Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00212
uitspraakdatum: 22 januari 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X BV te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 6 maart 2012, nummer AWB 11/88, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum 1 januari 2009 - vastgesteld op € 556.000.
1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2010 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 maart 2012 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 6 april 2012, ingekomen bij het Hof op 7 april 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 december 2012 te Arnhem. De zaken met de nummers 12/00212 en 12/00319 zijn met toestemming van partijen ter zitting gelijktijdig behandeld. Namens belanghebbende is verschenen haar gemachtigde. Tevens is de heffingsambtenaar verschenen.
1.6. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. De onroerende zaak bestaat uit een drietal winkelruimtes, met een oppervlakte van respectievelijk 65 m², 65 m² en 85 m².
2.2. Met betrekking tot de onroerende zaak is met ingang van 1 mei 2008 een huurovereenkomst gesloten tussen belanghebbende en A. De huurprijs bedraagt € 42.821. De onroerende zaak is nadien in 2008 door de huurder intern verbouwd, inhoudende vloer- en plafondafwerking inclusief verlichting.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de kapitalisatiefactor 10,6 is. Partijen verschillen uitsluitend van mening over de huurwaarde.
3.3. Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde gelijk is aan de huurprijs van € 42.821 en komt derhalve tot een waarde van (€ 42.821 x 10,6 =) € 453.902, afgerond € 453.000.
3.4. Ter staving van de door hem verdedigde waarde van € 556.000 wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van B van 25 mei 2011 waarin de huurwaarde is getaxeerd op € 52.460. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.
4.3. Als uitgangspunt heeft verder te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de dan geldende huurprijs die tussen niet-gelieerde partijen is overeengekomen. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52).
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het in 3.4 vermelde taxatierapport van B. In het taxatierapport worden de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
a-straat 1 65 m²
65 m²
85 m² € 244
€ 244
€ 244 € 15.860
€ 15.860
€ 20.740
€ 52.460 € 42.821
(per mei2008)
b-straat 1
124 m² € 346 € 42.904 72 m²
€ 142
€ 10.224
€ 53.128 € 54.996
(per aug-07)
a-straat 2 226 m² € 225 € 50.850 45 m²
€ 135
€ 6.075
€ 56.925 € 759.000
(koop jan-08)
a-straat 3 74 m² € 276 € 20.424 10 m²
€ 167
€ 1.670
€ 22.094 € 24.000
(per sep-08)
4.5. Ter onderbouwing van haar stelling dat de feitelijke huurprijs van € 42.821 een zakelijke prijs is en derhalve maatgevend is voor de huurwaarde, verwijst belanghebbende naar de volgende vergelijkingsobjecten:
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
a-straat 1 215 m²
€ 199
€ 42.821
€ 42.821 € 42.821
(per mei 2008)
a-straat 4 166 m² € 211 € 35.000
€ 35.000 (per jul-10)
a-straat 2 271 m² € 179 € 48.376
€ 48.376 (per feb-07)
a-straat 3 84 m² € 286 € 24.000
€ 24.000 (per sep-08)
4.6. Met voornoemd taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 52.460 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld niet aannemelijk te kunnen maken dat de per 1 mei 2008 overeengekomen huurprijs van € 42.821 niet zakelijk zou zijn, zij het dat deze wel aan de onderkant van de markt ligt. In het licht hiervan heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd waarom de in 2.2 genoemde interne verbouwing door de huurder zou meebrengen dat de huurwaarde met (€ 52.460 -/- € 42.821 =) € 9.639 zou zijn gestegen ten opzichte van de feitelijke huurprijs. Zelfs als naast de vloer- en plafondafwerking ook nog de wanden zouden zijn afgewerkt en een verwarming zou zijn aangelegd, zoals de heffingsambtenaar stelt en belanghebbende weerspreekt, dan nog wordt daarmee niet de hogere huurwaarde onderbouwd. Bij dit bewijsoordeel laat het Hof ook meewegen dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft gesteld dat de kosten van de interne verbouwing ongeveer € 30.000 hebben bedragen, terwijl de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geen schatting kon geven van bedoelde kosten.
4.7. Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite (huur)waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.8. Belanghebbende bepleit een huurwaarde van € 42.821. Nu belanghebbende met deze huurwaarde geen rekening heeft gehouden met de interne verbouwing door de huurder – welke verbouwing heeft plaatsgevonden nadat de huurprijs van € 42.821 was overeengekomen – is ook belanghebbende niet erin geslaagd de door haar voorgestane (huur)waarde aannemelijk te maken.
4.9. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 490.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten van door derden beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 327 voor de kosten in bezwaar, € 874 voor de kosten in beroep en € 944 voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.145.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 490.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.145; en
– gelast dat de gemeente Ede aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt van in totaal € 764, te weten € 298 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2013.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.