ECLI:NL:RBDHA:2026:17073

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 24/4785^[1], SGR 24/4788, SGR 24/4791, SGR 24/4792, SGR 24/4794

uitspraak van de meervoudige kamer van 5 juni 2026 in de zaken tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. H. Weisfelt),

de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiser voor de jaren 2014 tot en met 2017 (navorderings)aanslagen inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd alsmede voor het jaar 2014 een navorderingsaanslag inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw). Bij alle belastingaanslagen is belastingrente berekend en bij de (navorderings)aanslagen IB/PVV zijn tevens vergrijpboetes aan eiser opgelegd.

Eiser heeft tegen de voornoemde belastingaanslagen en de daarbij gegeven boete- en rentebeschikkingen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 25 maart 2024 (IB/PVV en Zvw 2014), 27 maart 2024 (IB/PVV 2016 en 2017) en 10 april 2024 (IB/PVV 2015) de bezwaren gedeeltelijk toegewezen en daarbij de belastingaanslagen en rentebeschikkingen verminderd en de boetebeschikkingen op nihil gesteld.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2026.

Eiser is verschenen, vergezeld door [naam 1] en bijgestaan door zijn gemachtigde en [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. Ö. Küçüksu,

mr. H.N. Lakhi, drs. [controlemedewerker 3] en [naam 3] .

De zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van [naam 1] met de zaaknummers SGR 24/4801, SGR 24/4802, SGR 24/4803, SGR 24/4804, SGR 24/4805.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser bezit vanaf 17 december 2008 100% van de aandelen in [bedrijfsnaam 1] B.V. (Holding BV). Holding BV betreft een beheer- en houdstermaatschappij.

2. Eiser bezit, via zijn aandelen in Holding BV, vanaf 17 december 2008 50% van de aandelen in [bedrijfsnaam 2] B.V. ( [bedrijfsnaam 2] ). De activiteiten van [bedrijfsnaam 2] betreffen de aankoop, verkoop, exploitatie en financiering van onroerende goederen.

3. Eiser bezit, via zijn aandelen in Holding BV, vanaf 21 juli 2010 50% van de aandelen in [bedrijfsnaam 3] B.V. ( [bedrijfsnaam 3] ). De activiteiten van [bedrijfsnaam 3] betreffen:

Groothandel en import van bouwmaterialen, vloeren, sanitair, tegels, hout en aanverwante artikelen;
Het (doen) uitvoeren van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de burger- en utiliteitsbouw;
Het stofferen en inrichten ten behoeve van (weder-) verkoop.

4. Eiser bezat, via zijn aandelen in Holding BV, vanaf 8 februari 2012 tot 1 januari 2015 33% van de aandelen in [bedrijfsnaam 4] B.V. ( [bedrijfsnaam 4] ) en vanaf 1 januari 2015 tot heden 50%. De activiteiten van [bedrijfsnaam 4] zijn:

Het begeleiden en advisering van bouwprojecten;
Het uitvoeren van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de burgerlijke- en utiliteitsbouw.

5. Uit het Renseignementen Informatie Systeem van de Belastingdienst blijkt dat eiser en [naam 1] ( [naam 1] , hierna ook wel genoemd: de compagnon), ieder voor 50%, in de jaren 2014 tot en met 2017 onder meer de volgende panden bezitten:

[pand 1] ;

[pand 2] ;

[pand 3] ;

[pand 4] ;

[pand 5] ;

[pand 6] ;

[pand 7] .

6. Eiser en de compagnon hebben in de onderhavige jaren diverse bouwwerkzaamheden laten verrichten aan deze panden, alsook aan veel andere panden. De werkwijze van eiser en de compagnon komt er veelal op neer dat zij panden kopen die zij -na al dan niet (omgevings)vergunningen te hebben aangevraagd - laten opknappen/ verbouwen en daarna verhuren. De verhuur vindt plaats in box 3. In een groot aantal taxatierapporten die eiser heeft verstrekt, wordt ten behoeve van de financiering van de desbetreffende panden aangegeven dat de kosten voor de verbouwing/renovatie lager dan marktconform zijn vastgesteld, aangezien eiser en de compagnon de werkzaamheden voor een deel in eigen beheer uitvoeren.

Boekenonderzoek

7. Op 17 december 2018 heeft controlemedewerker [controlemedewerker 1] ( [controlemedewerker 1] ) van de Belastingdienst per e-mail een boekenonderzoek aangekondigd inzake de aanvaardbaarheid van de aangiften IB/PVV voor de jaren 2014 tot en met 2017 van eiser en de compagnon. Het (deel)onderzoek heeft zich beperkt tot de activiteiten rondom de gezamenlijke onroerendezaaktransacties die in die jaren hebben plaatsgevonden. Ook bij [bedrijfsnaam 2] is een boekenonderzoek ingesteld.

8. Op 11 februari 2019 heeft [controlemedewerker 1] samen met een collega van de Belastingdienst ( [controlemedewerker 2] ) een inleidend gesprek omtrent het boekenonderzoek gevoerd met onder andere eiser, zijn adviseur (gemachtigde H. Weisfelt) en de compagnon.

9. Op 27 februari 2020 heeft [controlemedewerker 1] per brief een uitnodiging voor een slotbespreking verstuurd. Daarbij is tevens het conceptrapport meegestuurd. Verder is in deze brief aangegeven dat een andere controlemedewerker van de Belastingdienst, te weten [controlemedewerker 3] ( [controlemedewerker 3] ), het boekenonderzoek zal overnemen vanwege het aankomende vertrek van [controlemedewerker 1] .

10. Met dagtekening 27 februari 2020 heeft [controlemedewerker 1] per brief een kennisgeving verstuurd inzake de op te leggen (navorderings)aanslagen IB/PVV 2014 tot en met 2017 en vergrijpboetes. De vergrijpboetes vloeien voort uit correcties vanwege niet-aangegeven (verkapte) winstuitdelingen aan eiser over de belastingjaren 2014 tot en met 2017 die leiden tot inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2).

11. Om een slotbespreking in te plannen, is tussen [controlemedewerker 3] en de adviseur van eiser mailverkeer geweest. Door de Covid-19 maatregelen is de slotbespreking uitgesteld.

12. Op 2 oktober 2020 heeft [controlemedewerker 3] per e-mail aangegeven dat de navorderingsaanslagen IB/PVV en Zvw 2014, conform het correctievoornemen in het conceptrapport van 27 februari 2020, opgelegd zullen worden wegens dreigende verjaring. Op 30 oktober 2020 is eiser per brief in kennis gesteld van het opleggen van deze navorderingsaanslagen.

13. De navorderingsaanslag Zvw 2014 is met dagtekening 21 november 2020 opgelegd. Het bijdrage-inkomen is vastgesteld op € 51.414. De navorderingsaanslag IB/PVV 2014 is met dagtekening 28 november 2020 opgelegd. Het verzamelinkomen in deze aanslag bedraagt € 193.220 en bestaat uit een belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1) van € 163.908, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) van € 29.311 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3) van € 1.

14. Op 16 oktober 2020, 28 januari 2021, 3 maart 2021 en 31 maart 2021 hebben (slot)besprekingen plaatsgevonden. Van deze (slot)besprekingen zijn verslagen opgemaakt.

Deze besprekingen zijn onder andere gevoerd met eiser, zijn gemachtigde, [naam 2] (adviseur) en de compagnon, en [controlemedewerker 3] en [naam 3] (controlemedewerkers van de Belastingdienst).

15. Per e-mail is op 18 juni 2021 door [controlemedewerker 3] een aanvullend correctievoorstel verstuurd over de waarden van de panden van eiser en de compagnon. Daarna hebben de gemachtigde en [controlemedewerker 3] elkaar nog gemaild op 1 juli 2021 en 2 juli 2021 en op 16 juli 2021 heeft [controlemedewerker 3] een reactie verstuurd inzake de waardebeoordeling van de panden van eiser en de compagnon.

16. De bevindingen van het onderzoek zijn uiteindelijk neergelegd in het definitieve controlerapport met dagtekening 20 juli 2021 (het controlerapport). In het controlerapport zijn tevens de op te leggen vergrijpboetes medegedeeld. De inkomenscorrecties (box 1) zijn daarbij mede gebaseerd op de door een ambtelijk taxateur van de Belastingdienst gegeven waardebepalingen (de waardebeoordelingen) betreffende de verschillende panden. In het controlerapport staat omtrent de activiteiten vermeld:

“2.1.1 Algemeen

In de jaren 2012 tot en met 2017 hebben belanghebbenden samen meer dan 50 onroerende zaken verworven in de eigendomsverhouding 50/50. Kort samengevat worden appartementen gekocht die in vrijwel alle gevallen achterstallig zijn onderhouden dan wel sterk gedateerd zijn. Deze appartementen staan doorgaans te koop op het woningplatform Funda. Soms wordt een object door een makelaar onder de aandacht gebracht. De activiteiten beperken zich niet alleen tot het verrichten van noodzakelijk onderhoud of het moderniseren van woningen. Er vinden ook meer grondige wijzigingen plaats in zowel feitelijke als juridische staat. Hierbij moet worden gedacht aan het splitsen, ombouwen van kantoor-/bedrijfsruimte naar woonruimte, het realiseren van constructieve doorbraken, het realiseren van een loggia, wijzigingen aan het balkon, het realiseren van een dakterras, het vergroten van een dakkapel, het realiseren van een inpandig balkon, het bouwen van garages (i.e. nieuwe onroerende zaken) en zelf het realiseren van een dakopbouw c.q. het aanbrengen van een geheel nieuwe verdieping. Voornoemde werkzaamheden worden onder hoofdstuk 3 nader beschouwd. Per project vindt een beschrijving plaats van de investeringen en het met het project behaalde resultaat. Na afronding worden de panden – op enkele uitzonderingen na – door belanghebbenden verhuurd.”

17. In het controlerapport is onder andere, samengevat, het volgende geconcludeerd:

De activiteiten van eiser rondom de gezamenlijke onroerendgoedtransacties met de compagnon worden in een groot aantal – in het controlerapport benoemde – gevallen aangemerkt als een bron van inkomen, te weten box 1-inkomen, over de belastingjaren 2014 tot en met 2017. Daarbij gaat het doorgaans om de positieve resultaten behaald bij de overgang van box 1 (einde van meer dan normaal vermogensbeheer) naar box 3 (aanvang reguliere verhuur/start normaal vermogensbeheer). In een enkel geval (waaronder [pand 3] ) gaat het om het resultaat behaald bij verkoop.
De correcties kwalificeren in beginsel als belastbare winst uit onderneming (primaire conclusie), maar worden in de belastingaanslagen vooralsnog in aanmerking genomen als resultaat uit overige werkzaamheden (subsidiaire conclusie).
Uit diverse transacties van de gelieerde vennootschap [bedrijfsnaam 2] volgt daarnaast een (verkapte) uitdeling van dividend aan eiser en de compagnon over de belastingjaren 2014 tot en met 2017. Dientengevolge moet het box 2-inkomen worden gecorrigeerd.
Over het bijgetelde inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) worden vergrijpboeten opgelegd. Deze vergrijpboeten hebben enkel betrekking op de correcties die worden aangebracht naar aanleiding van de (verkapte) uitdelingen van dividend.

18.
De navorderingsaanslagen IB/PVV 2015 en 2016 (dagtekening 14 augustus 2021) en de aanslag IB/PVV 2017 (dagtekening 10 augustus 2021) zijn overeenkomstig de uitkomsten van het boekenonderzoek opgelegd. Ten opzichte van de aangiften IB/PVV over de jaren 2014 tot en met 2017 zijn de volgende correcties doorgevoerd:

2014

2015

2016

2017

Vastgesteld inkomen uit

€ 93.096

€ 120.231

€ 122.510

€ 162.585

werk en woning (box 1)

Correctie inkomen uit werk en

€ 70.812

€ 353.990

€ 126.952

€ 399.014

woning (box 1, resultaat uit

overige werkzaamheden)

Correctie inkomen uit

€ 29.311

€ 27.981

€ 68.006

€ 72.417

aanmerkelijk belang (box 2)

Inkomen uit sparen en beleggen

€ 1

€ 1.679

€ 2.089

€ -

(box 3)

Totaal verzamelinkomen na

€ 193.220

€ 503.881

€ 319.557

€ 634.016

correcties

Vergrijpboete

€ 3.224

€ 3.497

€ 8.500

€ 9.052

19. Eiser heeft tegen alle (navorderings)aanslagen bezwaar gemaakt.

20. Tussen 29 maart 2022 en 29 april 2022 hebben de bezwaarbehandelaar en de gemachtigde van eiser elkaar gemaild. Op verzoek van de gemachtigde heeft de bezwaarbehandelaar gewacht met het doen van uitspraak op bezwaar, totdat de besprekingen aangaande de bezwaren tegen de samenhangende aanslagen vennootschapsbelasting voor de jaren 2014 tot en met 2017 waren afgerond.

21. Met dagtekening 14 november 2023 is een vaststellingsovereenkomst (VSO) ondertekend door enerzijds eiser en zijn partner en de compagnon en zijn partner en anderzijds de Belastingdienst over de correcties inzake het box 2-inkomen. In de VSO is onder meer vastgelegd dat de bewuste belastingschuld zal worden geformaliseerd in een nog op te leggen navorderingsaanslag vennootschapsbelasting 2017 aan [bedrijfsnaam 2] en de aangebrachte correcties in box 2 daardoor uit de aanslagen IB/PVV 2014 tot en met 2017 worden geëlimineerd. Verder is vastgelegd dat de bijbehorende vergrijpboeten op € 0 worden gesteld en de ondertekening van de VSO geldt als een intrekking van de bezwaren, gericht tegen de box 2-correcties.

22. Bij uitspraken op bezwaar is verweerder vervolgens deels aan de bezwaren tegemoetgekomen en zijn de (navorderings)aanslagen IB/PVV 2014 tot en met 2017, waarbij is uitgegaan van winst uit onderneming in plaats van resultaat uit overige werkzaamheden, als volgt verminderd:

2014

2015

2016

2017

Belastbaar inkomen uit

€ 100.980

€ 316.106

€ 122.510

€ 319.430

werk en woning (box 1)

Belastbare winst uit onderneming

€ 7.884

€ 195.875

€ -

€ 156.845

Belastbare inkomsten uit

€ 93.096

€ 120.231

€ 122.510

€ 162.585

tegenwoordige arbeid

Belastbaar inkomen uit

€ -

aanmerkelijk belang (box 2)

Inkomen uit sparen en beleggen

€ -

€ 2.089

€ -

(box 3)

Verzamelinkomen

€ 100.980

€ 316.106

€ 124.599

€ 319.430

Belastingrente

€ 860

€ 20.032

€ -

€ 9.707

Vergrijpboete

€ -

De navorderingsaanslag Zvw 2014 is bij de uitspraak op bezwaar verminderd tot een berekend naar een bijdrage-inkomen van € 7.784 en de belastingrente is daarbij dienovereenkomstig verminderd naar € 87.

Geschil

23. In geschil is of de (navorderings)aanslagen IB/PVV 2014, 2015 en 2017 en Zvw 2014 en de daarbij gegeven rentebeschikkingen zoals deze luiden na de uitspraken op bezwaar terecht en niet te hoog zijn vastgesteld. Daarbij is meer specifiek in geschil:

of sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast;
of de activiteiten/werkzaamheden van eiser en de compagnon ter zake van de zeven hiervóór onder punt 5 genoemde panden kwalificeren als ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ en leiden tot box 1-inkomen bestaande uit winst uit onderneming dan wel resultaat uit overige werkzaamheden (in plaats van box 3-heffing over die panden);
of de aan de inkomenscorrecties ten grondslag liggende waardebepaling van de panden juist is;
of het gelijkheidsbeginsel is geschonden;
of sprake is van vooringenomenheid en willekeur door de controleambtenaar en of het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden;
of de belastingrente dient te worden gematigd;
of eiser recht heeft op vergoeding van de integrale proceskosten.

De vergrijpboetes zijn in deze procedure niet meer in geschil. Het jaar 2016 is ook niet meer in geschil.

24. Eiser neemt in beroep de volgende standpunten in:

er is geen sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast;
de activiteiten/werkzaamheden betreffende de bewuste panden vormen geen winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden; er is geen sprake van werkzaamheden die normale beleggers niet uitvoeren, waardoor de betreffende panden tot het box 3-inkomen dienen te worden gerekend;
de waardebepalingen van de panden van verweerder, waarop de inkomenscorrecties zijn gebaseerd, zijn niet juist; er dient te worden uitgegaan van de taxaties van eiser en de compagnon;
het gelijkheidsbeginsel is geschonden, omdat in een ander gelijk geval de inkomsten wel als box 3-inkomen zijn aangemerkt;
er is sprake van vooringenomenheid en willekeur en van onzorgvuldigheid door de manier waarop de hele controle is uitgevoerd en afgehandeld;
de belastingrente dient te worden gematigd, omdat die mede is opgelopen door aan verweerder te wijten vertragingen.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en vermindering dan wel vernietiging van de belastingaanslagen en rentebeschikkingen overeenkomstig zijn standpunten, onder toekenning van een integrale proceskostenvergoeding.

25. Verweerder stelt dat de belastbare inkomens uit werk en woning voor de jaren 2014 tot en met 2017 bij de uitspraken op bezwaar niet tot te hoge bedragen zijn vastgesteld en neemt daarbij de volgende standpunten in:

er is sprake van omkering en verzwaring van de bewijslast;
de activiteiten/werkzaamheden betreffende de bewuste panden vormen meer dan normaal vermogensbeheer en vormen winst uit onderneming (primair standpunt) dan wel belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden (subsidiair standpunt);
de waardebepalingen van de panden van verweerder waarop de inkomenscorrecties zijn gebaseerd, zijn juist;
het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden;
er is geen sprake van vooringenomenheid of willekeur en ook niet van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel;
er is geen aanleiding de belastingrente te matigen.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

Beoordeling van het geschil

Bewijslastverdeling

26. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast vanwege het niet doen van de vereiste aangiften, omdat de volgens de aangiften verschuldigde belasting verhoudingsgewijs aanzienlijk lager is dan de werkelijk verschuldigde belasting. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst verweerder op de aangiften IB/PVV 2014 tot en met 2017 en de bevindingen van het boekenonderzoek zoals neergelegd in hoofdstuk 3.1.2 van het controlerapport. Dit onderdeel ziet op de box 2-correcties.

27. De rechtbank stelt vast dat verweerder daarmee de gestelde omkering en de verzwaring van de bewijslast doet steunen op de naar aanleiding van het boekenonderzoek in box 2 toegepaste inkomenscorrecties die in de onderhavige procedure niet in geschil zijn.

Partijen hebben over die specifieke box 2-correcties en de afdoening daarvan in de VSO overeenstemming bereikt, waardoor die correcties in de onderhavige procedure niet voorliggen. Uit de VSO valt niet aanstonds op te maken dat de desbetreffende correcties in de onderhavige zaken dienen te leiden tot omkering en verzwaring van de bewijslast, meer specifiek dat dienaangaande is voldaan aan het voor de omkering en verzwaring geldende bewustheidsvereiste. Uit de enkele verwijzing naar 3.1.2 van het controlerapport en de gesloten VSO volgt onvoldoende dat voor wat betreft het box 2-inkomen voor de onderhavige jaren
bewusteen onjuiste aangifte is gedaan. Onder die omstandigheden rechtvaardigen de box 2-correcties niet de bewijsrechtelijke sanctie van omkering en verzwaring van de bewijslast in deze procedure. De rechtbank zal dan ook de normale regels van de bewijslastverdeling toepassen.

De activiteiten/werkzaamheden betreffende de panden: box 1 of box 3

28. Ten aanzien van de activiteiten/werkzaamheden van eiser en de compagnon met betrekking tot de (ver)bouwactiviteiten aan de onderhavige zeven panden stelt verweerder dat sprake is van méér dan normaal vermogensbeheer zodat ter zake van de inkomsten daaruit sprake is van belastbare winst uit onderneming (primair standpunt) dan wel belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden (subsidiair standpunt). Eiser neemt daartegenover het standpunt in dat diengaande geen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer zodat de panden in box 3 belast zijn. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.

29. De rechtbank stelt voorop dat er geen harde grens is tussen box 3 en box 1. Onder meer dan normaal vermogensbeheer dient te worden verstaan: het rendabel maken van de onroerende zaken mede door middel van arbeid welke door dan wel namens de eigenaar van de onroerende zaken wordt verricht waarbij deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.^[2]Het hangt van de feiten en omstandigheden van het geval af wanneer de grens van normaal vermogensbeheer wordt overschreden. In beginsel vergt dat een beoordeling per pand. Voor de vraag of sprake is van winst uit onderneming ligt het meer in de rede de activiteiten als geheel te beoordelen. Verweerder heeft bij de aanslagoplegging ter zake van 24 panden het standpunt ingenomen dat sprake is van box 1-inkomen (meer dan normaal vermogensbeheer) bestaande uit resultaat uit overige werkzaamheden, terwijl verweerder nu nog ter zake van zeven panden box 1-inkomen stelt, bestaande uit winst uit onderneming.^[3]Verweerder heeft daarbij ingezoomd op de afzonderlijke panden en heeft niet de activiteiten van eiser en de compagnon als geheel beoordeeld. Daarom ligt nu niet concreet de vraag voor of al dan niet sprake is van een onderneming, maar enkel of de zeven onder 5 genoemde panden terecht in de box 1-heffing zijn betrokken. Gelet hierop zal de rechtbank per pand beoordelen of sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Indien dat het geval is, zal de rechtbank dit als winst uit onderneming kwalificeren conform verweerders primaire standpunt, aangezien dit voordeliger is voor eiser dan resultaat uit overige werkzaamheden (gelet op de zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling).

30. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij heeft aangevoerd en overgelegd, afgezet tegen en in samenhang bezien met wat eiser heeft aangevoerd en overgelegd, voor vier panden/projecten aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Dat betreft de panden: ‘ [pand 3] ’, ‘ [pand 4] ’, ‘ [pand 5] ’ en ‘ [pand 6] ’. Voor die panden geldt dat de werkzaamheden veel meer omvatten dan enkel een verbouwing van bijvoorbeeld een keuken en/of badkamer en kwalificeren als projectontwikkeling die naar aard en omvang de grens van normaal vermogensbeheer overschrijdt, waarbij aannemelijk is dat ook steeds een rendement is beoogd dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende ten aanzien van die panden/projecten uitgevoerde activiteiten en werkzaamheden, die volgen uit de door eisers aangevraagde omgevingsvergunningen, de door eiser overgelegde taxatierapporten en het controlerapport. Dat het pand [pand 3] uit de verhuur kwam, maakt niet dat het resultaat van de verbouwing niet in box 1 valt. Ten aanzien van de voornoemde panden/projecten acht de rechtbank in ieder geval het volgende aannemelijk:

-
[pand 3]

Dit betreft een woonhuis met garage dat in opdracht van eiser en de compagnon na het aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunning(en) is getransformeerd in drie appartementen met bergingen.

-
[pand 4]

Dit betreft een garage/bedrijfsruimte ( [huisnummer 1] ) met erf en tuin en een bovenwoning op de eerste en tweede verdieping ( [huisnummer 2] ) die in opdracht van eiser en de compagnon na het aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunning(en) zijn getransformeerd in twee woningen, te weten: een ‘onvrije’ (dat wil zeggen: een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal) parterrewoning met een onvrije bovenwoning bestaande uit twee woonlagen, waarbij aan de achterzijde op de begane grond een uitbouw is gerealiseerd. In de verklaring ter zitting dat “een oude garagedeur [is] vervangen door een raamkozijn waardoor er een aparte woning op de begane grond ontstond”, vindt de rechtbank overigens bevestiging in de transformatie van de bedrijfsruimte naar woning. Of al dan niet ook een dakterras op de aanbouw is gecreëerd, acht de rechtbank voor de kwalificatie box 1 of box 3 niet van belang.

-
[pand 5]

Dit betreft een kantoorgebouw (kantoor met dienstwoning) dat in opdracht van eiser en de compagnon na het aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunning(en) is getransformeerd/opgesplitst in drie winkels/bedrijfsruimten en elf appartementen. Er is een extra woonlaag toegevoegd aan het gebouw.

-
[pand 6]

Dit betreft een winkel/woonhuis op de begane grond en het achtergedeelte van de eerste verdieping, waar overeenkomstig de daartoe verleende vergunningen onder meer constructieve doorbraken en een aanbouw zijn gerealiseerd. De opmerking van eiser dat het stuitend is dat verweerder [huisnummer 3] heeft getaxeerd, terwijl dit volgens eiser moet zijn [huisnummer 4] , omdat [huisnummer 3] niet bestaat, doet hier niet aan af, omdat het eiser duidelijk is welk pand het betreft. Deze verwarring heeft eiser bovendien zelf veroorzaakt, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, waarin eveneens ‘ [pand 6] ’ staat vermeld.

31. Het vorenstaande betekent dat ten aanzien van de vier hiervóór genoemde panden/projecten terecht box 1-inkomen in aanmerking is genomen. Voor de overige drie onder punt 5 genoemde panden/projecten, geldt dat naar het oordeel van de rechtbank niet. De in het controlerapport beschreven werkzaamheden en activiteiten zijn, mede in het licht van wat eiser daarover heeft aangevoerd, onvoldoende om meer dan normaal vermogensbeheer aannemelijk te achten. Hierbij is mede in aanmerking genomen dat (ook na de zitting) nog steeds onduidelijkheid bestaat over of, en zo ja in hoeverre, een aantal in het controlerapport genoemde werkzaamheden/activiteiten al dan niet daadwerkelijk hebben plaatsgevonden en dat voor twee panden - [pand 2] en [pand 7] - de door verweerder becijferde resultaten voor de onderhavige jaren ook niet dwingen tot de conclusie dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer (geen rendement-plus). Deze drie panden [pand 1] , [pand 2] en [pand 7] dienen daarom tot het box 3-vermogen te worden gerekend.

Inkomenscorrecties; waardebepaling

32. Vervolgens ligt de vraag voor of de in verband met de onder rechtsoverweging 30 genoemde panden/projecten toegepaste inkomenscorrecties berusten op een juiste waardebepaling van die panden/projecten. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

-
[pand 3]

-
[pand 4]

Met betrekking tot dit pand/project stelt de rechtbank vast dat de resultaatberekening, zoals opgenomen in het controlerapport, waarbij een resultaat toerekenbaar aan 2015 is berekend van € 66.675 met een waardecreatie van 27,4%, is gebaseerd op enerzijds de door eiser en de compagnon opgeofferde bedragen en anderzijds de waardebeoordeling van de ambtelijk taxateur van verweerder, waarbij de waarde is bepaald op € 310.000 in vrije staat (met waardepeildatum 31 oktober 2015). De rechtbank acht deze uitgangspunten redelijk en heeft ook overigens geen redenen om aan de resultaatberekening, zoals opgenomen in het controlerapport, te twijfelen. Het door eiser voor dit pand overgelegde taxatierapport van een registertaxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 225.000 in verhuurde staat (met waardepeildatum 22 september 2014) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit reeds, omdat de waardebeoordeling van verweerder beter aansluit voor wat betreft de waardepeildatum - de sfeerovergang van box 1 (projectontwikkeling) naar box 3 (verhuur) vindt plaats eind oktober 2015 - en, anders dan in eisers taxatie het geval is, terecht uitgaat van een onverhuurde staat van de gerealiseerde objecten. De taxatiewaarde van eiser van € 225.000 naar verhuurde staat per 22 september 2024 ligt overigens ook voldoende in lijn met de waardering van verweerder van € 310.000 in onverhuurde staat per 31 oktober 2015, zodat de rechtbank ook daarom daarin geen aanleiding vindt om aan de juistheid van de waardering van verweerder te twijfelen. Het door verweerder berekende resultaat (toerekenbaar aan 2015) acht de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt.

-
[pand 5]

Met betrekking tot dit pand/project stelt de rechtbank vast dat de resultaatberekening zoals opgenomen in het controlerapport, waarbij een resultaat toerekenbaar aan 2017 is berekend van € 296.915 met een waardecreatie van 16,2%, is gebaseerd op enerzijds het door eiser en de compagnon opgeofferde bedrag en anderzijds de waardebeoordeling van de ambtelijk taxateur van verweerder, waarbij de waarde is bepaald op in totaal € 2.130.000 (€ 1.750.000 voor de woningen in verhuurde staat en € 380.000 voor de bedrijfsruimte in verhuurde staat). Nu de waarde is bepaald in verhuurde staat, acht de rechtbank deze uitgangspunten geenszins onredelijk. Het door eiser voor dit pand oorspronkelijk overgelegde taxatierapport van vóór de verbouwing van een registertaxateur van 18 maart 2016, in opdracht van een bank, naar een totale marktwaarde van € 1.585.000 (€ 235.000 k.k. voor drie winkelunits (begane grond) + € 1.035.000 k.k. voor 9 woonunits (1e, 2e en 3e etage) + € 315.000 voor 2 woonunits (dakopbouw)), brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank acht niet aannemelijk dat die taxatie aansluit bij de werkelijke waarde van het pand/de verschillende units zoals uiteindelijk gerealiseerd. Het door verweerder berekende resultaat (toerekenbaar aan 2017) is dan ook aannemelijk gemaakt.

-
[pand 6]

Met betrekking tot dit pand/project stelt de rechtbank vast dat de resultaatberekening, zoals opgenomen in het controlerapport – waarbij een resultaat toerekenbaar aan 2017 is berekend ten bedrage van € 81.080 met een waardecreatie van 21,9% – is gebaseerd op enerzijds de door eiser en de compagnon opgeofferde bedragen en anderzijds de waardebeoordeling van de ambtelijk taxateur van verweerder, waarbij de waarde is bepaald op € 97.000 (voor de winkelruimte in vrije staat) en € 355.000 (voor de woonruimte in vrije staat) (waardepeildatum 31 december 2017). De rechtbank acht deze uitgangspunten redelijk en heeft ook overigens geen redenen om aan de resultaatberekening zoals opgenomen in het controlerapport te twijfelen. Het door eiser voor dit pand overgelegde taxatierapport van een registertaxateur, waarin de waarde in verhuurde staat van de winkelruimte is bepaald op € 95.000 en van de woonruimte op € 335.000 (met waardepeildatum: 14 maart 2017) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit reeds, omdat de waardebeoordeling van verweerder beter aansluit voor wat betreft de waardepeildatum - de sfeerovergang van box 1 (projectontwikkeling) naar box 3 (verhuur) vindt plaats op 31 december 2017 - en, anders dan in eisers taxatie, daarin terecht is uitgegaan van een onverhuurde staat van de gerealiseerde objecten. De hiervóór bedoelde taxatiewaarden van eiser in verhuurde staat per 14 maart 2017 liggen overigens ook voldoende in lijn met de waardering van verweerder van respectievelijk € 355.000 en € 97.000 in onverhuurde staat per 31 december 2017, zodat de rechtbank ook daarom daarin geen aanleiding vindt om aan de juistheid van de waardering van verweerder te twijfelen. Het door verweerder berekende resultaat (toerekenbaar aan 2017) is daarom aannemelijk gemaakt.

Inkomenscorrecties

33. Het voorgaande betekent dat ter zake van voornoemde projecten de volgende resultaten als winst uit onderneming (vóór ondernemersaftrek) in aanmerking moeten worden genomen, overeenkomstig de berekening in het controlerapport:

- [pand 3] : € 407.654 toerekenbaar aan 2015;

- [pand 4] : € 66.675 toerekenbaar aan 2015;

- [pand 5] : € 296.915 toerekenbaar aan 2017;

- [pand 6] : € 81.080 toerekenbaar aan 2017;

volgens dezelfde verdeelsleutel als tot nu toe is gehanteerd (50% aan zowel eiser als aan de compagnon).

Gelijkheidsbeginsel

34. Eiser stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden en wijst in dit verband op een volgens hem vrijwel identiek geval, waarin wel is geconcludeerd dat sprake is van box 3-inkomen en niet van box 1-inkomen. Het geval betreft de vaste aannemer van eiser en de compagnon die in de bewuste periode een kerkgebouw heeft omgebouwd tot zeven appartementen.

35. Het enkele feit dat één gelijk geval anders is behandeld, is onvoldoende om een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel te kunnen doen. Eiser beroept zich uitdrukkelijk niet op de meerderheidsregel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel dient dan sprake te zijn van een oogmerk van begunstiging of van begunstigend beleid door de Belastingdienst. Daargelaten of de gevallen zo gelijk zijn als eiser stelt, is in elk geval de aanwezigheid van een oogmerk van begunstiging of begunstigend beleid -die verweerder betwist-, gesteld noch gebleken. Reeds om die reden moet het beroep op het gelijkheidsbeginsel worden verworpen.

Vooringenomenheid en willekeur door de controleambtenaar / zorgvuldigheidsbeginsel

36. Eiser stelt zich tevens op het standpunt dat sprake is van vooringenomenheid en willekeur door de controleambtenaar en van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. De rechtbank stelt voorop dat zij de irritatie van eiser over het taalgebruik van bepaalde medewerkers van de Belastingdienst in hun interne mailverkeer, met name van de controlemedewerker [controlemedewerker 1] , zoals dat blijkt uit de gedingstukken, begrijpt en ook het daaraan ontleende gevoel dat ze volgens [controlemedewerker 1] hoe dan ook moesten betalen. De rechtbank acht de bewuste passages onprofessioneel en ongepast. Die constatering rechtvaardigt echter als zodanig niet de conclusie dat sprake is geweest van vooringenomenheid en willekeur ten aanzien van de aanslagregeling of van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit het dossier blijkt dat de controle / het boekenonderzoek zorgvuldig is uitgevoerd en [controlemedewerker 1] is opgevolgd door [controlemedewerker 3] die zich niet op ongepaste wijze heeft uitgelaten. Tijdens de hele periode van het onderzoek en de aanslagregeling heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden, waarbij ook steeds de (nieuwe) argumenten van eiser zijn meegenomen bij de verdere beoordeling. Dit heeft onder meer geleid tot de VSO. De rechtbank ziet daarbij in de reacties van de Belastingdienst, anders dan de hiervóór bedoelde uitlatingen, geen onzorgvuldigheid of vooringenomenheid. Aldus is het zorgvuldigheidsbeginsel naar het oordeel van de rechtbank niet geschonden. Ook overigens vindt de rechtbank daarvoor in het dossier geen aanknopingspunten.

Belastingrente

37. Niet in geschil is dat de belastingrente is berekend conform de geldende wettelijke bepalingen. Dat in strijd met enige regel van geschreven of ongeschreven recht rente in rekening is gebracht, is gesteld noch gebleken. Eiser meent dat desondanks aanleiding bestaat de belastingrente te matigen, omdat, kort gezegd, de rente mede is opgelopen door een te trage besluitvorming/handelwijze aan de zijde van verweerder. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Weliswaar heeft een en ander lang geduurd, maar dat is niet te wijten aan een te trage besluitvorming/handelwijze van verweerder. Het komt vooral door de lange duur van het uitgevoerde boekenonderzoek en die hangt samen met het feit dat omvangrijke activiteiten als de onderhavige veelal niet eenvoudig zijn te overzien of (fiscaal) te duiden. Dat vormt echter geen omstandigheid die een matiging van de belastingrente rechtvaardigt.^[4]Ook andere matigingsgronden zijn de rechtbank niet gebleken. Wel dient de belastingrente te worden verminderd overeenkomstig de verminderingen van de belastingaanslagen die voortvloeien uit deze uitspraak.

Conclusie

38. Gelet op wat hiervóór is overwogen, dienen de beroepen betreffende de jaren 2014, 2015 en 2017 gegrond te worden verklaard. Het beroep betreffende het jaar 2016 zal de rechtbank ongegrond verklaren, omdat over dat jaar geen geschil meer bestaat.

39. De rechtbank zal verweerder opdragen de belastingaanslagen te verminderen met inachtneming van wat is bepaald in deze uitspraak, met de opdracht om de daarmee samenhangende rentebeschikkingen dienovereenkomstig te verminderen.

Proceskosten

40. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser voor de beroepsprocedure gemaakte proceskosten. Hierbij stelt de rechtbank vast dat tussen de onderhavige zaken en de zaken van de compagnon die tegelijkertijd ter zitting zijn behandeld, sprake is van samenhang in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). De rechtbank stelt op grond van het Besluit de voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te vergoeden kosten vast op 50% van € 4.203 = € 2.101,50 (50% van de vergoeding gebaseerd op 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934, een wegingsfactor 1,5 wegens de zwaarte van de zaak en een samenhangfactor 1,5). Voor de bezwaarfase kent de rechtbank geen vergoeding toe, omdat daarvoor bij de uitspraak op bezwaar reeds een kostenvergoeding aan eiser is toegekend.

De rechtbank kent de proceskostenvergoeding van € 4.203 voor de helft, dus voor € 2.101,50 toe in de onderhavige gegronde beroepen (SGR 24/4785, SGR 24/4788, SGR 24/4791 en SGR 24/4794) en zal de andere helft toekennen in de overige samenhangende gegronde beroepen van de compagnon.

41. De rechtbank wijst hierbij het verzoek van eiser om een integrale proceskostenvergoeding af, aangezien de rechtbank in de gedingstukken geen ondersteuning vindt, ook niet in samenhang bezien met hetgeen eiser dienaangaande heeft aangevoerd, voor de conclusie dat verweerder standpunten heeft ingenomen tegen beter weten in^[5]of in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld^[6].
Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep met zaaknummer SGR 24/4792 (betreffende het jaar 2016) ongegrond;

verklaart de beroepen met zaaknummers SGR 24/4785, SGR 24/4788, SGR 24/4791 en SGR 24/4794 (betreffende de jaren 2014, 2015 en 2017) gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar betreffende de (navorderings)aanslagen IB/PVV 2014, 2015 en 2017 en de navorderingsaanslag Zvw 2014, behoudens voor zover het de nihilstelling van de boetebeschikkingen en de toegekende proceskostenvergoeding betreft;

draagt verweerder op de (navorderings)aanslagen IB/PVV 2014, 2015 en 2017 en de navorderingsaanslag Zvw 2014 en de bij die belastingaanslagen gegeven rentebeschikkingen te verminderen met inachtneming van wat is beslist in deze uitspraak en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde delen van de uitspraken op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.101,50;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, voorzitter, en mr. K.G. Scholten en

mr. E.J.W. Heithuis, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2026.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling meer dan normaal vermogensbeheer bij verhuur van panden en correcties box 1 en box 3