Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 15/248
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 28 juli 2015
in de zaak tussen
[X], te [Z], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (3) te [Z] (hierna: de kampeerboerderij), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 502.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 10 januari 2015, ontvangen door de rechtbank op 13 januari 2015, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2015. Namens eiser is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A], taxateur. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar en gebruik van een kampeerboerderij, gelegen aan de [A-straat 1] te [Z]. De kampeerboerderij, gebouwd in 2009, beschikt over 60 slaapplaatsen, een recreatie/eetzaal, een ingerichte keuken, 6 toiletten en douches (waaronder een invalidendouche en –toilet), een sport- en speelterrein, een terras en een ruime parkeermogelijkheid. De kampeerboerderij is gelegen in een bosrijke omgeving.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de kampeerboerderij op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 401.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport, opgemaakt op 1 juni 2015 door taxateur [A], die de kampeerboerderij op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 401.000.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 24 maart 2015 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de kampeerboerderij getaxeerd op € 608.000.
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten of door middel van een discounted-cashflow methode. Partijen zijn het erover eens dat in het onderhavige geval de operationele cashflow methode de aangewezen methode is en dat deze moet worden toegepast overeenkomstig de wijze waarop deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer recreatie (hierna: de taxatiewijzer) is beschreven. De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken.
7. Verweerder stelt dat uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de kampeerboerderij op de peildatum € 608.000 bedraagt, zodat de beschikte waarde van € 502.000 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe in het taxatierapport eerst de modelmatig berekende operationele cashflow vastgesteld op € 40.984. Deze is gebaseerd op de gemiddelde bezettingsgraad, tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Hij is hierbij uitgaan van een opbrengst per eenheid (overnachting) van € 17,18 en een bezettingsgraad van 25,3%. De operationele cashflow is met een factor 12 (kapitalisatiefactor) vermenigvuldigd en vervolgens verminderd met 7% (7/107 deel) aan kosten. Dit resulteert in een waarde van € 459.000.
8. Verweerder heeft vervolgens een aangepaste (in de ogen van verweerder objectief realiseerbare) operationele cashflow berekend van € 67.614, door uit te gaan van een aangepaste bezettingsgraad van 41,75% en de tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Na toepassing van de kapitalisatiefactor van 12 en rekening houdend met kosten, berekent verweerder hiermee een waarde van € 758.000.
9. De waarde van de kampeerboerderij heeft de taxateur van verweerder uiteindelijk berekend door uit te gaan van een cashflow van € 54.299, wat het gemiddelde is van de hiervoor genoemde modelmatige operationele cashflow en de aangepaste operationele cashflow. Rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 12 en met 7% kosten, bedraagt de waarde volgens het taxatierapport dan € 608.000.
10. Eiser stelt dat het onjuist is uit te gaan van de door verweerder gestelde aangepaste bezetting en omzet omdat de werkelijk behaalde omzet en operationele cashflow volgens het door hem overgelegde overzicht veel lager zijn. Volgens dit overzicht is de omzet in de jaren 2012 tot en met 2014 gedaald van € 80.528 tot € 70.186. Uitgaande van de in 2012 behaalde omzet van € 80.528 berekent eiser een operationele cashflow van € 39.741 en, rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 10,8 en 7% (7/107 deel) kosten een waarde van € 401.000. Volgens eiser gaat verweerder bij de bezettingsgraad er ten onrechte van uit dat er bij verhuur altijd sprake is van 60 (de maximale bezetting) betalende personen. Dat is volgens eiser niet het geval.
11. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de kampeerboerderij toegekende waarde ligt bij verweerder.
12. De rechtbank overweegt vooraf dat voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer met behulp van de operationele cashflow methode niet kan worden uitgegaan van de eigen exploitatiegegevens van de belastingplichtige, maar dat moet worden uitgegaan van (als realiseerbaar veronderstelde) exploitatiegegevens die een zakelijk handelende koper van de onroerende zaak in aanmerking zou nemen. Het gaat immers bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer niet om de waarde die de onroerende zaak voor de belastingplichtige zelf heeft, maar om de waarde die een zakelijk handelende koper daaraan zou toekennen.
13. Ter onderbouwing van de door hem gestelde bezettingsgraad heeft verweerder onweersproken gesteld dat hij deze heeft gebaseerd op gesprekken met eiser en op de eigen gegevens van eiser. Daarnaast wijst hij erop dat slechts de gehele accommodatie is te huren en dat deze niet geschikt is voor kleine groepen; deze wordt ook niet in delen verhuurd. Verweerder betwist niet dat het mogelijk is dat bij een kleinere groep een lagere prijs wordt gehanteerd, maar voert aan dat het gaat om de met verhuur haalbare omzet en niet om de feitelijk behaalde omzet. Tevens heeft verweerder erop gewezen dat het vakantiepark zeer gunstig is gelegen, namelijk in de directe nabijheid van bosgebied en van het park [B].
14. Door in het taxatierapport niet uit te gaan van een (op basis van de gemiddelde tarieven en kosten in de provincie Gelderland en de feitelijke bezettingsgraad bij eiser van 41,75% berekende) maximaal te behalen cashflow van € 67.614, maar van een cashflow van € 54.299 heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank zich gebaseerd op gangbare tarieven en in aanzienlijke mate rekening gehouden met de door eiser gestelde omstandigheid dat lagere tarieven worden gehanteerd als de hurende groep minder dan 60 personen telt. Daarnaast heeft verweerder de waarde niet vastgesteld op het bedrag dat hieruit volgens het taxatierapport volgt, te weten € 608.000, maar op € 502.000, hetgeen neerkomt, rekening houdend met 7% kosten en een kapitalisatiefactor van 12, op een gehanteerde cashflow van € 44.672.
15. Gelet hierop is verweerder bij het vaststellen van de waarde van de vakantieboerderij niet van een te hoge cashflow uitgegaan. Dat de feitelijk behaalde cashflow (€ 39.741) lager is, zoals eiser heeft gesteld, doet hier niet aan af. Eiser heeft geen inzicht gegeven in de feitelijke bezettingsgraad en de daarbij gehanteerde tarieven, zodat aan de hand daarvan niet kan worden beoordeeld of de door verweerder gehanteerde cashflow niet haalbaar is.
16. De rechtbank is ook van oordeel dat verweerder de kapitalisatiefactor terecht op 12 heeft gesteld. Deze is opgebouwd door overeenkomstig de taxatiewijzer uit te gaan van een basisrendement van 1,6% en een opslag van 6,7% (1/(1,6 + 6,7) = 12). Gelet op het recente bouwjaar (2009), het gebruik van goede materialen, de aanwezige centrale verwarming, de omstandigheid dat de vakantieboerderij goed is geïsoleerd en de goede ligging van de vakantieboerderij, maakt verweerder aannemelijk dat hij voor de opslag terecht aansluit bij het advies in de taxatiewijzer om 6,7% te hanteren voor situaties waarin de accommodatie als goed kan worden gekwalificeerd. Het niet onderbouwde standpunt van eiser dat de staat van onderhoud slechts als voldoende moet worden aangemerkt, kan niet tot een ander oordeel leiden.
17. Het standpunt van eiser dat rekening moet worden gehouden met een hogere opslag vanwege de omstandigheid dat eiser de vakantieboerderij met meer vreemd vermogen heeft gefinancierd dan gebruikelijk is, moet ook worden verworpen. De wijze van financiering is immers slechts een voor eiser zelf geldende subjectieve omstandigheid en staat los van de – voor de waardering door middel van de cashflow methode van belang zijnde – rendementseisen in het zakelijk verkeer. Deze heeft daarom geen invloed op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak.
18. Tenslotte heeft eiser nog gewezen op de omstandigheid dat in de nabij gelegen plaats [Q] in 2014 een nieuwe groepsaccomodatie is gebouwd en dat daardoor de omzet van eiser is gedaald. De rechtbank ziet niet in hoe de bouw van deze accommodatie in 2014 van invloed kan zijn op de waardering van de onroerende zaak van eiser op de peildatum van 1 januari 2013.
19. Gelet op het voorgaande heeft verweerder de waarde en daarmee de aanslagen OZB niet te hoog vastgesteld en moet het beroep van eiser ongegrond te worden verklaard.
20. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R.A. Boon en
mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 28 juli 2015
mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 28 juli 2015
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.