Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
JB/c
Zaaknummer: 11312223 \ RL EXPL 24-17442
Vonnis van 1 mei 2025
in de zaak van
1.[eisende partij 1] ,
2.
[eisende partij 2],
[eisende partij 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partijen] .,
gemachtigde: mr. J.F. Kersten,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. R. Boer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 15 augustus 2024 met producties 1 t/m 20;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 5;
de akte aanvullende producties van de zijde van [eisende partijen] . met producties 21 t/m 22;
de akte uitlaten voortprocederen van de zijde van [gedaagde partij] .
1.2.
Op 12 maart 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij voor [eisende partijen] . is verschenen [eisende partij 2] , bijgestaan door mr. J.F. Kersten. Tevens is [gedaagde partij] samen met zijn partner [naam 1] verschenen, bijgestaan door mr. R. Boer. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, welke zich in het griffiedossier bevinden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisende partijen] . de vorderingen tegen de oorspronkelijk medegedagvaarde [naam 1] ingetrokken. Vervolgens is de datum van het vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
In 2011 heeft [gedaagde partij] het eigendom op de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning) verkregen.
2.2.
Eind 2021 heeft [gedaagde partij] de woning ter verkoop aangeboden.
2.3.
Op 26 oktober 2021 hebben [eisende partijen] . de woning laten inspecteren door Meijer & Van Eerden. In het inspectierapport staat onder andere het volgende:
‘Opmerkingen van de inspecteur
[…] Op diverse plaatsen is zichtbaar dat er met onvoldoende kennis doe-het-zelf-werk is uitgevoerd waaronder installatie onderdelen, tussenaanbouw, achtergevel etc. Voorzover dit zichtbaar is, zijn in dit rapport voor herstel of aanpassingen hier kosten voor opgenomen. Het is niet ondenkbaar dat met het uitvoeren van herstel en of plaatselijke verbouwingswerkzaamheden mogelijk nog verborgen gebreken worden aangetroffen. Voor de achtergevel van de aanbouw is in dit rapport van herstel uitgegaan. De vraag rijst of het in de praktijk niet verstandiger is de gehele achtergevel compleet te vervangen voor nieuw.
[…]
Dakbedekking vlak – aanbouw bestaand
Het platte dak van de oorspronkelijke aanbouw (voormalige berging) is voorzien van thermische isolatie met ballastgrind. Voorzover zichtbaar geen gebreken.
[…]
Dakbedekking vlak – Tussen aanbouw
Voorzover zichtbaar maakt de dakbedekking een goede indruk. De zinken kraal is wat vreemd met stukken betontegel gefixeerd. Stelpost voor goed monteren kraal opgenomen.
Noot: mogelijk dat deze met het plaatsen van de vreemde houten latten tegen de achtergevel is losgemaakt.
De aansluiting bij de achtergevel kon tijdens de inspectie niet worden beoordeeld. Advies om dit met het monteren van de kraal en de lichtkoepel ook te controleren.’
[…]
Dakconstructie-/beschot – Algemeen
De dakconstructie van de aanbouw was niet zichtbaar tijdens de inspectie ivm de aanwezigheid van een plafond. Gezien de matige kwaliteit van het overige doe-het-zelf-werk kan geen uitspraak worden gedaan over het dak van deze aanbouw. […]’
2.4.
Op respectievelijk 3 november 2021 en 5 november 2021 hebben [gedaagde partij] en [eisende partijen] . de koopovereenkomst met betrekking tot de woning ondertekend.
2.5.
In de vragenlijst heeft [gedaagde partij] gemeld dat eerder sprake is geweest van een daklekkage bij de bovenkamer en dat deze is gerepareerd door een loodgieter.
2.6.
Op 10 januari 2022 is de woning aan [eisende partijen] . geleverd.
2.7.
In februari 2022 hebben [eisende partijen] . de achterpui (in de aanbouw) van de woning laten vervangen.
2.8.
Op 5 februari 2023 heeft een lekkage in de aanbouw van de woning plaatsgevonden.
2.9.
Op 17 februari 2023 hebben [eisende partijen] . aan [gedaagde partij] het volgende whatsappbericht gestuurd:
‘Hi [voornaam 1] , hoop dat je verbouwing al aardig vorm krijgt of misschien al klaar is. Sinds kort hebben we een lekkage ter hoogte van het oude dakraam aan de oude buitenmuur zoals te zien is op de foto’s. Er is zo te zien al eens reparatie geweest wanneer is deze uitgevoerd, aan de plafond kan maar na nadere inspectie ook aan het dak, en door wie? Ik heb het vermoeden dat het weer om dezelfde lekkage gaat van deze wisten wij nog niet. Ik hoor graag van je groet, [voornaam 2] [adres 1] ’
2.10.
Op 19 juli 2023 hebben [eisende partijen] . de volgende e-mail gestuurd aan [gedaagde partij] :
‘Eerder hebben wij telefonisch contact gehad m.b.t. de lekkage in de aanbouw van jouw voormalige woning. […]
We hebben toen afgesproken dat wij de bonnen zouden bewaren die verband houden met de reparatie en materialen die wij moesten aanschaffen om de lekkage te verhelpen.
Gezien de [naam 6] van de zaak hebben wij besloten een externe deskundige te raadplegen om vast te stellen wat de schade was en of dit te dateren viel.
Daaruit bleek dat de lekkage van eerdere datum moest zijn geweest, dat er pogingen gedaan waren om de lekkage te stoppen en er kleine reparaties waren ingezet. Hierdoor stellen wij jouw als verkoper van het huis in gebreke, daar deze lekkages eerder hebben plaatsgevonden en jij verzaakt hebt deze rechtstreeks dan wel bij verkoop kenbaar te maken.
Wij hebben juridisch advies ingewonnen en zijn tot de volgende voorstellen gekomen.
- Wij geven de zaak in zijn geheel uit handen en stellen jouw aansprakelijk voor alle kosten incl. de kosten van de rechtszaak en juridische bijstand.
- Wij stellen jouw aansprakelijk voor de kosten die wij hebben moeten maken om de schade te herstellen zowel exterieur als interieur, bedrag € 6.000,=
- Wij zijn bereid in een vorm van middeling waarbij jij de kosten betaald voor de materialen en werkzaamheden door derden, bedrag € 4.000.=
Wij hebben alles vast gelegd middels foto’s zodat er geen twijfel kan ontstaan m.b.t. de ontstane schade en te zien is dat e.e.a. van een eerdere datum (dan aankoop) heeft plaatsgevonden.
Derhalve willen wij deze ellende proberen af te sluiten en wij willen binnen nu en 14 dgn schriftelijk van je vernemen welke van de 3 opties jouw voorkeur heeft.’
2.11.
Op 31 augustus 2023 hebben [eisende partijen] . de volgende e-mail aan [gedaagde partij] gestuurd:
‘[…] Je hebt aangegeven aan [voornaam 2] dat je onze mail hebt beantwoord op ‘de 27e’. Dit is echter niet het geval volgens mijn inbox. […]
De brief is nu ook persoonlijk overhandigd. Dit was 22 augustus. Vanaf dan zullen de 14 dagen in gaan. Dit staat in de brief en heeft [voornaam 2] nog mondeling vermeld. […]’
2.12.
Op 31 augustus 2023 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde partij] een brief gestuurd aan [eisende partijen] . waaruit volgt dat [gedaagde partij] aansprakelijkheid afwijst.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partijen] . vorderen - samengevat – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
voor recht te verklaren dat [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de levering van een non-conforme woning aan [eisende partijen] .;
[gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.162,81;
subsidiair:
voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de zijde van [gedaagde partij] op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van dit nadeel moeten worden gewijzigd, aldus dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag ad € 6.162,81;
[gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van € 6.162,81;
zowel primair als subsidiair:
[gedaagde partij] te veroordelen tot vergoeding van door [eisende partijen] . gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
3.2.
[eisende partijen] . leggen aan de primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] wanprestatie heeft gepleegd doordat de woning op het moment van levering non-conform was, omdat het dak dermate gebrekkig was dat dit tot een lekkage heeft geleid. Hierdoor is [gedaagde partij] volgens [eisende partijen] . tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is [gedaagde partij] hierdoor aansprakelijk voor de door [eisende partijen] . geleden schade. Aan de subsidiaire vordering leggen [eisende partijen] . ten grondslag dat zij de koopovereenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken hebben gesloten en dat indien zij van de lekkages in het dak van de aanbouw en een doorgerotte dakconstructie op de hoogte waren geweest, dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden hadden gesloten met [gedaagde partij] . Volgens [eisende partijen] . is dus sprake van dwaling en heeft [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht geschonden door te verzwijgen dat in de aanbouw eerder een lekkage heeft plaatsgevonden. Hierom vorderen [eisende partijen] . schadevergoeding dan wel opheffing van het door hen geleden nadeel. Dit betreft een bedrag van € 6.1682,81. Dit bedrag bestaat uit kosten voor het herstel van het dak, kosten voor de aankoop van materialen, te verwachten kosten voor het herstellen van de binnen- en buitenzijde van het dak, te verwachten kosten voor het stuken, en kosten voor het afvoeren van materiaal naar de milieustraat. Verder maken [eisende partijen] . aanspraak op een bedrag van buitengerechtelijke kosten van € 683,14.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij 1] c.s. in de kosten van deze procedure. [gedaagde partij] betwist dat de gebreken voor levering bestonden en voeren hiertoe aan dat de verklaringen van [eisende partijen] . onbetrouwbaar en onjuist zijn. [gedaagde partij] betwist dus dat hij een non-conforme woning heeft geleverd. Verder betwist [gedaagde partij] dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Ook betwist [gedaagde partij] dat sprake is van verzuim. Tevens betwist [gedaagde partij] de hoogte van de door [eisende partijen] . gestelde herstelkosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil richt zich op de vraag of [eisende partijen] . als kopers recht hebben op een vergoeding van [gedaagde partij] vanwege een na aankoop opgetreden lekkage in de aanbouw van de woning.
Het beoordelingskader
Non-conformiteit
4.2.
De primair gevorderde verklaring voor recht en veroordeling is gebaseerd op non-conformiteit, dat wil zeggen dat de woning niet de eigenschappen heeft die [eisende partijen] . op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Non-conformiteit levert een tekortkoming in de nakoming op, op grond waarvan de schuldenaar verplicht is de schade die de schuldenaar daardoor lijdt te vergoeden (artikel 6:74 lid 1 BW).
4.3.
De wettelijke regeling van (non-)conformiteit houdt in dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden en dat dit niet het geval is indien de zaak, mede gelet op de aard ervan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 BW).
4.4.
Partijen zijn in dit geval van deze wettelijke regeling, die van regelend recht is, afgeweken door middel van artikel 6.1 en 6.3 van de volgens het NVM-model opgestelde koopovereenkomst. De bepalingen van de koopovereenkomst wijken in die zin af van de wettelijke regeling dat afgesproken is dat het verkochte bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn, behoudens voor zover deze aan [eisende partijen] . bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst, en dat [gedaagde partij] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit betekent dat gebreken die [eisende partijen] . onbekend zijn, maar die [eisende partijen] . had moeten ontdekken als zij – met name bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan de koop – voldoende zorgvuldig te werk waren gegaan, worden geacht kenbaar te zijn.
4.5.
Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik als woonhuis” als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit houdt in dat in een woning op een voldoende veilige manier moet worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het genot wezenlijk wordt aangetast.
4.6.
Indien een verkoper een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, kan ook bij non-conformiteit in beginsel niet aan de koper worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.
Dwaling
4.7.
[eisende partijen] . hebben aan hun subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat zij bij het kopen van de woning hebben gedwaald, omdat zij onder onjuiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst hebben gesloten doordat [gedaagde partij] heeft nagelaten [eisende partijen] te informeren over lekkages aan de aanbouw. [eisende partijen] . doen hiermee een beroep op artikel 6:228 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). De in het verkeer geldende opvattingen kunnen meebrengen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven indien hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het is echter vaste jurisprudentie dat de redelijkheid en billijkheid zich er in beginsel tegen verzetten dat een partij op wie een mededelingsplicht rust ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende het ontstaan van de onjuiste voorstelling (mede) aan zichzelf heeft te wijten. Als het beroep op dwaling succesvol is, kan de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (6:230 lid 2 BW).
Was de lekkage dan wel het gebrek dat tot lekkage heeft geleid aanwezig op het moment van koop dan wel op het moment van levering?
4.8.
De vraag die allereerst moet worden beantwoord is of de lekkage dan wel de aanleiding tot de lekkage zich ten tijde van het sluiten van de koop of levering heeft voorgedaan. Indien dit niet het geval is, komt aan [eisende partijen] . geen beroep toe op non-conformiteit omdat voor een geslaagd beroep op non-conformiteit allereerst vereist is dat het gebrek bestond op het moment van levering. Aan [eisende partijen] . komt dan ook geen beroep toe op dwaling, omdat indien het gebrek ten tijde van de koop niet aanwezig is, voor beide partijen geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken die kan leiden tot dwaling.
4.9.
Volgens [eisende partijen] is de lekkage dan wel het gebrek dat tot de lekkage heeft geleid aanwezig geweest op het moment van koop en levering. [eisende partijen] onderbouwen dit standpunt met een vijftal verklaringen.
1. [naam 2] – Docent Bouwtechniek + voormalig buurman van [gedaagde partij] – 8 september 2023 (hierna: Verklaring [naam 2] )
‘[…] Het feit dat het dak van nr. [huisnummer] in een dermate slechte staat verkeerde kan slechts komen door het verkeerd uitvoeren van de eerder genoemde benodigde afwatering en slechte uitvoering van details. Een correct uitgevoerde opbouw (balklaag, underlayment, spijkerlaag en App) kan nooit leiden tot het vergaan (verrotten) van underlayment en dakbalken. Deze situatie kan zich nooit voordoen binnen 1 of 2 jaren, derhalve moet e.e.a. eerder zichtbaar/merkbaar zijn geweest. […]’
2. [naam 3] ( [bedrijfsnaam] ) – 28 november 2023 (hierna: Verklaring [naam 3] )
‘Wij hebben bij u bezichtiging gedaan in uw woning op het dak. […] Naar aanleiding van de bezichtiging kunnen we concluderen, dat de dakbedekking en de constructie van de opstand niet juist zijn aangebracht.
In eerste instantie is de lichtkoepel, welke van hout is gemaakt, niet voldoende op hoogte uitgebracht, waardoor er geen lood is aangebracht. […] De loodslab die niet is aangebracht, dient dus onder het kozijn aangebracht te worden, verticaal naar beneden, echter tot aan/op het dakvlak aangebracht. […]
Op foto 2 is duidelijk te zien, dat de dakbedekking niet juist is aangebracht, het staat open, hierdoor regent het in en werkt het als een trechter die de regen (het water) de constructie in brengt en niet afvoert naar de afvoer.[…]
Gezien de staat van het dak, is/zijn deze lekkages al geruime tijd aanwezig. Deze lekkages zijn van voor de oplevering van begin 2022. […]’
3. [naam 4] (timmerman) – 11 december 2023 (hierna: Verklaring [naam 4] )
‘[…] Een lekkage verhelpen met vloeibare bitumen is een tijdelijke oplossing. De vorige eigenaar had al lekkage gehad, anders pas je dit niet toe. Op de foto’s is te zien dat het underlayment zwart van schimmel ziet en dat de stalenligger is aangetast door roest. Dit duidt op langere tijd lekkage, niet van enkele weken/maanden, eerder op een jaar. Het dak dat had vernieuwd moeten worden, dit houdt in, bitumen er af en nieuw dakleer/bitumen erop.’
4. [naam 5] (timmerman) – 14 december 2023 (hierna: Verklaring [naam 5] )
‘[…] De gevolgen van de lekkage aan rond de koekoek is te wijten aan het verkeerd maken van de aansluitingen en het op amateuristische wijze branden van het dak en koekoek,
op foto 6 en 8 is te zien dat de problemen met het water al is geprobeerd te repareren met een bitumineuze kit. Ook op het opbrengen minimaal 7cm en het lood of een strip niet aanwezig.
De beperkte ventilatie tussen plafond en dak en de dampdichte folie tussen isolatie en gipsplaat heeft er voor gezorgd dat de lekkage lang onopgemerkt heeft kunnen zitten.
De isolatie heeft water op kunnen nemen en daar lang heeft kunnen zitten zonder opgemerkt te worden. Zoals op foto 1 tm 5 te zien is is het zeer aannemelijk dat de lekkage er zo minimaal 2 jaar of langer heeft gezeten. […]’
5. Verklaring van Faciltrade – [naam 6] – 12 april 2024 (hierna: Verklaring [naam 6] )
‘[…] Bij de inventarisatie van het werk was te zien dat er water door het gipsplaten plafond naar beneden kwam. Op het dak was er een plek waarvan de verdenking groot was dat de lekkage daar vandaan kwam omdat de hechting op de naden erg slecht was. Na het verwijderen van een deel van het plafond op de plek waar we de lekkage verwachten, troffen we een compleet verrot dakbeschot en aan aantal rottende constructieve dakbalken aan.
Gezien de staat van het hout en gips moet de situatie al langer gaande zijn geweest, nog voor de oplevering van het huis aan de nieuwe bewoners. De houten delen waren zo aangetast door vocht dat dit niet in een tijdsbestek van een aantal maanden kon gebeuren maar meer in het tijdsbestek van een aantal jaren. Het is voor mij dan ook zeer aannemelijk da de vorige bewoners ook al last van deze lekkage gehad moeten hebben. […]’
4.10.
[gedaagde partij] betwist de betrouwbaarheid en de juistheid van de verklaringen en voert hiertoe onder andere – samengevat - het volgende aan.
4.10.1.
[gedaagde partij] betwist de juistheid van de Verklaring [naam 2] (1) door onder andere aan te voeren dat deze verklaring 1,5 jaar na de door [eisende partijen] . zelf verrichte werkzaamheden aan de uitbouw is opgesteld. Verder voert [gedaagde partij] aan dat [naam 2] niet verklaart dat het dak daadwerkelijk niet juist is geplaatst en dat daarom sprake is van verrotting.
4.10.2.
Ten aanzien van de Verklaring [naam 3] (2) betwist [gedaagde partij] de betrouwbaarheid van de verklaringen door aan te voeren dat [naam 3] de sponsor is van de [sportvereniging] van [eisende partijen] . Ten aanzien van de betwisting van de juistheid voert [naam 3] aan dat ook deze verklaring dateert van 1,5 jaar na de verbouwing door [eisende partijen] . en dat het onduidelijk is wanneer [naam 3] in de woning is geweest. Tot slot [gedaagde partij] vraagt zich af of het niet juist aanbrengen van de dakbedekking en opstand, zoals [naam 3] verklaart, niet het gevolg is van de werkzaamheden van [eisende partijen] . aan de uitbouw.
4.10.3.
Ten aanzien van de betrouwbaarheid van de Verklaring [naam 4] (3) voert [gedaagde partij] c.s. aan dat niet valt uit te sluiten dat [eisende partij 2] en [naam 4] elkaar kennen van de [sportwereld] en dat de gemachtigde van [eisende partijen] . en [naam 4] teamgenoten lijken te zijn. Ten aanzien van de juistheid van de Verklaring [naam 4] voert [gedaagde partij] onder andere aan dat hij niet op locatie is geweest en dat de verklaring dateert van 1,5 jaar na herstel van de lekkage.
4.10.4.
[gedaagde partij] betwist de betrouwbaarheid van de Verklaring [naam 5] (4) en voert hiertoe aan dat [naam 5] coach was bij de [sportvereniging] van [eisende partij 2] en dat het bedrijf van [naam 5] de [sportvereniging] van [eisende partij 2] sponsort. Ten aanzien van de juistheid van de Verklaring [naam 5] voert [gedaagde partij] onder andere aan dat [naam 5] heeft verklaard aan de hand van foto’s, die [gedaagde partij] niet heeft gezien. Dat [naam 5] verklaart dat de aansluiting bij de koekoek niet goed is, blijkt volgens [gedaagde partij] niet uit het bouwtechnische keuringsrapport.
4.10.5.
Ten aanzien van de betrouwbaarheid van de Verklaring [naam 6] (5) voert [gedaagde partij] aan dat [naam 6] lid is van dezelfde [sportvereniging] als [eisende partij 2] . Ten aanzien van de juistheid van de Verklaring [naam 6] voert [gedaagde partij] aan dat de verklaring twee jaar na herstel van de vermeende lekkage is opgesteld. Bovendien verklaart [naam 6] niet wanneer hij in de woning is geweest en wat hij heeft aangetroffen, aldus [gedaagde partij] . Tot slot ziet [gedaagde partij] niet in hoe [naam 6] kan verklaren dat het zeer aannemelijk is dat [gedaagde partij] last van lekkages heeft gehad terwijl [eisende partijen] . het eerste jaar geen last van lekkages hebben ondervonden.
4.11.
Bovendien brengt [gedaagde partij] een verklaring van een loodgieter Idis Bakker in het geding die op 13 september 2024 verklaart:
‘Voor een juiste beoordeling zou ik op het dak moeten kijken, maar als het dak 10 jaar oud is en de buitengevel is verwijderd dan is het mogelijk dat er schade ontstaat aan de dakopstand of dakbedekking. Als het nieuwe kozijn iets kleiner of groter is dan kan er spanning scheuren ontstaan in de dakopstand.[…]’
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat de lekkage dan wel het gebrek dat tot de lekkage heeft geleid aanwezig was op het moment van koop dan wel het moment van levering. [gedaagde partij] heeft de betrouwbaarheid en juistheid van de verklaringen die [eisende partijen] . hebben gebruikt ter onderbouwing van hun standpunt voldoende in twijfel getrokken door – samengevat – aan te voeren dat (i) de verklaringen zeer geruime tijd na de lekkage en zelfs na het verhelpen van de lekkage zijn opgesteld en (ii) een groot deel van de personen die heeft verklaard gelieerd is aan de [sportvereniging] waar [eisende partij 2] ook lid van is. Dit doet niet zonder meer af aan de juistheid of de betrouwbaarheid van deze verklaringen. Het roept echter wel vragen op dat er (buiten die van de buurman die slechts in het algemeen lijkt te verklaren over kwalitatief goede dakbedekking) geen verklaringen zijn van personen die los staan van de [sportvereniging] .
Uit de verklaring die [gedaagde partij] in het geding heeft gebracht volgt dat het ontstaan de lekkage ook te maken kan hebben gehad met het vervangen van de achterpui, hetgeen [eisende partijen] . na aankoop van de woning en voor het ontstaan van de lekkage hebben gedaan. Over de invloed van het vervangen van de achterpui op de lekkage is in de verklaringen die door [eisende partijen] . in het geding zijn gebracht niets terug te lezen. Ook dit doet af aan de juistheid en de betrouwbaarheid van de verklaringen. Het had juist op de weg van [eisende partijen] . gelegen om feitelijk te onderbouwen dat het vervangen van de achterpui door [eisende partijen] . geen invloed heeft gehad op het ontstaan van de lekkage. Concluderend is door de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] niet vast komen te staan dat de lekkage dan wel het gebrek dat tot de lekkage heeft geleid aanwezig is geweest op het moment van koop dan wel op het moment van levering van de woning. Alleen als vaststaat dat het gebrek op het moment van koop dan wel levering van de woning aanwezig is geweest, kan sprake zijn van met het gebrek verband houdende non-conformiteit. Hierdoor komt aan [eisende partijen] . evenmin een beroep toe dwaling. Immers, door dat het gebrek ten tijde van koop niet aanwezig was, was voor beide partijen geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken. Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen van [eisende partijen] . zal afwijzen.
4.13.
[eisende partijen] . zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
813,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisende partijen] . af;
5.2.
veroordeelt [eisende partijen] . c.s. in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2025.