Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 13/507 en 13/2268
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 1 juli 2014
in de zaak tussen
[X] BV, gevestigd te [Z], eiseres,
gemachtigde: ir. [gemachtigde],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 31 januari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (met [A-straat 2]) te [Q] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 474.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: ozb) bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ, met dagtekening 31 januari 2012, de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 451.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag ozb bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van achtereenvolgens 17 november en 8 december 2012 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft verweerder bij brief van 28 december 2012 meegedeeld het niet eens te zijn met de uitspraken op bezwaar. Verweerder heeft deze brief op 2 januari 2013 ontvangen en met toepassing van artikel 6:15 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) als beroepschrift doorgestuurd naar de rechtbank. De rechtbank heeft het beroepschrift ontvangen op 25 januari 2013.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2013. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door drs. [A]. Gelijktijdig met de onderhavige beroepen zijn de beroepen van eiseres met zaaknummers 13/506 en 13/2267 en het beroep van [B] BV met zaaknummer 13/1013 behandeld. Die beroepen hebben betrekking op respectievelijk de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2011 voor het object [A-straat 3], de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2011 voor het object [A-straat 4 & 5] en de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2012 voor het object [A-straat 6] te [Q].
Het beroep van eiseres met zaaknummer 13/506 is ter zitting ingetrokken.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting in de overige zaken geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen nadere stukken aan de rechtbank over te leggen. Hiervan is een schorsingsbesluit opgesteld, welk schorsingsbesluit op 15 augustus 2013 aan partijen is verzonden.
Eiseres heeft bij brief van 11 september 2013, door de rechtbank ontvangen op 16 september 2013, aanvullende stukken overgelegd. Verweerder heeft bij brief van 2 oktober 2013, door de rechtbank ontvangen op 4 oktober 2013, nadere stukken overgelegd. Daarop heeft eiseres bij brief van 5 november 2013, door de rechtbank ontvangen op 7 november 2013, nader gereageerd.
Bij brieven van 11 december 2013 heeft de rechtbank aan partijen meegedeeld dat de zaak is verwezen naar de meervoudige kamer.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2014. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde], drs. [A] en [C]. Wederom zijn de hiervoor genoemde zaken (behoudens de ingetrokken zaak) gelijktijdig behandeld.
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage. Deze stukken maken deel uit van het procesdossier.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar van het object. Het object ligt op industrieterrein “[D]” op een gedeelte van een kadastraal perceel ter grootte van 14.944 m². Van dit kadastrale perceel is 4.944 m² toegerekend aan het onderhavige object.
2.
Het object bestond tot begin 2012 uit grond met daarop opstallen. De opstallen, met bouwjaar 1980, waren kantoor- en bedrijfsruimten met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 2.068 m².
3.
Op 19 juli 2011 heeft eiseres een vergunning gevraagd voor de sloop van de opstallen op het perceel. De huurovereenkomst met de huurder van het object, [E], eindigde op 31 juli 2011. De sloopvergunning is op 14 oktober 2011 verstrekt en de opstallen zijn in de loop van 2012 gesloopt.
4.
Eiseres biedt de grond thans te koop aan als bouwgrond. De bodem van het object is ernstig verontreinigd.
Geschil
5.
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildata.
6.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij is van mening dat bij de waardering van het object in samenhang met de objecten [A-straat 4 & 5] en [A-straat 6] rekening moet worden gehouden met saneringskosten van in totaal ten minste € 2.500.000 exclusief btw.
7.
Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de vervuiling van de grond. In de jaren ’80 zijn in het bronwater dat het nabijgelegen [F] (thans [G]) oppompte verhoogde concentraties vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VGK’s) gevonden. Een voormalige chemicaliën-opslag op het perceel [A-straat 6] werd als mogelijke bron gezien. Bij onderzoek in 1992 werden ook op de onderhavige percelen sterk verhoogde concentraties VGK’s aangetroffen. Volgens eiseres is het totale bodemvolume met sterk belast grondwater te schatten op 1,2 miljoen m³. De financiële consequenties bedragen ten minste € 2.500.000, uitgaand van een sanering van ten minste 20.000 m³ sterk verontreinigde grond. Het is waarschijnlijk dat een conventionele “pump and treat”-sanering van het grondwater nodig is.
8.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwezen naar een viertal taxatierapporten. In eerste instantie is voor zowel het belastingjaar 2011 als het belastingjaar 2012 verwezen naar taxatierapporten, opgemaakt op 20 juni 2013 door [H] (hierna: [H]), taxateur te [Q]. In deze taxatierapporten is de waarde van het object op basis van de grondwaarde, met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode, getaxeerd op achtereenvolgens € 766.000 per 1 januari 2010 en € 716.000 per 1 januari 2011. Daarbij is onder meer rekening gehouden met sloopkosten van € 12.000, saneringskosten ten bedrage van € 248.000, een noodzaak tot sanering van 50% en een inschatting subsidie in verband met bedrijvenregeling van 30%. Na de eerste zitting zijn twee aanvullende taxatierapporten overgelegd, beide opgemaakt op 29 augustus 2013 door [H]. In die taxatierapporten is de waarde van het object op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 641.000 per 1 januari 2010 en op € 633.000 per 1 januari 2011.
Beoordeling van het geschil
9.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens bekend zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
10.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
11.
In beroep heeft verweerder in eerste instantie gekozen voor een onderbouwing door middel van de vergelijkingsmethode. Daarbij is uitgegaan van de waarde van de grond zonder opstallen. Eiseres heeft daarmee ingestemd en daar haar beroepsgronden op ingericht. Het komt de rechtbank, gelet op de op de toestandsdatum reeds beoogde sloop van de panden, het meest juist voor bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer uit te gaan van deze grondwaarde. Om die reden zal beoordeeld worden of verweerder met de rapporten van 20 juni 2013 de beschikte waarden voldoende heeft onderbouwd.
12.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het object vergeleken met de navolgende verkopen:
locatie
levering
prijs
oppervlakte in m²
prijs per m²
[A-straat 7]
7 sept. 2011
€ 1.092.777
6.122
€ 178
[A-straat 8]
3 okt. 2011
€ 1.416.100
5.787
€ 250
nabij [A-straat 9]
3 okt. 2011
€ 1.094.012
5.72
€ 191
[A-straat 10]
2 nov. 2009
€ 2.320.500
8.569
€ 270
[A-straat 11]
8 dec. 2011
€ 1.042.808
5.45
€ 191
13.
Voor al deze verkopen geldt dat sprake is van bouwkavels waarvan de bestemming bedrijfsdoeleinden is. Alleen het object nabij [A-straat 9] heeft mede een kantoorbestemming.
14.
Voor het onderhavige object is voor de waardepeildatum 1 januari 2010 een prijs van € 175 per m² gehanteerd. Voor 1 januari 2011 is uitgegaan van een prijs van € 165 per m². In deze bedragen is nog geen rekening gehouden met de vervuiling van de grond. Hiervoor heeft [H] afzonderlijk een bedrag aan saneringskosten in mindering gebracht. De getaxeerde bedragen voor het onderhavige object liggen lager dan de prijzen per m² voor de vergelijkingsobjecten. Het onderhavige perceel maakt deel uit van een perceel dat groter is dan de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten. In het algemeen geldt dat naarmate een perceel groter is, de prijs per m² lager is, vanwege de afnemende meerwaarde van die extra oppervlakte. In dit geval is aannemelijk geworden dat die invloed beperkt zal zijn, gelet op de door eiseres niet betwiste stelling van verweerder dat het perceel in kleinere kavels kan worden verkocht. Volledigheidshalve kan ook nog worden gewezen op de eigen vraagprijs, die € 157 per m² inclusief btw bedraagt, waarbij het aannemelijk is dat daarin al tot op zekere hoogte rekening is gehouden met het feit dat sprake is van vervuilde grond. De rechtbank is dan ook van oordeel dat aannemelijk is geworden dat de waarde van de grond in zoverre niet te hoog is vastgesteld.
15.
Nu ervan uitgegaan moet worden dat de grond als bouwterrein verkocht wordt, is over de koopprijs btw verschuldigd ingevolge artikel 11, eerste lid, onderdeel a onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968. De prijs die in het economische verkeer wordt betaald is dan ook de prijs inclusief btw. Dat een koper mogelijk de btw vervolgens kan aftrekken, doet daaraan niet af, omdat dit niet samenhangt met de grond, maar met de persoonlijke omstandigheden van de koper. Deze systematiek sluit naar het oordeel van de rechtbank het meest aan bij het arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4752.
16.
Vervolgens zijn partijen het erover eens dat een bedrag aan kosten voor de sloop en voor de sanering van de grond in mindering komt op de waarde. Over de hoogte van de sloopkosten zijn zij het ook eens, behoudens de vraag of rekening moet worden gehouden met de btw hierover.
17.
Anders dan eiseres meent, brengt het feit dat de waardering van de grond plaatsvindt op basis van een bedrag met btw niet mee dat de sloopkosten evenzeer inclusief btw verrekend dienen te worden. Er is sprake van een object met bestemming industrie. Aannemelijk is dat de btw voor een eigenaar (en thans ook voor eiseres) aftrekbaar is. De rechtbank ziet geen aanleiding te oordelen dat verweerder de waardedruk hoger had dienen vast te stellen dan de werkelijke (netto) kosten in verband met de sloop.
18.
Voor de waardedruk als gevolg van de verontreiniging geldt evenzeer dat de in verband daarmee te maken saneringskosten exclusief btw in aanmerking dienen te worden genomen. In het door haar (gedeeltelijk) overgelegde rapport van [I] worden twee scenario’s genoemd, te weten (scenario I) handhaving van het huidige bedrijfsmatige terreingebruik en handhaving van de huidige terreininrichting, dan wel (scenario II) volledige herontwikkeling voor kantoren of bedrijvigheid. Voor de twee scenario’s zijn in totaal drie saneringsopties vermeld. Elke optie betekent een verdergaande mate van sanering met toenemende kosten. Eiseres is ter zitting uitgegaan van een noodzaak om (ten minste) optie 2 uit te voeren. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze noodzaak, gelet op de betwisting door verweerder, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij weegt mee dat verweerder - gelet op het bepaalde in artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ - niet hoeft aan te sluiten bij het
worst case scenario, maar mag uitgaan van de beste (meest biedende) koper. Aannemelijk is dat dit een koper zal zijn die het object zal gebruiken conform scenario I, op een wijze waarbij sanering beperkt kan blijven tot optie 1. Gelet op de ter zitting ter inzage gegeven tekeningen/impressieschetsen van de makelaar van eiseres is aannemelijk dat met beperkte sanering voldoende mogelijkheden voor gebruik bestaan. Voorts heeft verweerder onbetwist gesteld dat de gemeente tot op heden geen saneringsplicht heeft opgelegd. Volgens verweerder zal de gemeente instemmen met een beperkte sanering, gelet op de huidige bestemming van het object (industrieterrein) en bestaat bij de gemeente een voorkeur voor de meest kosteneffectieve methode.
worst case scenario, maar mag uitgaan van de beste (meest biedende) koper. Aannemelijk is dat dit een koper zal zijn die het object zal gebruiken conform scenario I, op een wijze waarbij sanering beperkt kan blijven tot optie 1. Gelet op de ter zitting ter inzage gegeven tekeningen/impressieschetsen van de makelaar van eiseres is aannemelijk dat met beperkte sanering voldoende mogelijkheden voor gebruik bestaan. Voorts heeft verweerder onbetwist gesteld dat de gemeente tot op heden geen saneringsplicht heeft opgelegd. Volgens verweerder zal de gemeente instemmen met een beperkte sanering, gelet op de huidige bestemming van het object (industrieterrein) en bestaat bij de gemeente een voorkeur voor de meest kosteneffectieve methode.
19.
Ook uitgaand van optie 1 (beperkte sanering) verschillen partijen van mening over de hoogte van de daarmee gepaard gaande kosten. De kosten voor de uitvoering van optie 1 worden door [I] berekend op € 1.900.000 (voor de drie objecten tezamen), terwijl verweerder in de taxatierapporten is uitgegaan van € 1.150.000. Thans gaat verweerder uit van € 850.000 gelet op de kosten die zijn gemaakt voor de sanering van een vergelijkbaar industrieterrein aan de [A-straat 12]. In de taxatierapporten is de noodzaak tot sanering op 50% geschat. Nu er op dit moment nog geen verplichting bestaat tot sanering en de gemeente zelf het standpunt inneemt dat in beginsel met een beperkte sanering kan worden volstaan, zal de rechtbank eiseres niet volgen in haar standpunt dat van een hogere aftrek dient te worden uitgegaan.
20.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat aanspraak gemaakt zal kunnen worden op een subsidie van ca. 30%. [I] heeft in zijn rapport vermeld dat een subsidiepercentage van 15 tot 60% kan variëren en van veel factoren afhankelijk is, maar dat verwacht wordt dat de onderhavige sanering in aanmerking komt voor een subsidie van 15 tot 35%. Daarmee is het door verweerder genoemde percentage van 30 onvoldoende betwist, nu [I] immers zelf al rekening houdt met de mogelijkheid dat er tot 35% subsidie wordt verleend.
21.
Ten slotte overweegt de rechtbank dat de getaxeerde waarde van het object hoger ligt dan de door verweerder beschikte waarde. Verweerder is in de beschikking uitgegaan van een prijs per m² van (afgerond) € 95 per waardepeildatum 1 januari 2010 en van (afgerond) € 91 per waardepeildatum 1 januari 2011.
22.
Gelet op dit alles heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object, zowel per waardepeildatum 1 januari 2010 als per waardepeildatum 1 januari 2011, niet te hoog is vastgesteld. Daarom dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
23.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, voorzitter, mr. M.C.G.J. van Well en mr. R.P. van Baaren, rechters, in tegenwoordigheid van M.I.M. Geraerts, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2014
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 -
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.