Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 5988851 \ CV EXPL 17-2533 \ 610 \ 682
uitspraak van 4 mei 2018
vonnis
in de zaak van
[Eiser], h.o.d.n. [naam]
[woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. J. de Graaf
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C@REUTHE B.V.
gevestigd te Milsbeek
gedaagde partij
gemachtigde mr. G.J.G. Olijslager
Partijen worden hierna [Eiser] en C@reuthe genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juli 2017
- de brief van de gemachtigde van [Eiser] van 28 november 2017 met daarbij de
producties 17 t/m 23
- de brief van de gemachtigde van C@reuthe van 29 november 2017 met daarbij de
producties 10 t/m 17.
1.2.
Op 7 december 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. De griffier
heeft hierbij aantekeningen gemaakt. [Eiser] heeft vervolgens bij akte van 22 december
2017 zijn eis gewijzigd, waarna C@reuthe daarop bij akte van 19 januari 2018 heeft
gereageerd. Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 januari 2012 heeft [Eiser] samen met zijn toenmalige zakenpartner de heer [Naam A] een onderneming in telecommunicatieapparatuur opgericht, genaamd [Eiser].
2.2.
Ten behoeve van de exploitatie van [Eiser] hebben [Eiser] en [Naam A] met ingang van 1 januari 2012 in het winkelcentrum te [plaats] een winkelruimte gehuurd van [naam] B.V (thans C@reuthe). Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt voor een detailhandel in multimedia. Deze huurovereenkomst is gesloten voor de duur van twee jaar, waarna de huurovereenkomst kon worden voortgezet voor een aaneensluitende periode van drie jaar, tot en met 31 december 2016, en vervolgens kon worden verlengd met perioden van telkens vijf jaar. Voorts is in de overeenkomst bepaald dat beëindiging plaatsvindt door opzegging – bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven – tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van twaalf maanden. De aanvangshuurprijs bedroeg € 35.520,00 exclusief BTW per jaar (zijnde
€ 2.960,00 exclusief BTW en exclusief het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 250,00 en servicekosten voor een parkeerplaats van € 10,00 per maand). Het gehuurde betreft, conform de aan de algemene bepalingen van de huurovereenkomst gehechte tekening, een winkelruimte op de begane grond van 106 m2, een kelderruimte van 76 m2 en een parkeerplaats in de parkeerkelder onder het winkelcentrum. Het gehuurde bevindt zich aan de oostzijde van het winkelcentrum, op nummer 17C, zoals hieronder op de kaart met een pijl en cirkel is weergeven.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn naast de algemene bepalingen van 7:203 BW en verder de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing. Op de overeenkomst zijn voorts van toepassing de algemene voorwaarden huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
2.4.
Op 3 juni 2013 heeft de heer [naam B] , namens [naam] B.V (thans indirect bestuurder van C@reuthe), [Eiser] als volgt bericht:
Naar aanleiding van ons gesprek hedenmiddag en het feit dat jullie snel willen weten waar jullie aan toe zijn, willen wij het volgende voorstellen:
(…)
Wij willen jullie ter wille zijn met betrekking tot een tijdelijke matiging van de huur. Echter de matiging willen we wel geleidelijk afbouwen en volgens onderstaand schema de huurnota’s versturen.
juli – aug – sept 2013 2125.00 per maand kale huur
okt – nov – dec 2013 2250.00 per maand kale huur
jan – feb – mrt 2014 2375.00 per maand kale huur
apr – mei – jun 2014 2500.00 per maand kale huur
de jaarlijkse indexering van de basishuurprijs op 1 januari zal wel worden berekend maar in het eerste half jaar van 2014 niet worden doorberekend.
De openstaande factuur die is verstuurd vanwege de te late betaling van de maand maart zal worden gecrediteerd.
Bovenstaand voorstel willen we gestand doen onder voorbehoud van inzage in de cijfers van de onderneming. Dit mag eventueel een verkorte balans zijn.
2.5.
C@reuthe heeft eind 2013 als verkrijgende vennootschap alle rechten en verplichtingen van [naam] B.V. uit hoofde van de huurovereenkomst overgenomen.
2.6.
Op verzoek van [Eiser] heeft C@reuthe op 17 juni 2014 een voorstel tot huurverlaging gedaan, onder meer inhoudende:
Naar aanleiding van ons prettig onderhoud op vrijdag 9 mei het volgende:
In het gesprek heeft u aangegeven de huidige huursom maandelijks met moeite te kunnen voldoen. Gelukkig geeft u ook aan dat u met het bedrijf op de goede weg bent en de toekomst zeker niet somber inziet. Er is zelfs sprake van dat er een omslagpunt aan zit te komen in zowel de omzet als zijnde een verbetering van de operationele winst.
Wij als verhuurder zijn zeker bereid om u tijdelijk door deze moeilijke periode heen te helpen, en stellen u dan ook het volgende voor:
Uw huurovereenkomst welke afloopt op 31-12-2014 wordt verlengd met een jaar en loopt van rechtswege af op 31-12-2015.
(…)
Verder willen wij jullie ter willen zijn met een matiging van de huur.
Echter de huurmatiging willen wij wel geleidelijk verder afbouwen en volgens onderstaan schema de huurnota’s versturen.
juli 2014 tm december 2014 € 2500.- per maand kale huur
januari 2015 tm juni 2015 € 2625.- per maand kale huur
juli 2015 tm december 2015 € 2750.- per maand kale huur
de jaarlijkse indexering van de basishuurprijs zal wel worden berekend maar tot en met december 2015 niet worden doorberekend.
2.7.
In reactie hierop heeft [Eiser] C@reuthe per e-mail op 19 juni 2014 bericht:
Bedankt voor jullie goede voorstel. Daar zijn we erg blij mee.
Toch kunnen we op dit ogenblik niet volmondig instemmen met het voorstel. Dat ligt niet aan jullie aanbod maar aan de kritische staat waarin ons bedrijf zich bevindt. Kort gezegd zorgt onze groei voor een enorme aanslag op onze rekening courant en die wordt ons haast fataal. We zijn druk bezig om een oplossing te zoeken voor deze situatie. De bank werkt niet mee en we zijn in gesprek met financiële investeerders.
Het risico is te groot om nu het huurcontract te verlengen. Graag stellen we de beslissing zo ver mogelijk uit (uiterlijk 30-06-2014) om meer zekerheden te vergaren. Helaas ligt het zo kritisch.
2.8.
Bij e-mailbericht van 1 juli 2014 heeft [Eiser] C@reuthe bericht dat hij de huurovereenkomst wenst te verlengen met één jaar.
2.9.
In september 2014 heeft [Naam A] zijn aandeel in [Eiser] overgedragen aan [Eiser].
2.10.
Bij e-mailbericht van 28 februari 2015 heeft [Eiser] C@reuthe bericht dat de huur voor de maand maart 2015 een paar dagen later zou worden betaald.
2.11.
Op 15 mei 2015 heeft C@reuthe [Eiser] bericht dat hij een maand achterloopt met de deelbetaling van de huur over de maand augustus 2014.
2.12.
Medio 2015 heeft [Eiser] van de door C@reuthe ingeschakelde makelaar, [Makelaar] , vernomen dat winkelketen Action interesse had om zich te vestigen in de kelder van het winkelcentrum onder de winkelruimten 17B, C en D. Deze winkelpanden stonden, met uitzondering van het gehuurde, destijds leeg. Teneinde de gewenste oppervlakte aan Action te kunnen verhuren, moest de kelderruimte onder de winkelruimten 17B t/m 17D worden verbouwd. De kelderruimte die [Eiser] huurde, moest worden afgestaan.
2.13.
Op 6 april 2016 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [Eiser] en de heer [naam C], beheerder van de onroerende zaken van C@reuthe, waarbij [naam C] hem twee voorstellen heeft gedaan. In de mail die naar aanleiding van dat gesprek op diezelfde dag door C@reuthe is gestuurd, is onder meer het volgende vermeld:
Ik heb jullie namens C@reuthe BV het volgende huurvoorstel gedaan.
Indien je alleen gebruik blijft maken van de huidige winkel zonder de kelder wordt de kale huur met ingang van het nieuwe huurcontract € 2.000.00 per maand
Als je de naastgelegen ruimte bij de huidige winkel wilt betrekken wordt de kale huur € 3.700.00 per maand. Allebei de genoemde huurprijzen zijn exclusief servicekosten en exclusief BTW.
Wel is in allebei de overeenkomsten 1 parkeerplaats in de kelder opgenomen.
(…)
Het nieuwe huurcontract zal voor een periode van 5 jaar zijn met een optie van 5 jaar.
Wel plaats ik de volgende kanttekening bij het voorstel tot het huren van beide ruimtes. Ik vraag jullie goed na te denken welke zekerheden er tegenover staan indien jullie beide winkels gaan huren.
Dit om te voorkomen dat we in de zelfde situatie terecht komen als de afgelopen 2 jaar waarin bijna iedere maand met moeite de huurpenningen werden voldaan en waar wij als verhuurder vaak hebben moeten “mee denken” om jullie bedrijf exploitabel te houden.
In de nieuwe situatie zal daar geen ruimte meer voor zijn.
Uiteraard kan er ook alleen over een nieuw huurcontract worden gesproken indien de huurachterstand die nog bestaat wordt afgelost.
Wij hebben afgesproken dat jullie mij uiterlijk vrijdag 15 april laten weten welke plannen doorgang gaan vinden.
Bij beide voorstellen zou op de begane grond een toiletgroep worden gerealiseerd (die zich daarvoor in de kelderruimte bevond), de overige voorzieningen (pantry, kantoor en opslagruimte) zouden niet meer terugkomen.
2.14.
Met ingang van 15 april 2016 is bij [Eiser] kale huur in rekening gebracht over de periode mei 2016 en verder ter hoogte van € 2.000,00.
2.15.
Op 15 april 2016 vond voor alle betrokkenen bij het winkelcentrum een informatiebijeenkomst plaats over de verbouwing, waarbij (onder andere aan [Eiser]) een informatiefolder werd uitgereikt. Daarin was onder meer vermeld dat de verbouwing zou aanvangen op 25 april 2016 en op 30 juni 2016 gereed zou zijn.
2.16.
Op 22 april 2016 heeft een gesprek tussen [Eiser] enerzijds en [naam C] en [Makelaar] anderzijds plaatsgevonden over de gedane voorstellen. [Eiser] heeft in dat gesprek aangegeven dat bij acceptatie van ieder van de voorstellen van C@reuthe zijn bedrijfsvoering ernstig zou worden belemmerd en dat hij aanzienlijke kosten zou moeten maken voor het afwerken van de vloer en het herstellen van de winkelinrichting na het plaatsen van de toiletgroep. [Eiser] heeft C@reuthe om die reden verzocht om:
- een deur in de pui aan de buitenzijde van de winkelruimte te plaatsen, waardoor [Eiser] zijn eigen entree zou behouden,
- de vloer te egaliseren en door te trekken, na het verwijderen van de toegangsruimte naar de keldertrap,
- een keukentje/pantry op de begane grond te realiseren, en
- de winkelinrichting, die door de verplaatsing van de wand ten behoeve van het realiseren van de toiletgroep en het keukentje diende te worden gewijzigd, te herstellen.
2.17.
Op 25 april 2016 is de aannemer gestart met de werkzaamheden teneinde de kelderruimte onder de winkelruimten 17B t/m 17D gereed te maken voor de verhuur aan Action.
2.18.
[Eiser] heeft C@reuthe bij e-mailbericht van 7 mei 2016 het volgende bericht:
We zitten met ons bedrijf even in zwaar weer, de enorme terugloop van verkoop baart me serieus zorgen. Gelukkig is de komst van de Action in zicht. Toch hebben we het nu even zo zwaar dat ik vrees dat we binnen afzienbare tijd door de rek van [Eiser] heen zijn.
(…)
We zitten met ons bedrijf midden in de stof en herrie. Logisch natuurlijk met zo’n verbouwing maar desastreus voor ons bedrijf. Af en toe valt de stroom uit of kunnen klanten niet naar binnen/buiten. Het is teruggelopen tot 80 kassatransacties per week!
De hele dag werken in de stof en lawaai is voor mijzelf en het personeel ook een pittige belasting. Ondanks de goede voornemens van jullie kant om het zo goed mogelijk te verbouwen met zo min mogelijk overlast blijft het feit dat we er letterlijk midden in zitten en dat eist gewoon zijn tol.
Ook met betrekking tot mijn gezondheid. De gezondheidsklachten die ik ervaar heb ik vrijdag 6 mei met mijn huisarts besproken. Na lichamelijk en bloedonderzoek is duidelijk dat er serieuze klachten zijn ontstaan waarschijnlijk door de stof die hier vrij rondzweeft. Ik kreeg het advies om vooral uit de buurt te blijven om erger te voorkomen, wat ik natuurlijk niet doe.
Ondanks dat we de 4 magere jaren zijn doorgekomen heb ik voor deze verbouwing niet de financiële middelen om dit op te vangen.
Daarbij voel ik we best ongemakkelijk omdat ik het gevoel heb dat ik jouw verbouwing dwars zit, wat ik zeker niet wil! (…)
Ik wil daar graag aan meewerken en heb al aan [Makelaar] de vraag gesteld of het mogelijk is om direct te verhuizen, zodat alles door kan gaan. De huidige winkel kan je moderniseren en in eigen wens aanpassen zonder rekening te hoeven houden met onze wensen.
Ik wil daar graag aan meewerken, maar kan me geen omzet loze periode permitteren en heb daarbij dan wel je hulp nodig. Misschien is het overwegen waard?
Ik heb bovenstaande met [naam C] van de Laan besproken toen we elkaar aan de telefoon spraken op 20 april. En ook gevraagd of hij deze optie met jou zou willen bespreken.
[naam C] heeft het druk met het regelen van de verbouwing en vroeg of ik bij [Makelaar] naar mijn nieuwe huurcontract wil vragen en wil regelen dat het zo snel mogelijk ondertekend wordt. [Makelaar] houdt me op de hoogte. We hebben aan onze kant veel verschillende opties bekeken en met mensen besproken om deze lastige periode te overbruggen. De Rabobank wil nog niet meewerken, pas als de Action er daadwerkelijk zit.
2.19.
Op 10 mei 2016 heeft [naam C] [Eiser] telefonisch verzocht om vóór 16 mei 2016 de kelder te ontruimen, omdat de breekwerkzaamheden aldaar zouden aanvangen.
2.20.
Diezelfde dag heeft [Eiser] Heijmans een e-mailbericht gestuurd met de volgende inhoud:
Ik zou je graag even willen spreken omtrent de verbouwing in het Winkelcentrum.
Met [naam C] strand ik in een discussie waarmee ik niet verder kom. Maandag wil hij over de kelder beschikken. Wat ik best snap. Maar er zijn nog zoveel vragen. Mijn hele winkel is dan open en blootgesteld aan diefstal, ik kan mijn pand niet in, we hebben niets zwart op wit etc. Ik wil natuurlijk ook dat het goed geregeld is maar in 3 dagen verhuizen is kort dag.
2.21.
Bij brief van 11 mei 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [Eiser] C@reuthe onder meer als volgt bericht:
Over de geplande verbouwing en de consequenties die dat voor cliënten heeft, hebben partijen de afgelopen periode veelvuldig overleg gevoerd. Uiteindelijk heeft dit overleg geresulteerd in een aantal afspraken:
- in verband met het verlies van de kelder zal er door Careuthe B.V. ten behoeve van cliënten een nieuwe ingang worden gerealiseerd;
- in verband met het verlies van de kelder zal er door Careuthe B.V. op de begane grond van de winkel een toilet en pantry worden aangebracht;
- het trapgat van de reeds verwijderde trap die toegang gaf tot de kelder zal door Careuthe B.V. worden dichtgemaakt, waarna de vloer geëgaliseerd wordt;
- er wordt door Careuthe B.V. een vervangende kelderruimte ter beschikking gesteld voor de opslag van spullen.
Voornoemde afspraken zullen worden opgenomen in een door partijen nog te ondertekenen nieuwe huurovereenkomst.
Gisterenmiddag heeft u telefonisch contact met cliënten opgenomen en aangegeven dat in verband met het begin van de sloopwerkzaamheden de kelder uiterlijk op maandag 16 mei a.s. ontruimd dient te zijn.
Namens cliënten kan ik u berichten dat zij aan het door u gestelde ultimatum geen gehoor kunnen geven. Cliënten zijn tot uitruiming van de kelderruimte bereid, nadat de hiervoor genoemde afspraken zijn nagekomen en de toegekende aanpassingen aan het gehuurde zijn gerealiseerd. Zonder de aanwezigheid van een toilet en pantry, het ontbreken van een eigen ingang en de aanwezigheid van een open trapgat is het feitelijk voor cliënten onmogelijk om de bedrijfsvoering te continueren.
Namens cliënten verzoek en – indien nodig – sommeer ik Careuthe B.V. dan ook om per omgaande ervoor zorg te dragen dan de overeengekomen aanpassingen aan het gehuurde gerealiseerd worden. Na afronding van de betreffende werkzaamheden zullen cliënten de kelderruimte leegruimen, zodat de medewerkers van bouwbedrijf Gommers aan de slag kunnen.
2.22.
Op 17 mei 2016 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [Eiser] en een van zijn medewerksters en anderzijds Heijmans, [naam C] en [Makelaar], waarin is gesproken over de te verrichten werkzaamheden aan de winkel van [Eiser]. In de daarop volgende week heeft [Eiser] de kelderruimte ontruimd en heeft de door C@reuthe ingeschakelde aannemer de extra/nieuwe ingang tot de winkelruimte van [Eiser] gerealiseerd, de trap verwijderd en de trapsparing dichtgemaakt (eerst met een houten plaat en later met een betonnen vloer).
Voor de tussenliggende periode konden [Eiser] en zijn medewerkers gebruik maken van het toilet en de pantry in de leegstaande winkelruimte tegenover het gehuurde, maar [Eiser] gaf er de voorkeur aan om het toilet bij de nabijgelegen Intertoys te gebruiken. C@reuthe heeft aan [Eiser] elders in de kelder kosteloos andere opslagruimte ter beschikking gesteld.
2.23.
[Eiser] heeft over de periode mei tot en met september 2016 geen huur betaald
(€ 2.200,00 per maand exclusief btw). Daarnaast is een gedeelte van de huur over augustus 2015 (€ 2.208,00) onbetaald gebleven.
2.24.
In september 2016 – toen al zes maanden met instemming van C@reuthe de huurbetaling door [Eiser] was opgeschort – heeft [Eiser] C@reuthe bericht dat hij geen nadere financiering voor zijn bedrijf kon verkrijgen en dat hij door zijn financiële situatie en de teruglopende omzet geen toekomst meer zag voor zijn onderneming.
2.25.
[Eiser] heeft de exploitatie van haar onderneming op 30 september 2016 gestaakt. Per die datum is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. De op dat moment bestaande huurachterstand van € 15.981,68 (inclusief BTW) werd verrekend met de door C@reuthe ingeroepen bankgarantie van € 7.663,60. De resterende huurschuld van
€ 8.318,08 werd verrekend met het achterlaten van de inventaris en voorraad van [Eiser].
€ 8.318,08 werd verrekend met het achterlaten van de inventaris en voorraad van [Eiser].
2.26.
Medio september 2016 is Action geopend in de kelder van het winkelcentrum.
2.27.
Bij brief van 8 december 2016 heeft de gemachtigde van [Eiser] C@reuthe aansprakelijk gesteld voor de omzetschade die [Eiser] zou hebben geleden als gevolg van de in opdracht van C@reuthe uitgevoerde werkzaamheden in het winkelcentrum.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[Eiser] vordert – na een wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
A. voor recht verklaart dat C@reuthe toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan zij aansprakelijk is en gehouden is de als gevolg van de tekortkoming ontstane schade te vergoeden,
B. C@reuthe veroordeelt tot vergoeding van de door [Eiser], als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van C@reuthe, geleden schade, nader op te maken bij staat,
C. C@reuthe veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder de verschuldigde nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten, te rekenen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2.
[Eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat C@reuthe toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De staat van het gehuurde gedurende de verbouwing (vanaf 25 april 2016 t/m 17 augustus 2016) is te kwalificeren als gebrekkig in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Zo was de winkel niet goed bereikbaar en toegankelijk en was de uitstraling slecht (stoffig en lawaaierig). C@reuthe heeft de belangen van [Eiser] bij de verbouwing niet in acht genomen. Als gevolg van het gebrek is aan [Eiser] niet het huurgenot verschaft dat hij op grond van de huurovereenkomst en de gemaakte afspraken mocht verwachten. Het verhelpen van het gebrek en/of huurprijsvermindering lag gelet op de geplande verbouwing en het daardoor volledig ontbreken van huurgenot niet voor de hand. [Eiser] heeft – naast de ontbindingsmogelijkheid waar zij geen gebruik van heeft gemaakt – recht op schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro als gevolg van de verbouwing. Daartoe voert zij ook aan dat de werkzaamheden aan het gehuurde en de nabijgelegen winkelruimten niet te kwalificeren waren als dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW Pro, nu zij niet waren bedoeld om bestaande gebreken te verhelpen en/of dreigende gebreken te voorkomen. Evenmin waren de werkzaamheden te kwalificeren als een renovatie als bedoeld in lid 2 van datzelfde artikel, nu het gehuurde blijvend nadeel heeft ondervonden van de wijziging (de oppervlakte is verkleind). Indien de verbouwing aan het gehuurde niet kwalificeert als renovatie had C@reuthe de huidige huurovereenkomst niet in stand kunnen houden bij de uitvoering van de werkzaamheden. C@reuthe had vanwege de wijzigingen aan het gehuurde de huurovereenkomst uiterlijk 31 december 2015 moeten opzeggen tegen 31 december 2016. Partijen hebben over en weer voorstellen gedaan over de inhoud van een nieuwe huurovereenkomst, maar deze is niet tot stand gekomen. Daarnaast voldeed het gehuurde niet meer aan de omschrijving zoals opgenomen in de huurovereenkomst en evenmin aan de aan door C@reuthe toegezegde voorzieningen. [Eiser] heeft dus niet het huurgenot verschaft gekregen dat hij op basis van de overeenkomst had mogen verwachten.
Indien de verbouwing aan het gehuurde wel gekwalificeerd kan worden als renovatie had [Eiser] de werkzaamheden moeten gedogen, mits hij daartoe een schriftelijk voorstel van de verhuurder had ontvangen. Hetgeen ook volgt uit artikel 14.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen. De door C@reuthe gedane mondelinge voorstellen kunnen niet worden aangemerkt als schriftelijke en redelijke renovatievoorstellen, zodat C@reuthe niet aan haar wettelijke en contractuele verplichtingen heeft voldaan.
3.3.
C@reuthe voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader ingegaan worden.
4.De beoordeling
4.2.
Allereerst dient derhalve te worden vastgesteld of sprake is van een gebrek. Artikel 7:204 lid 2 BW Pro definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Bij de beoordeling hiervan geldt in beginsel dat het gehuurde geschikt dient te zijn voor normaal gebruik. Ook hangt een mogelijke tekortkoming van de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het rustig genot af van de aard, de ernst en de duur van het gebrek (de overlast/hinder) en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat handelingen van de verhuurder die het huurgenot aantasten, zoals ingrijpende verbouwingswerkzaamheden, een gebrek op kunnen leveren. Het uitvoeren van bouwwerkzaamheden levert echter niet steeds een gebrek op. De vraag is wanneer overlast onnodig of ontoelaatbaar is. Onder verwijzing naar HR 7 december 2001, NJ 2002, 26 overweegt de kantonrechter dat een huurder van een in een winkelcentrum gelegen winkelpand in beginsel enige mate van hinder, overlast, alsmede een - tijdelijke - teruggang in de omzet, als gevolg van de werkzaamheden heeft te dulden. Een grootschalige verbouwing brengt nu eenmaal overlastsituaties met zich en de normale voorzienbare schade door overlast kan in beginsel niet op de verhuurder tevens opdrachtgever worden verhaald. Herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving maken immers onderdeel uit van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en de nadelige gevolgen daarvan moeten in beginsel gedragen worden door degene die daardoor min of meer toevallig getroffen wordt. De vraag is of de verhuurder hinder en overlast zoveel mogelijk heeft voorkomen en beperkt en of de hinder en overlast binnen redelijke grenzen zijn gebleven. Bij de beoordeling van deze vragen acht de kantonrechter het volgende van belang.
4.4.
C@reuthe heeft in 2015 het plan opgevat om de kelder onder de door [Eiser] gehuurde winkel te verbouwen, zodat Action daarin een winkel kan exploiteren, hetgeen, daar zijn partijen het over eens, zou leiden tot extra toeloop, klandizie en omzet. De ingang van de trap naar Action werd in de nabijheid van de door [Eiser] gehuurde winkelruimte gemaakt. [Eiser] zou daartoe de door hem gehuurde kelderruimte aan C@reuthe afstaan. Niet in geschil is dat partijen in april 2016 daarover overeenstemming hebben bereikt, alsook over een huurverlaging naar € 2.000,00 ex BTW per maand en over de volgende voorwaarden, te weten:
- het realiseren van een nieuwe ingang tot het gehuurde aan de [straat] door en op kosten van C@reuthe;
- het realiseren van een toilet en pantry op de begane grond door en op kosten van C@reuthe;
- het dichtmaken van het trapgat naar de kelder en het egaliseren van de vloer door en op kosten van Careuthe B.V, en
- het tijdelijk elders in de kelder kosteloos ter beschikking stellen van opslagruimte door C@reuthe aan [Eiser].
Over het huren van een alternatieve ruimte (in plaats van de kelder) hebben partijen geen overeenstemming bereikt. [Eiser] wilde de naastgelegen winkelruimte op de begane grond huren, maar kon dit niet betalen en was hiervoor derhalve afhankelijk van te verstrekken van financiering door de bank. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst is niet opgesteld. Aan wie dat te wijten is, kan – gelet op hetgeen hierna wordt overwogen – in het midden blijven.
Op 25 april 2016 zijn de verbouwingswerkzaamheden gestart, welke werkzaamheden omstreeks 17 augustus 2016 gereed waren. [Eiser] stelt – kort samengevat – dat zij enorme overlast van de verbouwing heeft ondervonden, hetgeen heeft geleid tot een dusdanige daling van haar omzet, dat zij gehouden was om haar winkel te sluiten (en de huurovereenkomst te beëindigen).
4.5.
C@reuthe betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat [Eiser] schade zou hebben geleden. Zij voert daartoe aan dat geen sprake was van een gebrek en dat het causaal verband tussen de gestelde omzetdaling en de beweerdelijke tekortkoming ontbreekt. [Eiser] heeft vrijwillig meegewerkt aan het verkleinen van het gehuurde. C@reuthe heeft kosteloos opslagruimte aan [Eiser] ter beschikking gesteld en alternatieve ruimte te huur aangeboden, maar [Eiser] kreeg de financiering hiervoor niet rond. Op verzoek van [Eiser] is gewacht met het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst. De door partijen gemaakte afspraken van 11 mei 2016 zijn nagekomen door C@reuthe en [Eiser] heeft vóór de start van de verbouwing nimmer zijn zorgen geuit over eventuele overlast die veroorzaakt zou kunnen worden. Verder heeft de aannemer tijdens de verbouwing deugdelijke maatregelen getroffen en hebben andere ondernemers in winkelcentrum niet geklaagd over overlast of omzetderving. Bovendien kampte [Eiser] al veel langer, sinds 2013, met structurele financiële problemen, hetgeen ook blijkt uit het feit dat partijen meerdere malen huurprijsvermindering waren overeengekomen.
Voorts ontbreekt ieder bewijs van omzetderving. Voor zover al sprake zou zijn van enige omzetdaling, is deze het gevolg van de werkzaamheden die min of meer gelijktijdig aan de [straat] werden uitgevoerd, waardoor de winkel van [Eiser] slecht bereikbaar was.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat de verwachting van beide partijen was dat de komst van Action tot meer winkelend publiek in (dat deel van) het winkelcentrum zou leiden en dat de winkelruimte op de begane grond (gelegen boven Action) commercieel aantrekkelijker zou worden en sneller verhuurd zou worden, hetgeen – naar verwachting – weer zou leiden tot meer klanten voor [Eiser]. [Eiser] mocht als huurder van zijn verhuurder, C@reuthe, verwachten dat zij zorg droeg voor een representatief uiterlijk van het winkelcentrum, en dat zijn winkel goed bereikbaar was voor het winkelend publiek, alsook dat C@reuthe deugdelijke voorzorgsmaatregelen zou treffen teneinde overlast van de verbouwing zo veel mogelijk te beperken. Dit geldt temeer nu de verbouwing op zeer korte afstand van het gehuurde plaatsvond; het gehuurde was precies gelegen boven de kelder die werd verbouwd.
4.7.
De kantonrechter acht bij haar beoordeling in de eerste plaats van belang dat omdat [Eiser] niet langer de beschikking had over de aanvankelijk door hem gehuurde kelder de huurprijs naar beneden is aangepast. Voorts zijn de door partijen (onder 4.4. vermelde) gemaakte afspraken nagekomen door C@reuthe. In de verklaring van 31 mei 2007 bevestigt de aannemer dat op de eerste dag van de werkzaamheden is begonnen met het demonteren van de trap en het dichten van het trapgat. Het gat naar de kelder is volgens C@reuthe eind juli 2016 met beton gedicht, hetgeen overeenkomt met de data van de door [Eiser] overgelegde foto’s en de daarop gegeven toelichting. Dat dit pas op 23 augustus 2016 heeft plaatsgevonden, zoals [Eiser] tijdens de zitting heeft verklaard, kan dus niet gevolgd worden. Voorafgaand aan het definitief dichten van het gat naar de kelder zijn omstreeks 23 mei 2016 houten planken op het gat gelegd. Dit is dus pas een maand nadat de verbouwing was gestart, gebeurd. Niet valt uit te sluiten dat er – voordat het gat definitief was gedicht – enige stof in de winkel terecht is gekomen. Maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft C@reuthe daarmee redelijkerwijs aan haar verplichting voldaan om de overlast en hinder van stof zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken.
4.8.
Vaststaat dat het op kosten C@reuthe nieuw te bouwen toilet en pantry nog niet waren gerealiseerd op het moment dat [Eiser] de kelderruimte moest afstaan. Op 23 mei 2016 heeft [Eiser] de kelderruimte leeg opgeleverd, maar de toiletgroep en de keuken waren pas ruim tweeëneenhalve maand later, op 11 augustus 2016, gereed. C@reuthe heeft evenwel in de tussentijd het gebruik van het toilet en de pantry aangeboden van een leegstaande winkel tegenover het door [Eiser] gehuurde pand.
4.9.
Niet onaannemelijk is dat sprake was van geluidsoverlast. Op 7 mei 2016 heeft [Eiser] hierover voor de eerste maal geklaagd. Op de door [Eiser] overgelegde foto’s is duidelijk te zien dat diverse (betonnen) muren moesten worden afgebroken met behulp van een (kleine) bestuurbare kraan, dat de vloer met een bestuurbare drilboor moest worden verwijderd en dat puin moest worden geruimd, ook met behulp van groot materieel. C@reuthe heeft ter zitting verklaard dat slechts sprake was van enige dagen geluidsoverlast. De kantonrechter constateert dat dit mogelijk wat langer het geval was. Immers, op 23 mei 2016 zijn de verbouwings-/breekwerkzaamheden in de kelder van [Eiser] gestart, waarbij kelderwanden zijn gesloopt. Omstreeks 10 juni 2016 is gewerkt bij de liftschacht en op 23 juni 2016 is gestart met het – met behulp van een trilboor – verwijderen van de gewassen grindvloer. Dat evenwel gedurende het gehele verbouwingsproces dagelijks sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden is onvoldoende komen vast te staan en is ook niet aannemelijk omdat na afbraak ook opbouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.
4.10.
Van belang acht de kantonrechter voorts dat nadat [Eiser] op 7 mei 2016 bij C@reuthe heeft geklaagd over de verbouwingswerkzaamheden en stof- en geluidsoverlast, er contact is geweest tussen C@reuthe en (de gemachtigde) van [Eiser]. Vervolgens zijn op 11 mei 2016 de afspraken tussen partijen bevestigd en is, voordat de sloopwerkzaamheden op maandag 23 mei 2017 aanvingen en de kelder moest zijn ontruimd, de trap verwijderd en de trapsparing gedicht. C@reuthe heeft derhalve adequaat gereageerd op de vragen en zorgen die door [Eiser] werden geuit en op haar kosten, voordat de sloopwerkzaamheden onder de winkel van [Eiser] aanvingen, maatregelen getroffen.
4.11.
[Eiser] heeft aangevoerd dat regelmatig de elektriciteit is uitgevallen hetgeen zij heeft onderbouwd met een foto waarop te zien is dat [Eiser] op donderdag 19 mei 2016 geen stroom had (waardoor de verlichting niet meer werkte en de toegangsdeuren niet meer open gingen). De foto is evenwel genomen om 18:09 uur, volgens C@reuthe dus na sluitingstijd. Dat stof door de luchtkoeling werd geblazen, zoals [Eiser] stelt, is eveneens gemotiveerd weersproken door C@reuthe. Zij heeft daartoe aangevoerd dat verse en schone lucht vanaf het dak na voorverwarming met overdruk de winkels in wordt geblazen, zodat via de winkels de passage wordt verwarmd. Volgens C@reuthe maakt die overdruk het onmogelijk dat stof uit de kelder de winkels binnendringt. Voor zover er stof in het winkelcentrum aanwezig was, werd deze door de overdruk naar het parkeergedeelte van de kelder geblazen.
4.12.
Wat hier verder van zij, niet uitgesloten kan worden dat bij een verbouwing met een omvang als de onderhavige met sloopwerkzaamheden sprake is van enige stofoverlast. Uit (enkele) door [Eiser] overgelegde foto’s blijkt dat fijne, witte stof in haar winkel (op de vloer, op een stoel en in een computer) lag. Dat dit voor enige overlast heeft gezorgd in de winkel, voor [Eiser] en zijn personeel, is zeer wel aannemelijk. Dat C@reuthe deze overlast effectiever heeft kunnen tegengaan dan met het eerst tijdelijk en vervolgens definitief dichten van het trapgat, is echter niet aangevoerd. Een concrete onderbouwing van de gestelde schadepost is evenmin in het geding gebracht, dat er (extra) reinigingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden is gesteld noch gebleken.
4.13.
Dat het door de verbouwingswerkzaamheden moeilijk was om de bedrijfsvoering te continueren, omdat de winkel niet goed bereikbaar en toegankelijk was en een onprettige uitstraling had vanwege de aanwezigheid van stof en geluidsoverlast, zoals [Eiser] stelt, is een conclusie die uit de gestelde feiten evenmin kan worden getrokken. Voor zover er derhalve sprake zou zijn van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW Pro welk gebrek ook aan de verhuurder kan worden toegerekend, heeft met betrekking tot de gevorderde schade bovendien het volgende te gelden.
4.14.
De stellingen van [Eiser] komen er in de kern op neer dat de verbouwing haar financieel de das om heeft gedaan. De schade die zij stelt te hebben geleden betreft (naast de niet onderbouwde schade aan inventaris en schoonmaak) omzetderving. De kantonrechter stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat sprake is van een gebrek nog niet meebrengt dat de verhuurder verplicht is om de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden. Weliswaar schiet de verhuurder tekort in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om de huurder een zaak vrij van gebreken te laten gebruiken, maar hij heeft geen verplichting tot vergoeding van schade indien de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Van zodanige toerekening zal wél sprake zijn indien het ontstaan van het gebrek aan hem is toe te rekenen of, daarbuiten, wanneer hij zijn verplichting tot het verhelpen van het gebrek veronachtzaamt.
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat C@reuthe met de door haar getroffen maatregelen heeft gedaan wat redelijkerwijs in haar macht lag om de overlast van de verbouwingswerkzaamheden te beperken. De overlast is daarmee naar het oordeel van de kantonrechter voor [Eiser] binnen redelijk grenzen gebleven. [Eiser] heeft dan ook geen recht op vergoeding van de schade die zij stelt te hebben gelden als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden. Dat de verbouwing niet twee, maar uiteindelijk vier maanden heeft geduurd maakt dit oordeel niet anders. Er bestaat, gelet op het voorgaande, evenmin aanleiding om aan te nemen dat [Eiser] niet gehouden was te voldoen aan haar verplichting tot het betalen van huurpenningen.
4.16.
De hoogte van de gevorderde schade en het causale verband behoeft gezien het voorgaande geen nadere bespreking meer. Nu immers is vastgesteld dat de overlast binnen de grenzen van het toelaatbare is gebleven, behoeft niet nader onderzocht te worden of de omzetderving die [Eiser] stelt te hebben geleden het gevolg was van overlast die is aan te merken als een gebrek.
4.17.
De gevorderde verklaring voor recht dat C@reuthe toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan zij aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan geleden schade en zij deze dient te vergoeden, zal derhalve worden afgewezen. De vordering onder B. tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, wordt gezien het voorgaande eveneens afgewezen.
4.18.
[Eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
4.19.
De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 100,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
4.20.
De rente over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen vanaf vijftien dagen na de datum van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [Eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van C@reuthe begroot op € 1.750,00 (2,5 punt x € 700,00) aan salaris voor de gemachtigde en € 100,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na dit vonnis,
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na dit vonnis,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.T. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2018