Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/8530
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 17 november 2015
in de zaak tussen
[X] BV, te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [A] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het winkelpand), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 4.098.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 8 december 2014, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2015. Namens eiseres is verschenen mr. [B] , verbonden aan [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [C] .
Ter zitting heeft de rechtbank met partijen afgestemd dat eiseres na de zitting nog nadere informatie zou overleggen met betrekking tot de volmacht.
Naar aanleiding van de door eiseres bij brief van 30 september 2015 overgelegde informatie heeft de rechtbank bij brief van 9 oktober 2015 meegedeeld dat het onderzoek is heropend, partijen gevraagd om een reactie en deze van beide partijen ontvangen. Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. [D] BV is op waardepeildatum gebruiker van het winkelpand, dat bestaat uit een winkel-verkoopruimte, met een oppervlakte van ongeveer 275 m², en een opslag/magazijn, met oppervlaktes van ongeveer 207 m² en 256 m². Het winkelpand is gelegen in de [Q] binnenstad.
2. Eiseres heeft tijdig bezwaar gemaakt tegen de onderhavige beschikking, die op haar naam is gesteld. Op 18 augustus 2014 is eiseres door verweerder gehoord. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het winkelpand gehandhaafd.
3. Tot de gedingstukken behoort een factuur met betrekking tot de huur over de maand oktober 2014 ten bedrage van € 13.260,09, gericht aan [E] B.V..
Geschil
4. In geschil is de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum.
5. Eiseres heeft ter zitting verklaard niet langer een waarde van € 3.162.000 te bepleiten, maar van € 2.227.694, zijnde € 159.121 * 14.
Eiseres heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- De door verweerder gehanteerde huurwaarde is te hoog. Het eigen huurcijfer is € 159.121 (€ 13.260,09 per maand, zijnde € 159.121 op jaarbasis). Deze huursom is overeengekomen tussen niet-gelieerde partijen en derhalve de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer. Eiseres verwijst naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0274;
- De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is te hoog en ligt niet in lijn met de markt. Refererend aan de kapitalisatiefactor die verweerder in de uitspraak op bezwaar noemt voor de [A-straat 2] bepleit eiseres een kapitalisatiefactor van 14,0.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 17 augustus 2015, door [C] , WOZ taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het winkelpand getaxeerd, middels de huurwaardekapitalisatiemethode, op € 4.433.000.
7. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het winkelpand tot € 2.227.694. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
8. Gelet op de na de zitting door eiseres overgelegde informatie stelt de rechtbank vast dat op de waardepeildatum [D] BV de gebruiker was van het winkelpand. Dit betekent in zoverre een onjuiste tenaamstelling van de WOZ-beschikking en belastingaanslag. De rechtbank is echter van oordeel dat in redelijkheid geen twijfel bestond over de vraag voor wie de WOZ-beschikking en de belastingaanslag bestemd waren, namelijk [D] BV. Dit is, blijkens de machtiging, feitelijk ook de rechtspersoon die opkomt tegen de beschikking en belastingaanslag. De onjuiste tenaamstelling kan daarom naar het oordeel van de rechtbank zonder gevolgen blijven (vergelijk HR 31 augustus 1998, nr. 33.569, ECLI:NL:HR:1998:AA2356). De rechtbank acht voorts de overgelegde volmacht rechtsgeldig. Partijen hebben desgevraagd schriftelijk verklaard het oordeel van de rechtbank te onderschrijven.
9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het winkelpand dient te worden bepaald via de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Uitgangspunt bij die methode is een marktconforme huur per vierkante meter. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
11. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het winkelpand toegekende waarde ligt bij verweerder.
Huurwaarde
12. Verweerder is in zijn taxatierapport uitgegaan van een huurwaarde voor het winkelpand van € 303.691. Deze huurwaarde heeft hij gebaseerd op vergelijking met marktcijfers. Eiseres heeft echter gesteld dat de huurwaarde niet door middel van vergelijking met marktcijfers moet worden vastgesteld maar dat het eigen huurcijfer als uitgangspunt dient te worden genomen nu dit op zakelijke wijze tot stand is gekomen tussen niet gelieerde partijen. Verweerder bestrijdt dit. Hij betwist niet dat de huurovereenkomst in 1998 op zakelijke wijze tot stand is gekomen, echter het op waardepeildatum geldende huurcijfer kan niet langer als marktconform worden aangemerkt, aldus verweerder.
13. Desgevraagd heeft eiseres ter zitting verklaard dat de huurovereenkomst in 1998 tot stand is gekomen voor een periode van acht jaar. Destijds werd een huursom overeengekomen van ƒ 252.000. Daarna is het huurcontract twee maal verlengd met vijf jaar. Er waren op die momenten mogelijkheden tot heroverweging, dus kennelijk is er opnieuw onderhandeld, aldus eiseres.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op de genoemde looptijd van het huurcontract stamt de laatste verlenging uit 2011. De rechtbank acht een uit 1998 stammend huurcontract, dat laatstelijk in 2011 is verlengd, in beginsel geen goede afspiegeling van de marktsituatie rondom waardepeildatum. Van dit uitgangspunt zou mogelijk afgeweken kunnen worden indien uit de tussen verhuurder en huurder geldende afspraken bij heronderhandeling volgt dat beide partijen vrij hun posities konden bepalen. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiseres om dit nader aannemelijk te maken. De huurovereenkomst behoort echter niet tot de gedingstukken. Voorts zijn de voorwaarden voor verlenging van het huurcontract niet bekend, noch de bij de veronderstelde heronderhandeling geldende uitgangspunten en gemaakte afspraken. Gelet hierop en gelet ook op het grote verschil tussen het eigen huurcijfer en de rond de waardepeildatum gerealiseerde huren voor vergelijkingsobjecten, ontbreken naar het oordeel van de rechtbank aanknopingspunten om het eigen huurcijfer marktconform te achten voor de situatie rondom waardepeildatum. Verweerder heeft daarom terecht het eigen huurcijfer niet als uitgangspunt genomen.
15. Verweerder heeft de door hem vastgestelde huurwaarde van € 825 per m² gebaseerd op marktgegevens van [A-straat 3] en [A-straat 2] en [A-straat 4] , alle winkel-verkoopruimtes met opslag/magazijn en gelegen in de [Q] binnenstad. Deze objecten zijn, gelet op de objectkenmerken en ligging, naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met het winkelpand. De primaire huurwaardes van [A-straat 4] en [A-straat 3] zijn afgeleid van huurcontracten die zijn gerealiseerd op 1 februari 2012 en in september 2012, en bepaald op respectievelijk € 1.110 per m² en € 940 per m². Voor de [A-straat 2] , verkocht op 1 juli 2013 voor € 1.660.000 gaat verweerder uit van een primaire huurwaarde van € 825 per m². Eiseres heeft de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingshuren niet betwist. Gelet hierop acht de rechtbank de voor het winkelpand vastgestelde huurwaarde niet te hoog.
Kapitalisatiefactor
16. De kapitalisatiefactor van het winkelpand is door verweerder berekend op 15,1 (hierna ook: de berekende factor), waarbij onder meer rekening is gehouden met een leegstandsrisico van 5%. Uit het verkoopcijfer van [A-straat 2] en de daarbij door verweerder gehanteerde huur van € 825 per m² heeft verweerder een kapitalisatiefactor afgeleid van 14,6, welke hij heeft gehanteerd bij de bepaling van de waarde van het winkelpand (hierna ook: de gehanteerde factor).
17. Eiseres heeft ten aanzien van de berekende factor slechts opgemerkt dat volgens haar informatie een leegstandsrisico van 5% erg laag is. Eiseres staat een kapitalisatiefactor voor van 14,0 zoals deze in de uitspraak op bezwaar is genoemd voor de [A-straat 2] .
18. Gelet op de in het taxatierapport genoemde marktgegevens van de [A-straat 2] acht de rechtbank een kapitalisatiefactor van 14,6 voor het winkelpand in beginsel niet te hoog. Eiseres heeft gewezen op de uitspraak op bezwaar waarin 14,0 vermeld staat als kapitalisatiefactor voor [A-straat 2] . Verweerder heeft gesteld dat dit op een typefout moet berusten. Dit heeft eiseres niet bestreden. Nu eiseres de uitgangspunten voor de vaststelling van de gehanteerde factor van 14,6 (te weten € 1.660.000 : € 112.992) ook niet heeft betwist, acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat de gehanteerde factor niet te hoog is. Voor zover eiseres heeft betoogt dat het leegstandsrisico in de door verweerder berekende factor te laag is, overweegt de rechtbank als volgt. Nog daargelaten dat eiseres niet uiteen heeft gezet op basis van welke informatie zij tot welk leegstandsrisico komt en tot welk effect dit leidt voor de berekende factor, kan de stelling van eiseres niet afdoen aan de op marktgegevens gebaseerde gehanteerde kapitalisatiefactor, waarin het leegstandsrisico zit verdisconteerd. De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond van eiseres.
19. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
20. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. A.P. Vaatstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.M.R. Richardson, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 17 november 2015
De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.