ECLI:NL:RBDHA:2026:17008

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/671156 / HA ZA 24-703

Vonnis van 24 juni 2026

in de zaak van

GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJNte Alphen aan den Rijn,

eisende partij,

advocaat: mr. E.W.J. de Groot,

tegen

[gedaagde partij] B.V.te [plaats 1] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. W.J.E. Van der Werf.

[interveniënt] B.V.te [plaats 2] ,

interveniënt,

advocaat: mr. W.J.E. van der Werf.

De gemeente Alphen aan den Rijn wordt hierna de gemeente genoemd. [gedaagde partij] B.V. wordt hierna [gedaagde partij] genoemd en [interveniënt] B.V. wordt hierna [interveniënt] genoemd. Gezamenlijk worden gedaagden hierna [gedaagde partij] c.s. genoemd.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de rolbeslissing van 26 november 2025 en de daarin genoemde stukken;

- de brief van 21 januari 2026 namens [gedaagde partij] met 2 bijlagen;

- de e-mail van 5 februari 2026 van mr. Romme aan deskundigen;

- de e-mail van 11 februari 2026 van mr. Van der Werf aan deskundigen met bijlage;

- de brief van 27 maart 2026 namens de gemeente met de reactie op het concept aanvullend deskundigenrapport, met 13 bijlagen;

- de brief van 27 maart 2026 namens [gedaagde partij] c.s. met de reactie op het concept aanvullend deskundigenrapport, met 4 bijlagen;

- het aanvullend deskundigenrapport van deskundigen van 22 april 2026;

- de brief van 12 mei 2026 van deskundigen met een kostenopgave;

- de brief van 13 mei 2026 namens [gedaagde partij] c.s. met bijlagen;

- de brief van 18 mei 2026 namens [gedaagde partij] c.s. met bijlage.

1.2.

Op 19 mei 2026 is het op 21 november 2025 aangehouden pleidooi voortgezet. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Deze pleitaantekeningen zijn overgelegd en maken deel uit van het procesdossier.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Op grond van het overgangsrecht zijn de bepalingen van de tot die datum geldende Onteigeningswet (Ow) op deze onteigeningsprocedure van toepassing.

2.2.

Bij tussenvonnis van 14 mei 2025 (hierna het tussenvonnis) heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de volgende gronden (het onteigende of de onteigende percelen):

- het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] , totaal groot 2.265 m², (grondplannummer 1);

- het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 2] , totaal groot 1.988 m², (grondplannummer 2);

2.3.

Het onteigende, met een totale grootte van 4.253 m², is bebouwd met een bedrijfsgebouw (met kantoorruimte en opslagruimte), een fabrieksgebouw, een silogebouw, een romneyloods en voorts voorzien van (bouw)werken^[1]. [gedaagde partij] is enig aandeelhouder en bestuurder van [interveniënt] . [interveniënt] huurt het onteigende van [gedaagde partij] en exploiteert op de percelen een mengvoederbedrijf. Voor zover de rechtbank hierna verwijst naar de fabriek bedoelt zij hiermee het samenstel van de gebouwen op het onteigende.

2.4.

In het tussenvonnis van 14 mei 2025 heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde partij] vastgesteld op een bedrag van € 10.000.000.

2.5.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 14 mei 2025 het voorschot op de schadevergoeding voor derde belanghebbenden, [interveniënt] en Liander N.V. (Liander), vastgesteld op € 0.

2.6.

Op grondplannummer 2 rust een recht van hypotheek ten behoeve van (voorheen) Rabohypotheekbank N.V. en (voorheen) Coöperatieve Rabobank Rijn en Wouden B.A. Beide banken zijn overgegaan in Coöperatieve Rabobank U.A. Deze hypotheekhoudster is niet tussengekomen.

2.7.

Ter plaatse van het onteigende geldt het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”, door de raad van de gemeente Alphen a/d Rijn vastgesteld op 17 februari 2022 en inmiddels onherroepelijk geworden. Aan de onteigende percelen is de bestemming “wonen” toegekend. In het bestemmingsplan is overgangsrecht opgenomen dat inhoudt dat het bestaande gebruik door [gedaagde partij] ten behoeve van de huidige bedrijfsdoeleinden kan worden voortgezet.

2.8.

De (vervroegde) opneming (zaak-/rekestnummer C/09/666489 / HA RK 24-299) door de rechter-commissaris en de door de rechtbank benoemde deskundigen (hierna: deskundigen) als bedoeld in artikel 54a en volgende Ow heeft plaatsgevonden op 5 september 2024.

2.9.

Op 10 juli 2025^[2]is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze datum geldt als de peildatum.

2.10.

Deskundigen hebben op 28 mei 2025 een deskundigenrapport uitgebracht. Op 3 oktober 2025 hebben deskundigen een aanvullend deskundigenrapport gedeponeerd met als titel “
Deskundigen rapport, aangevuld definitief advies 3 oktober 2025”. In dit aanvullende rapport hebben deskundigen geadviseerd over de schade bij voortzetting (reconstructie) van de onderneming en de schade bij beëindiging (liquidatie) van de onderneming. Op 22 april 2026 hebben deskundigen, naar aanleiding van hetgeen tijdens het pleidooi op 21 november 2025 is besproken, nog een aanvullend deskundigenrapport gedeponeerd. Voor zover de rechtbank in het vervolg verwijst naar het deskundigenrapport dan bedoelt zij hiermee het deskundigenrapport dat deskundigen op 3 oktober 2025 hebben gedeponeerd. In dit rapport is de tekst van het deskundigenrapport van 28 mei 2025 ook integraal opgenomen. Voor zover de rechtbank in het vervolg verwijst naar het aanvullend deskundigenrapport, dan bedoelt zij hiermee het aanvullend deskundigenrapport van 22 april 2026.

Schadeloosstelling op basis van reconstructie

2.11.

De gemeente heeft [gedaagde partij] c.s. bij akte van 1 april 2025 het voortgezet gebruik om niet van de onteigende percelen uiterlijk tot 1 januari 2028 aangeboden. Tijdens het pleidooi op 21 november 2025 heeft de gemeente gezegd dat [gedaagde partij] c.s. tot 1 januari 2030 gebruik om niet kunnen blijven houden van het onteigende, uitgaand van reconstructie^[3]. Deskundigen hebben gezegd dat zij bij een voortgezet gebruik tot 1 januari 2030 vinden dat een redelijk handelend ondernemer zal uitgaan van reconstructie. Er is dan voldoende tijd voor het doorlopen van een vergunningsprocedure inclusief mogelijke bezwaren. Na een schorsing van de zitting hebben partijen de rechtbank vervolgens geïnformeerd dat zij het erover eens zijn dat reconstructie als uitgangspunt moet worden genomen omdat een redelijk handelend ondernemer daarvoor kiest in de huidige situatie. Dit voor wat betreft [gedaagde partij] c.s. onder de voorwaarde van een oplossing voor de energievoorziening. Uit het aanvullend deskundigenrapport volgt dat hiervoor een oplossing voorhanden is. Partijen zijn het er voorts over eens dat de reconstructie zal plaatsvinden op de zogeheten [locatie] aan de [adres] (de [locatie] ), waarvoor partijen al een koopsom zijn overeengekomen. De in het deskundigenrapport opgenomen begroting op basis van beëindiging van de onderneming (liquidatie) kan volgens partijen buiten beschouwing worden gelaten. Omdat deskundigen adviseren dat moet worden uitgegaan van reconstructie en partijen zich hierbij hebben aangesloten, zal de rechtbank dit overnemen en zal zij hierna de bijkomende schade bepalen die ontstaat bij het verplaatsen van de fabriek naar de [locatie] .

2.12.

In het aanvullend deskundigenrapport hebben deskundigen over de aan [gedaagde partij] c.s. toekomende schadevergoeding bij het verplaatsen van de fabriek als volgt geadviseerd:

Waarde onteigende € 5.525.000

Financieringsschade € 1.875.100

Bijkomende schade
€ 4.647.399

Totaal € 12.047.499

2.13.

Partijen hebben tijdens de pleidooien van 21 november 2025 en van 19 mei 2026 gereageerd op het deskundigenrapport en op het aanvullend deskundigenrapport. Vervolgens hebben deskundigen tijdens het pleidooi op 19 mei 2026 op het bedrag van de bijkomende schade een bedrag van € 28.125 in mindering gebracht (zie 2.89.) zodat een bedrag van € 4.619.274 resteert. Hierdoor komt het totale door deskundigen geadviseerde schadebedrag uit op € 12.019.374.

2.14.

De rechtbank zal het bedrag dat de gemeente aan schadeloosstelling aan [gedaagde partij] moet betalen, vaststellen op het door deskundigen geadviseerde bedrag van € 12.019.374. Zij zal hieronder toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen, waarbij zij de volgorde van het deskundigenrapport zal aanhouden en de volgende onderwerpen zal behandelen:

1. Waarde van het onteigende

a. Vrije en onverhuurde staat

b. Hoogste waarde bij voortgezet gebruik

c. Waardering

i. Waardering door deskundigen

ii. Bezwaren tegen de gecorrigeerde vervangingswaardemethode

iii. Bezwaren tegen door deskundigen gemaakte berekeningen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode

d. Conclusie waarde van het onteigende

2. Bijkomende schade

a. Financieringsschade

i. Bouwkosten

ii. Onrendabele top

1. Gebruikte waarderingsmethode voor bepaling waarde nieuwbouw

2. Toepassing DCF-methode voor waardering nieuwbouw

3. Conclusie onrendabele top

iii. Meerinvestering en economische voordelen

iv. Conclusie ten aanzien van financieringsschade

b. Overige bijkomende schade

i. Diverse posten

ii. Aanloop- en stagnatieschade

iii. Onrendabele top

iv. Schade in verband met energie

v. Duurder bouwen vanwege stedenbouwkundige eisen

vi. Conclusie overige bijkomende schade

3. Overige posten

a. Herstel kade [locatie]

b. Sanering bodem [locatie]

4. Bijkomende aanbiedingen gemeente

a. Belastingschade

b. Oude fabriek

c. Voortgezet gebruik

5. Conclusie schadeloosstelling

6. Rente

7. Kosten

8. Griffierechten

9. Publicatie

1. Waarde van het onteigende

2.15.

Bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (artikel 40b lid 2 Ow). Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van een onteigening, bereid zou zijn te besteden en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen. De Ow bevat verschillende op de redelijkheid berustende regels die waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed aan de onteigende, zoals de eliminatieregel van artikel 40c Ow (Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1874).

1a. Vrije en onverhuurde staat

2.16.

Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende kan worden uitgegaan van levering in vrije en onverhuurde staat. Weliswaar verhuurt [gedaagde partij] het onteigende thans aan [interveniënt] , maar beide vennootschappen zijn nauw met elkaar verbonden. [gedaagde partij] is immers eigenaar van 100% van de aandelen in [interveniënt] .

1b. Hoogste waarde bij voortgezet gebruik

2.17.

Deskundigen adviseren dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan het voortzetten van het huidige gebruik. Op basis van het in 2024 onherroepelijk geworden “ [bestemmingsplan 1] ” is de huidige bestemming/functie van het onteigende “wonen”. Tot de invoering van dit bestemmingsplan gold het [bestemmingsplan 2] . Dit plan gaf aan het onteigende de bestemming “Bedrijven” en “Waterstaatsdoeleinden”.^[4]Het geldende bestemmingsplan voorziet in een overgangsrecht. Artikel 15.2. bepaalt dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.^[5]Dit betekent dat het huidige gebruik van het onteigende is toegestaan. Dit verandert niet door de verkoop van het onteigende. De gebruikswaarde van het huidige gebruik is hoger dan de waarde als ruwe bouwgrond ten behoeve van de door de geldende bestemming toegelaten woningbouw. Bij de waardering van het onteigende kan dus worden uitgegaan van het huidige gebruik van het onteigende.^[6]

2.18.

De gemeente voert aan dat een redelijk handelend koper, die bij de bepaling van de waarde tot uitgangspunt moet worden genomen, een koper zal zijn die het te onteigenen object koopt voor woningbouw. Dit omdat in de nabije omgeving van het onteigende een transformatie naar woningbouw heeft plaatsgevonden. De huidige fabriek is 40 jaar oud en heeft nog een levensduur van 10 jaar. Een koper zal willen en moeten moderniseren, maar bouwkundige wijzigingen kunnen niet meer worden aangebracht, gelet op de gewijzigde bestemming. Dit beïnvloedt de waarde van het onteigende, aldus de gemeente.^[7]Zij stelt dat voortzetting van het mengvoederbedrijf geen juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheid is, waardoor dit niet als optie kan worden meegewogen.^[8]Dat kan alleen als aannemelijk is dat een redelijk handelend koper het daarvoor zou kopen. De gemeente wijst nog specifiek op een passage uit het Handboek onteigening^[9]: “
de waarde van een onroerende zaak die in het kader van een onteigening voor vergoeding in aanmerking komt, is de hoogste waarde die aan een zaak kan worden toegekend op basis van het gebruik dat een potentiële koper daarvan denkt te kunnen maken.”

2.19.

De rechtbank volgt deskundigen in hun advies op dit punt. Zij wijst de stelling van de gemeente dat niet aannemelijk is dat een redelijk handelend koper het onteigende voor voortzetting van het gebruik als fabriek zou kopen en dat daarom moet worden uitgegaan van de waarde bij herontwikkeling af. De gemeente miskent dat het voor het bepalen van deze schadeloosstelling gaat om een fictieve redelijk handelend koper, die het mengvoederbedrijf op basis van het huidige bestemmingsplan kan voortzetten. De betreffende fictieve koper kan immers de fabriek op basis van het overgangsrecht in het bestemmingsplan blijven gebruiken en kan eventuele wijzigingen aanbrengen, mits de strijd met de woonbestemming niet wordt vergroot. Het gaat er daarbij niet om of aannemelijk is dat deze fictieve koper daadwerkelijk gevonden kan worden. Met een verkoop voor herontwikkeling, waarop de gemeente wijst, zal een verkoper bovendien niet instemmen. Deze zal niet een lagere prijs accepteren, maar deze zal dan zelf verder gaan met produceren. De fictieve, redelijk handelend koper zal de waarde in het economisch verkeer per peildatum voor het onteigende willen betalen en dat is dan ook het bedrag waarop de onteigende als schadeloosstelling recht heeft.

1.c. Waardering

1.c.i. Waardering door deskundigen

2.20.

Uitgangspunt is dat deskundigen in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een waarderingsmethode. Aan deskundigen en daarmee ook aan de feitenrechter komt een aanzienlijke beoordelingsruimte toe als het erom gaat, het meest geëigende stelsel van waardering te kiezen.^[10]Er is geen rechtsregel die deskundigen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend goed moeten vaststellen, zodat zij vrij zijn het stelsel van waardering te kiezen dat naar hun oordeel voor die waardevaststelling het meest geschikt is.^[11]

2.21.

Op het onteigende perceel staan verschillende gebouwen. Vanaf de Energieweg bezien staat op het onteigende perceel aan de rechterkant een bedrijfspand^[12]met een kantoorruimte en opslagruimte. Aan de linkerkant staat de fabriek met daarachter een romneyloods en daar weer achter een oude grijperkraan. Deskundigen moeten adviseren over de waarde van de grond en de gebouwen, en niet over de waarde van de door [gedaagde partij] c.s. geëxploiteerde fabriek. Deze wordt immers niet onteigend maar verhuisd.

2.22.

Deskundigen kiezen voor de gecorrigeerde vervangingswaarde als methode voor de waardering van het onteigende. De gecorrigeerde vervangingswaarde taxatiemethode is gebaseerd op de gedachte dat een koper niet meer zal willen betalen voor een bestaand vastgoed dan de kostprijs van nieuw vastgoed, waarbij moet worden gecorrigeerd vanwege technische en functionele veroudering van het bestaand vastgoed. Deskundigen schrijven dat voor het bedrijfspand inclusief kantoorruimte de huurwaarde kapitalisatie mogelijk is, maar dat deze methode niet geschikt is voor de fabriek en de zich daarachter bevindende installaties. Hetzelfde geldt voor de comparatieve methode. Deze gebouwen zijn volgens deskundigen monofunctioneel en zeer specifiek gericht op de productie van diermengvoeders.^[13]Daarom zijn er geen referentiecijfers beschikbaar van verhuur dan wel verkoop van soortgelijke gebouwen. Aan- en verkoop van bestaande productiefaciliteiten als de fabriek vindt in de markt feitelijk alleen plaats als onderdeel van de overname van een in de gebouwen gedreven onderneming. Een dergelijke transactie vindt dan meestal plaats in de vorm van een aandelentransactie. Voor zover referentiecijfers beschikbaar zijn, betreffen die dan ook niet de waardering van alleen de gebouwen maar van de gebouwen tezamen met de onderneming die in de gebouwen wordt gedreven.

2.23.

Deskundigen kiezen er niet voor om het bedrijfspand wel te waarderen volgens de huurwaarde kapitalisatiemethode, die leidt tot een lagere waarde van het bedrijfspand. Het gaat om de veronderstelde verkoop van het onteigende, waarbij het bedrijfspand een meerwaarde oplevert voor het geheel. Daarmee moet volgens deskundigen rekening worden gehouden.

2.24.

Bij de bepaling van de waarde van de grond op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde nemen deskundigen een aantal referenties van watergebonden bouwkavels tot uitgangspunt en het aldus verkregen bedrag per m² corrigeren zij vanwege de omstandigheid dat sprake is van bebouwde grond. De prijs per m² stellen zij vast op een bedrag van € 325. Daarmee stellen ze de waarde van de grond vast op 4.253 keer € 325 is € 1.382.225.

2.25.

Voor de waardering van de gebouwen nemen deskundigen een door CED voor [gedaagde partij] c.s. uitgevoerde brandverzekeringstaxatie tot uitgangspunt en voor de waardering van de inventaris de herziene offerte voor een nieuwe installatie die [gedaagde partij] heeft ontvangen van [bedrijfsnaam 1] ( [bedrijfsnaam 1] ) gedateerd 14 april 2025. Deskundigen rekenen hiermee omdat dit een concrete offerte is voor het bepalen van de vervangingskosten van de installatie. De aldus verkregen bedragen zijn geïndexeerd. Voor wat betreft het fabrieksgebouw, rekening houdend met het oorspronkelijke bouwjaar van de gebouwen en met sindsdien verricht groot vervangingsonderhoud. De berekening van de waarde van het onteigende op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, die als bijlage bij het deskundigenrapport is gevoegd, komt uit op een bedrag van € 4.161.020.

2.26.

Deskundigen brengen vervolgens nog € 20.000 in mindering op de door hen vastgestelde waarde van het onteigende, vanwege een verontreiniging in de bodem. Deze is ontstaan nadat [gedaagde partij] het onteigende had gekocht. Het betreft een schatting waartegen partijen geen verweer voeren.

2.27.

Aldus komen deskundigen op een totale waarde van grond en gebouwen van € 1.382.225 plus € 4.161.020 min € 20.000 is € 5.525.000. Zowel de gemeente als [gedaagde partij] c.s. uiten diverse bezwaren tegen de waardevaststelling van deskundigen. Hieronder zal de rechtbank deze bezwaren behandelen. De conclusie is dat al deze bezwaren moeten worden afgewezen.

1.c.ii. Bezwaren tegen de gecorrigeerde vervangingswaardemethode

2.28.

De gemeente voert verweer tegen de keuze van deskundigen voor de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. De gemeente wijst hierbij op drie mogelijke referentieobjecten, die met toepassing van de comparatieve methode voor de bepaling van de waarde van het onteigende bij gebruik als fabriek kunnen worden gebruikt. Weliswaar is van deze referentieobjecten de oppervlakte niet bekend, maar deze oppervlakte kan indicatief worden bepaald. Door de totale koopsom te delen door de indicatief bepaalde oppervlakte wordt een prijs per m² gevonden. Deze prijs is lager dan de waarde die deskundigen hebben vastgesteld, aldus nog steeds de gemeente.^[14]

2.29.

De rechtbank volgt deskundigen in hun afwijzing van dit argument van de gemeente. Bij de bepaling van de prijs per m² houdt de gemeente geen rekening met de diversiteit van de gebouwen. Zo is onder meer niet duidelijk of sprake is van hoog- of laagbouw en of tussenvloeren worden meegenomen. Daardoor is deze berekeningsmethode niet bruikbaar.

2.30.

Ook zijn de referentieobjecten die de gemeente noemt om de volgende redenen niet bruikbaar. Het eerste referentieobject betreft geen mengvoederbedrijf en is daarmee niet vergelijkbaar met het onteigende. De tweede transactie betreft een interne transactie binnen een onderneming. Van deze interne transactie is weinig bekend. Deskundigen wijzen erop dat een dergelijke interne transactie vaak fiscaal gedreven is, bedoeld voor het herstructureren van vastgoed binnen een concern, mogelijk na een bedrijfsovername. Of het om een vergelijkbaar object gaat, kan dan ook niet worden vastgesteld. De derde transactie^[15]betreft, gelet op de berichtgeving erover, de overname van een onderneming, niet alleen de overname van gebouwen. Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 hebben deskundigen over de derde transactie, onweersproken door de gemeente, nog opgemerkt dat deskundigen na verificatie is gebleken dat ook hier sprake was van een interne overdracht na de overname van een bestaande overneming. De overnemende partij bracht het onroerend goed intern over in een vastgoedvennootschap. Dat waren met elkaar verbonden partijen. Ook dit bevestigt dat deze transactie niet bruikbaar is als referentie.

2.31.

Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 heeft de gemeente nogmaals gezegd de gecorrigeerde vervangingswaardemethode onbruikbaar te achten voor de waardering van het onteigende. Zij wijst daarbij op de visie van de Europese Commissie als het gaat om een waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van staatssteun.^[16]De Commissie betwijfelde of de vervangingswaarde van een gebouw hetzelfde is als de marktprijs ervan. Niet kan worden uitgesloten dat de vervangingswaarde afwijkt van de marktwaarde. Vervolgens heeft de gemeente gewezen op het voorbeeld van een moskee die wordt onteigend, waarvan de waarde kan worden bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

2.32.

Uit deze verwijzing van de gemeente naar een moskee leidt de rechtbank af dat, ondanks de door de Commissie geuite twijfels op dit punt in een staatssteun zaak, ook de gemeente vindt dat de gecorrigeerde vervangingsmethode onder omstandigheden kan worden gebruikt voor het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling bij een onteigening. Deskundigen lichten in het deskundigenrapport toe waarom zij vinden dat de gebouwen op het onteigende alleen volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode kunnen worden gewaardeerd, een methode die de gemeente dus ook onder omstandigheden aanvaardbaar acht. Met de verwijzing naar een visie van de Commissie over een staatssteunzaak licht de gemeente onvoldoende toe dat in dit geval de gecorrigeerde vervangingswaardemethode niet passend is.

2.33.

De gemeente wijst vervolgens nogmaals op de omstandigheid dat de fictieve koper het onteigende alleen als bouwgrond zal kopen en dat daarvoor voldoende referenties beschikbaar zijn. Zij heeft voor het pleidooi van 21 november 2025 ook nog een rapport overgelegd waarin opgenomen vier transacties, waarbij mengvoederbedrijven zijn verkocht, waarbij prijzen zijn betaald op basis van herontwikkeling van het gekochte terrein en niet op basis van voorzetting van het mengvoederbedrijf.^[17]De rechtbank heeft onder 2.19. al geoordeeld dat en waarom voor de schadeloosstelling van [gedaagde partij] de marktwaarde van het onteigende bij voortgezet gebruik van de fabriek moet worden bepaald. Dat referenties beschikbaar zijn voor de aankoop van het onteigende als bouwgrond, is daarom niet relevant.

2.34.

De gemeente wijst voorts nog erop dat voor het bedrijfspand in ieder geval wel de huurwaarde kapitalisatiemethode kan worden gebruikt. Deskundigen berekenen ook de waarde van het bedrijfspand volgens de huurwaarde kapitalisatiemethode en komen daarmee op een veel lagere waarde dan bij gebruik van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Het verschil is volgens de gemeente € 143.835. Dat het de voorkeur verdient om alle gebouwen volgens één methode te taxeren, is volgens de gemeente niet afdoende^[18]reden om voor het bedrijfsgebouw het hogere bedrag volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode te nemen. Ook aan dit bezwaar van de gemeente gaat de rechtbank voorbij. De gemeente miskent namelijk dat deskundigen schrijven dat het bedrijfsgebouw een onderdeel vormt van de hele fabriek en daarmee een meerwaarde oplevert voor het geheel, die bij een afgesplitste verkoop mogelijk niet zal worden gerealiseerd.^[19]De rechtbank acht deze overweging van deskundigen begrijpelijk en volgt de deskundigen hierin.

2.35.

In hun reactie van 17 april 2025 op het concept deskundigenrapport kunnen [gedaagde partij] c.s. de door deskundigen gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde methode volgen. In de reactie van 15 augustus 2025, die was bedoeld om te reageren op het liquidatiescenario dat deskundigen na 28 mei 2025 in hun deskundigenrapport hadden opgenomen, maken [gedaagde partij] c.s. alsnog bezwaar tegen de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Zij menen dat deskundigen moeten kiezen voor de inkomstenbenadering. [gedaagde partij] c.s. noemen ten minste vier partijen die vinden dat de inkomstenbenadering de meest valide waarderingsmethode is.^[20]Deskundigen reageren in hun reactie op de brief van 15 augustus 2025 van [gedaagde partij] c.s. niet op dit gedeelte van de reactie van [gedaagde partij] c.s. omdat het op dat moment alleen ging om een reactie op de berekende liquidatieschade. Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 hebben [gedaagde partij] c.s. op dit punt opgemerkt dat de waarde van het onroerend goed kan worden ontleend aan de waarde van de onderneming, maar het er verder bij gelaten omdat ze het aantal discussiepunten wilden beperken. In het verloop van de zitting hebben zij gezegd dat zij het standpunt van deskundigen volgen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde als uitgangspunt moet worden genomen en dat deskundigen terecht hebben gekozen voor de gecorrigeerde vervangingswaarde.

2.36.

Hun stellingen voor wat betreft de waardering op basis van de inkomensmethode hebben [gedaagde partij] c.s. wel weer nader toegelicht tijdens het pleidooi van 19 mei 2026. Daarbij wijzen zij erop dat zij de argumentatie van deskundigen dat de DCF-methode voor de bestaande fabriek niet bruikbaar is vanwege de onzekere technische levensduur en te verwachten onderhoudskosten, innerlijk tegenstrijdig achten. Dit omdat de periode van 15 jaar van de huidige fabriek door deskundigen zelf is geprognosticeerd bij de cash-flow prognose voor de oude fabriek over 15 jaar in het kader van de berekening van de liquidatieschade. Waarom zou dat toen wel en nu niet meer kunnen, aldus [gedaagde partij] c.s. Een door [gedaagde partij] c.s. ingeschakelde deskundige, Hopman Schreuder, heeft de waarde van de oude fabriek op basis van de volgens [gedaagde partij] c.s. wel valide methode vastgesteld op € 7.300.000.

2.37.

Met een verwijzing naar deze waardering van € 7.300.000 wijzen [gedaagde partij] c.s. tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 ook nog erop dat de door deskundigen geschatte waarde van de huidige fabriek niet in verhouding staat tot de door hen geschatte waarde van de nieuwe fabriek. Indien de geschatte waarde van de huidige fabriek wordt verhoogd in overeenstemming met het voorstel van [gedaagde partij] c.s. ontstaat er een veel betere verhouding tussen enerzijds het verschil tussen de economische voordelen van de nieuwe boven de oude fabriek en anderzijds het marktwaardeverschil tussen de oude en de nieuwe fabriek. Op de vraag wat die verhouding moet zijn, kon de deskundige van [gedaagde partij] c.s. geen antwoord geven.

2.38.

Over het argument dat er een logische verhouding moet zijn tussen de economische voordelen oude en nieuwe fabriek enerzijds en het marktwaardeverschil tussen oude en nieuwe fabriek anderzijds merken deskundigen op dat dit twee niet te vergelijken getallen zijn omdat de economische voordelen zien op inkomensvoordelen en inkomensnadelen en de marktwaarde ziet op een vermogensbestand. Verder handhaven zij hun advies inzake de gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

2.39.

De rechtbank volgt deskundigen in hun afwijzing van de argumenten van [gedaagde partij] c.s. omdat deze afwijzing begrijpelijk en navolgbaar is. Voor wat betreft de gehanteerde waarderingsmethode is de rechtbank van oordeel dat de wisselende standpunten van [gedaagde partij] c.s. de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten geven voor het oordeel dat de gecorrigeerde vervangingswaardemethode in dit geval niet kan worden gebruikt. De enkele omstandigheid dat deskundigen in het kader van de begroting van de liquidatieschade hebben moeten becijferen wat de inkomensschade voor [gedaagde partij] c.s. bij liquidatie zou zijn geweest, betekent niet dat de DCF-methode voor de bestaande fabriek geschikt is. Daarmee wordt immers niet tegemoet gekomen aan andere bezwaren die deskundigen tegen deze methode opwerpen zoals de onduidelijkheid over de onzekere technische levensduur en de onderhoudskosten. [gedaagde partij] c.s. maken dan ook onvoldoende duidelijk waarom zij de gecorrigeerde vervangingswaardemethode waarmee zij tijdens het pleidooi van 21 november 2025 uitdrukkelijk hebben ingestemd, kennelijk bij nader inzien, niet meer bruikbaar vinden.

2.40.

De rechtbank stelt vast dat zowel de gemeente als [gedaagde partij] c.s. in zijn algemeenheid menen dat de gecorrigeerde vervangingswaardemethode voor het vaststellen van de waarde van een onteigend perceel kan worden gebruikt. [gedaagde partij] c.s. hebben hier zelfs op enig moment nadrukkelijk mee ingestemd voor wat betreft de onteigende percelen. De gemeente licht onvoldoende toe dat een andere waarderingsmethode geschikter is en ook de later door [gedaagde partij] c.s. geuite bezwaren wijst de rechtbank af. Voorts acht de rechtbank het advies van deskundigen op dit punt begrijpelijk en navolgbaar. Dit betekent dat de rechtbank deskundigen volgt in hun keuze voor de gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

1.c.iii. Bezwaren tegen door deskundigen gemaakte berekeningen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode

2.41.

Aan de bezwaren van de gemeente tegen het concept deskundigenrapport inzake de gehanteerde grondprijs zijn deskundigen tegemoet gekomen door de grondprijs in hun deskundigenrapport te verlagen naar € 325. Omdat de gemeente tijdens het pleidooi hierop niet is teruggekomen, gaat de rechtbank niet verder in op de bezwaren van de gemeente tegen het concept deskundigenrapport op dit punt.

2.42.

[gedaagde partij] c.s. reageren wel op de depreciatie die deskundigen in het deskundigenrapport toepassen vanwege de bebouwde staat van het onteigende, in verband waarmee deskundigen de grondwaarde vaststellen op € 325 in plaats van € 375 zoals in het concept deskundigenrapport. Volgens [gedaagde partij] c.s. is een dergelijke depreciatie binnen de gecorrigeerde vervangingswaarde methode niet toegestaan. Zij wijzen erop dat het hier gaat om de herinvesteringskosten van een nieuwe fabriek, zodat – in hun visie – moet worden uitgegaan van de aankoop van een bouwkavel, die per definitie in onbebouwde staat verkeert. Om die reden wordt in de praktijk altijd de uitgifteprijs van bouwrijpe grond tot uitgangspunt genomen, aldus [gedaagde partij] c.s..^[21]Deskundigen kunnen [gedaagde partij] c.s. volgen in hun stelling dat bij de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van uitgifteprijzen van een bouwkavel voor het stichten van het nieuw te bouwen object. Volgens deskundigen zijn hiervoor meerdere referenties beschikbaar die qua hoogte variëren tussen € 275 voor de [locatie] en € 375 voor andere in het deskundigenrapport genoemde objecten. Gelet hierop volgt de rechtbank het advies van deskundigen dat voor de waarde van de grond een bedrag van € 325 per m² kan worden gehanteerd.

2.43.

De gemeente heeft voorts nog bezwaren tegen het concept deskundigenrapport inzake gehanteerde bouwjaren, economische en functionele veroudering en inconsistenties. In hun deskundigenrapport reageren deskundigen op deze bezwaren en zij komen hieraan deels tegemoet.^[22]Omdat de gemeente tijdens het pleidooi hierop niet verder is teruggekomen, gaat de rechtbank niet verder in op de bezwaren van de gemeente tegen het concept deskundigenrapport op dit punt.

2.44.

[gedaagde partij] c.s. voeren aan dat deskundigen bij de bepaling van de waarde ten onrechte geen rekening houden met de zakelijke locatiegebonden goodwill die is verbonden aan het onteigende en aan het onteigende moet worden toegerekend. Bij aankoop van het onteigende zal de koper een mengvoederbedrijf kunnen starten, dat vrijwel naadloos aansluit op de exploitatie van het onteigende door [gedaagde partij] c.s. Daarbij zal de koper volgens [gedaagde partij] c.s. met zekerheid een aantal bestaande klanten aan de fabriek kunnen binden. Deskundigen schrijven in het deskundigenrapport dat [gedaagde partij] c.s. miskennen dat het bij de waardering van het onteigende gaat om de waardering van het onteigende inclusief de zich daarop bevindende opstallen en productie gebonden installaties. Het gaat niet om de waardering van de daarin gedreven onderneming. Waar [gedaagde partij] c.s. refereert aan locatiegebonden goodwill, wordt daarmee volgens deskundigen de goodwill bedoeld die is verbonden aan de onderneming en die dan ook met de onderneming mee zal verhuizen. De rechtbank volgt deze redenering van deskundigen, acht deze begrijpelijk en neemt deze over. Van locatiegebonden goodwill waarvoor [gedaagde partij] c.s. een vergoeding moeten krijgen, is dan ook geen sprake.

2.45.

In hun reactie van 17 april 2025 op het concept deskundigenrapport kunnen [gedaagde partij] c.s. de door deskundigen gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaardemethode volgen, maar menen zij dat deskundigen daarbij een aantal zaken zijn vergeten. [gedaagde partij] c.s. wijzen daarvoor op de aangepaste offerte van 14 april 2025 van [bedrijfsnaam 1] en op 50 uitsluitingen, die deskundigen zijn vergeten op te nemen. Tot slot wijzen ze op een aantal stelposten voor werken door derden opgenomen in de aangepaste begroting van [bedrijfsnaam 1] .

2.46.

Deskundigen wijzen er in (bijlage 1 bij) het deskundigenrapport in hun reactie hierop dat de post automatisering in de laatste offerte van [bedrijfsnaam 1] is begroot op € 2.237.293 en dat met deze investeringen in de nieuw te bouwen fabriek veel handelingen worden geautomatiseerd, die nu handmatig worden verricht. Deskundigen stellen daarom, bij de berekening van de waarde van het onteigende, de technische veroudering van de post automatisering op 75%. Ook wijzen ze erop dat in de offerte een post ‘Grondstofinname schip’ is opgenomen, terwijl [gedaagde partij] c.s. de goederen niet meer per schip vervoert. Reden waarom deskundigen de veroudering van deze laatstgenoemde post in de berekening vaststellen op 100%. De genoemde 50 posten nemen deskundigen niet mee omdat deze, aldus deskundigen, niet noodzakelijke opties op uitbreiding van functionaliteiten zijn dan wel al zijn opgenomen in de bouwkosten van de fabriek zelf.^[23]De stelposten voor het meerwerk voor derden nemen deskundigen wel mee in de berekening. Omdat [gedaagde partij] c.s. noch de gemeente tijdens het pleidooi op deze punten zijn teruggekomen, gaat de rechtbank niet verder in op de bezwaren van [gedaagde partij] c.s. tegen het concept deskundigenrapport op dit punt. Zij acht de uitleg van deskundigen op dit punt afdoende en volgt deze.

2.47.

[gedaagde partij] c.s. hebben voorts nog een bezwaar tegen een wijziging die deskundigen in het deskundigenrapport aanbrengen na het ontvangen van een reactie van partijen. Deskundigen boeken in bijlage 1 van bijlage 1 bij het deskundigenrapport ten onrechte en in strijd met vaste jurisprudentie onderdeel “inventaris ( [bedrijfsnaam 1] ) + extra posten” af op restwaarde, terwijl dit onderdeel nog gewoon functioneel is. De afboeking van deskundigen leidt tot een waardering van dat onderdeel van (5% x € 4.602.400 = ) € 230.108 vanwege verstreken levensduur. Ten onrechte passen deskundigen geen levensduurverlenging toe. In hun concept rapport deden zij dit nog goed voor dit betreffende onderdeel, want daar namen ze nog een resterende levensduur van tien jaar op, en dus een waardering van € 879.360.^[24]

2.48.

Deskundigen hebben tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 weersproken dat zij bij een verlopen ingeschatte levensduur niet mogen waarderen op restwaarde. Net als deskundigen leest de rechtbank dit ook niet in de door [gedaagde partij] c.s. aangehaalde jurisprudentie. De rechtbank verwijst met name naar HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 waarin de Hoge Raad onder 2.3.3. als volgt overweegt:

“
In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.”

Hieruit volgt dat deskundigen afgeschreven onderdelen kunnen waarderen op restwaarde.

1.d. Conclusie waarde van het onteigende

2.49.

De rechtbank acht de keuze van deskundigen voor het toepassen van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode begrijpelijk en navolgbaar. De bezwaren van de gemeente en [gedaagde partij] c.s. tegen de via deze methode vastgestelde waarde van het onteigende wijst de rechtbank af. Hieruit volgt dat de rechtbank de waarde van het onteigende vaststelt op € 5.525.000.

2. Bijkomende schade

2.50.

Als gevolg van de onteigening zal [gedaagde partij] c.s. de exploitatie van de fabriek op het onteigende moeten staken. Deskundigen menen dat bij een voortgezet gebruik van het onteigende tot 1 januari 2030 en een verhuizing naar de [locatie] een redelijke ondernemer zou kiezen voor deze verhuizing en niet voor liquidatie. Partijen volgen dit standpunt en zijn het erover eens dat bij de vaststelling van de schade moet worden uitgegaan van verplaatsing van de fabriek naar de [locatie] . Gelet hierop zal de rechtbank, zoals onder 2.11. ook al overwogen, de bijkomen schade bepalen op basis van reconstructie van de fabriek op de [locatie] .

2.51.

Deskundigen nemen in een bijlage bij het aanvullend deskundigenrapport de berekening van de bijkomende schade op en zij komen hierbij uit op een bedrag van € 1.875.100 aan financieringsschade en (na bijstelling van het bedrag tijdens het pleidooi van 19 mei 2026) een bedrag van € 4.619.274 aan overige bijkomende schade.

2.a. Financieringsschade

2.a.i. Bouwkosten

2.52.

Voor wat betreft de financieringsschade nemen deskundigen een post bouwkosten op van in totaal € 13.709.920^[25], die bestaat uit de volgende onderdelen en waarbij deskundigen het door [gedaagde partij] c.s. aangeleverde bouwplan tot uitgangspunt nemen:

( i) de tussen de gemeente en [gedaagde partij] c.s. overeengekomen koopsom voor de [locatie] . De gemeente biedt de [locatie] aan voor een bedrag van € 1.259.775 en [gedaagde partij] c.s. is akkoord met deze grondaanbieding.^[26]

(ii) het bouwen van het casco fabrieksgebouw, gebaseerd op het BouwKostenKompas, rekening houdend met een bouwhoogte van 19 meter. In eerste instantie namen deskundigen een hoogte van 31 meter in de begroting op, maar na het pleidooi van 21 november 2025 passen deskundigen dit aan tot een bouwhoogte van 19 meter. Dit heeft niet tot opmerkingen van partijen geleid.

(iii) het bouwen van het bedrijfsgebouw (kantoorruimte en bedrijfshal), gebaseerd op het BouwKostenKompas. De voor de bedrijfshal opgenomen vloeroppervlakte, die kleiner is dan de huidige bedrijfshal, achten deskundigen afdoende. Zij gaan uit van een hogere bouwhoogte en baseren zich daarnaast op de omstandigheid dat de huidige bedrijfshal maar voor 70% in gebruik is.

(iv) inrichting van de fabriek op basis van de offerte van [bedrijfsnaam 1] van 14 april 2025 en een indexering hiervan naar de peildatum. Deskundigen zien geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door [bedrijfsnaam 1] geoffreerde bedragen.^[27]

( v) inrichting van de bedrijfshal en de kantoorruimte op basis van de rapportage van CED en indexering naar peildatum.

2.53.

[gedaagde partij] c.s. voeren in hun reactie op het eerste concept van het deskundigenrapport aan dat deskundigen in de opstelling van de bouwkosten een losse loods van 12 x 25 meter vergeten en de bestaande zakgoedloods meenemen voor een afmeting van 23x30 meter in plaats van een afmeting van 23x40 meter.^[28]Deskundigen antwoorden hierop in het deskundigenrapport dat zij de bedrijfshal (die [gedaagde partij] c.s. kennelijk zakgoedloods noemen) meenemen voor een oppervlakte van 690 m². Daarbij geldt wel dat de nieuwe bedrijfshal 2,5 meter hoger is dan de huidige bedrijfshal, dat de huidige bedrijfshal voor niet meer dan 70% effectief in bedrijf is en de rest van de ruimte ten tijde van de opname werd gebruikt voor opslag van derden. Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 zijn [gedaagde partij] c.s. alsnog op dit punt teruggekomen en hebben zij opgemerkt dat de hoogte van 8 meter niet noodzakelijkerwijs ook effectief kan worden gebruikt, dat de vrachtwagens van de onderneming ’s nachts binnen moeten kunnen staan en dat de betreffende derden klanten zijn van [gedaagde partij] c.s. waardoor het normaal bedrijfsgebruik is. De conclusie van [gedaagde partij] c.s. is dat ook de losse loods had moeten worden meegenomen.

2.54.

In reactie hierop herhalen deskundigen wat zij in het deskundigenrapport schrijven, namelijk dat wat volgens het plan – waarmee deskundigen kennelijk het bouwplan van [gedaagde partij] c.s. bedoelen – wordt teruggebouwd gelet op het huidige gebruik en de efficiency en de 8 meter voldoende is. Deze hoogte is niet ongebruikelijk en kan in de praktijk nuttig worden aangewend. Zij herhalen dat de huidige loods – waarmee deskundigen kennelijk wijzen op de ontbrekende romney loods – slechts deels effectief wordt gebruikt en dat het gebruik door derden niet bedrijfsmatig leek, maar eerder was ingegeven door de ruimte die beschikbaar was. Dat vrachtwagens ’s nachts in de bedrijfshal moeten staan is nieuw voor deskundigen. De rechtbank acht de argumenten van [gedaagde partij] c.s. tegenover de begrijpelijke toelichting van deskundigen onvoldoende om op dit punt van het advies van deskundigen af te wijken.

2.55.

De conclusie is dat de rechtbank de door deskundigen geschatte bouwkosten van € 13.709.920 overneemt.

2.a.ii. Onrendabele top

2.56.

Van het aldus verkregen bedrag van € 13.709.920 moet worden afgetrokken de onrendabele top: het bedrag dat de bouwkosten de waarde van de grond en van de nieuw te bouwen fabriek overstijgen.

2.a.ii.1. gebruikte waarderingsmethode voor bepaling waarde nieuwbouw

2.57.

Na 21 november 2025 hebben deskundigen op verzoek van de rechtbank ten behoeve van de inschatting van de onrendabele top een taxatie van de marktwaarde opgesteld van de nieuwe fabriek. Deskundigen gebruiken hiervoor de DCF-methode. Daarbij hanteren deskundigen uitgangspunten die zij bij de begroting van de schadeloosstelling op basis van liquidatie hanteerden en rekenen zij met een bouwhoogte van 19 meter. Deskundigen verwijzen ter toelichting op het gebruik van de DCF-methode onder meer naar een deskundige die Rabobank op enig moment heeft ingeschakeld in verband met de financiering van de nieuwe fabriek. Deze deskundige heeft voor de waardebepaling eveneens de DCF-methode gehanteerd. Bij de DCF-methode wordt uitgegaan van de optelsom van de contante waarde van de kasstromen gedurende 15 jaar voor de investeringen in grond, fabriek en inrichting en de daarmee te behalen opbrengsten (omzet en bedrijfsresultaat) en de exitwaarde na 16 jaar, die tot stand komt door discontering van de gekapitaliseerde huurwaarde van de gebouwen, grond en investeringen in de fabrieksinrichting. Deskundigen berekenen de marktwaarde aldus op een bedrag van € 11.435.000. Omdat de bouwkosten worden geschat op € 13.709.920, leidt dit tot een onrendabele top van € 2.274.920.

2.58.

Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 hebben [gedaagde partij] c.s. medegedeeld dat zij zich kunnen vinden in de door deskundigen gehanteerde DCF-methode voor de bepaling van de waarde van de nieuwe fabriek.

2.59.

De gemeente meent dat het niet klopt dat deskundigen de waarde van de oude fabriek bepalen aan de hand van de geconsolideerde vervangingswaardemethode en de waarde van de nieuwe fabriek aan de hand van de DCF-methode.^[29]

2.60.

Deskundigen achten de DCF-methode echter niet bruikbaar voor de oude fabriek omdat de technische levensduur daarvan en de te verwachten onderhoudskosten onzeker zijn waardoor geen discounted cash flow over een langere periode kan worden geprognosticeerd. De geconsolideerde vervangingswaardemethode is voor de nieuwe fabriek niet geschikt, omdat dan de waarde van de nieuwe fabriek gelijk zou zijn aan de bouwkosten, omdat er nog geen afschrijvingen nodig zijn en geen sprake is van enige technische veroudering. De rechtbank volgt deskundigen hierin, te meer ook omdat geen regel voorschrijft dat voor de oude en de nieuwe fabriek dezelfde waarderingsmethode moet worden gehanteerd.

2.61.

De gemeente voert verder aan dat deskundigen bij de berekening van de DCF niet de gebruikelijke bedragen hanteren, maar rekenen met omzet en kostprijs en daarop een marktconform bedrijfsresultaat in mindering brengen. Aldus resulteert een financiële ruimte, die leidt tot een contante waarde die gelijk is aan de marktwaarde van de nieuw te bouwen fabriek.^[30]Zo bepalen deskundigen de marktwaarde van de nieuwe fabriek aan de hand van de exploitatie van de daarin gedreven onderneming, alsof sprake is van exploitatie gebonden vastgoed. Ook deze methode is sterk afhankelijk van de aannames die worden gedaan bij het bepalen met welke bedragen wordt gerekend. Deze aannames leiden tot een grote onzekerheid in de uitkomst, die deskundigen niet in beeld brengen. Daarmee is de gevolgde hanteringsmethode onnauwkeurig, en in de branche niet gangbaar en gebruikelijk. De gemeente pleit voor gebruik van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode of de huurkapitalisatiemethode.

2.62.

In het aanvullend deskundigenrapport lichten deskundigen de in de DCF-berekening gehanteerde parameters toe^[31]. Deskundigen baseren zich op de werkelijke exploitatiegegevens uit eerdere jaarrekeningen van [gedaagde partij] c.s. Bij de berekening moeten deskundigen diverse aannames doen, omdat niet alle voor de berekening te hanteren parameters vaststaan. Dat dit leidt tot een uitkomst die minder zeker is, betekent niet dat de berekening daarom niet kan worden gehanteerd. De rechtbank heeft deskundigen gevraagd de schadeloosstelling te berekenen en indien daarvoor te hanteren parameters niet vast staan en/of daarvan in de markt geen referenties voorhanden zijn, dan is het onvermijdelijk dat inschattingen moeten worden gemaakt.^[32]Deskundigen maken deze inschattingen gebaseerd op hun intuïtie, kennis en ervaring en daarmee zijn ze voor de rechtbank aanvaardbaar. De omstandigheid dat aannames moeten worden gemaakt, betekent dan ook niet dat de gehanteerde methode niet kan worden toegepast.

2.63.

Dat deskundigen bij de bepaling van de exitwaarde na 15 jaar van de nieuwe fabriek de huurwaarde kapitaliseren, betekent niet dat deskundigen bij de berekening van de onrendabele top de huurwaarde kapitalisatiemethode hanteren, zoals de gemeente in haar reactie op het concept deskundigenrapport lijkt te impliceren. Deskundigen gebruiken slechts de rekensystematiek van de huurwaardekapitalisatie.^[33]Dit bezwaar van de gemeente wijst de rechtbank derhalve af.

2.a.ii.2. toepassing DCF-methode voor waardering nieuwbouw

2.64.

In hun reactie op het concept aanvullend deskundigenrapport wijzen [gedaagde partij] c.s. op een aantal factoren waarvan zij vinden dat die moeten worden aangepast en die leiden tot een lagere waarde van de nieuwe fabriek. Zij vinden dat het verschil in waarde van de oude en de nieuwe fabriek gelijk moet zijn aan de economische voordelen nieuw voor oud, waarbij zij het door deskundigen geschatte bedrag van de economische voordelen nieuw voor oud hanteren keer factor 10. Ook tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 hebben zij erop gewezen dat de economische voordelen gelijk zijn te stellen aan het verschil tussen de marktwaarde van de oude en de marktwaarde van de nieuwe fabriek. Het waardeverschil is in de berekeningen van deskundigen echter vele malen groter. Zij trekken hieruit de gevolgtrekking dat de waarde van de nieuwe fabriek te hoog is ingeschat. Zij wensen een aanpassing hiervan en wijzen daarvoor op de volgende aan te passen factoren:

- in plaats van met een afschrijvingstermijn van 40 jaar zonder vervangingsinvesteringen, moeten deskundigen rekenen met een afschrijvingstermijn van ongeveer 26,5 zoals Tebodin adviseert in het rapport dat deskundigen bij hun concept aanvullend deskundigenrapport bijsluiten. Deze afschrijvingstermijn moet niet alleen worden toegepast op de afschrijving van de hele inrichting, maar ook op de desinvesteringsopbrengst;

- door de bruto vervangingswaarde na 16 jaar eerst te indexeren en daarna af te schrijven alvorens deze contant te maken, gebruiken deskundigen een andere methode dan zij bij de waardering van de oude fabriek doen.

Als deze fouten worden hersteld komt de waarde van de nieuwe fabriek uit op een bedrag van € 9.632.000. De onrendabele top wordt daarmee berekend op € 4.077.920. [gedaagde partij] c.s. merken nog op dat ook met deze berekening het waardeverschil tussen de oude fabriek en de nieuwe ruim meer bedraagt dan het door deskundigen geschatte economische voordeel nieuw voor oud.^[34]

2.65.

Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het uitgangspunt van [gedaagde partij] c.s. dat het waardeverschil tussen de huidige en de nieuwe fabriek gelijk moet zijn aan de begroting van de economische voordelen niet juist is. De te vergoeden onrendabele top is het verschil tussen de marktwaarde van de nieuwe fabriek en de bouwkosten daarvan en deze maakt deel uit van de vermogensschade. De economische voordelen worden verrekend met de financieringsschade.^[35]De omstandigheid dat de nieuwe fabriek wordt getaxeerd op basis van een inkomstenbenadering maakt dit niet anders. Het economisch jaarlijks voordeel wordt vastgesteld en in mindering gebracht op de jaarlijkse extra financieringslast. Deze jaarlijkse extra financieringslast is weer een rekensom waarbij op de aankoopkosten van de vervangende bedrijfskavel tezamen met de bouwkosten het bedrag van de onrendabele top dat aan [gedaagde partij] c.s. wordt betaald alsmede de waarde van het onteigende, die ook aan [gedaagde partij] c.s. wordt betaald, in mindering worden gebracht. Dan resteert een bedrag van € 5.910.000 dat [gedaagde partij] c.s. extern moeten financieren. Dat leidt tot een jaarlijkse financieringslast van € 369.375. Op dit bedrag wordt het economisch jaarlijks voordeel dat de verhuizing voor [gedaagde partij] c.s. oplevert als plus voor [gedaagde partij] c.s. in mindering gebracht. Het bedrag dat dan resteert is het bedrag dat [gedaagde partij] c.s. jaarlijks extra kwijt zijn als gevolg van de verhuizing. Dat jaarlijkse bedrag wordt, zoals te doen gebruikelijk bij onteigeningen, gekapitaliseerd met een factor tien (zie ook 2.73 – 2.75). De economische voordelen in deze rekensom kunnen niet worden vergeleken met het verschil tussen de bouwkosten en de waarde van de nieuwe fabriek. Ook niet als voor de waardebepaling van de nieuwe fabriek wordt gerekend met een jaarlijkse kasstroom uit vastgoed die wordt gekapitaliseerd. Tot slot wijst de rechtbank in navolging van deskundigen er op dat [gedaagde partij] c.s. bij hun bezwaren tegen de hoogte van de waardering van het onteigende betogen dat de vergelijking tussen de economische voordelen en de waarde in een bepaalde verhouding moet staan, niet dat de economische voordelen gelijk moeten zijn aan het waardeverschil. Deze verschillende benaderingen van [gedaagde partij] c.s. maken het door hun gehanteerde argument ook minder geloofwaardig.

2.66.

De tweede door [gedaagde partij] c.s. voorgestelde aanpassing (zie 2.64) wijzen de deskundigen af^[36]en de rechtbank volgt deskundigen hierin. Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat deze correctie alleen betrekking lijkt te hebben op de inventaris, al komt dat in de bewoordingen van [gedaagde partij] c.s. niet terug. Voorts begrijpt de rechtbank zonder nadere toelichting niet waarom de exitwaarde bij de DCF-methode moet worden gebaseerd op het systeem dat deskundigen bij de bepaling van de werkelijke waarde oude fabriek hanteren. Daar hanteren de deskundigen immers een andere waarderingsmethode.

2.67.

Deskundigen hebben naar aanleiding van de reactie van [gedaagde partij] c.s. (zie onder 2.64.) wel de afschrijvingstermijnen aangepast welke zij bij de waardebepaling van de nieuwe fabriek hanteren. Daarbij hanteren zij langere termijnen dan [gedaagde partij] c.s. voorstellen, namelijk de gewogen gemiddelde levensduur van gebouw en inventaris zoals zij deze ook hanteren bij de waardebepaling van de huidige fabriek^[37]. Dit heeft niet tot een nader reactie van [gedaagde partij] c.s. geleid, maar wel tot een reactie van de gemeente.

2.68.

Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 heeft de gemeente bezwaren geuit tegen de aanpassing door deskundigen in het aanvullende rapport van het bedrag van de onrendabele top als gevolg van aanpassingen in de levensduur van de nieuwe fabriek. Ten onrechte gebruiken deskundigen de levensduur die [gedaagde partij] c.s. zelf hanteren, namelijk 45,5 jaar voor het fabrieksgebouw en 37,7 jaar voor de bedrijfsinrichting en gaan zij niet uit van de binnen de taxatiepraktijk gangbare afschrijvingstermijnen van 50 jaar voor het fabrieksgebouw en 40 jaar voor de bedrijfsinrichting. De marktwaarde van de nieuwe fabriek moet namelijk worden bepaald aan de hand van de prijs die een redelijk handelend koper en verkoper per peildatum overeen zouden komen.^[38]Deze koper is niet [gedaagde partij] en het is nog helemaal niet zeker welke afschrijvingstermijnen een redelijke koper zal hanteren. Het is daarom niet gebruikelijk en bovendien ook niet verantwoord om bij de waardering van de nieuwe fabriek af te wijken van algemeen aanvaarde normgetallen. Achteraf meent de gemeente dat ook bij de bepaling van de waarde van de huidige fabriek de in de markt gangbare afschrijvingstermijnen gehanteerd zouden moeten worden, in plaats van de door [gedaagde partij] c.s. gehanteerde termijnen.

2.69.

Deskundigen achten het passend dat voor zowel de bestaande fabriek als voor de nieuwe fabriek de afschrijvingstermijnen worden gehanteerd die [gedaagde partij] c.s. nu hanteren. Waarom zou een andere koper dit niet op dezelfde manier doen, aldus deskundigen. Bovendien moet bij de hantering van een langere afschrijvingstermijn rekening worden gehouden met vervangingsinvesteringen, waardoor de uitkomst op hetzelfde uitkomt. De rechtbank begrijpt het advies van deskundigen aldus dat ook [gedaagde partij] c.s. afschrijvingstermijnen hanteren die in de markt gebruikelijk zijn en daarom kunnen worden toegepast bij de bepaling van de waarde van de nieuwe fabriek. Dit kan de rechtbank volgen, zeker nu deskundigen deze zelfde termijnen hanteren bij de bepaling van de waarde van de huidige fabriek en dit bij de gemeente niet eerder aanleiding is geweest voor opmerkingen. Voorts begrijpt de rechtbank uit de uitleg van deskundigen dat de uitkomst bij het hanteren van de verschillende afschrijvingstermijnen niet materieel verschilt. Volgens de gemeente hangt dit er weer van af welk bedrag aan vervangingsinvesteringen worden opgenomen. Uit dit antwoord leidt de rechtbank af dat ook de deskundige van de gemeente aanvaardt dat bij een langere afschrijvingstermijn rekening moet worden gehouden met vervangingsinvesteringen die van invloed zijn op de uitkomsten van de berekeningen. Gelet op al het voorgaande wijst de rechtbank het bezwaar van de gemeente op dit punt af.

2.70.

[gedaagde partij] c.s. voeren aan dat deskundigen bij het bepalen van de exitwaarde ten onrechte geen rekening houden met een veroudering als gevolg van de omstandigheid dat gebouwen na 15 jaar voor 33% zijn afgeschreven. Bij het hanteren van de huurwaardemethode voor de bepaling van de exitwaarde moet deze veroudering in de huurwaarde tot uitdrukking komen. Dit leidt tot een lagere nieuwbouwwaarde en daarmee tot een hogere onrendabele top.

2.71.

Deskundigen wijzen dit argument af en menen dat bij een waardering van de eindwaarden op basis van de huurwaardemethode bij een DCF niet is voorgeschreven dat rekening moet worden gehouden met veroudering. De rechtbank acht de uitleg van deskundigen begrijpelijk en volgt hen hierin, ook indien zij daarbij de verdere reactie van de deskundige van [gedaagde partij] c.s. betrekt dat het niet logisch is dat enerzijds wordt gezegd dat gebouwen minder waard worden vanuit de kostenbenadering, maar dat anderzijds een exitwaarde wordt genomen alsof het gebouw nieuw blijft en meer oplevert bij verkoop. Bij dit oordeel weegt de rechtbank mee dat het door [gedaagde partij] c.s. overgelegde waarderingsrapport op basis van DCF, dat in opdracht van Rabobank is opgesteld, evenmin de veroudering in de huurwaarde tot uitdrukking laat komen.^[39]

2.a.ii.3. conclusie onrendabele top

2.72.

De conclusie is dat de rechtbank deskundigen volgt en de onrendabele top vaststelt op een bedrag van € 2.274.920.

2.a.iii. Meerinvestering en economische voordelen

2.73.

Door de waarde van het onteigende van € 5.525.000 af te trekken van de verkregen waarde van de nieuwe fabriek resteert een meerinvestering voor [gedaagde partij] c.s. van € 5.910.000. Tegen een rente van 6,25% levert dit een hogere jaarlast op voor [gedaagde partij] c.s. van € 369.375.

2.74.

Op deze berekende hogere jaarlast van € 369.375 brengen deskundigen bedragen voor economische voordelen nieuw voor oud in mindering van in totaal € 181.865. De grootste post hiervan is het voordeel dat [gedaagde partij] c.s. volgens deskundigen verkrijgen door de automatisering van de installaties, zoals geoffreerd in de herziene offerte van [bedrijfsnaam 1] . Waar in de huidige installatie veel handelingen handmatig worden verricht, worden deze volgens deskundigen in de nieuwe installaties geautomatiseerd. Deskundigen schatten dit voordeel op 5% per jaar van de kosten van automatisering in de herziene offerte. Dit is een bedrag van € 111.865.^[40]De overige besparingen betreffen een besparing van 5% op autokosten door een efficiëntere routing voor vrachtwagens door een betere terreinindeling, een besparing van 5% op personeelskosten door een efficiëntere productietechniek qua arbeidsinzet, een besparing van 5% op kosten voor gas, water en elektra door een efficiëntere productietechniek qua energieverbruik en tot slot een besparing van 10% op onderhoudskosten.

2.75.

Aldus resteert een netto hogere jaarlast van € 369.375 min € 181.865 is € 187.510. Dit bedrag vermenigvuldigd met tien leidt tot een financieringsschade van € 1.875.100.

2.76.

De gemeente voert in haar reactie op het concept deskundigenrapport nog aan dat deskundigen bij de bepaling van de financieringsschade, bij de begroting van de economische voordelen ook een post moeten opnemen voor besparingen op investeringen die in de huidige fabriek op korte termijn moeten plaatsvinden.^[41]Dergelijke besparingen zijn echter gerelateerd aan de technische veroudering van installaties, die worden meegewogen bij de bepaling van de waarde van het onteigende en niet bij de bepaling van de bijkomende schade, zoals deskundigen schrijven. Aan dit bezwaar van de gemeente gaat de rechtbank derhalve voorbij.

2.77.

Deskundigen brengen wel een bedrag van 10 keer € 181.865 in mindering vanwege economische voordelen nieuw voor oud met betrekking tot de fabriek (€ 70.000) en de automatisering (€ 111.865) (zie 2.74). [gedaagde partij] c.s. zijn het hier niet mee eens. In de brief van 15 augustus 2025 na het concept aanvullend deskundigenrapport wijzen [gedaagde partij] c.s. erop dat de post automatisering hoofdzakelijk bekabeling omvat, zoals laagspanningsverdeling, bekabeling van MCC naar PLC paneel, MCC, PLC-besturing en installatie. Slechts een post van € 260.000 heeft daadwerkelijk betrekking op automatisering. De besparing die deze beperkte post automatisering oplevert is geen € 111.865 per jaar, maar hooguit € 10.000 per jaar. Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 hebben [gedaagde partij] c.s. onder verwijzing naar hun brief van 15 augustus 2025 hun bezwaar op dit punt gehandhaafd, gezegd dat de post automatisering “
bestaat uit bekabeling en niet uit computers et cetera” en benadrukt dat het misschien jaarlijks om een te overzien bedrag gaat, maar dat dit oploopt door de factor 10 die erop wordt toegepast. In hun brief van 27 maart 2026 herhalen [gedaagde partij] c.s. dit bezwaar en wijzen zij erop dat deskundigen hierop niet zijn ingegaan tijdens het pleidooi van 21 november 2025. Zij wijzen erop dat [bedrijfsnaam 1] is uitgegaan van hedendaagse eisen en gebruiken inzake de bouwwijze. En dat de nieuwe situatie op het punt van de automatisering onvergelijkbaar is met de huidige situatie. Er bestaat een groot verschil tussen de huidige, feitelijke automatisering in de oude fabriek enerzijds en het programma uit de offerte anderzijds. Het grote economische voordeel van de voorgestelde automatisering is dat tracking en tracing straks digitaal kan verlopen. Dit levert een beperkte jaarlijkse besparing op van € 7.500 tot 10.000. Daar komt bij, aldus [gedaagde partij] c.s., dat deskundigen bij de bepaling van de waarde van de nieuwe fabriek rekenen met hetzelfde inkomen uit de exploitatie van de nieuwe fabriek als uit de oude bestaande fabriek. Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 hebben [gedaagde partij] c.s. gewezen op een brief van 15 mei 2026 van [bedrijfsnaam 1] waaruit volgt dat zijn herziene offerte is gebaseerd op de bouw van een zelfde fabriek met dezelfde functies als de bestaande fabriek en dat geen extra mechanische functies zijn toegevoegd. Wel zijn kabels en dergelijke begroot om het proces vanuit een centrale bedieningskamer aan te sturen. Er wordt tijd bespaard omdat operators niet meer de fabriek in hoeven lopen en omdat via een computer sneller kan worden gereageerd op fouten en foutmeldingen die binnen komen via automatisering. Maar deze besparing is op het totaal van de huidige personeelskosten van € 192.000 vrij gering.

2.78.

De rechtbank gaat voorbij aan dit bezwaar van [gedaagde partij] c.s. Voor wat betreft het door deskundigen geschatte bedrag van € 70.000 lichten [gedaagde partij] c.s. hun bezwaar niet nader toe. Zij beschrijven niet waarom in de nieuwe fabriek geen besparing wordt gemaakt op autokosten, op personeelskosten en gas, water en licht door een efficiëntere productietechniek, en op onderhoudskosten.

2.79.

Voor wat betreft het door deskundigen geschatte bedrag van 5% van de post automatisering in de herziene offerte overweegt de rechtbank als volgt. In de e-mail van 15 mei 2026 van [bedrijfsnaam 1] is ook het volgende opgenomen:

“
Op dit moment is de mechanische installatie wat verouderd en zeker elektrisch gezien in een staat die verouderd is.

Anno 2026 worden processen en fabrieken geautomatiseerd om de handelingen door mensen te vereenvoudigen.

In de huidige fabriek, worden sommige functies of processen met de hand bediend, door het indrukken van een drukknop op een bedieningspaneel.

In de toekomst kan dit vanuit een bedieningsruimte, automatisch gebeuren, of door een handeling / muisklik op de computer.”

Daarmee beschrijft [bedrijfsnaam 1] dat de mechanische installatie, waaronder dus ook de bekabeling verouderd is. Voorts schrijft [bedrijfsnaam 1] dat anno 2026 processen en fabrieken geautomatiseerd worden om de handelingen door mensen te vereenvoudigen. En hij geeft hiervan voorbeelden, zoals ook aangehaald door [gedaagde partij] c.s. tijdens het pleidooi op 19 mei 2026. De rechtbank leest in deze e-mail van 15 mei 2026 juist een bevestiging dat bij de bouw van de nieuwe fabriek de installatie wordt vernieuwd waardoor processen (kunnen) worden geautomatiseerd.

2.80.

De post automatisering staat in hoofdstuk 12 van de herziene offerte van [bedrijfsnaam 1] .^[42]Dit hoofdstuk bevat een omschrijving van het systeem voor de nieuwe fabriek met op pagina 84 een tekening ervan. In de beschrijving zijn onder meer opgenomen meerdere MCC-panelen, een PLC (een industriële computer) die in het besturingssysteem wordt geïntegreerd, een besturingspaneel dat direct bij een pers zal worden geïnstalleerd, een pc-panel, een rack server (een computer), twee PC’s, benodigde licenties, en systeem software. Uit deze omschrijving leidt de rechtbank niet af dat slechts een post van € 260.000 betrekking heeft op automatisering en dat het overige geoffreerde alleen betrekking heeft op bekabeling en niet op computers, zoals namens [gedaagde partij] c.s. tijdens het pleidooi van 21 november 2025 is gezegd. [gedaagde partij] c.s. lichten ook niet toe welke onderdelen van de offerte vallen onder het bedrag van € 260.000. Zonder nadere toelichting, die [gedaagde partij] c.s. niet geven, kan de rechtbank het standpunt van [gedaagde partij] c.s. niet volgen. De omstandigheid dat [gedaagde partij] c.s. tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 nog hebben gezegd dat het PLC-systeem in de oude fabriek gelijk is aan het PLC-systeem in de nieuwe fabriek, maakt dit oordeel van de rechtbank niet anders.

2.81.

Deskundigen houden vanaf het moment dat [bedrijfsnaam 1] in de herziene offerte een post automatisering had opgenomen van € 2.237.293 bij de berekening van de financieringsschade, rekening met een post nieuw voor oud in verband met de automatisering van 5% van het te investeren bedrag. Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 hebben deskundigen gezegd dat dingen die nu handmatig gebeuren worden geautomatiseerd, waarbij [bedrijfsnaam 1] tegen de gemeente heeft gezegd dat dit voordelen had en 1 FTE bespaarde. Deskundigen adviseren dat er aanleiding is een bedrag in de orde van grootte van 5% van het voor automatisering te investeren bedrag als voordeel te verrekenen. Het percentage van 5% is een inschatting, een “best guess”van deskundigen.

2.82.

De rechtbank concludeert (i) dat [bedrijfsnaam 1] in de herziene offerte een post automatisering heeft opgenomen van € 2.237.293, (ii) dat (ook) volgens [bedrijfsnaam 1] de installatie wordt vernieuwd waardoor processen worden geautomatiseerd, (iii) dat [gedaagde partij] c.s. niet duidelijk hebben onderbouwd dat de post automatisering grotendeels bestaat uit bekabeling, nu ook veel apparatuur lijkt te worden geoffreerd en (iv) dat deskundigen een inschatting maken van het percentage van de besparing die met de investering in automatisering wordt gerealiseerd. Gelet op dit alles ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om op grond van de door [gedaagde partij] c.s. geuite bezwaren af te wijken van het advies van deskundigen op dit punt.

2.83.

De conclusie is dat de rechtbank een bedrag aan economische voordelen nieuw voor oud van totaal € 181.865 op de jaarlijks hogere financieringslast in mindering zal brengen.

2.a.iv. Conclusie ten aanzien van financieringsschade

2.84.

De rechtbank kan de berekening van deskundigen goed volgen en neemt deze over. Dit betekent dat de rechtbank de financieringsschade vaststelt op € 1.875.100.

2.b. Overige bijkomende schade

2.b.i. Diverse posten

2.85.

Deskundigen nemen diverse posten op als leveringskosten, financieringskosten, legeskosten, verplaatsingskosten, kosten voor bouwadvies en begeleiding, extra accountantskosten en kosten reclame en pr. Een deel van de bouwkosten is onrendabel en daarom menen deskundigen dat ook legeskosten en de kosten voor bouwadvies- en begeleiding integraal vergoed moeten worden. Partijen hebben met betrekking tot deze posten geen opmerkingen gemaakt, zodat de rechtbank ze als overigens begrijpelijk en navolgbaar overneemt.

2.b.ii. Aanloop- en stagnatieschade

2.86.

Deskundigen begroten de stagnatieschade op een bedrag van € 1.746.000. Zij schrijven dat voor een goede overgang de huidige en de nieuwe fabriek gedurende een periode parallel moeten draaien. Het inregelen zal ten koste gaan van grondstoffen, energiekosten en arbeid vanwege mislukte partijen. Voor het bedrag dat daarmee verloren gaat – de eerste vier weken 100% en de tweede vier weken 50% – baseren deskundigen zich op de gemiddelde jaarlijkse kostprijs van de omzet en personeelskosten over de voorgaande 4 jaar van € 291.000 per maand. Deskundigen baseren zich bij de door hen gemaakte keuzes op inlichtingen die zij hebben verkregen van meerdere personen uit het veld nadat zij informeel hebben rondgevraagd hoe de overgang van een fabriek in zijn werk zou kunnen gaan.

2.87.

Voor wat betreft de aanloop- en stagnatieschade voert de gemeente aan dat het voldoende is als een of twee keer wordt proefgedraaid in proefbatches^[43]. Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het productieproces voldoende op kwaliteit moet worden getest voordat de nieuwe fabriek in gebruik kan worden genomen. De producten die [gedaagde partij] c.s. produceert, komen immers in de voedselketen terecht. Daarbij past voorzichtigheid. Vier weken dubbel draaien en daarna nog vier weken gedeeltelijk dubbel, komt de rechtbank dan ook niet voor als een te lange periode voor het inwerken van de nieuwe fabriek. Deskundigen melden bovendien dat zij op dit punt op anonieme basis advies hebben ingewonnen bij meerdere relaties in de diervoederwereld en dat zij de terugkoppeling hebben gekregen zoals in hun advies verwerkt. De rechtbank acht dit voldoende betrouwbaar, ook omdat zij de uitkomst redelijk acht gelet op de aard van het bedrijf dat in de te bouwen fabriek zal worden geëxploiteerd namelijk een mengvoederbedrijf. De gemeente wijst nog op advies dat zij heeft ontvangen van een deskundige van [bedrijfsnaam 1] volgens wie sprake zou zijn van een opstartperiode van een maand met nauwelijks grondstofverlies.^[44]Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen volgen zij het advies van deskundigen over de duur en hoogte van de aanloop- en stagnatieschade.

2.b.iii. Onrendabele top

2.88.

Bij de overige bijkomende schade is het bedrag van de onrendabele top van € 2.274.920 als schade meegenomen.

2.b.iv. Schade in verband met energie

2.89.

Partijen hebben gediscussieerd over de vraag of de energievoorziening op de [locatie] afdoende is voor de exploitatie van het mengvoederbedrijf. Na het pleidooi van 21 november 2025 hebben deskundigen een vierde deskundige, de heer M. van Lier, ingeschakeld die zijn expertise heeft op het gebied van elektriciteit. Deskundigen schrijven in het aanvullend deskundigenrapport dat de elektriciteitsvoorziening op de [locatie] afdoende zal zijn voor de exploitatie van de fabriek. Liander heeft toegezegd dat [gedaagde partij] per enig gewenst tijdstip 550kW aan bestaand gecontracteerd vermogen kan meenemen van het onteigende naar de [locatie] . Dit is 54 kW minder dan het huidige gecontracteerde vermogen van [gedaagde partij] . Echter tezamen met een door [gedaagde partij] c.s. aan te schaffen generator met een gangbaar formaat van 215 kW hebben [gedaagde partij] c.s. vergelijkbare mogelijkheden op de [locatie] als op de huidige locatie. De kosten voor aanschaf en plaatsing van deze generator bedragen naar inschatting van deskundigen € 70.000. Het jaarlijkse nadeel vanwege de aanschaf en plaatsing van de generator zal wegvallen tegen de met de generator te realiseren besparingen. Deskundigen adviseren dan ook er voor wat betreft de energievoorziening geen als gevolg van de onteigening te vergoeden schade zal ontstaan. Partijen voeren op dit punt geen verweer meer en volgen deskundigen in deze conclusie. De rechtbank acht de overwegingen van deskundigen begrijpelijk en navolgbaar. Dit betekent dat voor wat betreft energie geen bijkomende schade zal worden vastgesteld. Op het bedrag dat deskundigen als schadeloosstelling in hun aanvullend rapport opnemen kan dan ook een bedrag van € 28.125 in mindering worden gebracht omdat deskundigen de post hiervoor per abuis in hun laatste optelling hadden laten staan.

2.b.v. Duurder bouwen vanwege stedenbouwkundige eisen

2.90.

Deskundigen hebben een pm-post opgenomen voor stedenbouwkundige eisen die de gemeente mogelijk zal stellen aan de nieuwe fabriek. [gedaagde partij] c.s.^[45]voeren op dit punt aan dat het aannemelijk is dat zij met zeer aanzienlijke meerkosten zullen worden geconfronteerd omdat de gemeente eisen zal stellen aan de beeldkwaliteit. De [locatie] ligt op een in het oog springende locatie in de gemeente. Hierdoor zal de nieuwe fabriek een “
landmark building” in de gemeente zijn en een aantrekkelijke en kwalitatief hoogwaardige uitstraling moeten krijgen. [gedaagde partij] c.s. hebben ook overleg gevoerd met stedenbouwkundigen van de gemeente waaruit blijkt dat beeldkwaliteitseisen zullen worden gesteld. Dit mogelijke risico mag niet bij [gedaagde partij] c.s. worden gelegd.

2.91.

De gemeente betwist^[46]dat er hogere kosten zullen zijn als gevolg van stedenbouwkundige eisen. Zij meent dat het eerste ontwerp van de nieuwe fabriek een bijzonder luxe uitgevoerd gebouw is, waarop eerder kan worden bezuinigd dan dat stedenbouwkundige eisen van de gemeente tot hogere kosten zullen leiden. Zij heeft gespreksverslagen en correspondentie overgelegd waaruit volgt dat de gemeente dit ook aan [gedaagde partij] c.s. heeft gecommuniceerd. Inmiddels heeft [gedaagde partij] een initiatief/conceptverzoek voor de bouw van de nieuwe fabriek bij de gemeente ingediend. Bij brief van 3 oktober 2025 heeft de gemeente bevestigd dat de Adviescommissie Omgevingskwaliteit van de gemeente op 30 september 2025 positief heeft gereageerd op het gepresenteerde ontwerp en haar waardering heeft uitgesproken voor het ambitieniveau.

2.92.

Deskundigen zijn bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan van de door [gedaagde partij] c.s. aangeleverde plannen. Onder verwijzing naar het verweer van de gemeente en de door de gemeente overgelegde stukken, zijn deskundigen tot de conclusie gekomen dat de gemeente geen nadere stedenbouwkundige eisen aan deze plannen zal stellen, die leiden tot meerkosten voor [gedaagde partij] c.s. De rechtbank volgt deskundigen hierin en zal hiervoor dan ook geen bedrag in de schadeloosstelling opnemen.

2.b.vi. Conclusie overige bijkomende schade

2.93.

Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat zij het advies van deskundigen, zoals bijgesteld tijdens het pleidooi van 19 mei 2026, dat de overige bijkomende schade € 4.619.274 bedraagt, overneemt. Dit is de som van de hierboven in dit hoofdstuk genoemde posten.

3. Overige posten

3.a. Herstel kade [locatie]

2.94.

Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 hebben [gedaagde partij] c.s. erop gewezen dat de gemeente niet bereid is onderzoek uit te voeren naar de stabiliteit van de kade op de [locatie] . Dit terwijl de kade ernstig vervallen is maar wel nodig om te voorkomen dat bij toekomstig gebruik schade aan het perceel ontstaat. Ook wil de toekomstige buurman graag gebruik maken van de kade op de [locatie] voor haar bedrijfsvoering. Op grond van de provinciale waterverordening mag de kade nu ook niet worden gebruikt. Het terrein is wat dat betreft gebrekkig. Als de kade niet wordt hersteld, kan dat deel van het perceel niet worden gebruikt om te keren. Een door [gedaagde partij] c.s. ingeschakelde aannemer begroot de kosten voor herstel van de kade op € 1.000.000. Deze kosten moeten als onteigeningsschade worden meegenomen.^[47]Het gaat om een meerinvestering voor het geschikt maken van de [locatie] voor de bouw van de fabriek. Zonder een harde garantie op dit punt in de koopovereenkomst, moet dit bedrag worden vergoed via de onteigeningsprocedure.

2.95.

Bij gebrek aan wetenschap betwist de gemeente dat de kade volgens de provincie moet worden vervangen. Zij wijst erop dat de door [gedaagde partij] c.s. ingediende offerte uitgaat van een kade die kan worden gebruikt om schepen aan te leggen en/of schepen te laden en te lossen. Dit terwijl deskundigen, onweersproken door partijen, adviseren dat [gedaagde partij] c.s. in hun bedrijfsvoering geen gebruik maken van vervoer over water. Verder wijzen zij er op dat de [locatie] , gelet op de zware belasting ervan in het verleden, geacht kan worden geschikt te zijn voor de door [gedaagde partij] beoogde bedrijfsvoering. De gemeente kan niet uitsluiten dat op kortere of langere termijn enige werkzaamheden aan de oeverconstructie moeten plaatsvinden, maar voor de vervanging van de gehele kade bestaat geen aanleiding. Tot slot wijst de gemeente erop dat zij de Sprey-loactie verkoopt als bedrijfsterrein dat geschikt is voor het beoogde gebruik. Voor een schadeloosstelling als gevolg van de onteigening is dan ook geen plaats.

2.96.

Deskundigen adviseren dat het voor de fabriek niet uitmaakt of deze naar een watergebonden of niet watergebonden locatie verhuist omdat het water voor de exploitatie niet noodzakelijk is. De omstandigheid dat de buurman gebruik wil maken van de kade en dat de kade daarvoor moet worden hersteld, speelt geen rol in deze procedure. Voor zover het herstel van de kade noodzakelijk is voor het behoud van de kavel, is dit een discussie die thuishoort bij de koop van de kavel en de geschiktheid van de kavel voor het gebruik waarvoor deze wordt verkocht, ervan uitgaand dat de gemeente zal verklaren dat de kavel geschikt moet zijn voor het verwachte gebruik. De kosten van herstel behoren dan geen onderdeel te zijn van de procedure inzake de schadeloosstelling. De door [gedaagde partij] c.s. overgelegde offerte achten deskundigen sowieso niet bruikbaar, omdat deze niet door een derde is opgesteld maar door het bedrijf dat geacht wordt de herstelwerkzaamheden ook uit te voeren.

2.97.

Ook op dit punt volgt de rechtbank het advies van deskundigen. Zij kan zich hierin vinden. Zoals de gemeente tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 onweersproken heeft verklaard is in de concept koopovereenkomst opgenomen dat de [locatie] geschikt is voor het beoogde gebruik als bedrijventerrein. Het is niet noodzakelijk dat [gedaagde partij] c.s. de kade zullen kunnen gebruiken voor vervoer over water, omdat zij bij hun huidige bedrijfsvoering ook geen gebruik maken van vervoer over water. [gedaagde partij] c.s. kunnen dit punt opbrengen bij de levering van de [locatie] door de gemeente, indien zij op dat moment menen dat de [locatie] niet geschikt is voor het gebruik zoals met de gemeente overeen te komen. Op dat moment kunnen zij ook het punt over de provinciale waterverordening opbrengen.

3.b. Sanering bodem [locatie]

2.98.

[gedaagde partij] c.s. voeren aan dat van hen niet kan worden verwacht dat zij de [locatie] afnemen zolang niet vaststaat in hoeverre de grond moet worden gesaneerd. Het baart [gedaagde partij] c.s. grote zorgen dat de gemeente op dit punt nog geen stappen heeft gezet. De gemeente zal hetzij moeten toezeggen de bodem functioneel te saneren, dan wel zal die bodemsanering alsnog in beeld moeten worden gebracht, dan wel zullen de saneringskosten in de schadeloosstelling moeten worden meegenomen.^[48][gedaagde partij] c.s. hebben vlak voor het pleidooi van 19 mei 2026 een offerte opgevraagd en overgelegd. Daarin wordt een bedrag aan saneringskosten genoemd van € 464.515 exclusief btw. Volgens [gedaagde partij] c.s. is in verband met deze sanering sprake van een meerinvestering op de [locatie] , die als bijkomende schade moet worden meegenomen.

2.99.

De gemeente voert aan dat tussen partijen niet in geschil is dat de bodem van de [locatie] verontreinigd is. Sanering is alleen noodzakelijk voor zover nodig om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik als fabrieksterrein. De gemeente zorgt voor deze sanering.

2.100. De gemeente heeft in dat kader gewezen op de concept koopovereenkomst voor de [locatie] waarin de zorg voor sanering vanuit de gemeente is opgenomen. Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 heeft de advocaat van de gemeente de betreffende bepaling in de concept-koopovereenkomst geciteerd. In reactie hierop heeft de advocaat van [gedaagde partij] c.s. gezegd dat de betreffende tekst voor hem aanknopingspunten biedt om op dit punt in het kader van de koop en levering van de [locatie] met de gemeente tot overeenstemming te komen. Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat ook dit punt thuishoort in het traject inzake de koop en levering van de [locatie] . De bedoeling is dat de gemeente een bouwkavel levert die geschikt is voor het beoogde gebruik. Non-conforme levering leidt in dat traject tot schadeplichtigheid van de gemeente. De door de advocaat van de gemeente geciteerde bepaling uit de concept-koopovereenkomst biedt partijen ook naar het oordeel van de rechtbank voldoende aanknopingspunten om op dit punt overeenstemming te bereiken.

4. Bijkomende aanbiedingen

4.a. Belastingschade

2.101. Tijdens het pleidooi van 21 november 2025 heeft de gemeente aangeboden de belastingschade van [gedaagde partij] c.s. te betalen. In het deskundigenrapport is opgenomen dat de belastingschade van [gedaagde partij] c.s. bestaat uit het bedrag dat [gedaagde partij] c.s. meer of eerder aan belasting zullen hebben te betalen als gevolg van de onteigening zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De rechtbank zal de gemeente veroordelen dit bijkomend aanbod gestand te doen.

4.b. Oplevering oude fabriek

2.102. Tijdens het pleidooi van 19 mei 2026 heeft [gedaagde partij] c.s. de gemeente nog gevraagd te bevestigen dat zij de toezegging gestand doet die zij heeft gedaan ter gelegenheid van de descente. Deze toezegging houdt volgens [gedaagde partij] c.s. in dat zij de oude onderdelen van de fabriek die de gemeente niet meer zal gebruiken, zelf mag verwijderen.^[49]

2.103. De gemeente ontkent op dit punt tijdens de descente een toezegging te hebben gedaan en kan hierover ook geen toezegging doen. Een sloper zal een offerte uitbrengen voor de sloop van de fabriek, waarbij de gemeente mogelijk kortingen zal kunnen krijgen als de sloper materialen kan meenemen. In het geval de sloper materialen niet zal meenemen, dan kunnen [gedaagde partij] c.s. deze eventueel weghalen. Maar de gemeente kan daarover in dit stadium geen toezeggingen doen. Dit een en ander heeft niet tot een reactie van [gedaagde partij] c.s. geleid.

2.104. De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de gemeente op het punt van de sloop van de huidige fabriek toezeggingen heeft gedaan, waarvan de rechtbank in dit vonnis kan bepalen dat de gemeente die gestand zal moeten doen. Dit punt van [gedaagde partij] c.s. wijst de rechtbank derhalve af.

4.c. Voortgezet gebruik

2.105. De rechtbank verwijst naar haar overweging in randnummer 2.11. over het voortgezet gebruik van het onteigende om niet tot 1 januari 2030.

5. Conclusie schadeloosstelling

2.106. De conclusie is dat rechtbank niet is gebleken dat deskundigen onjuiste uitgangspunten hanteren of relevante factoren over het hoofd zien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde partij] c.s. daarom vaststellen op € 12.019.374, welk bedrag als volgt is opgebouwd:

Waarde onteigende € 5.525.000

Financieringsschade € 1.875.100

Bijkomende schade
€ 4.619.274

Totaal € 12.019.374

Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 10.000.000 resteert een door de gemeente aan [gedaagde partij] c.s. te betalen bedrag van € 2.019.374.

6. Rente

2.107. De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 10.000.000) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 12.019.374) bepalen op 1,5% samengesteld per jaar, zoals geadviseerd door deskundigen.

2.108. De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde partij] c.s. de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling moeten vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

7. Kosten

Kosten deskundigen

2.109. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van 12 mei 2026 € 171.128,45 (inclusief btw en belaste en onbelaste verschotten). Tegen deze kostenopgave heeft de gemeente geen concrete bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank komt de kostenopgave redelijk voor en zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar voornoemd bedrag aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.

Kosten juridische en deskundige bijstand

2.110. Uitgangspunt is dat de onteigende volledig schadeloos gesteld wordt. In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow Pro voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de gemeente. Het moet gaan om kosten die als een gevolg van de onteigening kunnen worden gezien. Bij de beoordeling van deze kosten hanteert de rechtbank de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets. Ze gaat na of en in hoeverre het redelijk was om deskundige bijstand in te roepen en of en in hoeverre de kosten daarvan noodzakelijk waren en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het belang van de zaak, de samenstelling en de hoogte van de toe te kennen schadeloosstelling, en de mate waarin deze zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol. De rechtbank heeft een grote mate van vrijheid bij het vaststellen van de te vergoeden kosten.

2.111. Bij brief van 18 november 2025^[50]hebben [gedaagde partij] c.s. een overzicht met bijlagen overgelegd van de kosten voor deskundige en juridische bijstand. De kosten in het overzicht tellen op tot € 494.707,99 ex btw/€ 598.596,67 inclusief btw. Bij brief van 13 mei 2026 hebben [gedaagde partij] c.s. een aanvullende kostenopgave overgelegd voor juridische bijstand vanaf november 2025.

2.112. De gemeente heeft verweer gevoerd tegen deze kostenopgaven. Volgens de gemeente brengen [gedaagde partij] c.s. kosten voor deskundige bijstand in rekening die

( i) geen gevolg van de onteigening zijn;

(ii) vergoed moeten worden uit en dus inbegrepen zijn in de door de deskundigen berekende bijkomende schadeposten (a) € 25.000 financieringskosten en (b) € 150.000 voor bouwadvies en begeleiding voor de nieuw te bouwen fabriek;

(iii) excessief zijn en gematigd moeten worden.

2.113. De rechtbank beoordeelt hieronder alle kosten uit het overzicht afzonderlijk.

CED

2.114. De kosten van CED betreffen brandverzekeringstaxaties die deskundigen hebben betrokken bij de verschillende scenario’s voor de herbouwwaardetaxatie van de oude fabriek. De taxaties zijn dus gebruikt bij het begroten van de schadeloosstelling. De gemeente heeft geen specifieke bezwaren naar voren gebracht tegen vergoeding van deze kosten. De facturen van CED komen voor vergoeding in aanmerking. Het gaat om een totaalbedrag van € 4.116 ex btw/ € 4.980,84 inclusief btw(btw = € 864,84).

Tebodin

2.115. Vaststaat dat het rapport van Tebodin, een kwaliteitsmeting van de oude fabriek, door deskundigen is gebruikt bij het inschatten van de levensduur van de oude fabriek en de correcties van groot onderhoud. Niet valt in te zien waarom de kosten van dit rapport zouden zijn inbegrepen in de post ‘financieringskosten’ of de post ‘bouwadvies en begeleiding’. De kosten van Tebodin komen voor vergoeding in aanmerking. Het gaat om een bedrag van € 10.415 ex btw /€ 12.602,15 inclusief btw (btw = € 2.187,15).

Vita B.V., inclusief architectenkosten

2.116. De kosten van Vita B.V., IM architecten en BQME architecten betreffen kosten voor onderzoek (zoals locatie- en stikstofonderzoek) en ontwerp voor de nieuwe fabriek. Deze kosten worden geacht te zijn vergoed met de schadeloosstellingspost ‘bouwadvies en begeleiding’. De rechtbank realiseert zich dat kosten zijn gemaakt door de heer [naam] van Vita voor zijn aanwezigheid bij de descente, maar kan deze specifieke kosten niet uit de overgelegde facturen afleiden. De kosten komen niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking.

Colliers

2.117. De kosten voor de werkzaamheden van Colliers betreffen een financieringstaxatie die hoofdzakelijk ten behoeve van de financiering door de Rabobank is opgesteld. Anders dan [gedaagde partij] c.s. aanvoeren heeft deze taxatie geen, althans een ondergeschikte rol, gespeeld bij het vaststellen van de schadeloosstelling. De kosten voor deze werkzaamheden worden geacht te zijn vergoed met de algemene post financieringskosten en komen niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking.

Rembrandt Fusies en overnames

2.118. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat de bedrijfswaardering door Rembrandt Fusies en Overnames niet noodzakelijk is geweest. Anders dan [gedaagde partij] c.s. hebben de deskundigen de bedrijfswaardering ook niet van belang geacht in het kader van de schadeloosstelling. De kosten daarvoor komen niet voor vergoeding in aanmerking.

Hopman Schreuder

2.119. De door Hopman & Schreuder verrichte taxatie betrof een second opinion. [gedaagde partij] c.s. hebben niet toereikend onderbouwd dat deze second opinion noodzakelijk was, naast het inschakelen van andere taxateurs. De kosten daarvoor komen niet voor vergoeding in aanmerking.

[bedrijfsnaam 2] B.V.

2.120. [bedrijfsnaam 2] B.V. ( [bedrijfsnaam 2] ) heeft facturen overgelegd voor een bedrag van in totaal € 393.555 voor de bemiddeling door haar deskundige drs. P. C. van Arnhem (Van Arnhem). De gemeente acht deze kosten buitenproportioneel en vraagt om serieuze matiging daarvan. Van Arnhem heeft voorschotnota’s in rekening gebracht op basis van een courtage van 2 % van de toe te kennen schadeloosstelling, zonder enige (uren)specificatie van zijn verrichtingen. De nota’s zijn dus niet te controleren aan de hand van de dubbele redelijkheidstoets. Het gaat hier om publiek geld. Van Arnhem is bekend in de onteigeningswereld en weet dat zijn wijze van factureren risico’s met zich brengt, aldus de gemeente.

2.121. Van Arnhem heeft op verzoek van de rechtbank zijn werkwijze toegelicht. Hij heeft in 2020 afspraken gemaakt met [gedaagde partij] c.s. op basis van een courtage van 2%. Hij heeft [gedaagde partij] c.s. geïnformeerd over de dubbele redelijkheidstoets. [gedaagde partij] c.s. hebben een weloverwogen keuze gemaakt voor een resultaatafhankelijk loon in plaats van een inspanningsafhankelijk loon. Die keuze was gerechtvaardigd, omdat de gemeente het in 2021 redelijk vond dat de kosten van Van Arnhem op basis van een courtage van 1,5 % zouden worden voldaan bij het bereiken van minnelijke overeenstemming. Tot een minnelijke regeling is het niet gekomen. De gemeente heeft op 22 februari 2021 een aanbod schadeloosstelling gedaan van € 5.300.000. Dat de vergoeding van de gemeente stapsgewijs toenam tot (nu) € 12.000.000 is uitzonderlijk, maar het had ook andersom kunnen zijn.

Als de rechtbank hier niet in mee gaat, acht Van Arnhem een inspanningshonorarium van

€ 114.877,40 inclusief btw redelijk. Hij baseert dat op een overzicht van 404 uren in de periode 2020 tot 19 mei 2026, tegen een fictief uurtarief van € 235 ex btw. Van Arnhem wijst erop dat hij [gedaagde partij] c.s. gedurende het gehele onteigeningsproces heeft ‘ontzorgd’. Hij is tijdens het gehele traject overal bij geweest, heeft alle taxatierapporten en andere deskundigenrapporten getoetst en posities ingenomen over de schadeloosstelling, aldus steeds Van Arnhem. [gedaagde partij] heeft alle nota’s betaald en ter zitting verklaard dat hij de courtage afspraak van 2 % reëel vond.

2.122. De rechtbank zal de te vergoeden kosten voor bijstand van Van Arnhem vaststellen op € 73.326 inclusief btw en licht dit oordeel toe als volgt. De gemeente wijst er terecht op dat door de courtageafspraak tussen Van Arnhem en [gedaagde partij] c.s., als gevolg waarvan Van Arnhem de door hem verrichtte werkzaamheden niet heeft bijgehouden, de dubbele redelijkheidstoets niet kan worden uitgevoerd. Hoewel het [gedaagde partij] c.s. vrij stond deze afspraak te maken, kan van de gemeente niet worden gevergd om publiek geld uit te geven met voorbijgaan aan de dubbele redelijkheidstoets. Dat hadden [gedaagde partij] c.s. maar met name Van Arnhem, met zijn ervaring bij het adviseren bij onteigeningen, ook redelijkerwijs moeten begrijpen. Daaraan doet niet af dat de gemeente in 2021 akkoord zou zijn gegaan met een bepaald courtage bij minnelijke overeenstemming. Dat aanbod is van ná de reeds gemaakte courtage afspraken. Er is bovendien geen minnelijke regeling bereikt maar nog jaren geprocedeerd met navenant hoge kosten. De rechtbank zal de vergoeding voor de kosten van Van Arnhem dus niet baseren op de nota’s die [gedaagde partij] c.s. aan Van Arnhem hebben betaald.

Het is - gelet op de complexiteit van deze onteigeningsprocedure - gerechtvaardigd dat [gedaagde partij] c.s. Van Arnhem hebben ingeschakeld voor algehele begeleiding en, zoals Van Arnhem dat noemt, ‘ontzorging’. Vast staat dat Van Arnhem werkzaamheden heeft verricht, die voor vergoeding in aanmerking komen. Dit betekent dat de te vergoeden kosten van Van Arnhem moeten worden begroot. Van Arnhem heeft (uiteindelijk) een urenoverzicht overgelegd. Hoewel hij in zijn transactiepraktijk geen urenadministratie bijhoudt, heeft hij aan de hand van zijn agenda en bestanden een overzicht van zijn maandelijkse uren gemaakt. Volgens dat overzicht heeft hij in de periode van 2020 tot en met het pleidooi op 19 mei 2026 in totaal 404 uren gespendeerd. De rechtbank acht niet onaannemelijk dat Van Arnhem 404 uren heeft besteed aan ‘het ontzorgen van [gedaagde partij] c.s.’. Omdat een gedetailleerde omschrijving van de werkzaamheden ontbreekt, kan de rechtbank echter niet vaststellen of alle werkzaamheden een uurtarief van € 235 rechtvaardigden.

De rechtbank houdt het er voor dat Van Arnhem, naast de inbreng van zijn specifieke deskundigheid als taxateur, in het kader van het ‘ontzorgen’ vooral veel coördinerende werkzaamheden heeft verricht, die een uurtarief van € 235 niet rechtvaardigen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de vergoeding van de deskundige bijstand van Van Arnhem te begroten aan de hand van een (gematigd) gemiddeld uurtarief van € 150 exclusief btw per uur. Dat levert dan op: 404 uur x 150 = € 60.600 + 21 % btw = € 73.326 inclusief btw (btw = € 12.726).

Van der Feltz advocaten

2.123. Van der Feltz advocaten heeft in totaal € 179.678,18 inclusief btw aan kosten voor juridische bijstand voor [gedaagde partij] c.s. berekend^[51]. Tijdens het pleidooi op 19 mei 2026 heeft de gemeente gewezen op dubbeltellingen van facturen uit april en mei 2025, die [gedaagde partij] c.s. hebben erkend. Na aftrek hiervan resteert een bedrag van € 169.863,18 inclusief btw aan kosten voor juridische bijstand. De gemeente acht met name de uren die sinds november 2025 in rekening zijn gebracht (69 uur) excessief, gezien de beperkte restpunten na het pleidooi in november 2025. De advocaat van [gedaagde partij] c.s. brengt daartegen in dat hij geprobeerd heeft zijn kosten beperkt te houden. Hij heeft geen kantoorgenoot ingeschakeld en is na het pleidooi in 2025 één keer langs gegaan bij [gedaagde partij] c.s.

2.124. De rechtbank zal de vergoeding voor juridische bijstand vaststellen op

€ 169.863,18 inclusief btw (btw = € 35.671,27) en licht dat als volgt toe. De facturen van Van der Feltz hebben betrekking op de juridische bijstand over een lange periode vanaf oktober 2021 tot aan het pleidooi op 19 mei 2026. Het onteigeningsproces was langdurig. Er is uitgebreid onderhandeld over de voorwaarden waaronder de alternatieve locatie kon worden aangekocht en in gebruik genomen. Een extra procedure heeft geleid tot een aanzienlijke verhoging van het voorschot. Het pleidooi is in november 2025 aangehouden en er is gereageerd op een aanvullend deskundigenadvies. De inzet van juridische bijstand was gelet op al het voorgaande redelijk. De facturen van Van der Feltz zijn vergezeld van gedetailleerde urenspecificaties, die transparant zijn over de werkzaamheden die zijn verricht. Die werkzaamheden lijken niet excessief, gelet op al het voorgaande. Het uurtarief varieerde van € 330 in 2022 tot € 425 in 2026. Hoewel dat laatste tarief fors genoemd mag worden, is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor juridische bijstand gelet op al het voorgaande binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

Conclusie kosten deskundige bijstand

2.125. De volgende kosten komen voor vergoeding in aanmerking:

CED: € 4.980,84 inclusief btw (btw = € 864,84)

Tebodin: € 12.602,15 inclusief btw (btw = € 2.187,15)

[bedrijfsnaam 2] : € 73.326,00 inclusief btw (btw = € 12.726)

Van der Feltz: € 169.863,18 inclusief btw (btw = € 35.671,27)

Totaal: € 260.772,17 inclusief btw (btw = € 51.449,26)

8. Griffierechten

2.126. De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde partij] c.s. In onderhavige procedure heeft [gedaagde partij] c.s. € 9.825 aan griffierecht betaald.

9.Publicatie

2.127. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

3.De beslissing

De rechtbank:

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde partij] c.s. vast op € 12.019.374 waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 10.000.000, zodat het nog door de gemeente uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 2.019.374 bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 1,5% samengesteld per jaar vanaf 10 juli 2025 tot heden;

3.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde partij] c.s. van € 2.019.374, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt de gemeente tot gestanddoening van de door haar gedane bijkomende aanbiedingen en toezeggingen, zoals omschreven onder 2.11, en 2.101;

3.4.

verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave van € 171.128,45 (inclusief btw en belaste en onbelaste verschotten) zal voldoen;

3.5.

veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde partij] c.s. tot een bedrag van € 260.772,17, waarin begrepen € 51.449,26 btw, met bepaling dat deze btw alleen dient te worden vergoed indien en voor zover [gedaagde partij] c.s. deze niet blijkt te kunnen verrekenen;

3.6.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde partij] c.s. van een bedrag van € 9.825 ter zake van het door hen betaald griffierecht;

3.7.

wijst “AD Groene Hart” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. S.M. de Bruijn en mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.

Vaststelling schadeloosstelling onteigening mengvoederfabriek en bijkomende schade