Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/5734
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en E.H. Elmendorp),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag,
(gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).
en
de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Eiser is het niet eens met de hoogte van de hem toegekende tegemoetkoming voor planschade en deskundigenkosten. Hij is het ook niet eens met de afwijzing van zijn verzoek om nadeelcompensatie. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat eiser geen directe en indirecte planschade meer heeft omdat hij zijn verloren gegane bouwmogelijkheden heeft teruggekregen en dat het college ook het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen
.Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staat de verwijzing naar de uitspraak in zaak 23/5727. Onder 4 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Daarbij gaat de rechtbank onder 6 in op de directe planschade en tegemoetkoming in natura. Daarna gaat de rechtbank onder 7 in op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Eiser heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft met het besluit van 29 november 2021 een tegemoetkoming toegekend voor directe planschade (in natura) en een vergoeding voor deskundigenkosten. Voor het overige heeft het college de aanvraag afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eiser is het college bij dit besluit gebleven.
2.1.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
2.2.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5716, 23/5719, 23/5721, 23/5724, 23/5726, 23/5727, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5735, 23/5736, 23/5737, 23/5738 en 23/5739. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser, de gemachtigde van het college, [naam] namens het college en mr. C.M.L. van der Lee als deskundige van het college.
2.4.
Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.
Beoordeling door de rechtbank
Verwijzing naar uitspraak in zaak SGR 23/5727
3. Deze zaak is tegelijk behandeld met onder meer de zaak SGR 23/5727. Die zaak gaat over een vergelijkbaar verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Voor een uitgebreidere toelichting op de achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit verwijst de rechtbank naar de uitspraak van heden in die zaak.
Totstandkoming van het bestreden besluit
4. Eiser is eigenaar van een woning aan de [adres] . Eiser stelt dat hij schade ondervindt door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan. Hij heeft daarom op 20 januari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in de planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend. Hij schat dat zijn schade € 300.000,- bedraagt.
4.1.
Het college heeft het verzoek van eiser voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). SAOZ heeft op 22 november 2021 advies uitgebracht. SAOZ concludeert dat geen van de door eiser genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat wel sprake is van directe planschade, omdat onder het nieuwe planologische regime een hoofdgebouw met een kleiner bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden dan onder het oude planologische regime. Daardoor is in totaal 102 m² bruto woonoppervlak komen te vervallen (20 m² op de begane grond en 20 m² plus 62 m² op de eerste verdieping).
4.2.
Een taxateur heeft het nadeel gewaardeerd. Volgens de taxatie leidt een vergroting van het hoofdgebouw met een bruto vloeroppervlak van 102 m² tot vergroting met een netto vloeroppervlak van 92 m². Dat leidt tot een waardetoevoeging van € 239.000,-. Daar staat € 200.000,- aan stichtingskosten tegenover. De directe planschade bestaat voor eiser uit € 39.000,- (het verschil tussen de waardetoevoeging en de stichtingskosten).
4.3.
SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische ontwikkeling in dit geval niet voor de hand liggend was omdat geen enkele ruimte meer aanwezig is voor aanpassingen en uitbreidingen. Er bestaat daarom geen aanleiding om een aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico toe te passen. SAOZ heeft daarom geadviseerd om een tegemoetkoming van € 39.000,- of in natura toe te kennen.
4.4.
Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek toegewezen voor zover dit betrekking heeft op directe planschade. Het college heeft besloten een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of het geldende bestemmingsplan deels te herzien, zodat eiser dezelfde bebouwingsmogelijkheden worden toegekend als onder het oude planologische regime. Als het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zou zijn op 1 juli 2024, dan zou het college alsnog overgaan tot betaling van een tegemoetkoming van € 39.000,- vermeerderd met de wettelijke rente gerekend vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Het college heeft besloten een bedrag van € 1.500,- aan deskundigenkosten toe te kennen. Het verzoek om nadeelcompensatie heeft het college afgewezen. Met het bestreden besluit is het college bij het primaire besluit gebleven. De datum waarop het college zou overgaan tot betaling van de tegemoetkoming in geld is met het bestreden besluit verschoven naar 1 januari 2025.
4.5.
Het college heeft op 9 februari 2023 het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” vastgesteld. Met dit bestemmingsplan zijn volgens het college voor negen kavels de bouwmogelijkheden teruggebracht. Sinds 24 december 2024 is het bestemmingsplan onherroepelijk.
Onafhankelijkheid van SAOZ, indirecte planschade, reformatio in peius, het verzoek om nadeelcompensatie en deskundigenkosten
5. In deze zaak zijn beroepsgronden aangevoerd die gelijk zijn aan de beroepsgronden die in zaak SGR 23/5727 zijn aangevoerd. Dit betreffen beroepsgronden over de onafhankelijkheid van SAOZ, indirecte planschade, reformatio in peius, het verzoek om nadeelcompensatie en deskundigenkosten. Voor het oordeel van de rechtbank met betrekking tot deze beroepsgronden verwijst de rechtbank naar de uitspraak in zaak SGR 23/5727, waarin is gemotiveerd waarom deze beroepsgronden niet slagen.
Directe schade
6. Eiser vindt dat het college een te laag schadebedrag heeft vastgesteld. Het advies van SAOZ bevat volgens eiser een aantal onjuistheden. Ten eerste heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eiser had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van de waarde van de verdieping en de kaplaag een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd. Ten tweede heeft SAOZ miskend dat op de woning van eiser een volwaardige kapverdieping mogelijk was. SAOZ heeft voor de berekening van de waarde van de kapverdieping gerekend met een vormfactor van 15%, terwijl voor een volwaardige verdieping een vormfactor van 10% had moeten worden gehanteerd. Eiser vindt ook dat SAOZ bij de berekening van de verminderde bebouwingsmogelijkheden een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt had moeten nemen, omdat op een aantal percelen in Oud-Vroondaal impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan.
6.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat eiser een volledige tegemoetkoming van de directe planschade in natura heeft gekregen, omdat eiser met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” zijn verloren gegane bouwmogelijkheden heeft teruggekregen. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het bestemmingsplan bepaalt dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mag beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden.
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat, anders dan eiser betoogt, geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels staat namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel. [1] Dat er binnen het plangebied ten tijde van het oude bestemmingsplan woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eisers impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan.
Vergoeding in natura
7. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat geen volledige tegemoetkoming in de geleden planschade is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt.
7.1.
De rechtbank stelt voorop dat tegemoetkoming in planschade kan bestaan uit compensatie in natura. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. Compensatie in natura kan bestaan uit een herstel van de door een wijziging in het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de tegemoetkoming in schade anderszins is verzekerd. Als het niet geheel zeker is of een gewijzigd planologisch regime in werking zal treden, kan de compensatie nog steeds voldoende verzekerd zijn als het bestuursorgaan een zodanige toezegging heeft gedaan dat de onzekerheid over de planologische procedures volledig is ondervangen.
7.2.
In dit geval heeft het college willen voorzien in een tegemoetkoming in natura door vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening”. De rechtbank overweegt dat door inwerkingtreding van dit bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op het perceel van eiser is gewijzigd. Als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan is het eiser – net als onder het oude bestemmingsplan – toegestaan om 25% van zijn bouwperceel te bebouwen en mag hij een gebouw realiseren dat bestaat uit twee bouwlagen met een kap of kapverdieping. Volgens het college zijn hiermee de bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan die verloren waren gegaan met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en die volgens eiser tot directe planschade hebben geleid, weer hersteld. In wat eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om dit standpunt van het college onjuist te achten. Dat betekent dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat eiser in beginsel volledig in natura tegemoet is gekomen in de door hem gestelde schade. Of SAOZ bij het bepalen van de planschade een juiste berekening heeft gemaakt, kan daarom in het midden blijven. [2]
7.3.
Tijdens de zitting bij de rechtbank voerde eiser aan dat tegemoetkoming in natura ook niet mogelijk is omdat hij de woning inmiddels heeft verkocht. Tijdens de zitting is geconstateerd dat de koopakte op 19 mei 2022 is gepasseerd. Het primaire besluit dateert van daarvoor. Volgens het college is de datum van het primaire besluit bepalend voor het antwoord op de vraag of tegemoetkoming in natura mogelijk is. Eiser vindt dat de datum van het bestreden besluit bepalend is.
7.3.1.
De rechtbank volgt het standpunt van het college. Om in natura te kunnen compenseren, is van belang of tegemoetkoming voldoende anderszins verzekerd is op het moment dat het college op de aanvraag om tegemoetkoming in planschade beslist. [3] Met dat moment wordt het primaire besluit bedoeld. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om het standpunt van eiser dat met dat moment het bestreden besluit wordt bedoeld, te volgen. Aangezien de woning van eiser na het nemen van het primaire besluit is verkocht en in het primaire besluit al stond dat eiser een tegemoetkoming voor geleden planschade zou krijgen, was de tegemoetkoming voldoende anderszins verzekerd en mocht het college de schade in natura compenseren.
Overschrijding redelijke termijn
8. Eiser heeft verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoel in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
8.1.
De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden.
8.2.
Het bezwaarschrift is op 4 januari 2022 door het college ontvangen. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond) 49 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 25 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eisers aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eisers hebben recht op een schadevergoeding van € 2.500,-.
8.3.
De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond dertien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom dertien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.300,- (13/25 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1.200,- (12/25 van € 2.500,-) vergoeden.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Het bestreden besluit blijft dus in stand. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt wel een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van een verzoek om schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken en omdat deze zaken tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, hoeft het college de proceskosten echter niet in alle zaken te vergoeden. De rechtbank heeft de vergoeding van de proceskosten al toegekend in zaak SGR 23/5716. Bij het berekenen van die proceskostenvergoeding is rekening gehouden met de samenhang met deze zaak.
10. De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.300,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.200,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.300,-;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.200,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026.
De griffier is buiten staat deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.