Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 18/1595
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer
van 14 september 2018
in de zaak tussen
drs. [X] , wonende te [Z] , eiseres(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 februari 2018, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2018.
Namens eiseres is de gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn [gemachtigde] en [A] , taxateur, verschenen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van het object [A-straat 1] te [Q] tot € 275.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.500;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het pand), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 320.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2017.
2. Eiseres is eigenaar van het pand. Zij verhuurt het pand, dat door de huurder als café wordt geëxploiteerd.
3. In geschil is de objectafbakening en de waarde van het pand op de waardepeildatum.
4. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat het pand geen zelfstandig object is voor de Wet WOZ. Het pand heeft een open verbinding met de naastgelegen objecten [A-straat 2 en 3] en heeft geen eigen voorzieningen, terwijl het gehele complex in gebruik is als horecagelegenheid. Subsidiair heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat de waardering plaats dient te vinden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft volgens eiseres echter onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand en de feitelijke situatie, met als gevolg dat er een te hoge kapitalisatiefactor en een te hoge huurwaarde zijn gehanteerd en de waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 240.000.
De objectafbakening
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het object juist afgebakend. De onroerende zaak vormt weliswaar één geheel met de buurpanden, maar deze buurpanden zijn geen eigendom van eiseres. Uitgangspunt is dat de objectafbakening wordt begrensd door de eigendomsgrenzen. In artikel 16, letter d, van de Wet WOZ is wel een uitbreiding opgenomen. Daarin is bepaald dat verschillende gebouwde eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak worden aangemerkt (samenstelbepaling). De rechtbank ziet echter aanleiding onder “gebruik” niet het gebruik door een huurder te begrijpen en komt tot het oordeel dat de samenstellende delen van het samenstel dezelfde genothebbende krachtens eigendom of beperkt recht dienen te hebben. Dit kan worden afgeleid uit het arrest van de Hoge Raad van 17 november 1982, ECLI:NL:HR:1982:AC7770 (Termunten). Artikel 16, letter d, van de Wet WOZ is in dit geval niet van toepassing, omdat geen sprake is van een beperkt recht, maar van een huurrecht. Bij een huursituatie geldt de eigenaar, in dit geval eiseres, als gebruiker. Zij is geen gebruiker van het geheel. Dat (de benedenverdieping van) de onroerende zaak niet zelfstandig te gebruiken is doet aan het voorgaande niet af. Dit aspect weegt overigens wel mee bij de waardering van de onroerende zaak.
De waarde
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin niet geslaagd.
7. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe en in welke mate bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met het feit dat de benedenverdieping van het pand optisch één geheel vormt met twee buurpanden. Dit heeft om verschillende redenen invloed op de waarde. In de eerste plaats zijn hierdoor veel meer vierkante meters beschikbaar dan bij de vergelijkingsobjecten. Dit heeft invloed op de huurwaarde per vierkante meter. In het taxatierapport heeft verweerder gerekend met 95 vierkante meter en een m²-prijs van € 300 op basis van een vergelijking met vier andere huurcijfers. Uit niets volgt dat de gehanteerde prijs op enige wijze is gerelateerd aan de totale verhuurde oppervlakte, die 278 m² bedraagt. De taxateur van verweerder heeft weliswaar aangevoerd dat in de huurwaarde rekening is gehouden met de feitelijke situatie, maar de onderbouwing van die stelling is onvoldoende. Daarbij is van belang dat drie van de vier vergelijkingsobjecten een oppervlakte hebben variërend van 74 tot 110 m². De huurprijzen per vierkante meter van die objecten ligt weliswaar ruim hoger dan € 300, maar een vertaalslag is niet gemaakt. Daarvoor is nodig dat ook een groter vergelijkingsobject voorhanden is. Het enige vergelijkingsobject dat daarvoor in aanmerking komt is [A-straat 4] , dat over 170 m² beschikt. Dat object is echter om andere reden minder bruikbaar, te weten het feit dat daar sprake is van daghoreca, terwijl het café in het pand van eiseres juist ’s avonds geopend is. De huurwaarde van [A-straat 4] zegt dus onvoldoende over de huurwaarde van het pand van eiseres.
8. Een tweede reden waarom de feitelijke situatie van invloed is op de waarde, is dat een eventuele koper rekening zal houden met het feit dat er sprake is van twee mede-eigenaren/verhuurders. De rechtbank acht het aannemelijk dat het pand voor een willekeurige koper op de markt daardoor minder aantrekkelijk is. Er zal immers met de eigenaren van twee buurpanden overlegd moeten worden op het moment dat een nieuwe huurder gezocht wordt. Dat hiermee rekening is gehouden, is niet aannemelijk geworden.
9. Aan voornoemd oordeel doet niet af dat verweerder beschikt over het ‘inlichtingenformulier huurgegevens’ waarin een jaarhuur van meer dan € 300 per m² is vermeld. Het is de rechtbank niet bekend, en verweerder heeft niet toegelicht, of bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2011 als sprake was van één geheel en of het café als één geheel werd verhuurd. Eiseres heeft bovendien betoogd dat in de huurwaarde die verweerder heeft gehanteerd ook de huur van de bovenwoning is begrepen. Dit is weliswaar niet met een kopie van de huurovereenkomst onderbouwd, maar verweerder dient allereerst de waarde aannemelijk te maken en het inlichtingenformulier huurgegevens is onvoldoende om als bewijs te dienen van de juistheid van de huurwaarde. De prijs waarvoor de onroerende zaak thans te huur staat, acht de rechtbank niet relevant voor de beoordeling van de waarde van de onroerende zaak op de peildatum, gelet op de sinds de peildatum veranderde marktomstandigheden.
10. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft deze theoretisch berekend aan de hand van de gegevens uit de Taxatiewijzer, die hij overigens niet ter onderbouwing heeft bijgevoegd. Bij de waardebeschikking is uitgegaan van een factor 10, in het taxatierapport is de kapitalisatiefactor berekend op 11,2. Eiseres stelt dat zelfs een factor 10 te hoog is. Zij betwist specifiek het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico en de risico-opslag van 6%. Partijen zijn het erover eens dat verweerder hiermee enigszins onderin de bandbreedte zit. De taxateur heeft dat verdedigd door te wijzen op de goede locatie van het pand, zowel binnen [Q] als regionaal gezien. Naar het oordeel van de rechtbank is echter aannemelijk dat een eventuele koper veel waarde zal hechten aan het feit dat verhuur alleen mogelijk is in samenspraak met de eigenaren van twee buurpanden. Dit komt ten onrechte niet tot uiting in de hoogte van de risico-opslag. Ook op dit punt is de taxatie onvoldoende onderbouwd.
11. Gelet op het voorgaande heeft verweerder de waarde niet aannemelijk gemaakt.
12. Eiseres bepleit een waarde van € 240.000, maar heeft ter zitting toegelicht dat sprake is van een min of meer standaard afslag van 25%. Stukken ter onderbouwing van die waarde heeft zij niet ingebracht. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde aldus evenmin aannemelijk gemaakt.
13. Omdat geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank de waarde op basis van al het voorgaande schattenderwijs vastgesteld op € 275.000. Het beroep is daarom gegrond. Op de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft de rechtbank niet meer in te gaan.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 september 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.