Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
im/bc
Zaaknummer: 11835977 \ RL EXPL 25-14985
Vonnis van 5 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. V.G. Baran,
tegen
WONINGSTICHTING HAAG WONEN,
te 's-Gravenhage,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Haag Wonen,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 augustus 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de brief van 23 oktober 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de brief van 23 oktober 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de ongedateerde akte uitlating tevens overlegging producties van [eiser];
- de akte vermeerdering van eis en overlegging productie van 27 januari 2026 van [eiser];
- de akte vermeerdering van eis en overlegging productie van 27 januari 2026 van [eiser];
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt van Haag Wonen een garagebox.
2.2.
Op 25 januari 2024 is in een naastgelegen garagebox brand ontstaan.
2.3.
[eiser] heeft als gevolg van de brand de door hem gehuurde garagebox vanaf februari 2024 tot 3 november 2025 moeten ontruimen. Haag Wonen heeft [eiser] de huur voor die periode kwijtgescholden.
2.4.
[eiser] heeft vanaf maart 2024 een vervangende opslagruimte gehuurd bij Ad Hoc Beheer B.V.
2.5.
Haag Wonen heeft, gedurende de periode dat de garagebox onbruikbaar was, de huurprijs twee keer geïndexeerd (juli 2024 en juli 2025).
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. Haag Wonen veroordeelt tot betaling van € 5.631,04, minus € 1.046,68 dan wel minus € 1.112,39,
II. voor recht verklaart dat Haag Wonen de huurprijs in de periode maart 2024 tot 3 november 2025 niet had mogen indexeren,
Subsidiair
III. Haag Wonen veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] het onderzoeksrapport van de brand te verstrekken, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 10.000,00,
Meer subsidiair
IV. Haag Wonen veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] inzage te geven in alle onderzoeksresultaten rondom de brand, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 10.000,00,
Primair, subsidiair en meer subsidiair
V. Haag Wonen veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente als de proceskosten niet binnen twee weken na dagtekening van het vonnis zijn voldaan.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Als gevolg van de brand heeft [eiser] vervangende opslagruimte moeten huren waarvoor hij een hogere huurprijs heeft betaald. Hij heeft zodoende extra kosten gemaakt als gevolg van de brand en lijdt aldus gevolgschade. Nu de brand niet aan [eiser] te wijten is en er sprake is van een gebrek, dient Haag Wonen die extra kosten op grond van artikel 7:208 BW Pro te vergoeden. Daarbij geldt dat bij berekening van de extra kosten de jaarlijkse verhoging van de huur (indexatie), gedurende de periode waarin [eiser] de garagebox niet heeft kunnen gebruiken, buiten beschouwing gelaten dient te worden. Het verhogen van de huur zonder enig huurgenot te verschaffen, is volgens [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Van de door [eiser] betaalde kosten voor de vervangende opslag van € 5.631,04 dient aldus een bedrag van € 1.046,68 te worden afgetrokken. Als komt vast te staan dat Haag Wonen de huurprijs wel had mogen indexeren, dan dient een bedrag van € 1.112,39 op het bedrag van € 5.631,04 in mindering te strekken. Als Haag Wonen niet aansprakelijk is voor de primair gevorderde schadevergoeding, dan stelt [eiser] - in het kader van de subsidiaire en meer subsidiaire vordering - dat Haag Wonen niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de oorzaak van de brand is geweest. [eiser] weet daardoor niet wie er, anders dan Haag Wonen, aansprakelijk is voor de gevolgen van de brand en wie hij voor zijn schade kan aanspreken. Door die informatie niet te verstrekken, blijft [eiser] ten onrechte met de schade zitten. [eiser] vordert daarom afgifte van het onderzoeksrapport dan wel inzage in de onderzoeksresultaten.
3.3.
Haag Wonen voert verweer. Haag Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Haag Wonen erkent dat er sprake is geweest van een gebrek, maar zij betwist dat zij aansprakelijk is voor de door [eiser] gevorderde gevolgschade, aangezien de schade haar niet kan worden toegerekend. Haag Wonen betwist voorts de omvang van de schade en stelt dat de schade aan de eigen schuld van [eiser] te wijten is. Haag Wonen beschikt niet over een onderzoeksrapport, dus voor zover zij daar al toe gehouden zou zijn, kan zij een dergelijk rapport niet verstrekken of laten inzien.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Aansprakelijkheid gevolgschade op grond van artikel 7:208 BW Pro
4.1.
Artikel 7:208 BW Pro verplicht de verhuurder tot vergoeding van gevolgschade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (of het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen).
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat na aanvang van de huurovereenkomst een gebrek is ontstaan en dat [eiser] als gevolg daarvan schade heeft geleden. De vraag die partijen verdeeld houdt is of het gebrek aan Haag Wonen is toe te rekenen en wie van dat vereiste de stelplicht en bewijslast draagt.
4.3.
Uitgaande van de tekst van art. 7:208 BW Pro lijken de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die de toerekenbaarheid onderbouwen te rusten op de huurder. Op grond van het algemeen verbintenissenrecht rust op de schuldenaar (verhuurder) de verplichting te stellen en te bewijzen dat de tekortkoming hem
nietkan worden toegerekend (artikel 6:74 jo Pro 6:75 BW). De vraag is dan ook of de wetgever met de invoering van artikel 7:208 BW Pro beoogd heeft van de hoofdregel af te wijken. De kantonrechter is van oordeel dat de tekst van artikel 7:208 BW Pro en de Memorie van Toelichting daar onvoldoende blijk van geven.
nietkan worden toegerekend (artikel 6:74 jo Pro 6:75 BW). De vraag is dan ook of de wetgever met de invoering van artikel 7:208 BW Pro beoogd heeft van de hoofdregel af te wijken. De kantonrechter is van oordeel dat de tekst van artikel 7:208 BW Pro en de Memorie van Toelichting daar onvoldoende blijk van geven.
4.4.
Daar komt bij dat Haag Wonen de verhuurder is van de garagebox waarin de brand is ontstaan. Haag Wonen heeft in die hoedanigheid – in tegenstelling tot [eiser] – de mogelijkheid (gehad) om onderzoek te (laten) doen naar de oorzaak van de brand. De informatie over de oorzaak van het gebrek en daarmee de toerekenbaarheid bevindt zich in het domein van Haag Wonen. Reden waarom het in de onderhavige zaak in redelijkheid niet van [eiser], maar wel van Haag Wonen, gevergd kan worden om de relevante onderbouwing in dat kader naar voren te brengen.
4.5.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat op Haag Wonen de stelplicht en bewijslast rust om het ontbreken van de toerekenbaarheid te onderbouwen. Dat heeft Haag Wonen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan.
4.6.
Blijkens de brief van 25 januari 2024 (productie 3 bij de conclusie van antwoord) is onder andere door de aannemer van Haag Wonen (en de politie en de brandweer) onderzoek gedaan naar de oorzaak van de brand. Haag Wonen heeft de resultaten van dat onderzoek niet gedeeld, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De kantonrechter kan daardoor niet vaststellen dat de brand niet aan Haag Wonen kan worden toegerekend. Voor een bewijsopdracht op dit punt is bij deze stand van zaken geen aanleiding.
4.7.
Doordat Haag Wonen onvoldoende heeft onderbouwd dat het gebrek haar niet kan worden toegerekend en aan de overige vereisten van 7:208 BW is voldaan, ligt de vordering tot het vergoeden van de gevolgschade van [eiser] voor toewijzing gereed.
Hoogte schade, eigen schuld verweer en huurverhoging
4.8.
[eiser] heeft gesteld dat hij van maart 2024 tot 3 november 2025 een bedrag van € 5.631,04 voor de vervangende garagebox heeft betaald.
4.9.
Haag Wonen heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de schade aan de eigen schuld van [eiser] te wijten is (artikel 6:101 BW Pro), omdat [eiser] niet eerst om een vervangende ruimte zou hebben gevraagd bij Haag Wonen, alvorens hij zelf een ruimte is gaan huren. [eiser] heeft na lezing van dat verweer diverse e-mailcorrespondentie overgelegd, waaruit blijkt dat [eiser] wél eerst bij Haag Wonen om vervangende ruimte heeft verzocht, maar Haag Wonen dat verzoek heeft afgewezen vanwege een gebrek aan beschikbare ruimte. De kantonrechter gaat daarom aan dit ten onrechte aangevoerde eigen schuld verweer van Haag Wonen voorbij.
4.10.
Voorts heeft Haag Wonen aangevoerd dat de vervangende garagebox veel groter is dan de garagebox die [eiser] van Haag Wonen huurt, namelijk circa 60 m2 versus ongeveer 15m2.
4.11.
De kantonrechter is met Haag Wonen van oordeel dat [eiser] met vergoeding van de volledig door hem betaalde huurprijs voor de grotere vervangende ruimte niet in dezelfde positie wordt gebracht als waarin hij had verkeerd als de brand niet zou zijn ontstaan (gevalsvergelijking). De kantonrechter zal daarom de omvang van de schade schatten op de voet van artikel 6:97 BW Pro en acht een bedrag van € 2.500,00 aan vervangende huurkosten redelijk, waarbij de kantonrechter rekening houdt met het verschil in oppervlakte maar ook meeneemt dat vervangende ruimte schaars is, zeker voor de prijs waarvoor Haag Wonen de garagebox verhuurt. Daarop strekt nog wel in mindering de huurprijs die [eiser] anders verschuldigd zou zijn aan Haag Wonen. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.
4.12.
[eiser] heeft aangevoerd dat bij bepaling van die huurprijs geen rekening gehouden moet worden met de jaarlijkse indexatie gedurende de periode dat hij de garagebox niet kon gebruiken. De kantonrechter volgt [eiser] daarin niet. De bevoegdheid van Haag Wonen om de huurprijs te indexeren vervalt niet indien het gehuurde niet gebruikt kan worden. Dat blijkt ook nergens uit. De kantonrechter acht het onder die omstandigheden ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de indexering toe te passen, aangezien daarmee de inflatie wordt gecompenseerd en dit los staat van het gebrek. De kantonrechter gaat daarom uit van de huurprijs inclusief indexatie. Op de vervangende huurkosten van € 2.500,00 sterkt dan ook het door [eiser] gestelde bedrag van € 1.112,39 (inclusief indexering) in mindering, waardoor de totale schade van [eiser] uitkomt op een bedrag van € 1.387,61. De kantonrechter zal Haag Wonen veroordelen dit bedrag aan [eiser] te vergoeden.
4.13.
De verklaring voor recht (zie 3.1 II) wordt gelet op het voorgaande afgewezen.
Subsidiair en meer subsidiair
4.14.
Nu het primair gevorderde wordt toegewezen, behoeft van hetgeen subsidiair en meer subsidiair is aangevoerd en gevorderd geen bespreking meer.
Proceskosten
4.15.
Haag Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Haag Wonen niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
810,00
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Haag Wonen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.387,61,
5.2.
veroordeelt Haag Wonen in de proceskosten van € 810,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
veroordeelt Haag Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2026.