ECLI:NL:RBDHA:2025:24193

• Datum uitspraak: 10 december 2025
• Publicatiedatum: 17 december 2025
• Zaaknummer: 11855598
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.H.J. Doornink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE-zaak over gemeenschappelijke gedeelten en vochtproblemen in de kelder

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag op 10 december 2025, hebben de verzoekers, eigenaren van een appartementsrecht, een verzoek ingediend voor een vervangende machtiging om een opdracht te geven aan Welwillend B.V. voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de kelder van hun woning. De verzoekers stellen dat de kelder, die last heeft van vochtproblemen, tot de gemeenschappelijke gedeelten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) behoort en dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud. De verzoekers hebben meerdere offertes ontvangen voor de benodigde werkzaamheden, waarbij de offerte van Welwillend B.V. de hoogste was, maar volgens hen de meest complete oplossing bood.

De VvE, vertegenwoordigd door de verweerders, heeft echter geen verweer gevoerd in deze procedure en betwist dat de kelder tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de kelder, inclusief de vloer en muren, wel degelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort op basis van het splitsingsreglement. Desondanks heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vergadering van eigenaars op 26 maart 2025 geen rechtsgeldig besluit heeft genomen om de opdracht aan Welwillend te verstrekken. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat de toestemming voor het geven van de opdracht aan Welwillend niet zonder redelijke grond door de vergadering van eigenaars is geweigerd, en heeft het verzoek van de verzoekers afgewezen. De proceskosten zijn voor rekening van de verzoekers.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Den Haag

MD/C

Zaaknummer / rekestnummer: 11855598 \ RP VERZ 25-50638

Beschikking van 10 december 2025

in de zaak van

1. [verzoekers sub 1],

te [woonplaats],
2.
[verzoekers sub 2] ,

te [woonplaats],

verzoekende partijen,

hierna samen te noemen: [verzoekers],

gemachtigde: mr. R.D. van der Woude,

tegen

1. VERENIGING [verweerster] TE [vestigingsplaats],

hierna te noemen: [verweerster],

niet verschenen,

en

2. [verweerders sub 2],

te [woonplaats],

3. [verweerders sub 3],

te [woonplaats],

hierna te noemen: [verweerders],
verwerende partijen,

gemachtigde: mr. E. Lems.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van 13 augustus 2025 met producties 1 tot en met 29;

- de brief namens [verzoekers] van 18 september 2025 met producties 30 tot en met 32;

- het verweerschrift van 4 november 2025 met producties 1 tot en met 19;

- de e-mail namens [verweerders] van 5 november 20 met productie 20.

1.2.

Op 10 november 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan aantekening is gehouden. Daarna is de uitspraak bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[verzoekers] zijn in 2019 eigenaar geworden van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning aan de [adres] te [plaats], hierna te noemen: “de woning”. Zij zijn daarmee ook lid van [verweerster].

2.2.

In de, niet gedateerde, conceptakte van levering van de woning staat, voor zover hier van belang, onder meer het volgende:

“
Citaten koopovereenkomst

Artikel 9.

In aanvulling danwel in afwijking op vorenstaande is in de koopovereenkomst voorts nog opgenomen:

(…)

“artikel 29. Fundering

Koper is bekend met feit dat de fundering niet in orde is en per direct aangepakt moet worden. In opdracht van de executeur is nader onderzoek uitgevoerd. Zo is er onder andere een bouwkundige keuring en een funderingsonderzoek uitgevoerd. Tevens is er een offerte voor herstel opgevraagd. [verweerster] heeft niet voldoende middelen om de kosten te dragen.”

2.3.

[verweerster] is opgericht bij de akte van splitsing van 26 maart 1963. In de akte van splitsing is het appartementsrecht van [verzoekers] als volgt omschreven:

“
1. Het appartement, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de parterre-woning met voortuinen en achtertuin, kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend [plaats], [adres], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk]; ”

2.4.

In artikel 1 van de akte van splitsing is bepaald dat het reglement zal omvatten de algemene bepalingen die in de akte van 6 februari 1957 zijn opgenomen. In die akte staat, voor zover hier van belang, onder meer het volgende:

“
Artikel 1

Waar hier gesproken wordt van:

c.: “flat”, wordt bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn; (…)

Artikel 6

De gerechtigden tot de flats, gelegen direct onder het dak, zullen moeten gedogen de installaties voor radio, televisie en dergelijke, welke met toestemming van de vergadering op het dak worden aangebracht. (…)

Artikel 24

1. Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de beslissing over het onderhoud en de eventuele vernieuwing van het dak, het buitenwerk en dat van het trappenhuis, gangen en hall. Onder dit onderhoud is aldus begrepen het gehele buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke gedeelten”

2.5.

De akte van splitsing en de algemene bepalingen worden hierna samen genoemd: “het splitsingsreglement”.

2.6.

Op 14 maart 2019 heeft Perfectkeur B.V. een bouwkundig rapport over de woning opgesteld. Daarin is, voor zover hier relevant, onder meer het volgende opgenomen:

“
18. “Buiten het object”

(…) Een probleem met de fundering of bodemstructuur kan aanwezig zijn. In dit geval adviseren wij geen vervolgonderzoek, indien de scheefstand of verzakking zich in de toekomst verder gaat uitbreiden kan op dat moment nader onderzoek worden uitgevoerd. Ten tijde van de inspectie lijkt één en ander gestabiliseerd en niet actief, dit is echter geen garantie voor de toekomst .”

2.7.

[verzoekers] hebben meerdere malen last gehad van lekkages in de kelder van de woning. Op 20 december 2024 heeft [adviesbureau] B.V., hierna te noemen: “[adviesbureau]”, daarover een deskundigenrapport opgesteld. In dat rapport staat, voor zover hier van belang, onder meer het volgende:

“
Het lekkageprobleem wordt door diverse factoren versterkt. Zoals al is opgemerkt, speelt ouderdom van het metselwerk een rol. De plaats [plaats] is relatief dicht bij zee gelegen. Door de wat zoutere neerslag wordt het metselwerk in de loop der jaren hygroscopisch, waardoor er meer wateropname in het metselwerk zal plaatsvinden. De bestrating is tegen de gevels gelegd, waardoor er water tegen de gevel blijft staan.

(…)

De metselwerkwanden en vloer van de kelder kunnen geïnjecteerd worden. De betreffende bedrijven die injectie werkzaamheden uitvoeren (…) geven doorgaans 10 jaar garantie op de waterdichtheid van de geïnjecteerde gevels.

Aanvullend zou het helpen als de bestrating in de voortuin circa 0,10 m vrij wordt gehouden van de metselwerkgevels. Vervolgens moet de vrijgekomen strook 0,50 m uitgegraven worden en opgevuld worden met grind. Op deze wijze zal het aflopend hemelwater sneller naar een lager peil worden afgevoerd.

Voor herstel van de erker zal eerst aanvullend onderzoek moeten plaatsvinden naar de fundatie van de erker.

(…)

De kosten voor het injecteren van de metselwerk wanden en vloer zijn geoffreerd op (…) € 35.750,00.

Straatwerk vrijmaken in de voortuin ramen wij op € 1.500,00. ”

2.8.

Op 26 maart 2025 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Voorafgaand aan die vergadering zijn er door het bestuur van [verweerster] en [verzoekers] verschillende offertes opgevraagd voor het oplossen van het lekkageprobleem in de kelder van de woning. Dat betreft onder meer een offerte van Welwillend B.V., hierna te noemen: “Welwillend”. De werkzaamheden die Welwillend in haar offerte aanbiedt zijn, kortgezegd, het plaatsen van een nieuwe kelderbak onder de woning. Tevens heeft Welwillend een bedrag van € 24.900,00 geoffreerd voor werkzaamheden aan de fundering in de vorm van paalkopverlaging en/of additioneel heiwerk. De totaalprijs komt uit op € 109.890,00 inclusief BTW.

2.9.

Op de vergadering waren [verweerders] niet aanwezig of vertegenwoordigd. Uit de notulen van de vergadering blijkt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende:

“
Vochtproblematiek kelder: uitgebreide discussie over offertes voor vochtproblemen en funderingsproblemen in de kelder:

• Welwillend BV: totaalprijs voor circa € 110.000, inclusief vervanging fundering indien noodzakelijk.
• Alternatieve offertes: [bedrijfsnaam 1] (€ 74.111,84), [bedrijfsnaam 2] (€ 34.429,67), [bedrijfsnaam 3] (€ 26.368,-), [bedrijfsnaam 4] (€ 30.249,03).
• Besloten wordt verder onderzoek te doen naar financieringsmogelijkheden (subsidies, leningen)

Argumentatie en voorkeur tijdens vergadering:

• Er werd duidelijk gesteld dat Welwillend BV de meest complete oplossing biedt voor zowel het vocht- als het funderingsprobleem, inclusief eventuele bijkomende problemen zoals scheuren en verzakkingen van de kelder.
• Dit bedrijf wordt als favoriet gezien omdat het een structurele aanpak hanteert, in tegenstelling tot andere partijen waarvan de oplossingen als tijdelijk worden beoordeeld.
• Leden uitten voorkeur vanwege de garantieperiode en de zekerheid dat er niet binnen afzienbare tijd opnieuw kosten gemaakt hoeven te worden voor hetzelfde probleem.

Besluitenlijst

(…)

3.1.

Besluit: Voorkeur gaat uit naar Welwillend BV vanwege uitgebreide aanpak en lange garantieperiode.

(…)

Actiepuntenlijst

(…)

Financieringsopties

Actiepunt: Bestuur onderzoekt financieringsopties, inclusief mogelijke subsidies en leningen. Update verwacht volgende ALV.

• Bestuur onderzoekt financieringsopties, inclusief mogelijke subsidies en leningen
• Onderzoek naar mogelijke gemeentelijke of landelijke subsidies
• Inventarisatie financiële draagkracht van leden voor extra bijdragen indien noodzakelijk.
• Uitzoeken van procedure en kosten voor eventuele lening via banken of gespecialiseerde partijen.

2.10.

De gemachtigde van [verweerders] heeft per brief van 21 mei 2025 aan het bestuur van [verweerster], kortgezegd, bericht dat er volgens hen geen rechtsgeldig besluit heeft plaatsgevonden. In die brief staat, voor zover hier van belang, onder meer het volgende:

“Cliënten zijn van mening dat op de eerstvolgende VVE vergadering een besluit dient te worden genomen welk advocatenkantoor wordt aangewezen om aan de hand van de betrokken splitsingsakte en algemeen reglement te bepalen welke zaken voor rekening komen van [verweerster] en welke voor de eigenaren, ieder voor zijn/haar flat, zelf. ”

2.11.

Op 3 juli 2025 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Uit de notulen van die vergadering blijkt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende:

“
Conclusie agendapunt

Uit de bespreking bleek dat de meningsverschillen fundamenteel zijn en niet binnen de vergadering konden worden opgelost. Er werd geen gezamenlijk besluit genomen over de rechtsgang of over de bekrachtiging van het eerdere besluit tot gunning van de offerte. Partijen gaven aan hun standpunten via hun respectieve advocaten verder te zullen uitwerken en – indien nodig – aan de rechter voor te leggen.”

2.12.

Per e-mail van 6 augustus 2025 is namens Nebest B.V., hierna te noemen: “Nebest”, voor zover hier van belang, onder meer het volgende aan van [verzoekers] bericht:

“(…) Om tot een goed herstelplan te komen voor u en naast- en bovengelegen woningen is onderzoek/advies benodigd.

In eerste instantie dient een funderingsonderzoek fase 1 uitgevoerd te worden, hiervan liggen de kosten tussen de € 3.000,00 en € 4.000,00 exclusief btw. Bij dit onderzoek worden diverse metingen in en rondom de woning/gebouw uitgevoerd om kritische locaties te detecteren die betrekking kunnen hebben op functioneren van de fundering.

Indien uit de onderzoeksresultaten van het funderingsonderzoek fase 1 blijkt dat aanvullend onderzoek benodigd is (…) moet dit ook uitgevoerd worden alvorens tot een goed herstelplan te komen. Een funderingsonderzoek fase 2 is aanzienlijk duurder en hierbij moet rekening gehouden worden met € 7.500,00 tot € 12.500,00 exclusief btw. ”

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoekers] verzoeken, zakelijk weergegeven, voorwaardelijk, dat de kantonrechter een vervangende machtiging verleent voor het namens [verweerster] verstrekken van een opdracht aan Welwillend op basis van die offerte.

3.2.

Van de kant van [verweerster] is geen verweer gevoerd nu zij in deze procedure niet is verschenen. [verweerders] verzetten zich wel tegen toewijzing van het verzoek.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[verzoekers] hebben een voorwaardelijk verzoek tot het verkrijgen van een vervangende machtiging ingesteld. Volgens hen heeft de vergadering van eigenaars namelijk op de vergadering van 26 maart 2025 al het besluit genomen dat Welwillend de werkzaamheden conform haar offerte van 19 maart 2025 mag uitvoeren. Voor zover wordt geoordeeld dat het besluit niet rechtsgeldig op die vergadering is genomen, heeft de vergadering van eigenaars volgens [verzoekers] de toestemming op de daaropvolgende vergadering van 3 juli 2025 zonder redelijke grond geweigerd.

4.2.

Volgens [verweerders] heeft de vergadering van eigenaars op 26 maart 2025 niet besloten om aan Welwillend de opdracht te geven tot het uitvoeren van werkzaamheden. Als dat besluit wel zou zijn genomen, dan is dat volgens [verweerders] een nietig besluit, omdat de kelder niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort. Vanwege die strijd met het splitsingsreglement kan er volgens hen ook geen vervangende machtiging voor het laten uitvoeren van die werkzaamheden worden verleend. Voor zover wordt geoordeeld dat het uitvoeren van de werkzaamheden niet in strijd is met het splitsingsreglement, dan betwisten zij dat het besluit zonder redelijke grond is geweigerd.

4.3.

De kantonrechter overweegt dat een besluit dat in strijd is met het splitsingsreglement vanwege de nietigheid daarvan wordt geacht nooit te zijn genomen. Nietigheid van het besluit zou dus betekenen dat zelfs als de kantonrechter zou oordelen dat het besluit wel op de vergadering van 26 maart 2025 is genomen, er alsnog geen sprake is van een rechtsgeldig besluit. Bovendien kan geen vervangende machtiging worden verleend voor een handeling die strijd met het splitsingsreglement oplevert. De kantonrechter zal om die reden eerst ingaan op de vraag of het besluit in strijd is met het splitsingsreglement.

De werkzaamheden zijn niet in strijd met het splitsingsreglement

4.4.

Voor de vraag of een besluit in strijd is met het splitsingsreglement moet dat splitsingsreglement worden uitgelegd. Bij die uitleg komt het aan op de in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan (Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275).

4.5.

Tussen partijen is in geschil of de kelder op grond van het splitsingsreglement behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Volgens [verzoekers] worden de werkzaamheden door Welwillend uitgevoerd aan de schil van het gebouw, namelijk aan de keldermuren en vloer, en daarmee aan de gemeenschappelijke gedeelten zodat [verweerster] voor het onderhoud daaraan verantwoordelijk is.

4.6.

[verweerders] verwijzen naar artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, waaruit volgt dat met gemeenschappelijke gedeelten worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Aangezien de kelder tot het privégedeelte van [verzoekers] behoort, zijn de werkzaamheden volgens [verweerders] ook voor hun rekening.

4.7.

De kantonrechter is, op basis van de bewoordingen van de gehele inhoud van het splitsingsreglement, van oordeel dat de bedoeling van degene die tot splitsing is overgaan is geweest dat de vloer en de muren van de kelder wel tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Zo is in artikel 1 van het splitsingsreglement bepaald dat gedeelten die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn, gemeenschappelijk zijn. Dat is bij de schil van het gebouw het geval, die wordt immers niet afzonderlijk gebruikt, maar dient voor de constructie en het wind- en waterdicht houden van het gebouw. Alle eigenaren hebben dan ook belang bij de goede instandhouding daarvan. Verder volgt uit artikel 24 lid 1 van het splitsingsreglement dat de beslissing over het onderhoud en de eventuele vernieuwing van onder meer het dak en het buitenwerk bij de vergadering van eigenaars berust. Uit artikel 6 volgt dat de vergadering toestemming kan verlenen voor het plaatsen van installaties op het dak. Oftewel, uit die twee artikelen volgt duidelijk dat het dak, eveneens zijnde een onderdeel van de schil van het gebouw, gemeenschappelijk is.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat onder ‘buitenwerk’ onder meer de gevels en buitenwanden van het gebouw vallen. Voor het standpunt van [verweerders] dat met ‘buitenwerk’ slechts het buitenschilderwerk is bedoeld, ziet de kantonrechter in licht van de gehele akte geen aanknopingspunten. In artikel 24 staat weliswaar dat het gehele buitenverfwerk tot het onderhoud behoort, maar dat lijkt slechts een concretisering van de onderhoudsverplichtingen van de gezamenlijke eigenaars. Bovendien zou die uitleg ertoe leiden dat de schil van het gebouw, op het dak en de kozijnen na, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten zou behoren. Dat zou betekenen dat de eigenaren allemaal voor het gedeelde van de gevel dat aan hun privégedeelte grenst verantwoordelijk zijn. Gelet op het belang dat alle eigenaren hebben bij de instandhouding van de gehele schil van het gebouw, ligt die uitleg niet voor de hand.

4.9.

Kortom, de kantonrechter is van oordeel dat de schil van het gebouw, waaronder begrepen de vloer en muren van de kelder, tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Dat betekent dat een besluit van de vergadering van eigenaars om daar op kosten van [verweerster] werkzaamheden aan uit te laten voeren niet in strijd is met het splitsingsreglement. Het verweer van [verweerders] dat het besluit om die reden nietig is, wordt daarom verworpen.

Besluit is niet genomen

4.10.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of de vergadering van eigenaars op 26 maart 2025 al rechtsgeldig heeft besloten om aan Welwillend de opdracht te geven tot uitvoering van de door haar geoffreerde werkzaamheden. Volgens [verzoekers] is dat het geval, omdat erover is gestemd en er slechts nog naar de financiering hoefde te worden gekeken. Volgens [verweerders] blijkt uit de notulen en actiepuntenlijst van de vergadering dat er nog geen besluit is genomen om een opdracht aan Welwillend te verstrekken.

4.11.

De kantonrechter overweegt dat de besluitenlijst slechts vermeldt dat de voorkeur uitgaat naar Welwillend. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat alleen is besloten om onderzoek te doen naar financieringsmogelijkheden. Dat komt ook terug op de actiepuntenlijst. Het op de vergadering uitspreken van een voorkeur voor de offerte van Welwillend is niet hetzelfde als daadwerkelijk de opdracht aan haar verstrekken. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er op de vergadering van 26 maart 2025 geen besluit is genomen om de opdracht aan Welwillend te verstrekken. Dat betekent dat aan de voorwaarde voor het verzoek is voldaan en moet worden beoordeeld of aan [verzoekers] een vervangende machtiging dient te worden verleend.

De toestemming is niet zonder redelijke grond geweigerd

4.12.

Voor een verzoek tot vervangende machtiging geldt, kortgezegd, dat artikel 5:121 BW een bijzondere uitwerking van de redelijkheid en billijkheid is, die meebrengt dat als de toestemming van mede-eigenaars is vereist, die niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, dus ook die van de verzoeker. Het verzoek hoeft dan ook niet marginaal getoetst te worden, maar dat betekent niet dat sprake is van een volledig open belangenafweging waarin de wensen van een verzoeker in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen van alle andere eigenaars(Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783).

4.13.

De kantonrechter overweegt allereerst dat er op de vergadering van 3 juli 2025 formeel geen besluit is genomen. De kantonrechter is echter van oordeel dat de feitelijke gang van zaken tijdens en voorafgaand aan die vergadering tot de conclusie leidt dat de vergadering van eigenaars het verlenen van toestemming voor het geven van de opdracht aan Welwillend heeft geweigerd. ^[1] Zo blijkt zowel uit de correspondentie van 21 mei 2025 als uit de notulen van de vergadering zelf dat [verweerders] en de eigenaars van het derde appartementsrecht binnen [verweerster] niet akkoord zijn met het verstrekken van de opdracht aan Welwillend. Dat betekent dat er over het verzoek kan worden beslist.

4.14.

Volgens [verzoekers] is de toestemming zonder redelijke grond geweigerd. Zij voeren daartoe aan dat de fundering van het gebouw gebrekkig is. Zij verwijzen daarvoor naar hun akte van levering. Ten aanzien van de kelder, waarvan tussen partijen niet in geschil is dat zich daar een lekkageprobleem voordoet, voeren zij aan dat het plaatsen van een nieuwe kelderbak meer zekerheid voor de toekomst geeft dan het injecteren van de muren. Doordat in de offerte van Welwillend voor funderingsherstel een stelpost is opgenomen, daarop een CAR-verzekering van toepassing is en 20 jaar garantie wordt aangeboden, is die offerte volgens [verzoekers] de beste voor een structurele oplossing.

4.15.

Volgens [verweerders] is hun weigering niet zonder redelijke grond, omdat de kosten voor Welwillend zeer hoog zijn in verhouding tot de andere offertes. Volgens hen blijkt uit het bouwkundige rapport over de woning van [verzoekers] dat de fundering in goede staat is. Verder wordt er volgens hen door [adviesbureau] het injecteren van de keldermuren geadviseerd en wordt op die werkzaamheden ook een jarenlange garantie gegeven. Ook wijzen zij erop dat [verzoekers] zelf meer kunnen doen om vochtproblemen tegen te gaan, zoals het uitgraven van de tuin, conform het rapport van [adviesbureau].

4.16.

De kantonrechter overweegt ten aanzien van de fundering dat [verzoekers] op basis van hun leveringsakte onderbouwd hebben gesteld dat de fundering van het gebouw gebrekkig is. Daar staat echter tegenover dat [verweerders] op grond van het bouwkundige rapport van 2019 onderbouwd hebben betwist dat de fundering gebrekkig is. Uit dat rapport volgt immers dat de situatie destijds stabiel was en wordt geadviseerd om onderzoek te doen als de situatie mocht wijzigen. Ook uit het meer recente rapport van Nebest volgt dat er eerst onderzoek moet worden verricht naar de fundering. Daarbij speelt mee dat [verzoekers] zelf ook stellen dat het uitvoeren van funderingsherstel mogelijk niet noodzakelijk is, omdat het een stelpost van Welwillend betreft. Het voorgaande maakt dat onvoldoende concreet is onderbouwd dat er werkzaamheden aan de fundering van het gebouw van [verweerster] moeten worden uitgevoerd. Dat betekent dat het bij de beoordeling van het verzoek niet van belang is dat Welwillend als enige partij reeds voor funderingsherstel heeft geoffreerd.

4.17.

Ten aanzien van het werk aan de kelder blijkt bij een vergelijking van de offertes die aan de vergadering van eigenaars zijn voorgelegd een groot prijsverschil. Zo is het injecteren van de muren door [adviesbureau] in 2024 begroot op € 35.750,00. [bedrijfsnaam 1] offreert voor het oplossen van de vochtprobleem in de kelders € 30.368,00 exclusief BTW, terwijl [bedrijfsnaam 3] dat doet voor € 25.031,00 inclusief BTW. Daar staat de offerte van Welwillend van (zonder funderingskosten) € 85.000,00 inclusief BTW tegenover.

4.18.

De kantonrechter overweegt verder dat zowel in het bouwkundige rapport uit 2019 als in het rapport van [adviesbureau] het injecteren van de muren als oplossing voor de wateroverlast wordt geadviseerd. [adviesbureau] adviseert daarnaast ook nog het afgraven van een stuk van de tuin. De kosten daarvoor zijn in totaal minder dan de helft dan wat Welwillend in rekening brengt. [verzoekers] hebben niet (voldoende) weersproken dat er ook minder verstrekkende mogelijkheden zijn om de vochtproblemen op te lossen. Dat die oplossingen mogelijk op den duur opnieuw onderhoud (en dus weer kosten) met zich zullen brengen, betekent niet dat [verweerster] nu maar met de meest dure optie akkoord moet gaan. Daarbij is ook van belang dat het gaat om aanzienlijke kosten, die door drie particuliere appartementseigenaars moeten worden betaald.

4.19.

Gelet op wat hiervoor over de fundering en de kelder is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat de toestemming voor het geven van de opdracht aan Welwillend niet zonder redelijke grond door de vergadering van eigenaars is geweigerd. Het verzoek van [verzoekers] wordt dus afgewezen.

De proceskosten

4.20.

[verzoekers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verweerders] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

- nakosten

€

€

542,00

135,00

(2 punten × € 271,00)

Totaal

€

677,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst het verzoek af;

5.2.

veroordeelt [verzoekers] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [verweerders] begroot op € 677,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.J. Doornink en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.

Voetnoten

1. Vgl. Rechtbank Amsterdam, 14 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:6699, r.o. 5.