Uitspraak
7 december 2001
Eerste Kamer
Nr. C00/010HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie, tevens voorwaardelijk incidenteel verweerster,
advocaat: mr. H.A. Groen,
t e g e n
1. WILLIAM PROPERTIES B.V.,
2. WILLIAM HOUSE XVII B.V.,
beiden gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTERS in cassatie, tevens voorwaardelijk incidenteel eiseressen,
advocaat:aanvankelijk mr. F.J. de Vries, thans mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweersters in cassatie - verder gezamenlijk te noemen: William Properties - hebben bij exploit van 13 februari 1996 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Roermond en - kort gezegd - nadere vaststelling van de huurprijs van het huurobject gelegen aan de [a-straat 1] ([...]) te [vestigingsplaats] gevorderd.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd William c.s. te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding ter zake gederfde winst en geleden verlies van [eiseres] ontstaan tengevolge van de overlast wegens de in september 1995 gestarte verbouwing van winkelcentrum de Munt te Weert en hetgeen daarmee samenhangt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
William Properties hebben de vordering van [eiseres] bestreden.
De Kantonrechter heeft na tussenvonnissen van 9 juli 1996 en 31 december 1996 bij eindvonnis van 22 juli 1997 in reconventie, William Properties veroordeeld om aan [eiseres] te betalen ter zake schadevergoeding een bedrag van ƒ 13.382,-- exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juli 1997 tot aan de dag der algehele voldoening.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond. [Eiseres] heeft gevorderd:
primair:
William c.s. te veroordelen, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen de somma van ƒ 437.999,43, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 juli 1997 tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
voor zover door William c.s. incidenteel hoger beroep wordt ingesteld tegen de aan [eiseres] toegewezen schadevergoeding, William hoofdelijk te veroordelen, te betalen de somma van ƒ 451.381,43, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 juli 1997 tot aan de dag der algehele voldoening.
William Properties hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
De Rechtbank heeft na een tussenvonnis van 10 december 1998 bij eindvonnis van 26 augustus 1999 in reconventie, het bestreden vonnis vernietigd en William Properties veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van ƒ 37.240,02 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 1997 tot aan de dag der algehele voldoening.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. William Properties hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor William Properties toegelicht door hun advocaat en voor [eiseres] door haar advocaat als-mede door mr. T.F.E. Tjong Tjin Tai, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van zowel het principale, als het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 11 oktober 2001 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1 Het gaat in dit geding om het volgende. In opdracht van zowel de gemeente Weert als van William Properties heeft een renovatie plaatsgevonden van het gebouwencomplex waarin zich een winkelcentrum bevond, waarin de winkel van [eiseres] is gevestigd. [Eiseres] stelt hiervan hinder te hebben ondervonden en hierdoor schade te hebben geleden.
William Properties heeft in de eerste instantie vaststelling van de huurprijs verzocht. Dit verzoek is in cassatie niet meer aan de orde. [Eiseres] heeft in reconventie, als een vordering betrekkelijk tot huur van bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 39 onder Pro 4° RO, vergoeding van de hiervoor bedoelde schade gevorderd.
3.2 De Kantonrechter achtte bewezen dat sprake is geweest van een excessieve stofoverlast en heeft de vordering tot vergoeding van schade ter zake van schoonmaak- en herinrichtingskosten tot een bedrag van ƒ 13.382,-- toegewezen. De vordering van [eiseres] heeft hij voor het overige afgewezen.
[Eiseres] heeft hoger beroep ingesteld. William Properties heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. De Rechtbank heeft een groter deel van de vordering van [eiseres], te weten ƒ 37.240,02, toegewezen. In dit bedrag is, naar volgt uit de laatste alinea van rov. 5 en de eerste alinea van rov. 6 van het eindvonnis, begrepen het door de Kantonrechter reeds toegewezen, en door William Properties reeds aan [eiseres] betaalde, bedrag van ƒ 13.382,--.
Het middel keert zich zowel tegen het tussenvonnis als tegen het eindvonnis van de Rechtbank.
3.3.1 De onderdelen 1.1 en 1.2 zijn gericht tegen de laat-ste alinea van rov. 2 van het eindvonnis van de Rechtbank. Daarin overweegt zij, samengevat, het volgende. William Properties als verhuurster dient ingevolge art. 7A:1586 BW aan [eiseres] als huurster het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. Daarvan uitgaande beoordeelt de Rechtbank in haar rov. 3 of de gevolgen van de inbreuk hierop binnen redelijke grenzen, anders gezegd toelaatbaar, zijn gebleven. In dit kader was William Properties, als opdrachtgever van de renovatiewerkzaamheden, verantwoordelijk om de hinder en overlast zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken (rov. 4).
3.3.2 Onderdeel 1.1 bestrijdt deze oordelen van de Rechtbank met rechtsklachten. Bij de beoordeling ervan moet worden vooropgesteld dat een verhuurder niet op grond van de voor hem uit art. 7A:1586, aanhef en onder 3°, voortvloeiende verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de huurder toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan hem is toe te rekenen, als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van zijn zo-even bedoelde verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. De hiervoor weergegeven overweging van de Rechtbank is niet met dit uitgangspunt in strijd. Het onderdeel faalt derhalve.
3.3.3 Onderdeel 1.2 gaat uit van de opvatting dat de Rechtbank in haar hiervoor onder 3.3.1 weergegeven rechtsoverweging een onderscheid heeft gemaakt tussen aansprakelijkheid van William Properties uit hoofde van haar hoedanigheid van verhuurster en uit hoofde van haar kwaliteit als opdrachtgeefster van de renovatiewerkzaamheden. In de aangevallen overweging van de Rechtbank kan echter een dergelijk strikt onderscheid niet worden gelezen. De Rechtbank is, naar mede blijkt uit haar overige overwegingen, klaarblijkelijk ervan uitgegaan dat het antwoord op de vraag of William Properties aansprakelijk is, ervan afhing of zij is tekortgeschoten in de nakoming van de ingevolge art. 7A:1586, aanhef en onder 3°, op haar als verhuurster rustende verplichting.
Het onderdeel kan derhalve bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
3.3.4 Onderdeel 1.3 voert tegen de hiervoor onder 3.3.1 weergegeven overweging van de Rechtbank aan, kort weergegeven, dat zij in haar aanpak van de aansprakelijkheidsvraag een zodanig van wat partijen voor ogen stond afwijkende weg koos, dat haar beslissing als een niet toelaatbare verrassingsbeslissing moet worden aangemerkt.
Het onderdeel faalt omdat, in het licht van het tussen partijen gevoerde debat, niet kan worden gezegd dat de Rechtbank, door te oordelen als hiervoor is weergegeven, partijen voor een beslissing heeft gesteld waarop zij niet bedacht behoefden te zijn.
3.4 De overige in het middel vervatte klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.5 Nu het middel in het principaal beroep faalt, komt het voorwaardelijk ingestelde incidenteel beroep niet aan de orde.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principaal beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van William Properties begroot op ƒ 9.507,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen, als voorzitter, de vice-president G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp en de raadsheren C.H.M. Jansen, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 7 december 2001.