Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/1314
[naam eiser], wonende te [woonplaats] eiser,
gemachtigde: [naam], werkzaam bij Previcus Vastgoed te Beugen,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwijndrecht, verweerder,
gemachtigden: mr. L.E. Souljé en H.C.R. Atol.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 371.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij faxbericht van 7 mei 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 6 november 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank.
De zaak is op 25 mei 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen bij [naam 1], kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Een substituut-machtiging is na de zitting ontvangen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 31 januari 2011 door H.C.R. Atol, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 371.000,- gelet op onder meer de aankoopprijs van eiser op 5 december 2007 voor een bedrag van € 373.350,-. Voorts heeft verweerder - samengevat - aangevoerd dat daarnaast nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning. Verder heeft verweerder in zijn verweerschrift aangevoerd dat er geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel aangezien, van de betrokken objecten die hiervoor in aanmerking komen, enkel van de woning van eiser en het buurpand op nummer 12 een recent verkoopcijfer bekend is. De overige zes objecten zijn niet recent verkocht, zodat er geen sprake is van gelijke gevallen.
2.3. In het beroepschrift heeft eiser de vastgestelde waarde van de woning bestreden. Ter zitting heeft hij verklaard dat de rechtbank kan volstaan met een beslissing aangaande zijn beroepsgrond dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ter onderbouwing hiervan voert hij aan dat het merendeel van de identieke woningen in zijn straat lager is gewaardeerd.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Gelet op de hiervoor vermelde stellingname van eiser ter zitting zal de rechtbank ervan uitgaan dat de vastgestelde waarde van de woning van € 371.000 juist is. De rechtbank zal zich alleen uitlaten over het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel.
2.4.2. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel is op grond van de meerderheidsregel slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. Uit de beperking tot de meerderheid van de gevallen vloeit noodzakelijkerwijs voort dat toepassing van het gelijkheidsbeginsel hier alleen aan de orde kan komen indien sprake is van onderling te vergelijken woningen, dat wil zeggen woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (vergelijk Hoge Raad 17 juni 1992, nr. 26 777, BNB 1992/294).
In zijn verweerschrift van 3 februari 2011 heeft verweerder een overzicht gegeven van nagenoeg identieke objecten aan de [adres]. Dit overzicht luidt als volgt:
Objectadres type inhoud oppervlakte WOZ-waarde
[adres 2] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 344.000,-
[adres 3] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 344.000,-
[adres 4] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 320.000,-
[adres 1] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 371.000,-
[adres 5] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 332.000,-
[adres 6] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 374.000,-
[adres 7] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 344.000,-
[adres 8] 2^1 kap 450m³ 269 m² € 344.000,-.
De rechtbank gaat, gelet op vorenstaande, uit van het volgende:
- de woning van eiser maakt deel uit van een blok van 8 nagenoeg identieke woningen;
- de woning van eiser is juist gewaardeerd;
- zes andere woningen zijn alle lager gewaardeerd;
- verweerder heeft niet gesteld dat zich in de gemeente Zwijndrecht nog andere vergelijkbare woningen in de door de Hoge Raad bedoelde zin bevinden.
Deze feiten dwingen tot de gevolgtrekking dat in een meerderheid van de aan dat van eiser gelijke gevallen te laag is gewaardeerd, zodat de rechtbank eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel zal honoreren. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn stelling dat slechts twee van deze acht panden recent zijn verkocht. Deze omstandigheid is geen kenmerk van de woningen dat van belang is voor de waardebepaling ervan en derhalve niet relevant voor de vraag of sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Uit voormeld overzicht vloeit voort dat de schending van het gelijkheidsbeginsel kan worden weggenomen door de waarde van de woning te verlagen tot € 344.000,-.
2.4.3. De rechtbank zal, met toepassing van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb zelf in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning vast op € 344.000,-.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder op de voet van artikel 7:15 van Pro de Awb in deze kosten te veroordelen. De rechtbank begroot deze kosten op € 218,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en wegingsfactor 1).
2.7. De rechtbank ziet voorts aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten welke eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn begroot op € 874,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en wegingsfactor 1). Niet is de rechtbank gebleken dat eiser nog andere proceskosten heeft moeten maken.
Gezien het voorgaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 344.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 344.000,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten welke eiser in verband met de behandeling van deze beroepszaak redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 1.092,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
- beveelt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. O.B. Onnes, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.