Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel - voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/09/694138 / KG ZA 25-1090
Vonnis in kort geding van 17 december 2025
in de zaak van
[eiser]te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. W.J.J. Trooster,
tegen
[gedaagde] B.V.te [plaats 1] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. A.M. Speerstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 november 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, met productie;
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2025. De advocaten van partijen hebben ter zitting het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd, en partijen hebben over en weer hun standpunten toegelicht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagde] , opgericht op 17 augustus 2022, houdt zich volgens haar inschrijving in het handelsregister bezig met projectontwikkeling en het beheer van onroerend goed. Middellijk bestuurder van [gedaagde] is mevrouw [naam] (hierna: [naam] ).
2.2.
Partijen hebben op 19 december 2024 een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop en levering van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) door [eiser] aan [gedaagde] tegen een koopprijs van € 825.000,00. De overeengekomen leveringsdatum was 1 mei 2025 of zoveel eerder of later als partijen nader zouden overeenkomen. Op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst moest [gedaagde] tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen een bankgarantie stellen voor een bedrag van € 82.500,00 (10% van de koopsom). Deze bankgarantie moest onvoorwaardelijk zijn, voort duren tot ten minste één maand na de overeengekomen leveringsdatum en de clausule bevatten dat de betreffende bankinstelling op eerste verzoek van de behandelend notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zou uitkeren. Verder is in artikel 11.2 van de koopovereenkomst bepaald dat bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een direct opeisbare boete van 10% van de koopsom verbeurt.
2.3.
Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] voor een bedrag van € 2.000,00 roerende zaken (boeken en schilderijen) zou overnemen van [eiser] . Dit bedrag is door [gedaagde] voldaan.
2.4.
Op 20 maart 2025 heeft BNP Paribas onder verwijzing naar de koopovereenkomst een garantiestelling voor de waarborgsom doen toekomen aan de behandelend notaris. In deze garantiestelling staat vermeld dat [naam] de koper is van de woning.
2.5.
[gedaagde] heeft de woning op de overeengekomen leveringsdatum niet afgenomen. Op de nader overeengekomen leveringsdatum van 28 mei 2025 heeft [gedaagde] de woning evenmin afgenomen, waarna partijen in een addendum een aanvullende overeenkomst hebben gesloten. In dit addendum zijn partijen overeengekomen dat de levering uiterlijk 17 juli 2025 zal plaatsvinden en dat die datum niet meer voor verlenging vatbaar is. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] in verband met het uitstel van de levering aan [eiser] een vergoeding betaalt van € 5.000,00 voor het eerste uitstel tot 28 mei 2025 en € 9.000,00 voor het tweede uitstel tot 17 juli 2025. [gedaagde] heeft het bedrag van € 5.000,00 voldaan.
2.6.
Op 28 mei 2025 heeft de notaris de garantstelling getrokken en heeft BNP Paribas een bedrag van € 82.500,00 op de derdengeldrekening van de notaris overgemaakt.
2.7.
Op 17 juli 2025 heeft [gedaagde] de woning opnieuw niet afgenomen.
2.8.
Bij brief van 17 juli 2025 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om de koopovereenkomst binnen acht dagen na te komen. Hierbij heeft [eiser] zich het recht voorbehouden om de koopovereenkomst te ontbinden en om nakoming van de overeenkomst te vorderen.
2.9.
Bij e-mail van 26 juli 2025 en bij aangetekende brief van 28 juli 2025 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat hij aanspraak maakt op betaling van de contractuele boete van € 82.500,00 en de overeengekomen vertragingsvergoeding van € 9.000,00. Daarnaast heeft de advocaat [gedaagde] verzocht om te laten weten wanneer zij de overgenomen roerende zaken wil komen ophalen.
2.10.
Bij e-mail van 15 september 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] meegedeeld dat zij graag in onderhandeling treedt over de volledige verschuldigdheid van de overeengekomen boete en vertragingsvergoeding. In deze e-mail heeft de advocaat van [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat er in de gegeven omstandigheden grond is voor matiging van de boete.
2.11.
Bij e-mail van 17 september 2025 heeft de advocaat van [eiser] aan de advocaat van [gedaagde] meegedeeld dat hij onverkort aanspraak maakt op de overeengekomen contractuele boete en vertragingsvergoeding. In deze e-mail heeft de advocaat van [eiser] verklaard dat hij openstaat voor een minnelijke regeling.
2.12.
In de nadien gevoerde correspondentie hebben partijen geen minnelijke regeling bereikt. De advocaat van [gedaagde] heeft aan de advocaat van [eiser] meegedeeld dat [gedaagde] instemt met de ontbinding van de koopovereenkomst van de roerende zaken.
2.13.
In oktober 2025 heeft [eiser] de woning verkocht aan een derde voor een lager bedrag dan de met [gedaagde] overeengekomen koopsom.
2.14.
[eiser] heeft de notaris verzocht om over te gaan tot uitbetaling van de waarborgsom. De notaris heeft niet aan dit verzoek voldaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
I. [gedaagde] te veroordelen tot het geven van opdracht aan de notaris tot uitbetaling van de waarborgsom aan [eiser] ten bedrage van € 82.500,00, met bepaling dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde] ;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 7.000,00 als vergoeding wegens vertraging van de overdracht, vermeerderd met de wettelijke handelsrente van 12 augustus 2025;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.665,00 aan buitengerechtelijke kosten;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
[gedaagde] is in gebreke gebleven om de woning op de uiteindelijk afgesproken datum af te nemen. Op grond van de koopovereenkomst is zij daarom de contractuele boete van € 82.500,00 verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde] de overeengekomen vertragingsvergoeding van € 9.000,00 verschuldigd, zij het dat [eiser] daarop de koopsom van € 2.000,00 voor de roerende zaken in mindering heeft gebracht.
[eiser] heeft kosten moeten maken om zijn vordering langs minnelijke weg betaald te
krijgen. [gedaagde] is daarom een bedrag verschuldigd van € 1.670,00 aan buitengerechtelijke kosten. Aangezien de notaris bij gebreke van een gezamenlijk verzoek van partijen en zonder vonnis de waarborgsom niet wenst uit te keren, heeft [eiser] bij zijn vordering een spoedeisend belang.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens vaste jurisprudentie is bij de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is voor het geval dat de bodemrechter anders mocht beslissen.
4.2.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of [gedaagde] de notaris opdracht moet geven om ter zake van de contractuele boete over te gaan tot uitbetaling van de waarborgsom aan [eiser] en of [gedaagde] verplicht is over te gaan tot betaling van € 7.000,00 – het na verrekening met het door [eiser] aan [gedaagde] verschuldigde bedrag van € 2.000,00 in verband met de ontbonden overeenkomst inzake de verkoop van roerende goederen –openstaande bedrag van de overeengekomen vertragingsvergoeding voor de vertraging tussen 28 mei 2025 en 17 juli 2025.
De contractuele boete
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] op grond van de koopovereenkomst aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom. Partijen zijn het er niet over eens of deze boete moet worden gematigd op grond van door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden. Daarnaast is in geschil of het voor de uitbetaling van de waarborgsom door de notaris van belang is dat in de garantiestelling van BNP Paribas niet [gedaagde] maar [naam] als koper staat vermeld.
4.4.
Op grond van artikel 6:94 BW kan een contractuele boete op verlangen van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uitgangspunt is dat voor matiging van een bedongen boete alleen plaats is als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Matiging mag niet verder gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding verschuldigd op grond van de wet.
4.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij door een ongelukkige samenloop van omstandigheden, waaronder het faillissement van [bedrijfsnaam] B.V., buiten haar schuld in financiële problemen is geraakt waardoor zij de woning niet meer kon afnemen. Volgens [gedaagde] heeft zij, toen duidelijk was dat zij de woning niet zelf kon afnemen, zich constructief opgesteld. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij een beginnend projectontwikkelaar is en dat de boete voor haar verregaande gevolgen heeft. Daarnaast heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een wanverhouding tussen de door [eiser] gestelde schade van ruim € 25.000,00 en de contractuele boete van € 82.500,00.
4.6.
Mede gelet op de in acht te nemen terughoudendheid zijn de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden niet van dien aard dat verwacht kan worden dat in een eventuele bodemprocedure de boete zal worden gematigd tot een bedrag lager dan € 40.000,00. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat het boetebeding een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten voor onroerende zaken is en dat ook de hoogte van de boete, 10% van de koopsom, gebruikelijk is. Deze boete is bedoeld als een prikkel tot nakoming van de wezenlijke verplichtingen van de koopovereenkomst en geldt voor beide partijen. Met dat doel is ook de zekerheidstelling (door middel van een bankgarantie, dan wel een waarborgsom) overeengekomen. Verder is van belang dat [gedaagde] een professionele koper is, die de woning zonder financieringsvoorbehoud heeft aangekocht voor zakelijke doeleinden. Dat [gedaagde] volgens haar verklaring een beginnend projectontwikkelaar is, neemt niet weg dat zij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst – meer dan een particulier koper – bewust moet zijn geweest van de gevolgen van dit beding. Dat de niet-nakoming van [gedaagde] volgens haar niet berust op onwil, maar op een ongelukkige samenloop van omstandigheden, betekent niet dat de voor die situatie overeengekomen boete buitensporig en daarmee onaanvaardbaar is. Verder is van belang dat de levering op verzoek van [gedaagde] tweemaal is uitgesteld, dat zij de woning vervolgens toch niet heeft afgenomen en de woning uiteindelijk in oktober 2025 voor een lager bedrag dan de met [gedaagde] overeengekomen koopsom is verkocht. Op grond van die vertraging is het aannemelijk dat [eiser] schade heeft geleden, zoals hij ook onweersproken heeft gesteld. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat [gedaagde] haar stelling dat zij in juli 2025 een alternatieve koper heeft voorgesteld die bereid was de woning onder dezelfde voorwaarden af te nemen niet heeft voorzien van enige onderbouwing. Hoewel [gedaagde] een aantal van de door [eiser] gestelde schadeposten heeft betwist (onder meer de juridische kosten en de kosten voor uitgesteld onderhoud), is het zonder meer aannemelijk dat [eiser] schade heeft geleden door in ieder geval het verschil in de koopsom, de verlenging van een overbruggingskrediet en het doorlopen van de aan de woning verbonden lasten. Aannemelijk is dat de schade van [eiser] ten minste € 15.000,00 bedraagt. Dat de contractuele boete hoger is dan de schade betekent niet meteen dat sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de schade. Gelet op het aansporende karakter van het boetebeding, de professionele hoedanigheid van [gedaagde] , het herhaalde uitstel en de schade van [eiser] , valt niet te verwachten dat indien in een eventuele bodemprocedure tot matiging wordt overgegaan, er gematigd wordt tot een bedrag lager dan € 40.000,00. Bij dit oordeel heeft de voorzieningenrechter mede in aanmerking genomen dat de tussen [gedaagde] en [eiser] overeengekomen vertragingsvergoeding – die deels door [gedaagde] is voldaan – mogelijk een grond oplevert voor matiging.
4.7.
De mate van aannemelijkheid dat ten minste € 40.000,00 van de contractuele boete in de bodemprocedure wordt toegewezen, maakt dat van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij daarvoor de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarmee is zijn spoedeisend belang voor dat deel van de vordering gegeven. Nu verder niet is gesteld of anderszins aannemelijk is geworden dat er een restitutierisico is aan de zijde van [eiser] , is dit deel van de contractuele boete in kort geding toewijsbaar.
4.8.
Ter uitvoering van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] voor de waarborgsom een garantstelling afgegeven bij de notaris, die op verzoek van de notaris in verband met het uitstel van de levering is uitgekeerd. Het feit dat in de garantstelling [naam] als koper staat vermeld in plaats van [gedaagde] , is in de verhouding tussen [gedaagde] en [eiser] niet van belang. Dit betreft een interne aangelegenheid tussen [gedaagde] , [naam] en BNP Paribas. Daarmee is de vordering om opdracht te geven aan de notaris om de waarborgsom deels aan [eiser] uit te keren toewijsbaar, net als de bepaling dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de opdracht van [gedaagde] .
Vertragingsvergoeding € 7.000,00
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op grond van het addendum nog € 7.000,00 dient te voldoen als vergoeding voor de vertraging tussen 28 mei 2025 en 17 juli 2025. [gedaagde] heeft tegen deze vordering geen inhoudelijk verweer gevoerd. Zij heeft alleen het spoedeisend belang betwist. Nu [gedaagde] het bestaan van deze vordering niet betwist, ligt een voldoende spoedeisend belang in het gegeven dat van [eiser] niet kan worden gevergd het uitblijven van betaling van een vaststaande vordering te dulden in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam] bovendien verklaard dat [gedaagde] technisch failliet is en zij heeft op geen enkele wijze toegezegd dat er na het doorlopen van een bodemprocedure een beter uitzicht op betaling van de vordering zal zijn. Ook daaruit volgt een spoedeisend belang. Nu bovendien niet is gesteld dat sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [eiser] , is de vordering tot betaling van de vertragingsvergoeding toewijsbaar.
4.10.
Met betrekking tot deze vertragingsvergoeding heeft [eiser] aanspraak gemaakt op de wettelijke handelsrente vanaf 12 augustus 2025. [eiser] heeft evenwel niet aannemelijk gemaakt dat het addendum een handelstransactie in de zin van artikel 6:119a BW betreft. [eiser] heeft ook niet toegelicht waarom de rente met ingang van 12 augustus 2025 verschuldigd is. Toegewezen wordt daarom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 november 2025, de dag van het uitbrengen van de dagvaarding.
Buitengerechtelijke kosten
4.11.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Hij heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Gelet op het toe te wijzen bedrag en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke (incasso)kosten wordt een bedrag van € 1.245,00 toegewezen.
Slotsom en proceskosten
4.12.
Op grond van het voorgaande worden de vorderingen van [eiser] op de hierna te vermelden wijze toegewezen. Daarmee is [gedaagde] grotendeels in het ongelijk gesteld en zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,01
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.807,01
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan notaris mr. D. Westerhuis (Westerhuis Notarissen te Gouda) opdracht te geven tot uitbetaling van de waarborgsom aan [eiser] tot een bedrag van € 40.000,00;
5.2.
bepaalt dat indien [gedaagde] niet tijdig voldoet aan de veroordeling in 5.1,
dit vonnis op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van dat deel van de opdracht aan de notaris waaruit blijkt dat zij mede opdracht geeft tot (gedeeltelijke) uitbetaling van de waarborgsom aan [eiser] ;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 7.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 november 2025 tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.245,00 aan buitengerechtelijke kosten;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.807,01, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.
WJ