Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 5745965 \ CV EXPL 17-3913 \ 25115 \ 682
uitspraak van 6 september 2017
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te Arnhem
eisende partij
gemachtigde Y.R. Hoogvliets LL.B, h.o.d.n. Terugkrijgenbemiddelingskosten.nl
procederende krachtens toevoegingsnummer H4S2Q2
tegen
de besloten vennootschap
NederWoon Verhuurmakelaars B.V., h.o.d.n. Nederwoon Verhuurmakelaars Arnhem
statutair gevestigd te Apeldoorn, (mede) kantoorhoudend te Arnhem
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.J.TH. Vrensen
Partijen worden hierna [eiser] en Nederwoon genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 februari 2017 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek met producties.
2.De feiten
2.1.
Op 6 februari 2013 heeft [eiser] zich bij Nederwoon ingeschreven als woningzoekende. Op die datum is een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen, waarop de algemene voorwaarden voor woningzoekenden van toepassing waren. In deze algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
Wat houdt de bemiddeling in?
De werkzaamheden die wij kunnen verrichten staan hieronder genoemd:
Wij verzamelen actief actueel huuraanbod voor je.
Wij brengen jouw woonwensen in kaart.
Wij zoeken naar een passende woning voor je en bieden deze actief aan jou aan.
Wij organiseren bezichtigingen voor je.
Wij begeleiden je bij de bezichtiging.
Wij inspecteren de woning voor de bezichtiging.
Wij evalueren samen met jou de bezichtiging.
Wij beantwoorden jouw vragen.
Wij stellen een dossier voor je samen voor de verhuurder zodat de kans zo groot mogelijk is dat de woning waar jij interesse in hebt door de verhuurder aan jou wordt gegund.
Wij regelen een kennismakingsgesprek met de verhuurder.
Wij voeren namens jou de onderhandelingen over de huurvoorwaarden.
Wij zorgen voor de overdracht van de kamer of huurwoning.
Wij realiseren tijdwinst.
Kunnen wij tegelijkertijd voor de verhuurder bemiddelen?
Nee. Wij behartigen enkel jouw belangen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Wat wij wel voor een verhuurder doen is het presenteren van diens woonruimte op onze website en via eventuele andere media. Hiervoor kunnen wij marketingkosten in rekening brengen bij de verhuurder. In voorkomende gevallen kan het zijn dat de verhuurder – om (…) frauderisico te beperken – ons vraagt om een credit-check uit te voeren. (…)
Het kan in sommige gevallen voorkomen dat wij wel bemiddelen voor de verhuurder. Bijvoorbeeld omdat de verhuurder veel moeite heeft om een huurder te vinden en ons heeft gevraagd om hem/haar hierbij te helpen. Omdat wij nooit tegelijkertijd voor de huurder en de verhuurder bemiddelen, kunnen wij dan niet voor jou bemiddelen. Dit wordt vooraf aan jou kenbaar via de advertentie van de betreffende woning op de website. Je betaalt dan ook geen aanhuurcourtage op het moment dat je een huurovereenkomst sluit met de verhuurder.
(…)
Wat betaal je als er een huurovereenkomst tot stand komt?
Als het ons lukt een kamer of huurwoning voor je te vinden, dan wel indien wij je hebben geholpen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder, en er een huurovereenkomst tot stand komt tussen jou en een verhuurder, betaal je een vergoeding voor alle door ons verrichte werkzaamheden. Dit heet de aanhuurcourtage. De aanhuurcourtage bestaat uit kosten voor het helpen bij het vinden van geschikte woonruimte en het helpen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. De hoogte van de aanhuurcourtage is gelijk aan de maandelijkse bruto huurprijs zoals deze bij aanvang van de huur wordt vermeld in de huurovereenkomst met een maximum van € 745,00. Over de aanhuurcourtage betaal je 21% BTW. Als er geen huurovereenkomst tot stand komt, betaal je geen aanhuurcourtage.
(…)
2.2.
Kort daarna heeft [eiser], nadat zij de woning aan [adres woning] (hierna: de woning) op 18 februari 2013 had bezichtigd, aan Nederwoon laten weten dat zij de woning wilde huren.
2.3.
Nederwoon heeft [eiser] op 25 februari 2013 een factuur gezonden waarop het volgende is vermeld:
Aantal Omschrijving Bedrag BTW Totaal
1. Huur maart € 535,00 € € 535,00
1. Borgsom € 535,00 € € 535,00
1. Naamplaatje € 25,00 € € 25,00
1. Bemiddeling vgm € 535,00 € 112,35 € 647,35
1. Contract vgm € 80,00 € 16,80 € 96,80
Totaal € 1.710,00 € 129,15 € 1.839,15
[eiser] heeft deze factuur voldaan.
2.4.
Nederwoon heeft vervolgens een huurovereenkomst opgesteld die door [eiser] is ondertekend.
2.5.
Bij brief van 26 oktober 2015 heeft [eiser] Nederwoon verzocht tot terugbetaling van de door haar betaalde bemiddelingskosten ten bedrage van € 647,35. Nederwoon heeft hierop bij brief van 16 november 2015 afwijzend gereageerd.
2.6.
De gemachtigde van [eiser] heeft Nederwoon bij brief van 18 januari 2017 een aanmaning gestuurd waarin opnieuw is verzocht tot terugbetaling van de bemiddelingskosten. Ook hierop heeft Nederwoon afwijzend gereageerd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter Nederwoon bij vonnis, uitvoer bij voorraad,
I. veroordeelt aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
€ 744,15 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf
26 oktober 2015, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
II. veroordeelt aan [eiser] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 135,05,
III. veroordeelt in de kosten van de procedure,
IV. veroordeelt in de nakosten van € 131,00, wanneer betaling niet binnen drie dagen na dit vonnis plaatsvindt, dan wel € 199,00 indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2.
[eiser] heeft primair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW Pro juncto artikel 7:425 BW Pro en artikel 7:427 BW Pro, nu Nederwoon voor haar en voor de verhuurder werkzaamheden heeft verricht. Het contractuele beding op grond waarvan de bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht, is dan ook vernietigbaar.
Subsidiair heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat het beding nietig is omdat Nederwoon zich een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro heeft bedongen, nu de situatie van artikel 7:417 lid 4 BW Pro zich hier voordoet en omdat het gevorderde bedrag niet in verhouding staat tot de door Nederwoon verrichte werkzaamheden.
[eiser] heeft de bemiddelingskosten in beide gevallen onverschuldigd betaald aan Nederwoon.
3.3.
Nederwoon voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die in deze zaak voorligt is of [eiser] recht heeft op terugbetaling van de door haar aan Nederwoon betaalde bemiddelingskosten.
4.2.
Niet in geschil is dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW Pro tot stand is gekomen. Evenmin is in geschil dat de door [eiser] overgelegde algemene voorwaarden, die weliswaar dateren van maart 2014 en daarmee van na de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst, van toepassing zijn.
4.3.
Partijen verschillen evenwel van mening over de vraag of Nederwoon behalve met [eiser] tevens met de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten.
4.4.
De Hoge Raad (HR) heeft in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) naar aanleiding van prejudiciële vragen onder meer geoordeeld dat van bemiddeling tussen een huurbemiddelaar en een verhuurder in beginsel reeds sprake is als de huurbemiddelaar in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst, omdat daarin in beginsel een opdracht besloten ligt om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde. Voorts heeft de HR geoordeeld dat het ontstaan van een aanspraak op loon geen noodzakelijke voorwaarde is om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
4.5.
In geschil is of de woning op de website van Nederwoon is getoond. Wat daar ook van zij, ook in de overige onbetwiste handelwijze van Nederwoon ligt naar het oordeel van de kantonrechter een opdracht van de verhuurder besloten om een huurovereenkomst met [eiser] tot stand te brengen. Zo staat vast dat Nederwoon de bezichtiging van de woning heeft verzorgd Daarnaast volgt uit de door [eiser] overgelegde factuur van 25 februari 2013 van Nederwoon, waarop overigens is vermeld “Nederwoon verhuurmakelaar”, dat naast de bemiddelingskosten de huur voor de maand maart, de borgsom en de kosten voor een naamplaatje door Nederwoon in rekening zijn gebracht en ook aan haar moesten worden betaald. Voorts is onweersproken dat Nederwoon de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat [eiser] deze vervolgens van Nederwoon heeft ontvangen. Dit betreft alle werkzaamheden die gewoonlijk liggen binnen het domein van een verhuurder en die daar ook (een afgeleid) belang bij heeft. Dat de verhuurder toestaat dat Nederwoon deze werkzaamheden verricht, impliceert in samenhang bezien een opdracht om een huurovereenkomst tot stand te brengen.
4.6.
Omdat Nederwoon zowel voor de verhuurder als de huurder heeft bemiddeld, heeft zij op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro geen recht op courtage van [eiser]. Het betreffende beding in de op 6 februari 2013 ondertekende bemiddelingsovereenkomst is daarmee op grond van artikel 3:40 lid 2 BW Pro vernietigbaar. [eiser] stelt dat zij bij brief van 26 oktober 2015 het beding tot betaling van de bemiddelingskosten heeft vernietigd. Nederwoon heeft dat weersproken.
4.7.
Nu de brief van 26 oktober 2015 niet bij de stukken is gevoegd, [eiser] te dien aanzien heeft aangegeven dat zij geen bewijs meer heeft van (het versturen van) die brief, en door Nederwoon is betwist dat [eiser] hierin het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten heeft vernietigd, kan niet worden aangenomen dat die brief is aan te merken als een buitengerechtelijke vernietiging van het beding, zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW Pro juncto artikel 3:50 lid 1 BW Pro. Vervolgens heeft de gemachtigde van [eiser] Nederwoon bij brief van 18 januari 2017 een aanmaning gestuurd waarin wordt verzocht tot terugbetaling van de bemiddelingskosten. Hoewel ook deze brief bij de stukken ontbreekt, geldt dat op dat moment de bevoegdheid om het beding te vernietigen op grond van het bepaalde in artikel 3:52 lid 1 sub d BW Pro reeds was verjaard. De primaire grondslag van de vordering kan dan ook niet tot toewijzing leiden.
4.8.
[eiser] heeft zich voorts beroepen op artikel 7:264 lid 2 BW Pro, welk artikellid bepaalt dat een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Nederwoon heeft de toepasselijkheid van dat artikel betwist.
4.9.
Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat hem een beroep op dat artikel toekomt. Reeds omdat de bemiddelingskosten blijkens de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiser] en Nederwoon enkel verschuldigd zijn wanneer een huurovereenkomst tot stand komt, kan niet anders worden geoordeeld dan dat sprake is van een voordeel dat is bedongen in verband met de totstandkoming van die huurovereenkomst. Dat dit voordeel is bedongen in een afzonderlijke overeenkomst tussen de huurder ([eiser]) en de derde (Nederwoon) en niet in de huurovereenkomst (tussen de verhuurder en de huurder), doet aan de toepasselijkheid van artikel 7:264 lid 2 BW Pro niet af. Immers, niet alleen bedongen voordeel tegenover een derde valt onder de reikwijdte van dat artikellid maar ook dóór een derde bedongen voordeel. De wijze van bedingen is vormvrij.
4.10.
Vervolgens ligt de vraag voor of het door Nederwoon bedongen voordeel een niet redelijk voordeel is als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW Pro. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de nota naar aanleiding van het verslag van 29 september 2015 betreffende de wijziging van artikel 7:417, vierde lid, BW en van artikel 7:427 BW Pro in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten (Kamerstukken II, 2015/2016, 34 207, nr. 5, pag. 3-4) volgt dat indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro vast staat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, daarmee ook vaststaat dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 BW Pro een niet redelijk voordeel opleveren dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. Daarnaast is de strekking van artikel 7:264 BW Pro om partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (vgl. Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767).
4.11.
Het voormeld bedingen van een niet redelijk voordeel is op grond van lid 2 van artikel 7:264 BW Pro nietig. Niet in geschil is dat [eiser] de nietigheid tijdig heeft ingeroepen. Er bestaat daardoor geen recht op een bemiddelingsvergoeding en evenmin op een vergoeding voor contractskosten.
4.12.
De conclusie luidt dan ook dat de bemiddelingsvergoeding (inclusief de vergoeding voor de contractskosten) onverschuldigd betaald is, zodat de vordering van [eiser] tot terugbetaling van de hoofdsom van € 744,15 wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt, nu deze niet is betwist, eveneens toegewezen.
4.13.
De kantonrechter acht voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten van
€ 135,05 (inclusief BTW) is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.
4.14.
Nederwoon wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
4.15.
De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 50,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde, vermeerderd met – indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden – de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Nederwoon om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 744,15 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf 26 oktober 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt Nederwoon tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke kosten van € 135,05;
5.3.
veroordeelt Nederwoon in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 278,00 in totaal, welk bedrag bestaat uit € 78,00 aan griffierecht en € 200,00 (2 x € 100,00) aan salaris voor de gemachtigde;
5.4.
veroordeelt Nederwoon tot betaling van € 50,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2017