Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 12/3067
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van 18 april 2013
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Buren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 332.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 mei 2012 de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij digitaal bericht van 26 juni 2012, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2013 te Arnhem.
1.6. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], taxateur.
2. Feiten
2.1. Eiser is gebruiker eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning van het bouwjaar 1960 met een aangebouwde garage en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 346 m³, de oppervlakte van de garage is ongeveer 30 m², de oppervlakte van de berging is ongeveer 15 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 990 m².
2.2. Eiser heeft op 4 november 2009 de koopovereenkomst gesloten waarbij de woning is verkocht voor € 337.000. De transactiedatum van de woning was 23 juli 2010.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2. Eiser bepleit een waarde van € 300.000. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de aankoopprijs van de woning eind 2009 € 337.000 bedroeg, dat die prijs toen reeds boven de marktwaarde lag en dat voorts sprake is geweest van een dalende markt.
3.3. Verweerder is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde allereerst aangesloten bij de verkoopprijs van de woning - te weten € 337.000 - en heeft in dit kader voorts verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 oktober 2012 door [B], taxateur te [Q]. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 332.000. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De rechtbank stelt voorop dat in een geval als het onderhavige, waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel vanuit moet worden gegaan dat de WOZ-waarde daarvan - welke samengevat is de prijs die de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen - overeenkomt met de koopprijs. Dat is slechts anders als de belastingplichtige feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de betaalde prijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: AA8610, BNB 2001/52).
4.2. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder mag uitgaan van (de prijs op) de transportdatum zoals deze blijkt uit de inschrijving in het kadaster. De transportdatum is immers een algemeen kenbaar en openbaar toegankelijk gegeven, terwijl de datum waarop de koopovereenkomst is aangegaan en de prijs is vastgesteld en de transportdatum veelal dicht bij elkaar liggen. Indien echter door de belastingplichtige gemotiveerd wordt bestreden dat de koopprijs op de transportdatum niet overeenkomt met de waarde voor de Wet WOZ per de waardepeildatum, zal verweerder moeten bewijzen waarom desondanks die prijs toch aangenomen mag worden als de waarde per de waardepeildatum. De enkele stelling van verweerder dat het om pragmatische redenen niet mogelijk is van andere gegevens uit te gaan, is onvoldoende. In dit verband wijst de rechtbank op het hiervoor genoemde arrest van 29 november 2000, waarin uitdrukkelijk is overwogen dat de toetssteen op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ blijft de prijs die door de meestbiedende gegadigde besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (zie in dit kader Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3. Eiser heeft de woning op 4 november 2009 gekocht en de woning is op 23 juli 2010 geleverd. In het licht van het vorenstaande rijst de vraag of aan het tijdsverloop tussen de totstandkoming van de koopprijs en de transportdatum, afgerond negen maanden, belang toekomt voor de waarde op de peildatum die verweerder gelijk stelt aan de waarde op de transportdatum. Eiser heeft gesteld dat gelet op dit tijdsverloop en de dalende marktprijzen in die jaren per de waardepeildatum een lagere waarde dient te gelden dan de door hem betaalde prijs van € 337.000. Gelet op deze op zichzelf niet onaannemelijke onderbouwing en het geruime tijdsverloop van negen maanden kan in dit geval niet zonder meer worden aangesloten bij de waarde op de transportdatum. Verweerder heeft de onderbouwde stelling van eiser voorts ook onvoldoende weerlegd. Weliswaar heeft hij aangegeven rekening te hebben gehouden met de latere waardepeildatum en de dalende marktprijzen; de correctie die verweerder heeft toegepast dekt echter niet de periode gelegen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van het transport. De enkele stelling van verweerder dat voor de Wet WOZ bij de datum van transport dient te worden aangesloten en hij om die reden geen hogere correctie heeft toegepast, volstaat in dezen niet. Ook met de door verweerder in het taxatierapport aangevoerde referentieobjecten is onvoldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een juiste waardebepaling. Hierbij merkt de rechtbank op dat bij het object [A-straat 2] dat omstreeks dezelfde periode is geleverd, transport op 14 oktober 2010, is gerekend met een correctie naar de peildatum van € 5.000, dit terwijl bij eiser over een langere tussenliggende periode, transport op 23 juli 2010, dezelfde correctie is toegepast.
4.4. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de peildatum gelijk is aan de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde van € 300.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.5. Eiser heeft als onderbouwing van die waarde een inschatting van de prijsdaling gegeven, afgeleid uit marktgegevens en informatie van zijn makelaar. Daarbij heeft eiser gesteld dat hij teveel voor de woning heeft betaald en dat de koopsom niet de marktprijs weergeeft. Eiser heeft aangevoerd dat hij en zijn ex-echtgenote de woning graag wilden hebben en dat zij ten tijde van de aankoop over voldoende financiële middelen beschikten om de woning voor € 337.000 te kopen. Eisers onderbouwing acht de rechtbank onvoldoende om als deugdelijke onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te gelden. De onderbouwing is niet controleerbaar en gaat voorbij aan unieke eigenschappen van de onroerende zaak en andere specifieke waardebeïnvloedende factoren.
4.6. Uit het voorgaande volgt dat het beroep van eiser gegrond dient te worden verklaard. De rechtbank stelt de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op een bedrag van € 322.000.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 322.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag OZB tot een bedrag berekend naar een waarde van € 322.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, en gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. dr. N. Djebali, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.S. Sadi, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 18 april 2013
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.