Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Vonnis van 21 januari 2026
in de hoofdzaakmet zaaknummer/rolnummer: C/09/680724 / HA ZA 25-176 van
ALTER VIVENDI B.V.te Kerkwerve,
eiseres in de hoofdzaak,
advocaat: mr. M. de Wijs,
tegen
DE STAAT DER NEDERLANDEN(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) te Den Haag,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat: mr. O.W.J. van Noort,
en de zich aan de zijde van de Staat der Nederlanden gevoegd hebbende partij
STEDIN NETBEHEER B.V.te Rotterdam,
gevoegde partij in de hoofdzaak,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
en
in de vrijwaringszaakmet zaaknummer/ rolnummer: C/09/686916 HA ZA 25-536 van
DE STAAT DER NEDERLANDEN(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) te Den Haag,
eiser in vrijwaring,
advocaat: mr. O.W.J. van Noort,
tegen
STEDIN NETBEHEER B.V.te Rotterdam,
gedaagde in vrijwaring,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Eiseres in de hoofdzaak wordt hierna ‘Alter Vivendi’ genoemd. Gedaagde in de hoofdzaak, eiser in de vrijwaringszaak, wordt hierna ‘de Staat’ genoemd. Gedaagde in de vrijwaringszaak wordt hierna ‘Stedin’ genoemd.
1.De procedure
in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 februari 2025, met producties 1 tot en met 11;
- de incidentele conclusie tot vrijwaring tevens conclusie van antwoord in de hoofdzaak, met één productie;
- het B-formulier van 23 april 2025 waarin staat dat AV geen bezwaar heeft tegen oproeping in vrijwaring van Stedin;
- het vonnis in incident van 21 mei 2025;
- het tussenvonnis van 24 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bevolen en een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte met productie 12 van Alter Vivendi die tijdens de mondelinge behandeling in het geding is gebracht.
in de vrijwaringszaak
- de dagvaarding van 10 juni 2025, met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord van Stedin, met producties 1a, 1b, 1c en 2;
- het tussenvonnis van 24 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bevolen en een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald.
voorts in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
1.2.
Op 10 december 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben vragen van de rechtbank beantwoord en hun standpunten toegelicht. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is gezegd.
1.3.
Tenslotte is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1.
Alter Vivendi is een (kleine) beleggingsvennootschap.
2.2.
Op 31 augustus 2020 heeft Alter Vivendi een woonhuis met een groot perceel grond aan de [adres] te [plaats] van de erfgenamen van mevrouw [naam] gekocht, thans kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] (hierna: het perceel). Alter Vivendi wenste het perceel te splitsen in kleinere percelen ten behoeve van het realiseren van meerdere woningen.
2.3.
Ten tijde van de levering bevond zich in de grond van het perceel een gasleiding. In verband daarmee staat in de akte van levering van 6 oktober 2020 is – voor zover van belang – dat [perceelnummer 1] is :
- gedeeltelijk belast met een zakelijk recht of gedogingsverplichting als bedoeld in artikel 5 lid 3 van Pro de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van De Staat (Rijksvastgoedbedrijf), statutair gevestigd te ’s-Gravenhage, ontleend aan de overschrijving ten voormalige kantore van de dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Rotterdam op zesentwintig januari negentienhonderdeenenzestig (…)
2.4.
Het “altijddurend” zakelijk recht tot het leggen, hebben en houden van een buisleiding ten behoeve van gastransport is (onder meer) voor het perceel in 1961 gevestigd op naam van de Staat en stond nadien op naam van Stedin. Dit zakelijk recht is in de notariële akte van 3 januari 1961 vastgelegd. In deze akte wordt verwezen naar algemene voorwaarden (hierna: de Algemene Bedingen) die bij akte van 5 april 1952 (op een voor deze zaak niet relevant punt gerectificeerd bij akte van 10 oktober 1953) zijn vastgesteld voor overeenkomsten die de Staat heeft gesloten met eigenaren van gronden waarin de Staat gasleidingen heeft gelegd. Beide aktes uit 1952 en 1953 zijn in de openbare registers van het Kadaster ingeschreven.
2.5.
In de akte van 5 april 1952 zijn – voor zover relevant – de volgende artikelen van de Algemene Bedingen opgenomen:
ARTIKEL 3. Als het belang van een der partijen meebrengt de leiding te verleggen zal dit in onderling overleg ten koste van die partij door den Staat uitgevoerd worden.
ARTIKEL 4. (…)
De grondeigenaar zal al datgene doen en nalaten wat redelijkerwijze van hem verwacht mag worden tot bescherming der leiding. In het bijzonder zal hij bij het maken van nieuwe sloten ter plaatse waar de leiding ligt den Staat waarschuwen opdat deze de vereiste maatregelen kan treffen en zal hij zich onthouden van het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van den Staat plaatsen en in stand houden van opstallen of werken alsmede van het planten en hebben van opgaand hout (bomen en/of beplantingen) op een strook zich uitstrekkende vier Meter aan weerszijden van de leiding.
(…)
ARTIKEL 6. Ook alle schade die bij aanleg, controle of onderhoud, vervanging en bij eventuele verwijdering van de leiding met bijbehoren aan de grond of veldgewassen of aan in de grond bevindende werken wordt berokkend alsmede derving van vruchttrekking wordt door den Staat vergoed.(…)
ARTIKEL 10.Voor de verlening van het recht en als vergoeding voor de schade veroorzaakt door en bij de aanleg der leiding ontvangt de grondeigenaar een bedrag in eens. (…)
2.6.
De akte van 3 januari 1961, bij welke akte onder meer ten behoeve van het perceel een zakelijk recht is gevestigd ten behoeve van (destijds) de Staat, luidt – voor zover van belang – als volgt:
De comparanten verklaarden:
De Staat der Nederlanden (…) heeft bij akte, vijf april negentienhonderd twee en vijftig voor mij, notaris, verleden algemene voorwaarden vastgesteld voor overeenkomsten door hem gesloten of te sluiten met eigenaren van gronden, door welke de Staat ten behoeve van het transport van gas buizen heeft gelegd of zal leggen, (…)
(…)
De comparanten verklaarden bij deze akte te constateren, dat op deze algemene bedingen en de na te noemen bijzondere bedingen de Staat (…) zodanige overeenkomsten met de navolgende personen heeft aangegaan (…), waarbij die personen zich verbonden aan de Staat het zakelijk recht, en wel als altijddurend recht (…) te zullen verlenen om:
a. in het betrokken onroerend goed ten behoeve van het gastransport een buisleiding met toebehoren te leggen, te hebben, te houden, te controleren en te onderhouden en dezelve door een andere te vervangen of te verwijderen; met inbegrip van het daartoe nodig recht van toegang en het gebruik anderszins van het betrokken onroerend goed;
(…)
De comparanten verklaarden verder, dat deze overeenkomsten voorts zijn gesloten onder de volgende
BIJZONDERE VOORWAARDEN
I. Aan de grondeigenaren zijn door de Staat der Nederlanden (…) vergoedingen toegekend (…). Voor de schade later veroorzaakt door werkzaamheden vereist voor het onderhoud, controle en eventueel vervangen of verwijderen der leiding met toebehoren zal telkens een billijke vergoeding worden voldaan.
II. Met uitzondering van de eigenaar van de hierboven onder nummer 3001 genoemde percelen is met de overige eigenaren nog overeengekomen:
Indien na de verlening van het recht voorgenomen uitbreidings-, ruilverkavelings-, ontginnings-, grondverbeteringswerken en dergelijke, waarvan de gewenstheid door de na te noemen deskundige(n) wordt vastgesteld, met betrekking tot bovengenoemde percelen niet of slechts ten dele tot uitvoering zouden kunnen komen als gevolg van de aanwezigheid van de leiding en daaruit voor de grondeigenaar nadeel zou voortvloeien, is de Staat, te zijner keuze, verplicht hetzij deze schade te vergoeden, op welke schade dan in mindering zal worden gebracht het bedrag dat de grondeigenaar voor de verlening van het recht is toegekend, hetzij op zijn kosten de leiding te verwijderen, onder gehoudenheid van de grondeigenaar om te restitueren hetgeen hem voor de verlening van het recht reeds is betaald, hetzij op zijn kosten de leiding in bovengenoemde percelen te verleggen; (…)
De grootte van de door de Staat krachtens deze overeenkomst te betalen vergoedingen zal zoveel mogelijk worden vastgesteld in onderling overleg tussen partijen, waarbij de grondeigenaar zulks wenst, ook de Stichting voor de Landbouw zal worden betrokken.
(…)
III. De verleende rechten worden ten opzichte van alle voormelde percelen verleend als altijddurende rechten (….)
2.7.
Uitsluitend met de eigenaar van een ander perceel ( [perceelnummer 2] ) is nog de volgende bijzondere regeling getroffen:
Indien echter de aanwezigheid van de leiding onvermijdelijk en rechtstreeks tengevolge heeft, dat bij daadwerkelijk voorgenomen en voor grondeigenaar economisch verantwoorde:
(…)
Verandering van bestemming van de grond dezelve niet of onvolledig aan zijn nieuwe bestemming zou kunnen beantwoorden;
(…)
Is de Staat verplicht te zijner keuze ofwel op zijn kosten het werk zodanig te verplaatsen, dat de belemmering casu quo het nadeel geheel wordt opgeheven (…) ofwel de door grondeigenaar te lijden directe schade aan hem te vergoeden.
2.8.
Alter Vivendi heeft opdracht gegeven aan [projectontwikkelaar] B.V. (hierna: [projectontwikkelaar] ) om het perceel te ontwikkelen voor woningbouw.
2.9.
Om de herontwikkeling te realiseren heeft [projectontwikkelaar] onderzoek gedaan naar de in de grond van de percelen aanwezige leidingen. Bij dat onderzoek heeft [projectontwikkelaar] een gasleiding aangetroffen. Deze gasleiding belemmerde de door [projectontwikkelaar] beoogde herontwikkeling van het perceel.
2.10.
Stedin was al vele jaren beheerder van de gasleiding en is sinds eind 2023 eigenaar van deze gasleiding.
2.11.
[projectontwikkelaar] heeft Stedin verzocht om de gasleiding te verleggen. Stedin was daartoe bereid, mits [projectontwikkelaar] de daaraan verbonden kosten zou dragen. [projectontwikkelaar] en Stedin hebben afgesproken dat [projectontwikkelaar] de kosten van verlegging voor haar rekening zou nemen in geval zou blijken dat Stedin een zakelijk recht op de gasleiding zou hebben.
2.12.
De werkzaamheden met betrekking tot het verleggen van de gasleiding zijn in juni 2022 gestart en begin oktober 2022 afgerond. [projectontwikkelaar] heeft de daarvoor door Stedin in rekening gebrachte kosten ten bedrage van € 152.403,94 aan Stedin voldaan.
2.13.
Na het verleggen van de gasleiding is op het perceel begroeiing en oude bebouwing verwijderd, de onderliggende grond is gesaneerd en er is grond afgegraven en geëgaliseerd om het perceel bouwrijp te maken. Het perceel is vervolgens gesplitst in vier kleinere percelen. Deze percelen zijn verkocht.
2.14.
Op 11 oktober 2022 heeft Alter Vivendi de percelen aan de kopers van de vier woningen geleverd. De woningen zijn inmiddels gebouwd en opgeleverd.
2.15.
In oktober 2023 heeft [projectontwikkelaar] een procedure tegen Stedin ingesteld bij de rechtbank Rotterdam, waarin [projectontwikkelaar] onder meer heeft gevorderd Stedin, als huidige beheerder van de (verplaatste) gasleiding, te veroordelen tot betaling van de kosten van het verleggen van de gasleiding. Bij vonnis van 14 augustus 2024 is de vordering afgewezen.
2.16.
Bij koop-/leveringsakte van 19 december 2023 heeft de Staat het zakelijk recht op de gasleiding uit hoofde van de akte van 3 januari 1961 voor € 1 aan Stedin verkocht en geleverd. In artikel 7 van Pro de koop-/leveringsakte is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
Koper vrijwaart Verkoper met betrekking tot het Verkochte en terzake van deze overdracht tegen eventuele schadeclaims van derden.
2.17.
Bij e-mail van 29 april 2024 heeft Alter Vivendi de Staat verzocht de kosten van het verleggen van de gasleiding aan haar te vergoeden. De Staat heeft deze kosten niet vergoed.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
Alter Vivendi vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank:
I. de Staat veroordeelt tot betaling aan Alter Vivendi van € 152.403,94, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag tot aan de dag van algehele voldoening;
II. de Staat veroordeelt in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.
3.2.
Alter Vivendi legt hieraan, kort gezegd, ten grondslag dat de Staat ten tijde van het verleggen van de gasleiding een opstalrecht op de gasleiding had en dat de Staat op grond van artikel II van de akte van 3 januari 1961 gehouden is de kosten van het verleggen van de gasleiding te vergoeden omdat het realiseren van de vier woningen heeft te gelden als “ontginningswerken”, genoemd in voornoemd artikel II.
3.3.
De Staat voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.4.
De Staat vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank:
I. Stedin veroordeelt om aan de Staat te betalen datgene waartoe de Staat als gedaagde in de hoofdzaak jegens Alter Vivendi mocht worden veroordeeld;
II. Stedin veroordeelt in de kosten van de vrijwaringsprocedure inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na vonnisdatum.
3.5.
De Staat legt hieraan, kort gezegd, ten grondslag dat bij de overdracht van de gasleiding in de jaren zestig van de vorige eeuw aan een rechtsvoorganger van Stedin met de tenaamstelling van het opstalrecht op de gasleiding in het Kadaster iets verkeerd is gegaan. De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) heeft nooit gasleidingen gehad. Stedin heeft dit ook erkend. Op verzoek van Stedin, die materieel gerechtigd was tot het opstalrecht, heeft de Staat meegewerkt aan de juridische levering van het opstalrecht aan Stedin. In de leveringsakte van 19 december 2023 is de Staat door Stedin gevrijwaard voor claims van derden. Stedin heeft de Staat dus gevrijwaard voor de vordering die Alter Vivendi in de hoofdzaak tegen de Staat heeft ingesteld, aldus de Staat.
3.6.
Stedin voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
4.1.
Het geschil gaat over de vraag of de Staat de kosten van het verleggen van de gasleiding aan Alter Vivendi moet betalen.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat Alter Vivendi op het moment van het verleggen van de gasleiding eigenaar was van het perceel, dat Stedin beheerder was van de gasleiding en dat de Staat rechthebbende was van het opstalrecht op de gasleiding.
4.3.
In deze zaak gaat het om de uitleg van de notariële akte van 3 januari 1961, waarin de kernafspraken met betrekking tot het zakelijk recht op de gasleiding en de bijzondere voorwaarden zijn neergelegd, in samenhang met de notariële akte van 5 april 1952 waarin de Algemene Bedingen zijn opgenomen.
4.4.
Alter Vivendi heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat de algemene bedingen niet van toepassing zijn, omdat de akte van 5 april 1952 niet als bijlage aan de akte van 3 januari 1961 is aangehecht en de Algemene Bedingen niet door de notaris zijn geciteerd in die akte. De rechtbank volgt Alter Vivendi niet in dit standpunt. Anders dan Alter Vivendi tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd, zijn de Algemene Bedingen – zo blijkt duidelijk uit de akte van 3 januari 1961 (zie 2.6) – ook van toepassing op de overeenkomst die de Staat met de grondeigenaar van het perceel heeft gesloten. In de akte van 3 januari 1961 wordt immers verwezen naar de akte van 5 april 1952 en de daarin opgenomen Algemene Bedingen (zie pagina 1 van de akte, in artikel IV onder A en artikel V van de akte). Daarmee zijn de Algemene Bedingen tussen partijen overeengekomen.
4.5.
Voor zover Alter Vivendi betoogt dat de Algemene Bedingen als bijlage bij de akte van 3 januari 1961 hadden moeten worden gevoegd en zij – zo begrijpt de rechtbank – een beroep doet op het leerstuk van de terhandstelling van algemene voorwaarden, zoals in het huidige Burgerlijk Wetboek (BW) neergelegd in de artikelen 6:233 sub b jº 6:234 lid 1 BW, slaagt dat betoog niet. Ten tijde van het passeren van de akte waren die artikelen nog niet in werking getreden en gold Oud BW. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 20 december 2024 [1] geoordeeld dat de vernietigingsgrond van artikel 6:233 sub b BW Pro (bij onvoldoende mogelijkheid van voorafgaande kennisneming) niet van toepassing is op algemene voorwaarden die zijn overeenkomen vóór inwerkingtreding van het huidige BW. Alter Vivendi is dan ook gebonden aan de Algemene Bedingen. Overigens had Alter Vivendi op de hoogte kunnen zijn van de Algemene Bedingen door raadpleging van de in de openbare registers ingeschreven akte van 5 april 1952.
4.6.
De rechtbank zal bij de beantwoording van de vraag wat de betrokken partijen ten tijde van de vestiging van het zakelijk recht met betrekking tot het verleggen van de gasleiding zijn overeengekomen dienen te toetsen aan de daarvoor door de Hoge Raad gehanteerde norm. Ingevolge die norm komt het aan op de in de notariële akte van vestiging van het zakelijk recht tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen bewoordingen van de betreffende bepaling, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [2]
4.7.
De hoofdregel voor het toedelen van de kosten voor het verleggen van de gasleiding is neergelegd in artikel 3 van Pro de Algemene Bedingen (zie 2.5), waarin staat dat de partij die de leiding wil verleggen de kosten daarvan draagt. Dat is in dit geval dus Alter Vivendi.
4.8.
Alter Vivendi baseert haar vordering op de Staat op artikel II van de bijzondere voorwaarden in de akte van 3 januari 1961 (zie 2.6). Dat artikel bepaalt dat de Staat de kosten van de verlegging betaalt, wanneer de gasleiding moet worden verlegd vanwege het realiseren van een aantal in het artikel genoemde “werken”. Alter Vivendi stelt dat het realiseren van de vier woningen op het perceel moet worden gekwalificeerd als “uitbreidings-”, “ontginnings-” en/of “grondverbeteringswerken”, als bedoeld in voornoemd artikel II. De Staat en Stedin betwisten dat.
4.9.
De rechtbank stelt voorop dat de akte van 3 januari 1961 moet worden uitgelegd naar de situatie ten tijde van het opstellen van die akte in 1961. Uit de onder 2.6 aangehaalde passage van artikel IV van die akte blijkt dat de eigenaar van [perceelnummer 2] – nota bene: in aanvulling op artikel II – met de Staat is overeengekomen dat, in afwijking van artikel 3 van Pro de Algemene Bedingen, de Staat (ook) de kosten zal betalen wanneer ten gevolge van een verandering van de bestemming van de grond het perceel niet of onvolledig aan zijn nieuwe bestemming zou kunnen beantwoorden, vanwege de aanwezigheid van de gasleiding. Een dergelijke afspraak hebben de overige eigenaren, waaronder de eigenaren van het perceel, niet gemaakt.
4.10.
Het is voor de uitleg van artikel II dan ook van belang om vast te stellen wat in 1961 de bestemming van het perceel was. Die bestemming kleurt immers welke (soort) werkzaamheden partijen hebben bedoeld in dat artikel. Wanneer destijds sprake was van een agrarische bestemming moeten de werkzaamheden van artikel II worden uitgelegd met het oog op agrarisch gebruik, ook als de bestemming later is gewijzigd. Bij een agrarische bestemming valt het realiseren van woningen in beginsel niet onder de in artikel II bedoelde uitbreidings-, ontginnings- of grondverbeteringswerken. Als het perceel destijds al bestemd was voor wonen, ligt dat anders.
4.11.
De rechtbank zal dan ook, alvorens over te gaan tot de verdere uitleg van artikel II, Alter Vivendi in de gelegenheid stellen om bij akte bewijs in het geding te brengen waaruit blijkt wat de bestemming van het perceel was ten tijde van het passeren van de akte van 3 januari 1961. Vervolgens mogen de Staat en Stedin bij antwoordakte reageren. Vanwege het onderzoek dat Alter Vivendi zal moeten doen om het bedoelde bewijs te vergaren, zal de rechtbank Alter Vivendi vier weken de tijd geven voor het indienen van de akte. Gezien de verwachte (korte) inhoud van de akte acht de rechtbank het voldoende voor de Staat en Stedin om daarop na twee weken te kunnen reageren bij antwoordakte.
4.12.
Tot slot wijst de rechtbank er nog op dat zij in de akte van 3 januari 1961 aanwijzingen ziet dat het perceel destijds een agrarische bestemming had.
Zo wordt in artikel II melding gemaakt van een beoordeling door deskundigen en de (mogelijke betrokkenheid van) de Stichting voor de Landbouw. Bovendien betaalt de Staat op grond van artikel IV van de akte alleen aan de eigenaar van perceelnummer 3001 de verleggingskosten bij een bestemmingswijziging en wordt het hem ook toegestaan om, in afwijking van artikel 4 van Pro de Algemene Bedingen, glasopstanden (lees: kassen) te realiseren, wat er op duidt dat zijn perceel op dat moment nog een agrarische bestemming had. De rechtbank verzoekt partijen om die punten bij hun aktes te betrekken.
4.13.
De rechtbank houdt in afwachting van de aktewisseling door partijen iedere verdere beslissing aan.
4.14.
De rechtbank geeft partijen gezien het voorgaande in overweging om – wanneer duidelijkheid bestaat over de bestemming van het perceel op 3 januari 1961 – in onderling overleg tot een regeling te komen.
in de vrijwaringszaak
4.15.
De rechtbank houdt in de vrijwaringszaak iedere beslissing aan in afwachting van de hoofdzaak.
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak:
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
18 februari 2026voor het indienen van een akte als bedoeld in 4.11 aan de zijde van Alter Vivendi;
18 februari 2026voor het indienen van een akte als bedoeld in 4.11 aan de zijde van Alter Vivendi;
5.2.
vervolgens zal de zaak naar de rol van
4 april 2026worden verwezen voor een antwoordakte aan de zijde van de Staat en Stedin, waarna de rechtbank vonnis zal wijzen;
4 april 2026worden verwezen voor een antwoordakte aan de zijde van de Staat en Stedin, waarna de rechtbank vonnis zal wijzen;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in de vrijwaringszaak
5.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.