Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/2808
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
2 november 2017
in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: drs. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Scherpenzeel, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 20 april 2017, waarbij het bezwaar van eiser tegen de beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) over het jaar 2017 en de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2017. Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Verweerder is zonder voorafgaand bericht niet verschenen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat 1] € 340.000;
- vermindert de aanslag ozb dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.236;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning aan de [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) per 1 januari 2016. Verweerder heeft deze vastgesteld op € 358.000.
2. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het bezwaar kennelijk ongegrond was. In het bezwaarschrift is in de kop als biljet-/aanslagnummer [000] vermeld. Dit betreft een biljet op naam van eiser. Hierop is echter niet de WOZ-beschikking vermeld. Die is op naam van de echtgenote van eiser afgegeven met biljetnummer [001] . De rechtbank begrijpt uit het feit dat het bezwaar kennelijk ongegrond is verklaard dat verweerder ervan uit is gegaan dat het bezwaar gericht was tegen de beschikking(en) op het biljet op naam van eiser (de rechtbank beschikt niet over een kopie van deze beschikking omdat verweerder niet de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingediend). Omdat de gronden zich richten tegen de WOZ-waarde van de woning, kunnen deze niet tot een gegrond beroep leiden. Om die reden is het bezwaar kennelijk ongegrond geacht.
3. De rechtbank volgt deze redenering niet. Voor de vraag waartegen een bezwaarschrift wordt ingediend dient het hele stuk beoordeeld te worden en niet enkel de kop. Uit het bezwaarschrift volgt ontegenzeglijk dat het is gericht tegen de WOZ-waarde van de woning. Daaraan kan de vermelding van een onjuist biljetnummer niet afdoen. Voor zover er al reden zou zijn te twijfelen wat eiser bedoelde, had opheldering verzocht dienen te worden en was nader onderzoek nodig, zodat in elk geval geen sprake was van kennelijkheid. Uit niets volgt echter dat de bedoeling zou (kunnen) zijn bezwaar te maken tegen het genoemde biljetnummer [000] . Het enige dat eiser dan eventueel tegengeworpen zou kunnen worden, is dat een juiste omschrijving van het besluit ontbreekt als bedoeld in artikel 6:5, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dat leidt echter op grond van artikel 6:6 van Pro de Awb niet tot ongegrondverklaring, maar tot niet-ontvankelijkverklaring. Die niet-ontvankelijkheid kan alleen worden uitgesproken als de indiener van het bezwaarschrift in de gelegenheid is gesteld het verzuim te herstellen. Dat heeft verweerder niet gedaan, dus niet-ontvankelijkverklaring is evenmin aan de orde.
4. Er is geen reden eraan te twijfelen dat eiser bedoeld heeft bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking. Deze staat op naam van de echtgenote van eiser. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat hij ervan uitgaat dat eiser en de echtgenote samen eigenaar van de woning zijn. Verweerder heeft dit niet betwist (hij is immers niet ter zitting verschenen). De rechtbank ziet ook overigens gaan aanleiding aan de verklaring van de gemachtigde te twijfelen. Daarvan uitgaand, is eiser als belanghebbende aan te merken op grond van artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. De beschikking heeft immers betrekking op een vermogensbestanddeel van eiser. Dit artikel is op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ ook in dit geval van toepassing.
Waarde van de woning
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij verwijst ter onderbouwing van de waarde naar een taxatierapport, opgemaakt op 3 juli 2017 door [A] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 358.000. Naast gegevens van de woning bevat het gegevens van vier vergelijkingsobjecten.
6. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport de waarde van € 358.000 onvoldoende onderbouwd. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De gehanteerde vergelijkingspanden hebben allemaal aanzienlijk minder grond dan de woning van eiser en zijn ook allemaal aanzienlijk kleiner. Twee panden ( [A-straat 2] en [A-straat 3] te [Z] ) hebben een inhoud van 368 m³, de andere twee ( [A-straat 4] en [A-straat 5] te [Z] ) hebben een inhoud van 450 m³. De gemiddelde prijs per kubieke meter van de kleinste twee woningen bedraagt € 395, de gemiddelde prijs per kubieke meter voor de grootste twee bedraag € 341. Het verschil in prijs kan naar het oordeel van de rechtbank voornamelijk worden verklaard uit het feit dat in zijn algemeenheid een grotere woning meer oplevert, maar minder per kubieke meter oplevert. De toegevoegde waarde van extra kubieke meters is in de regel beperkt (de wet van het afnemende grensnut). De woning van eiser heeft een inhoud van 570 m³. Hieraan is niettemin een waarde per kubieke meter van € 339 toegekend. Dit is niet in lijn met de waarde van de vergelijkingsobjecten. Alleen al om die reden is de waarde van € 358.000 niet aannemelijk gemaakt.
7. Daar komt nog bij dat eiser heeft aangevoerd dat de voorzieningen in zijn woning gedateerd zijn. De keuken en badkamer zijn nog origineel uit 1979. Bij de meeste vergelijkingsobjecten is ten minste een deel vernieuwd. Wat de berekende waarde van de grond betreft heeft eiser erop gewezen dat de tuin bij de woning erg lang en smal is en daardoor ondoelmatig. Uit het taxatierapport blijkt niet of en zo ja hoe hiermee rekening is gehouden.
8. Verweerder heeft de door hem verdedigde waarde dus niet aannemelijk gemaakt. Dat betekent nog niet dat de door eiser gestelde waarde van € 319.000 gevolgd moet worden. Hij dient deze ook voldoende te onderbouwen. Naast de genoemde punten over voorzieningen en kavelindeling heeft hij aangevoerd dat het buurpand (de andere helft van de twee-onder-een-kapwoning) lang te koop heeft gestaan en uiteindelijk onderhands voor € 270.000 is verkocht. De rechtbank kan hieraan geen conclusies verbinden, nu de staat van onderhoud van het desbetreffende pand niet bekend is. Ook heeft het buurpand wat minder grond. Daarnaast is - zoals eiser zelf ook heeft erkend - geen sprake van een transactie in de vrije markt, wat het koopcijfer ook minder geschikt maakt. Tot slot heeft eiser nog gewezen op de verkoop van het pand [A-straat 6] te [Z] . Dit is op [2016] verkocht voor € 300.000. Het pand is iets kleiner dan de woning van eiser, maar heeft wel iets meer grond. Het betreft een vrijstaande woning. Er is echter sprake van een woon-winkelpand, wat maakt dat dit pand naar het oordeel van de rechtbank minder geschikt is als vergelijkingsobject. Eiser heeft niet (bijvoorbeeld met een taxatierapport) inzichtelijk gemaakt wat het effect van de afwijkende bestemming op de waarde is. Ook voor het overige heeft eiser de door hem gestelde waarde van € 319.000 niet concreet onderbouwd.
9. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, heeft de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs bepaald op € 330.000. Daarbij zijn alle hiervoor genoemde gegevens betrokken. Dit betekent dat het beroep gegrond is.
10. De rechtbank heeft aanleiding gevonden verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.236 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 november 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.