste schuurtje steeds hebben gebruikt.
4.12.
[eisers] hebben aangevoerd dat de toenmalige appartementseigenaar het achtste schuurtje mogelijk in gebruik heeft gegeven aan de eigenaar van het garagecomplex zodat deze eigenaar in dat geval alleen houder en geen bezitter van het achtste schuurtje is geworden. In dit verband hebben [eisers] ook aangevoerd dat het vermoeden dat de houder van een zaak ook bezitter is (artikel 3:109 BW) niet geldt voor registergoederen zoals het achtste schuurtje.
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv [gedaagden] ter zake van het bezit van het achtste schuurtje de bewijslast dragen. Zij beroepen zich immers op het rechtsgevolg eigendomsverkrijging door verjaring, voor het intreden van welk rechtsgevolg het bezit van het achtste schuurtje voorwaarde is. Omdat het hier gaat om een registergoed kunnen [gedaagden] in dat kader geen vermoeden ontlenen aan artikel 3:109 BW, dat kort gezegd bepaalt dat aan feitelijk houderschap het vermoeden van bezit is verbonden. [1] Dat [eisers] het door [gedaagden] gestelde houderschap labelt als een persoonlijk gebruiksrecht moet dan ook worden beschouwd als een betwisting van het door [gedaagden] gestelde bezit.
4.14.
[gedaagden] hebben gemotiveerd gesteld dat het achtste schuurtje oorspronkelijk uitsluitend toegankelijk was vanaf het perceel van het garagecomplex. Daarnaast hebben zij gesteld dat er geen sprake was van een persoonlijk gebruiksrecht. Aan de onderbouwing van die stelling kunnen, gezien de aard van die stelling, niet al te hoge eisen worden gesteld, terwijl uit niets blijkt dat het achtste schuurtje door de appartementseigenaar in gebruik is gegeven. In dit verband is van belang dat [gedaagde 2] na april/mei 2008 met toestemming van [gedaagde 1] en zonder toestemming van de eigenaren van [nummer] in het achtste schuurtje een deur aan het achterpad heeft geplaatst, wat niet strookt met een door [eisers] gesteld persoonlijk gebruiksrecht (jegens hen). Bovendien moet het zonder toestemming plaatsen van de deur voor de eigenaren van [nummer] kenbaar zijn geweest (getuige de foto). Uit niets blijkt dat de eigenaren van [nummer] naar aanleiding daarvan enige actie hebben ondernomen, wat evenmin strookt met een persoonlijk gebruiksrecht jegens [eisers]
4.15.
Daar komt bij dat het feitencomplex dat onder 4.11 is vastgesteld voldoende is om de eigenaar van het garagecomplex als bezitter van het achtste schuurtje aan te merken. De voornoemde situatie heeft meer dan 20 jaar bestaan, in ieder geval vanaf 16 januari 2003, toen [naam 3] het garagecomplex in eigendom heeft verworven. Niet gesteld of gebleken is dat de verjaring tijdig is gestuit.
4.16.
De slotsom is dat [gedaagden] jegens [eisers] een beroep op (bevrijdende) verjaring toekomt. Hierop strandt de vordering van [eisers]
4.17.
[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van [gedaagden] als volgt begroot:
- griffierecht: € 331
- salaris advocaat: € 1.228 (twee punten à € 614, volgens tarief II)
- nakosten
€ 178(met de onder de beslissing bedoelde verhoging)
- nakosten
€ 178(met de onder de beslissing bedoelde verhoging)
Totaal: € 1.737
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.18.
[eisers] hebben onder meer betoogd dat in deze procedure niet voor recht kan worden verklaard dat [gedaagde 1] eigenaar is van het achtste schuurtje, nu de onderliggende grond in eigendom toebehoort aan de gezamenlijke appartementseigenaren van de VvE en een uitspraak over deze eigendom slechts kan gedaan in een procedure waarbij alle eigenaren partij zijn (exceptio plurium litis consortium).
4.19.
Dit betoog – dat [gedaagde 1] niet heeft bestreden – is juist. [eisers] treden in deze procedure op als appartementseigenaar, wat een zakelijk recht op gebruik inhoudt. De grond onder het appartementencomplex is gemeenschappelijk eigendom van de appartements-eigenaren. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht alleen kan worden gegeven in een procedure waarin alle grondeigenaren procespartij zijn. Dit brengt mee dat [gedaagde 1] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen jegens [eisers]
4.20.
[gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt begroot:
- salaris advocaat: € 614 (één punt à € 614, volgens tarief II)
- nakosten
€ 178(met de onder de beslissing bedoelde verhoging)
- nakosten
€ 178(met de onder de beslissing bedoelde verhoging)
Totaal: € 892
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.737, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moeten [eisers] € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.3.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
verklaart [gedaagde 1] niet-ontvankelijk;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 892, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde 1] € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.6.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.