Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 18/216
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2018
in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 december 2017 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2018.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum van 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 214.000. Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017.
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 182.000.
Daartoe heeft eiser - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
dat sprake is van strijd met het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel;
dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat waarin de woning zich bevindt. Er is volgens eiser sprake van achterstallig onderhoud, scheurvorming in de muren en het plafond. Ook is de woning voorzien van een eenvoudige keuken en eenvoudige sanitaire voorzieningen.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport, opgemaakt op 22 maart 2018 door [A] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 217.000.
Motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel
6. Eiser heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid en dat daarin geen motivering van de beslissing is opgenomen. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de uitspraak op bezwaar heeft ontvangen, maar dat die alleen de eerste pagina en vervolgvel 2 bevat. In dat licht moet zijn beroep op het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel worden begrepen. Naar het oordeel van de rechtbank had (de gemachtigde van) eiser, gelet op zijn kennis en ervaring op dit gebied, moeten begrijpen dat de eerste pagina samen met vervolgvel 2, en dus het ontbreken van vervolgvel 1 met daarop de motivering, niet de volledige uitspraak op bezwaar kon zijn. Door na ontvangst (telefonisch) contact op te nemen met verweerder had dit op eenvoudige wijze kunnen worden ondervangen. Daar komt bij dat verweerder bij het verweerschrift alle pagina’s van de uitspraak op bezwaar heeft gevoegd, dus ook vervolgvel 1. Daarvan heeft eiser kennis kunnen nemen. Uit die stukken volgt naar het oordeel van de rechtbank geen schending van het motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel. Het beroep slaagt in zoverre dus niet.
Stukken ter zitting
7. Verweerder heeft ter zitting kuberingsstaten overgelegd, alsmede een foto. Eiser heeft gesteld dat verweerder deze stukken eerder in de procedure had moeten inbrengen, zodat hij zich daarin had kunnen verdiepen en hij op adequate wijze daarop had kunnen reageren. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of deze pas op de zitting overgelegde gegevens in haar beoordeling moeten worden betrokken. Daarbij heeft zij het belang van een goede procesorde af te wegen tegen het belang van verweerder om deze stukken alsnog in het geding te brengen. De rechtbank is van oordeel dat de omvang van de ingebrachte stukken – en dan met name de voor deze zaak beperkte omvang van de relevante gegevens daarin – niet dusdanig is dat eiser daarop niet adequaat zou kunnen reageren. De rechtbank heeft de stukken daarom toegelaten en het onderzoek ter zitting niet geschorst.
Waarde van de woning
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en toegelicht. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbare woningen zijn. In geschil is slechts nog of verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
10. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat gelet op de prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten en die van de woning, verweerder al rekening heeft gehouden met een waardeverschil van € 15.000. Daarmee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met verschillen in onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Daarbij dient tevens in ogenschouw te worden genomen dat niet elke euro die wordt uitgegeven aan het verbeteren van onderhoud en voorzieningen leidt tot een euro waardestijging. Om dus tot een waardeverschil van € 15.000 te komen, zal een groter bedrag kunnen worden besteed om de woning op hetzelfde niveau te krijgen als dat van de vergelijkingsobjecten.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. M.J.C. Pieterse, rechter, in aanwezigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.