Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 25/4838
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2025 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2024 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2025 vastgesteld op € 500.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2025 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 juli 2025 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2025.
Eiseres is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 oktober 2025 op het adres [adres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu de genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 2 oktober 2025 is bezorgd, is de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op de juiste wijze, tijdig en op het juiste adres aangeboden. Gelet hierop is eiseres naar het oordeel van de rechtbank overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht uitgenodigd en daarom heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting doorgang laten vinden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. T. Koysüren, mr. J. Lanser en [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit 1895 met een tuin en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 125 m².
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een hogere waarde, namelijk € 613.383.
4. Verweerder bepleit in beroep een waarde van € 580.000.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat, naar de rechtbank begrijpt, tijdens een telefoongesprek met eiseres naar voren is gekomen dat een hogere waarde dan de vastgestelde € 500.000 voor haar van belang is in verband met een voorgenomen toekomstige verkoop van de woning. De taxateur heeft vervolgens reden gezien om de WOZ-waarde aan te passen naar € 580.000.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder – in het licht van al hetgeen door partijen is aangevoerd en overgelegd – aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning zoals bepleit in beroep niet te laag is vastgesteld. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waaruit volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten Copernicusstraat 80, Daguerrestraat 75 en Franklinstraat 152. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten gelet op het type woning, de objectkenmerken en het bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn benedenwoningen met een tuin met een bouwjaar variërend van 1895 tot en met 1902. De vergelijkingsobjecten hebben een gebruiksoppervlakte variërend tussen 108 m² en 126 m². De gemiddelde prijs per eenheid op basis van gelijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 4.820,98, waarbij de laagste prijs per eenheid op basis van gelijke kenmerken van een van de vergelijkingsobjecten € 4.803,70 bedraagt. Nu verweerder voor de woning een prijs per eenheid van € 4.803,70 heeft toegepast, volgt de rechtbank de stelling van eiseres, dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld, niet.
8. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Aan algemene stijgingspercentages, zoals de stijgingspercentages die eiseres gebruikt voor de waardeberekening, moet dan ook voorbij worden gegaan.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen met betrekking tot de verhoging van de WOZ-waarde in de beroepsfase, wordt het beroep gegrond verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 53 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Meessen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.D. Plukaard, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).