ECLI:NL:RBDHA:2026:4247

• Datum uitspraak: 5 maart 2026
• Publicatiedatum: 4 maart 2026
• Zaaknummer: 12073048
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A.W. Schippers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering ontruiming en huurbetaling wegens niet nagekomen opleververplichtingen verhuurder

In deze zaak vordert de verhuurder ontruiming van een bedrijfsruimte en betaling van een aanzienlijke huurachterstand door de huurder. De huurovereenkomst betreft een houtskoolgrillrestaurant waarvan de huurder stelt dat de verhuurder niet heeft voldaan aan essentiële opleververplichtingen, waaronder het vergroten van de ventilatiecapaciteit.

De huurder heeft de huurachterstand deels veroorzaakt doordat het restaurant niet volledig kon worden geëxploiteerd vanwege het ontbreken van de noodzakelijke ventilatie. De verhuurder heeft de huurder gesommeerd tot betaling, maar de huurder heeft betoogd dat zij niet tot volledige huurbetaling gehouden is zolang de opleververplichtingen niet zijn nagekomen.

De rechtbank oordeelt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is en dat de verhuurder haar opleververplichtingen niet is nagekomen. De ontruimingsvordering en de vordering tot betaling van de huurachterstand worden afgewezen omdat het niet duidelijk is wie verantwoordelijk is voor het niet uitvoeren van de ventilatiewerkzaamheden. De huurder heeft bovendien welwillendheid getoond door het terras te exploiteren en een deel van de huur te willen betalen, wat door de verhuurder is geweigerd.

De rechtbank benadrukt de terughoudendheid die geboden is bij ontruimingsvorderingen in kort geding vanwege de ingrijpende gevolgen. De proceskosten worden aan de verhuurder opgelegd.

Uitkomst: De vorderingen tot ontruiming en betaling van huurachterstand worden afgewezen wegens niet-nakoming door verhuurder van opleververplichtingen.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

BB (B/C)

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Den Haag

Zaaknummer: 12073048 \ RL EXPL 26-2255

Vonnis in kort geding van 5 maart 2026

in de zaak van

[eisende partij] B.V. ,

te [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigde: mr. S.J. van Leeuwen,

tegen

[gedaagde partij] B.V. ,

te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

gemachtigde: M. Huisman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 februari 2026, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de mondelinge behandeling van 18 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij] is met [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) een huurovereenkomst aangegaan voor het exploiteren van een houtskoolgrillrestaurant aan de [adres] (hierna: het restaurant).

2.2.

Op grond van de Allonge nr. 1, artikel 1, bij de huurovereenkomst zijn partijen een ingangsdatum overeengekomen die is bepaald op 5 januari 2024.

2.3.

Op grond van de Allonge nr. 1 bij de huurovereenkomst is [eisende partij] B.V. (hierna: [eisende partij] ) rechtsgeldig in de plaats getreden van [bedrijfsnaam 1] als verhuurder.

2.4.

Partijen zijn overeengekomen dat de eerste drie maanden van de huurovereenkomst huurvrij zijn. Daarna bedraagt de huurprijs maandelijks € 20.499,99 exclusief btw.

2.5.

Bij de oplevering is [eisende partij] gehouden tot een aantal opleververplichtingen genoemd in de opleverlijst, waaronder het vergroten van de ventilatiecapaciteit in het restaurant, via haar samenwerkende aannemersbedrijf [bedrijfsnaam 2] . Onder ‘Onderdeel’, nr. 4, staat dit genoemd als: “
Ventilatie: extra afblazing via andere units” en onder ‘Uitvoerende partij’ staat “
[bedrijfsnaam 2] ”.

2.6.

Op 12 januari 2024 bevestigt een medewerker van [bedrijfsnaam 2] per e-mail aan [gedaagde partij] dat de ventilatiecapaciteit vergroot dient te worden en dat [bedrijfsnaam 2] daarmee bezig is.

2.7.

Op 12 januari 2024 reageert [naam] van [gedaagde partij] op deze e-mail dat – samengevat – eerst bekend moet worden gemaakt door [eisende partij] dan wel [bedrijfsnaam 2] waar het afzuigkanaal geïnstalleerd kan worden voordat deze werkzaamheden kunnen beginnen en dat ze steeds lang moet wachten op een reactie vanuit deze partijen.

2.8.

Op 7 november 2025 sommeert [eisende partij] [gedaagde partij] tot betaling van de huurachterstand ter hoogte van € 447.224,54, exclusief rente en kosten.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:

• i) ontruiming van het gehuurde aan de [adres] , zo nodig met de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagde partij] , op straffe van een dwangsom van € 750,- per dag,
• ii) veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de huurachterstand van € 447.224,54, te vermeerderen met de contractuele boete van € 500,- per dag,
• iii) veroordeling van [gedaagde partij] om vanaf februari 2026 tot de dag van de beëindiging van de Huurovereenkomst de huurpenningen te voldoen,
• iv) veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] gehouden is tot de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Zij stelt dat het restaurant casco diende te worden opgeleverd en dat [eisende partij] hieraan heeft voldaan. De huurachterstand is tot op heden zo ver opgelopen dat dit de ontruiming van het restaurant rechtvaardigt. [eisende partij] heeft geen vertrouwen meer dat de huurachterstand nog kan worden ingelopen en wil deze situatie zo snel mogelijk beëindigen.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde partij] voert hiertoe aan dat zij geen overeenkomst is aangegaan met [eisende partij] en dat het restaurant pas open kan als aan de opleververplichtingen van de verhuurder zijn voldaan. Met name het vergroten van de afzuigcapaciteit van de ventilatie is een verplichting waaraan de verhuurder gehouden is, omdat [gedaagde partij] het afzuigkanaal niet zelf aan kan leggen. Het afzuigkanaal moet namelijk via de naburige panden lopen, waartoe [gedaagde partij] geen toegang heeft. Zo lang de ventilatiecapaciteit niet is vergroot, kan het houtskoolgrillgedeelte van het restaurant niet open, terwijl dit het grootste deel van het restaurantconcept is. [gedaagde partij] staat al twee jaar in de wacht, heeft hard gewerkt om gedeeltelijk open te kunnen en staat in de startblokken om ook het restaurant binnen te kunnen openen. Er is nooit onwelwillendheid geweest bij [gedaagde partij] tot het afwerken van de ventilatie of andere delen van het restaurant. Het is juist zo dat de verhuurder lange tijd niets van zich heeft laten horen en dat [gedaagde partij] hierdoor geen kant op kon. [gedaagde partij] heeft daarnaast aangeboden een deel te betalen, omdat zij wel al het buitendeel exploiteerde, maar dit aanbod heeft [eisende partij] geweigerd.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Vaststaat dat [gedaagde partij] met [eisende partij] een huurovereenkomst is aangegaan. Uit de eerste allonge bij de huurovereenkomst blijkt namelijk dat [eisende partij] als partij de overeenkomst rechtsgeldig heeft overgenomen van het eerder genoemde [bedrijfsnaam 1] . Het verweer van [gedaagde partij] dat zij geen huurovereenkomst is aangegaan met [eisende partij] slaagt dan ook niet. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 5 januari 2024.

4.3.

Onder een van de verplichtingen van de verhuurder valt een deugdelijke oplevering zoals [gedaagde partij] heeft ontvangen in de opleverlijst van 5 januari 2024. Een van de opleverwerkzaamheden die nog moest worden verricht is het vergroten van de afblaascapaciteit. Partijen zijn het eens over het feit dat [eisende partij] als verhuurder via zijn aannemer [bedrijfsnaam 2] heeft toegezegd aan [gedaagde partij] de afblaascapaciteit te zullen vergroten. Voor [gedaagde partij] als houtskoolgrillrestaurant is deze afblaascapaciteit van essentieel belang, nu dit een vereiste is voor het openen van het restaurant en zij anders het restaurant niet kan uitbaten op de manier hoe zij van plan was.

4.4.

Om onduidelijke redenen is de verhuurder niet overgegaan tot haar verplichting met betrekking tot het vergroten van de afblaascapaciteit, zelfs niet nadat [gedaagde partij] daar meerdere keren om heeft gevraagd. Momenteel zijn partijen op het punt beland dat [eisende partij] dit niet meer wil doen omdat de huurachterstand zodanig is opgelopen en zij niet nog extra geld willen investeren en [gedaagde partij] geen huur betaalt omdat [eisende partij] niet aan haar opleververplichtingen heeft voldaan. Het is op dit moment niet meer uit te maken aan wie het gelegen heeft dat de afzuigcapaciteit, die zo belangrijk is voor het openen van het houtskoolgrillrestaurant, niet is vergroot. [eisende partij] stelt dat het lag aan het niet reageren van [gedaagde partij] , terwijl [gedaagde partij] stelt dat het lag aan het niet reageren van [eisende partij] . Ten opzichte van wat er weersproken is door [gedaagde partij] , heeft [eisende partij] deze stelling onvoldoende onderbouwd.

4.5.

Het niet betalen van de huur houdt regelrecht verband met het niet kunnen openen van het houtskoolgrillrestaurant, waardoor er geen omzet gegenereerd wordt. Uit de huurovereenkomst volgt een betalingsverplichting aan de zijde van de huurder en die moet zij in beginsel nakomen, maar die nakoming wordt haar in feite onmogelijk gemaakt omdat het restaurant tot op heden nog niet (geheel) open kan. Daar komt ook nog bij kijken dat [gedaagde partij] open is gegaan voor zover zij kon – namelijk op het terras waar zij geen last had van de ontbrekende afzuigcapaciteit – en dat zij heeft aangeboden voor dat deel huur te willen betalen, maar dat [eisende partij] dit heeft geweigerd. Deze stelling is niet betwist waardoor dit is vast komen te staan. De welwillend bij [gedaagde partij] ontbreekt dan ook niet.

4.6.

De kantonrechter acht het op grond van het voorgaande onredelijk om het gehele huurbedrag aan [gedaagde partij] af te schuiven, terwijl zij welwillendheid heeft laten zien om het restaurant te openen en de huur te betalen, maar niet in de mogelijkheid was om dit te doen zo lang de afzuigcapaciteit niet op orde was. Deze zaak leent zich dan ook niet voor een kort geding. Niet vanwege het ontbreken van de spoedeisendheid, maar vanwege het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing van de feiten waarom de afzuigcapaciteit nog steeds niet is aangelegd. Op grond van het voorgaande zal de vordering tot het betalen van de huurachterstand dan ook worden afgewezen.

4.7.

Met betrekking tot de vordering tot het betalen van de toekomstige huurpenningen, overweegt de kantonrechter dat dit slechts kan worden toegewezen indien er is voldaan aan de verplichting van [eisende partij] als verhuurder tot het vergroten van de afzuigcapaciteit waardoor het restaurant open kan en [gedaagde partij] gehouden is tot het betalen van de huurpenningen. Op dit moment is daar nog niet aan voldaan, waardoor deze vordering niet kan worden toegewezen.

4.8.

Een ontruimingsvordering kan alleen worden toegewezen als de feiten geen ruimte laten voor twijfel. In dit geval is het onduidelijk aan wie het te wijten is dat de afzuigcapaciteit niet in orde is gemaakt door [eisende partij] , waardoor het restaurant nog niet open kan. Het is onduidelijk of er een situatie is geweest waarin verhuurder of huurder laksheid heeft vertoond of dat er andere redenen zijn waardoor de afzuigcapaciteit tot op heden nog steeds niet is vergroot. Bij deze stand van zaken moet de kantonrechter voorzichtigheid betrachten. Daarom zal de ontruimingsvordering worden afgewezen.

4.9.

[eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.009,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisende partij] af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2026.