Uitspraak
RECHTBANK DEN Haag
Team Handel
zaak- / rolnummer: C/09/687728 / HA ZA 25-582
Vonnis van 20 mei 2026
in de zaak van
[eisende partij],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
advocaat: mr. A.C.E.G. Cordesius,
tegen
[gedaagde partij],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
advocaat: mr. V.G. Baran.
1.Kern van de zaak
In conventie
1.1.
[eisende partij] en [gedaagde partij] hebben een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisende partij] het appartement aan de [adres] voor een bedrag van € 332.000,- aan [gedaagde partij] heeft verkocht. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. De vraag is of [gedaagde partij] tijdig een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De rechtbank oordeelt van niet en daarom is [gedaagde partij] aan [eisende partij] de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Omdat de werkelijke schade van [eisende partij] vele malen lager is dan de boete en omdat de boete vergaande financiële gevolgen heeft voor [gedaagde partij] , matigt de rechtbank de boete tot € 15.000,-.
In reconventie
1.2.
De vordering van [gedaagde partij] wordt afgewezen, omdat [eisende partij] niet is tekortgeschoten in de nakoming van een van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 26 juni 2025, met producties 1 t/m 9;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 20 augustus 2025, met producties 1 t/m 5;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 1 oktober 2025, met producties 1 t/m 3;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 20 augustus 2025, met producties 1 t/m 5;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 1 oktober 2025, met producties 1 t/m 3;
- het tussenvonnis van 15 oktober 2025;
- een bericht van [gedaagde partij] van 3 april 2026, met producties 6 en 7;
- een bericht van [eisende partij] van 7 april 2026, met producties 10 t/m 12.
- een bericht van [gedaagde partij] van 3 april 2026, met producties 6 en 7;
- een bericht van [eisende partij] van 7 april 2026, met producties 10 t/m 12.
2.2.
Op 14 april 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
3.De feiten
3.1.
Op 3 april 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarin staat dat [gedaagde partij] het appartement van [eisende partij] aan de [adres] koopt tegen een koopsom van € 332.000,- en dat de levering plaatsvindt op 30 mei 2025. Deze koopovereenkomst is opgesteld aan de hand van het NVM-model en bevat de volgende voor deze zaak relevante bepalingen.
3.2.
[gedaagde partij] zal uiterlijk 30 april 2025 een bankgarantie stellen of een waarborgsom van € 33.200,- storten (artikelen 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst).
3.3.
Bij ontbinding van de koopovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de daadwerkelijke schade hoger is dan de opeisbare boete. Voordat de koopovereenkomst kan worden ontbonden, moet de nalatige partij in gebreke zijn gesteld (artikelen 14.1 en 14.2 van de koopovereenkomst).
3.4.
In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud voor [gedaagde partij] voor het bedrag van € 295.000,- tot en met 28 april 2025 opgenomen. Als aanvullende voorwaarden zijn partijen overeengekomen dat de mededeling over het financieringsvoorbehoud schriftelijk en goed gedocumenteerd wordt gedaan. Onder goed gedocumenteerd wordt één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling en een kopie van de hypotheekaanvraag verstaan (artikelen 18.1 en 18.3 van de koopovereenkomst).
3.5.
Op 24 april 2025 stuurt de aankoopmakelaar van [gedaagde partij] aan de verkoopmakelaar van [eisende partij] het volgende bericht:
“
Zoals op 22 april telefonisch aangegeven moeten wij helaas mededelen dat koper een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarden. (…) De afwijzingsbrief van de bank hebben wij nog niet in ons bezit. Zodra wij deze ontvangen zullen wij deze per omgaande doorsturen. (…)”
Zoals op 22 april telefonisch aangegeven moeten wij helaas mededelen dat koper een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarden. (…) De afwijzingsbrief van de bank hebben wij nog niet in ons bezit. Zodra wij deze ontvangen zullen wij deze per omgaande doorsturen. (…)”
3.6.
Later die dag mailt de aankoopmakelaar een brief van BijBouwe, een bankinstelling, van 22 april 2025 door naar de verkoopmakelaar. Het onderwerp van deze brief is “aanvraag Nationale Hypotheek Garantie t.n.v. mevrouw [gedaagde partij] ”. In deze brief staat, voor zover relevant, het volgende:
“
De aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening ten name van mevrouw [gedaagde partij] te [woonplaats] hebben wij ontvangen en beoordeeld.
De aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening ten name van mevrouw [gedaagde partij] te [woonplaats] hebben wij ontvangen en beoordeeld.
Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen.”
3.7.
Op 25 april 2025 mailt de verkoopmakelaar aan de aankoopmakelaar dat de toegestuurde onderbouwing onvoldoende is voor een beroep op het financieringsvoorbehoud.
3.8.
Op 29 april 2025 stuurt de aankoopmakelaar een e-mail van de hypotheekadviseur van [gedaagde partij] , gedateerd 26 april 2025, door naar de verkoopmakelaar, waarin de hypotheekadviseur een toelichting geeft. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:
“
Hier nogmaals de afwijzing van mevrouw [gedaagde partij] .
Hier nogmaals de afwijzing van mevrouw [gedaagde partij] .
Helaas moet mevrouw afzien van de aankoop van [adres] .
De reden is dat er veel eigen middelen ingebracht zou worden.
Met name uit de verkoop van grond in Suriname. En verkoop woning in Nederland
De verkoop van de grond in Suriname is echter helaas nog niet gerealiseerd en er is op korte termijn ook niet realiseerbaar
Hierdoor heeft mevrouw niet genoeg eigen middelen om de hypotheek te krijgen. Zij heeft niet genoeg inkomen.
Mevrouw heeft al haar medewerking gegeven om een hypotheek te krijgen die past en met de verkoop van grond uit Suriname. Helaas is dat niet gelukt.
Mevrouw betreurt dit ten zeerste. Zij had de woning erg graag willen kopen. Was voor haar een droom huisje wat precies genoeg voor haar was. Waar ze oud wilde worden.
Maar helaas gaat dit nu niet ukken”
3.9.
[gedaagde partij] heeft op 30 april 2025 geen bankgarantie gesteld en geen waarborgsom bij de notaris gestort.
3.10.
De advocaat van [eisende partij] heeft op 2 mei 2025 een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagde partij] , waarin [gedaagde partij] de gelegenheid wordt geboden om binnen acht dagen alsnog een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen. [gedaagde partij] heeft dit niet gedaan.
3.11.
Op 9 mei 2025 heeft de advocaat van [gedaagde partij] aan de advocaat van [eisende partij] meegedeeld dat [gedaagde partij] tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat zij dan ook de koopovereenkomst al had ontbonden.
3.12.
Per e-mail van 4 juni 2025 heeft de advocaat van [eisende partij] de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde partij] gesommeerd tot betaling van een boete van € 33.200,-. [gedaagde partij] heeft deze contractuele boete niet betaald aan [eisende partij] .
3.13.
[eisende partij] heeft het appartement op 19 mei 2025 voor € 333.000,- aan derden verkocht. Het appartement is aan die derden geleverd op 10 juli 2025.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eisende partij] vordert, samengevat, dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 33.200,- aan [eisende partij] te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2025, evenals tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[eisende partij] legt aan de vordering, naar de kern, het volgende ten grondslag. [gedaagde partij] is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij heeft op 30 april 2025 geen waarborgsom bij de notaris gestort en geen bankgarantie gesteld. Ook na de ingebrekestelling van 2 mei 2025 heeft [gedaagde partij] dit niet gedaan. [eisende partij] heeft op 4 juni 2025 de koopovereenkomst ontbonden. [gedaagde partij] is vanwege de toerekenbare tekortkoming de contractuele boete verschuldigd van € 33.200,- aan [eisende partij] .
4.3.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , dan wel tot matiging van de boete, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde partij] vordert dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij] veroordeelt tot betaling van € 33.200,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2025, evenals tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.6.
[gedaagde partij] legt, samengevat, aan de vordering het volgende ten grondslag. Voordat [eisende partij] [gedaagde partij] een ingebrekestelling heeft gestuurd en dus [gedaagde partij] nog de gelegenheid heeft gegeven om de waarborgsom te storten heeft [eisende partij] het appartement opnieuw in de verkoop gezet. Hiermee heeft [eisende partij] [gedaagde partij] de kans ontnomen om alsnog na te kunnen komen. Hierdoor voldoet de ingebrekestelling van [eisende partij] niet aan de daaraan te stellen eisen. Door dit handelen is sprake van schuldeisersverzuim. Ook heeft [gedaagde partij] hierdoor gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. Bovendien is sprake van misbruik van recht.
4.7.
[eisende partij] voert verweer. [eisende partij] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde partij] , met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
In conventie draait het in de kern om de vraag of [gedaagde partij] op de juiste wijze een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst heeft ontbonden. Als dat het geval is, dan heeft [eisende partij] geen recht op de contractuele boete wegens het niet-nakomen van de overeenkomst door [gedaagde partij] .
5.2.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde partij] niet op de juiste wijze een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dit betekent dat [gedaagde partij] de contractuele boete aan [eisende partij] verschuldigd is. Wel ziet de rechtbank aanleiding om de boete te matigen. De rechtbank licht hierna toe hoe zij tot dat oordeel komt en hoe hoog het bedrag is dat [gedaagde partij] uiteindelijk aan [eisende partij] moet betalen.
Het financieringsvoorbehoud
5.3.
In de koopovereenkomst staat dat de koper de koopovereenkomst kan ontbinden als zij uiterlijk 28 april 2025 voor de financiering van € 295.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een bank of verzekeraar (hierna: bankinstelling) heeft verkregen. Ook staat in de koopovereenkomst dat [gedaagde partij] zich heeft verplicht ‘al het redelijk mogelijke’ te doen om een hypothecaire geldlening te krijgen. Verder bepaalt de koopovereenkomst dat een beroep op dit financieringsvoorbehoud ‘schriftelijk’ en ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Aan deze documentatieplicht zijn in de koopovereenkomst nadere voorwaarden gesteld, namelijk dat de koper een kopie van de hypotheekaanvraag en een afwijzingsbrief van een bankinstelling moet overleggen aan de verkoper.
5.4.
Uit de koopovereenkomst vloeien twee verplichting voort voor een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud: een inspannings- en een documentatieverplichting. De gedachte hierachter is dat de verkoper moet kunnen nagaan of de koper al redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te krijgen. Het enkele feit dat een aanvraag voor een financiering niet is geaccepteerd, is niet voldoende om aan de inspanningsverplichting te voldoen. De inspanningen moeten gericht zijn op het daadwerkelijk verkrijgen van de offerte. De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te krijgen heeft voldaan. De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting en heeft een bewijsfunctie.
5.5.
De vraag is of [gedaagde partij] heeft voldaan aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst voor een geldig beroep het financieringsvoorbehoud. De rechtbank oordeelt van niet.
5.6.
Vast staat dat [gedaagde partij] geen kopie van de hypotheekaanvraag heeft overgelegd aan [eisende partij] , terwijl dat wel vereist was volgens de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud. Het standpunt van [gedaagde partij] dat het afgeven van een kopie van de hypotheekaanvraag onevenredig bezwarend is, omdat dit in strijd zou zijn met de AVG, volgt de rechtbank niet. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien waarom het op basis van een koopovereenkomst aan een ander verstrekken van de eigen persoonsgegevens zonder meer in strijd zou zijn met de AVG.
5.7.
[gedaagde partij] heeft wel de afwijzingsbrief van BijBouwe overgelegd aan [eisende partij] . Uit deze brief valt echter niet af te leiden dat [gedaagde partij] een reële financieringsaanvraag heeft gedaan. In deze brief staat namelijk alleen dat de aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening is beoordeeld en niet voldoet aan de acceptatienormen. Uit de brief volgt, bijvoorbeeld, niet welke informatie bij de hypotheekaanvraag is verstrekt, of de aanvraag is gedaan voor een bedrag dat overeenkomt met (de strekking van) de lening in de koopovereenkomst en om welke redenen de hypotheekaanvraag is afgewezen. Uit de brief blijkt dus niet of [gedaagde partij] ‘al het redelijk mogelijke’ heeft gedaan om een hypothecaire geldlening te verkrijgen en dus heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting.
5.8.
De hypotheekadviseur van [gedaagde partij] heeft vervolgens een nadere toelichting gegeven op de afwijzing door BijBouwe. De reden voor de afwijzing zou zijn dat er veel eigen middelen zouden worden gebruikt, met name uit de verkoop van grond in Suriname en de verkoop van een woning in Nederland. Omdat de verkoop van de grond in Suriname niet was gelukt en ook niet op korte termijn zou gaan lukken, zou [gedaagde partij] de hypotheek niet rond kunnen krijgen.
5.9.
Deze nadere toelichting is echter onvoldoende om een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud te kunnen doen. Deze toelichting is allereerst niet afkomstig van een bankinstelling. Daarnaast kan uit deze toelichting niet worden afgeleid of [gedaagde partij] ‘al het redelijk mogelijke’ heeft gedaan om een hypothecaire geldlening bij een bankinstelling te krijgen, waardoor zij alsnog niet voldoet aan de vereisten uit de koopovereenkomst.
5.10.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde partij] niet heeft voldaan aan de documentatieplicht, omdat zij geen kopie van de hypotheekaanvraag heeft overgelegd terwijl de afwijzingsbrief te summier is. [eisende partij] was daardoor niet in staat om te beoordelen of [gedaagde partij] heeft voldaan aan haar inspanningsplicht om de financiering te verkrijgen voor de aankoop van het appartement. Dat betekent dat [gedaagde partij] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en de koopovereenkomst dus niet heeft ontbonden.
Ontbinding koopovereenkomst door [eisende partij]
5.11.
Omdat [gedaagde partij] geen geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, heeft zij de koopovereenkomst niet ontbonden. Zij was dan ook nog verplicht om uiterlijk 30 april 2025 een waarborgsom bij de notaris te storten of een bankgarantie te stellen. Vast staat dat zij dat op 30 april 2025 niet heeft gedaan.
5.12.
[eisende partij] heeft vervolgens op 2 mei 2025 [gedaagde partij] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om binnen acht dagen alsnog een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten. Het verweer van [gedaagde partij] dat deze ingebrekestelling niet voldoet aan de vereisten uit de koopovereenkomst, slaagt niet. Weliswaar had in de ingebrekestelling moeten staan dat [gedaagde partij] uiterlijk 10 mei 2025 in plaats van uiterlijk 9 mei 2025 moest voldoen aan haar verplichting, maar de ingebrekestelling vermeldt een termijn van acht dagen. Deze termijn sluit aan bij de vereisten uit de koopovereenkomst. De rechtbank gaat dan ook uit van een kennelijke verschrijving door de advocaat van [eisende partij] , wat zij ook op de zitting heeft bevestigd. [gedaagde partij] is dan ook op de juiste wijze in gebreke gesteld. Ook na deze ingebrekestelling heeft [gedaagde partij] geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld. [gedaagde partij] was dan ook tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen. Op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst mocht [eisende partij] dan ook de koopovereenkomst op 4 juni 2025 ontbinden en was de boete van 10% van de koopsom verbeurd. [eisende partij] maakt dus terecht aanspraak op deze boete.
Matiging van de boete
5.13.
Nu [gedaagde partij] de boete verschuldigd is, komt de rechtbank toe aan het beroep van [gedaagde partij] op matiging van de boete. Dit beroep slaagt als de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk vereist, met dien verstande dat niet verder gematigd kan worden dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW Pro). De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1]
5.14.
[gedaagde partij] heeft toegelicht dat er volgens haar sprake is van een wanverhouding tussen de schade van [eisende partij] en de boete. De schade bestaat volgens [gedaagde partij] namelijk alleen uit dubbele woonlasten voor [eisende partij] van ongeveer € 2.000,- voor de periode van 30 mei 2025 (het moment waarop het appartement had moeten worden afgenomen door [gedaagde partij] ) tot 10 juli 2025 (het moment waarop het appartement is geleverd aan derden). De hoogte van dit bedrag is door [eisende partij] niet weersproken. Ter zitting heeft [eisende partij] toegelicht dat zij veel spanning en stress heeft ervaren, maar zij heeft verder geen nadere toelichting gegeven op eventuele andere extra kosten. De rechtbank gaat dan ook uit van een schade aan dubbele woonlasten ter hoogte van € 2.000,-.
5.15.
Vast staat dat [eisende partij] het appartement op 19 mei 2025 heeft verkocht aan derden, voor € 1.000,- meer dan waarvoor zij het aan [gedaagde partij] had verkocht. Dit bedrag neemt de rechtbank mee in de berekening van de totale schade van [eisende partij] , waardoor de schade van [eisende partij] uitkomt op een bedrag van € 1.000,-. Dit betekent dat er een zeer groot verschil is tussen de gevorderde boete van € 33.200,- en de werkelijke schade van [eisende partij] van € 1.000,-.
5.16.
Verder neem de rechtbank mee dat het voldoende aannemelijk is geworden dat de gevorderde boete, gezien de hoogte daarvan, zeer verstrekkende financiële gevolgen voor [gedaagde partij] zal hebben.
5.17.
De omstandigheden van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete en van de verstrekkende financiële gevolgen voor [gedaagde partij] zijn echter geen reden om de contractuele boete te matigen tot enkel het schadebedrag (€ 1.000,-), zoals door [gedaagde partij] verzocht. Daarbij overweegt de rechtbank dat de koopovereenkomst ziet op de levering van een woning. De boete is dan ook niet alleen bedoeld als schadevergoeding, maar ook als prikkel tot nakoming. Een (te vergaande) matiging van de boete zou de functie van deze bepaling, ook voor toekomstige koopovereenkomsten met eenzelfde beding, te veel uithollen. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. Bovendien heeft [eisende partij] het appartement als particulier verkocht en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de gehele gang van zaken haar veel stress heeft gegeven. In dat kader speelt mee dat zij het appartement wilde verkopen om vervolgens met haar partner, die ongeneeslijk ziek is, een ander huis buiten de stad te kopen.
5.18.
Alles afwegende oordeelt de rechtbank dat de boete voor [gedaagde partij] buitensporig hoog is en tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Dit geeft aanleiding om de boete te matigen. De rechtbank zal de boete matigen tot € 15.000,-.
5.19.
[eisende partij] heeft de rechtbank verzocht de contractuele boete te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2025. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
5.20.
De contractuele boete raakt pas verbeurd nadat de overeenkomst is ontbonden. [eisende partij] heeft op 4 juni 2025 de koopovereenkomst ontbonden, waardoor [eisende partij] vanaf die datum recht had op betaling van de contractuele boete door [gedaagde partij] . Voor de vraag vanaf welk moment wettelijke rente verschuldigd is, is van belang wanneer de schuldenaar in verzuim is. [2] Het verzuim treedt in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. [3] Dit geldt ook voor wettelijke rente over een ingevolge een boetebeding verbeurde boete. [4] Dit betekent dat [eisende partij] [gedaagde partij] schriftelijk had moeten aanmanen en haar daarbij een redelijke termijn had moeten stellen om alsnog na te komen, nadat [gedaagde partij] niet tot betaling van de contractuele boete overging. Niet gesteld of gebleken is dat [eisende partij] [gedaagde partij] schriftelijk heeft aangemaand, waardoor niet vast staat vanaf wanneer [gedaagde partij] in verzuim is. De rechtbank wijst om die reden dan ook de wettelijke rente toe vanaf de datum van de dagvaarding, te weten 26 juni 2025.
in reconventie
5.21.
In reconventie draait het om de vraag of [eisende partij] de contractuele boete aan [gedaagde partij] moet betalen. De rechtbank oordeelt van niet en licht dat hierna toe.
5.22.
Zoals in randnummer 3.3 staat wordt de contractuele boete pas verbeurd als de koopovereenkomst wordt ontbonden wegens een tekortkoming, waarbij de nalatige partij eerst in gebreke moet zijn gesteld. Dat betekent dat [eisende partij] pas een boete aan [gedaagde partij] verschuldigd is als [eisende partij] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van een van haar verplichtingen, zij in gebreke is gesteld door [gedaagde partij] , hierna vervolgens alsnog niet is nagekomen en [gedaagde partij] tot slot de koopovereenkomst schriftelijk heeft ontbonden.
5.23.
Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] geen correcte ingebrekestelling gestuurd, omdat [eisende partij] haar appartement al opnieuw aan derden had verkocht (1 mei 2025), voordat zij [gedaagde partij] een ingebrekestelling had gestuurd (2 mei 2025). Hiermee heeft [eisende partij] [gedaagde partij] de kans ontnomen om alsnog na te komen. Ook kon [eisende partij] met de ‘tweede verkoop’ volgens [gedaagde partij] zelf niet meer aan haar verplichtingen voldoen, waardoor sprake is van schuldeisersverzuim. Door zo snel mogelijk over te gaan tot de ‘tweede verkoop’ lijkt de handelwijze van [eisende partij] volgens [gedaagde partij] erop gericht zo snel mogelijk de contractuele boete te willen claimen, waarbij evidente fouten zijn gemaakt door [eisende partij] . Hierdoor heeft [gedaagde partij] gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Tot slot voert [gedaagde partij] aan dat sprake is van misbruik van recht, omdat het volgens haar erop lijkt dat [eisende partij] de gerechtelijke procedure is gestart omdat zij moedwillig uit is op het verkrijgen van een contractuele boete, terwijl [gedaagde partij] zich heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud.
5.24.
De rechtbank begrijpt deze stellingen van [gedaagde partij] zo dat hieruit volgens [gedaagde partij] volgt dat [eisende partij] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Dat licht de rechtbank hierna toe.
5.25.
[eisende partij] heeft met het sturen van de ingebrekestelling op 2 mei 2025 nadat zij haar appartement al op 1 mei 2025 opnieuw zou hebben verkocht [gedaagde partij] niet de kans ontnomen om alsnog na te komen. [eisende partij] heeft voldoende onderbouwd weerlegd dat zij haar appartement nog niet op 1 mei 2025 had verkocht aan derden. [eisende partij] heeft namelijk de getekende koopovereenkomst met die derden overgelegd, waaruit volgt dat het appartement op 19 mei 2025 (opnieuw) is verkocht. [gedaagde partij] kon daarnaast nog altijd aan haar eigen verplichting voldoen door een waarborgsom te storten of bankgarantie te stellen. Dit heeft zij echter niet gedaan.
5.26.
Ook is geen sprake van schuldeisersverzuim. [gedaagde partij] heeft onvoldoende feiten naar voren gebracht waaruit blijkt dat zij werd verhinderd in haar nakomingsverplichting (het storten van een waarborgsom) en dat dit uitsluitend werd veroorzaakt door een beletsel van [eisende partij] . Ten slotte kon [eisende partij] zelf nog aan haar eigen verplichtingen uit de koopovereenkomst voldoen. Haar verplichting uit de koopovereenkomst was immers het leveren van het appartement en die verplichting kon zij nog altijd nakomen tot het moment dat zij de overeenkomst ontbond. Vanaf dat moment was [eisende partij] bevrijd van die verplichting.
5.27.
Evenmin is sprake van dwaling. [gedaagde partij] heeft onvoldoende toegelicht wat (precies) de onjuiste voorstelling van zaken ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst was, dat [eisende partij] haar inlichtingenplicht heeft geschonden en dat bij de juiste inlichtingen [gedaagde partij] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. Bovendien zou een geslaagd beroep op dwaling leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst, waardoor de contractuele boete niet meer verbeurd zou kunnen raken.
5.28.
Tot slot is geen sprake van misbruik van recht. [gedaagde partij] heeft geen feiten naar voren gebracht waaruit volgt dat [eisende partij] de vordering heeft ingesteld waarvan zij op voorhand had moeten begrijpen dat het kansloos is of dat de procesvoering een ander doel dient dan waarvoor het procesrecht is gegeven.
5.29.
Kortom, er is geen sprake van een tekortkoming door [eisende partij] in de nakoming van een van haar verplichtingen, zodat reeds hierom de vordering moet worden afgewezen. Bovendien heeft [gedaagde partij] nimmer een ingebrekestelling gestuurd en vervolgens de koopovereenkomst schriftelijk ontbonden, wat wel vereist is op grond van de koopovereenkomst om aanspraak te kunnen maken op de contractuele boete. De rechtbank oordeelt dan ook dat de vordering van [gedaagde partij] moet worden afgewezen.
Proceskosten
In conventie
5.30.
[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
1.374,-
- salaris advocaat
€
1.672,-
(2 punten × € 836,-)
Totaal
€
3.192,14
In reconventie
5.31.
[gedaagde partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat de vorderingen in reconventie voortvloeien uit het verweer in conventie, worden bij de begroting van de proceskosten in reconventie halve punten gehanteerd. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op € 836,- (2 punten x factor 0,5 x € 836,-).
In conventie en reconventie
5.32.
De gevorderde veroordelingen in de nakosten zullen ook worden toegewezen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 juni 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
6.2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 3.192,14;
in reconventie
6.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde partij] af,
6.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 836,-;
in conventie en reconventie
6.5.
veroordeelt [gedaagde partij] in de nakosten van € 296,00, te vermeerderen met € 98,00 aan extra nakosten plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna moet worden betekend;
6.6.
verklaart de veroordelingen onder 6.1, 6.2 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.E. Oosthoek-Spierings en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.