Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 12/70
in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: G. Gieben, werkzaam bij Previcus Vastgoed te Beugen,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Papendrecht, verweerder,
gemachtigde: mr. A.G. Hendriks.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 241.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 2 april 2011 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 15 december 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij faxbericht van 16 januari 2012 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 april 2012 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen bij gemachtigde.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Het wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. De uitspraak op bezwaar en het verweer
De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning correct is vastgesteld op € 241.000,-.
Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 5 april 2012 door H.C.R. Atol, WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt - samengevat - voorts dat in de vergelijking is gezocht naar vergelijkbare (semi) bungalows. Hiervan zijn rond de waardepeildatum geen verkoopcijfers bekend in de gemeente Papendrecht, maar wel in de gemeente Sliedrecht. Gelet op het vergelijkbare marktniveau kunnen deze worden gebruikt. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is rekening gehouden.
2.3. De gronden van beroep
Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en meent dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 227.000,-. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiser naar een op 28 maart 2012 door B. Pasman, WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport.
Eiser betoogt - samengevat - voorts dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport van 5 april 2012 van de taxateur van verweerder blijkt ook niet hoe rekening is gehouden met deze verschillen. Tevens is niet voldoende rekening gehouden met de dalende woningmarkt.
Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat hij ten onrechte niet is uitgenodigd voor een hoorzitting ingetrokken, zodat deze grond thans geen bespreking meer behoeft.
2.4. Het oordeel van de rechtbank
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Verweerder is met het door hem ingebrachte taxatierapport niet in het van hem te verlangen bewijs geslaagd.
De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [adres2] en [adres3] zijn respectievelijk 1 juni 2011 en 10 november 2008. Nu deze meer dan een jaar van de waardepeildatum van 1 januari 2010 zijn gelegen, kan aan deze verkopen voor de onderhavige waardepeildatum geen betekenis worden toegekend. Verder bestaan tussen de woning en de (resterende) vergelijkingsobjecten verschillen in perceeloppervlakte en inhoud. Bovendien is het object [adres4] van een veel recenter bouwjaar dan de woning. Hoewel het verweerschrift stelt dat deze verschillen op een juiste wijze in de waardering tot uitdrukking zijn gekomen, geeft het taxatierapport geen inzicht in de wijze waarop met de voornoemde verschillen rekening is gehouden. Ook tijdens de zitting is dit niet duidelijk geworden. Weliswaar heeft de taxateur van verweerder ter zitting verklaard van welk bedrag per vierkante meter en kubieke meter hij is uitgegaan om de waarde van de woning vast te stellen, maar ook hiermee heeft de taxateur onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft gewaardeerd teneinde te komen tot de door hem voorgestane waarde.
2.4.3. De door eiser voorgestane waarde van € 227.000,- voor zijn woning acht de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt.
In het door eiser overgelegde taxatierapport van 28 maart 2012 worden de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten terecht gecorrigeerd voor het tijdsverloop ten opzichte van de waardepeildatum. Vervolgens wordt echter geen vergelijking gemaakt op basis van totale verkoopcijfers, maar wordt op basis van een inschatting van de taxateur een opsplitsing van de verkoopcijfers in perceel en opstal gemaakt. Hierna worden correcties door middel van cijfers toegepast voor de verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling tussen de objecten en de woning. Hiermee bevat het rapport teveel subjectieve elementen en te weinig concrete, objectiveerbare factoren. Onvoldoende inzichtelijk is hoe de gehanteerde normen terug te herleiden zijn naar de gestelde waarderingsverschillen. Voorts zijn de percentages die de verschillen in oppervlakte uitdrukken niet onderbouwd. Hierbij komt de rechtbank een aftrek van 45% voor het verschil in oppervlakte tussen de woning en het object [adres5], bijvoorbeeld erg hoog voor.
Ook in hetgeen eiser overigens naar voren heeft gebracht ziet de rechtbank geen aanleiding om hem te volgen in zijn standpunt ten aanzien van de waarde van zijn woning.
2.4.4. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning, rekening houdend met hetgeen partijen hebben aangevoerd, schattenderwijs op € 237.000,-. Hierbij acht de rechtbank van belang dat de taxateur van verweerder de woning inpandig heeft opgenomen en hiermee een juist beeld heeft kunnen krijgen van de onderhoudstoestand van de woning en is uitgegaan van een vergelijking op basis van gehele verkoopcijfers, zodat er meer betekenis aan zijn taxatierapport kan worden toegekend dan aan het rapport van de door eiser ingeschakelde taxateur.
2.4.5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) zelf in de zaak voorzien door de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, de beschikking van 28 februari 2011 te wijzigen in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 237.000,-, en de aanslag te verminderen tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 237.000,-. Voorts bepaalt de rechtbank dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
2.4.6. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Voorts ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 7:15, tweede lid, en artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn op grond het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vastgesteld op € 218,- in bezwaar (1 punt voor de indiening van een bezwaarschrift, met een waarde van € 218,- en wegingsfactor 1) en € 874,- in beroep (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde van € 437,- per punt, met wegingsfactor 1).
Ten aanzien van de verzochte vergoeding van taxatiekosten overweegt de rechtbank als volgt. Volgens inmiddels vaste jurisprudentie van deze rechtbank komen de kosten van een taxatierapport in beginsel niet in voor vergoeding in aanmerking, indien de betrokken taxateur werkt op basis van 'no cure no pay'. Aangezien de taxateur in het onderhavige geval bij de gemachtigde in dienst is en onafhankelijk van de inbreng van zijn taxatierapporten loon ontvangt, zoals ter zitting onbestreden is gesteld, is de rechtbank van oordeel dat de kosten van het overgelegde taxatierapport in dit geval wel voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank acht het aantal bestede uren aan het taxatierapport van 3, zoals door de taxateur vermeld, redelijk. Met betrekking tot het te vergoeden uurtarief voor de werkzaamheden van een taxateur overweegt de rechtbank dat gelet op de Nota van Toelichting bij het Besluit tarieven in strafzaken het te hanteren tarief afhangt van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. De rechtbank is van oordeel dat voor de werkzaamheden van de taxateur een vergoeding van € 50,- per uur, verhoogd met de omzetbelasting, volstaat. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het Gerechtshof 's-Gravenhage van 14 september 2011, LJN BT2439. Aan het vorenstaande doet, gezien het forfaitaire karakter van het Bpb, niet af dat de taxateur in de onderhavige zaak daadwerkelijk een uurtarief van € 80,- in rekening heeft gebracht voor het opstellen van het taxatierapport. Derhalve dient voor de werkzaamheden van de taxateur in verband met het opstellen van het taxatierapport in totaal € 178,50 te worden vergoed.
De rechtbank is niet gebleken dat eiser nog andere kosten heeft moeten maken die voor vergoeding in aanmerking komen.
Gelet op het voorgaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en wijzigt de beschikking van 28 februari 2011 in
die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot een waarde van
€ 237.000,-;
- vermindert de aanslag tot een bedrag, berekend met inachtneming van voormelde
waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op
bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 41,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiser in verband met bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op
€ 1.092,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en
€ 178,50 ter zake van de taxatiekosten, te betalen aan eiser.
Aldus gegeven door mr. M.C. Woudstra, rechter, en door deze en mr. M. Noordegraaf, griffier, ondertekend.