Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00692
uitspraakdatum: 5 november 2019
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 juni 2018, nummer AWB 18/216, ECLI:NL:RBGEL:2018:2578, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking ten name van belanghebbende is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 110 te [A 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 214.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning, een in 2000 gebouwde tussenwoning, inhoud 364 m³, met een berging/schuur gelegen op een kavel van 139 m².
2.2.
In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de Woz-taxateur [A 2] , waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 217.000. Hij heeft als vergelijkingsobjecten gehanteerd [a-straat] 64 (verkocht op 19 januari 2017 voor € 240.000), [b-straat] 23 (verkocht op 23 september 2015 voor € 231.000) en [a-straat] 112 (verkocht op 7 oktober 2016 voor € 246.000), alle te [A 1] . Alle referentieobjecten zijn in 2000 in dezelfde bouwstroom door dezelfde aannemer met nagenoeg identieke kenmerken gebouwd.
3.Het geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 182.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende de grief ingetrokken dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het motiveringsbeginsel en met het zorgvuldigheidsbeginsel, omdat in de aan zijn gemachtigde toegezonden uitspraak op bezwaar de eerste bladzijde van de motivering zou ontbreken. Ook heeft belanghebbende de grief ingetrokken dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat niet is ingegaan op de verschillen met niet met name genoemde referentieobjecten. De grief dat het Unierechtelijke verdedigingsbeginsel is geschonden laat belanghebbende vallen omdat bij nader inzien geen Unierecht ten uitvoer wordt gebracht.
4.2.
In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de Rechtbank ten onrechte stukken in de beschouwing heeft betrokken die de heffingsambtenaar ter zitting had overgelegd. De heffingsambtenaar voert aan dat deze stukken een reactie waren op de kort voor de zitting door belanghebbende ingediende stukken en de kennisneming en beoordeling van deze nieuwe informatie zeer weinig tijd vergen. Nu belanghebbende inmiddels voldoende tijd heeft gehad om deze stukken te bestuderen en daarop te reageren, zal het Hof deze stukken wel in de beschouwing betrekken.
4.3.
In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de woning een eenvoudige huurwoning is en dat de keuken en de badkamer eenvoudig, doch bruikbaar zijn. [a-straat] 64 beschikt over een overdekte veranda, een recent geïnstalleerde keuken, een ingerichte zolderverdieping en een vierde grote slaapkamer. [b-straat] 23 beschikt over een moderne keuken en badkamer, twee dakkapellen en een grote extra slaapkamer. [a-straat] 112 beschikt over een extra grote dakkapel. Daarom zijn de voorzieningen, de doelmatigheid en de uitstraling minder dan die van de vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende.
4.4.
De heffingsambtenaar stelt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Hij leidt uit de in het taxatierapport gehanteerde kuubprijzen af dat rekening is gehouden met ruim € 15.000 aan waardedruk. Voorts wijst hij erop dat investeringen in de woning niet plegen te leiden tot een even hoge waardestijging. Mede daarom is de heffingsambtenaar van mening dat de vermelde waardedruk voldoende is.
4.5.
Het Hof stelt vast dat de woning en de drie in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten in 2000 in dezelfde bouwstroom door dezelfde aannemer zijn gebouwd. Twee van de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (RSt) als de woning, zij het dat [b-straat] 23 een dakkapel heeft en [a-straat] 64 een overdekte veranda. De kaveloppervlakte verschilt nauwelijks. [a-straat] 112 ligt naast de woning en is een hoekwoning met een dakopbouw. In de verhuuraanbieding van de woning is de staat van onderhoud zowel binnen als buiten goed genoemd. In de verkoopaanbieding van alle drie de referentieobjecten is vermeld dat de staat van onderhoud zowel binnen als buiten als goed is. Uit de foto’s van de woning en van de referentieobjecten leidt het Hof af dat de woning eenvoudiger is uitgevoerd dan de referentieobjecten.
4.6.
Vooral de beide eerstvermelde referentieobjecten acht het Hof uitstekend vergelijkbaar met de woning, maar ook [a-straat] 112 is goed vergelijkbaar. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van het Hof zelfs zonder een gedetailleerde cijfermatige analyse een oordeel worden gegeven over de vastgestelde waarde. De precieze scores voor waardekenmerken als onderhoud, voorzieningen, doelmatigheid en uitstraling acht het Hof in dit geval dan ook van minder belang. Het Hof acht aannemelijk dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de – betrekkelijk geringe – verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Gelet op de verkoopprijzen van de referentieobjecten acht het Hof daarom aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is op 5 november 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier,
De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 november 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.