ECLI:NL:RBGEL:2018:5579 - Rechtbank Gelderland - Vaststelling WOZ-waarde bioscoop met functionele verouder...

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummers: AWB 18/1607 en 18/1608

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 december 2018

in de zaken tussen

[X] B.V., te [Z] , eiseres

(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, thans plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] , voor de kalenderjaren 2016 en 2017 per waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016 vastgesteld op achtereenvolgens € 17.590.000 en € 22.601.000. In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 10 februari 2018 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 23 maart 2018, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2018.

Namens eiseres is [A] verschenen, bijgestaan door mr. [B] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder zijn [gemachtigde] en [C] verschenen.

Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen te onderzoeken of de WOZ-beschikking en aanslagen voor het jaar 2016 aan de juiste rechtspersoon zijn opgelegd. Verweerder heeft bij brief van 20 september 2018 de situatie nader toegelicht. Bij brief van 2 oktober 2018 heeft eiseres daarop gereageerd.

Nadat partijen daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, hebben zij niet te kennen gegeven te willen worden gehoord op een nadere zitting. Daarom heeft de rechtbank het onderzoek op 26 oktober 2018 gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een bioscoop aan de noordzijde van [Q] ( [R] ). Bij de bioscoop bevindt zich ook een congresfaciliteit.

2. In maart 2015 is de bouw van de bioscoop begonnen. Op 5 december 2015 zijn de eerste vier zalen in gebruik genomen. Op [2016] is de bioscoop officieel geopend. De bioscoop heeft acht zalen, 1.836 stoelen en 335 parkeerplaatsen.

3. De perceeloppervlakte van de bioscoop is 25.597 m2. De vloeroppervlakte is 11.100 m2 en is verdeeld over drie bouwlagen. De grond is op 20 maart 2015 geleverd voor € 2.559.704. De bouwkosten van de bioscoop bedroegen € 19.641.581. De kosten voor de aanleg van de parkeerplaatsen bedroegen € 918.531.

Geschil

4. In geschil is de waarde van de bioscoop. Het gaat daarbij met name om de vraag of er reden is voor een correctie vanwege economische veroudering. Niet is in geschil dat de bioscoop een incourant object is, dat deze op de waardepeildata nog in aanbouw was en dat de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

Beoordeling van het geschil

Vooraf

5. De beschikkingen zijn opgelegd aan [D] B.V. (hierna: [D] ). Zij was ten tijde van het opleggen van de beschikkingen en de aanslagen eigenaar en gebruiker van de bioscoop. Eiseres is in 2014 aandeelhouder van [D] geworden. [D] is per [2017] opgegaan in eiseres. De rechtbank is van oordeel dat de beschikkingen en de aanslagen voor beide jaren aan de juiste rechtspersoon zijn opgelegd. Dat bij de objectomschrijving per abuis het oude adres (huisnummer [000] in plaats van [001] ) is gehanteerd, kan naar het oordeel van de rechtbank zonder gevolgen blijven, omdat het eiseres volstrekt duidelijk was dat het ging om de bioscoop.

Inhoudelijk

6. Eiseres is van mening dat verweerder ten onrechte geen correctie voor economische veroudering heeft toegepast. Zij heeft daartoe aangevoerd dat bij de bouw van de bioscoop te optimistische uitgangspunten zijn gehanteerd voor het te verwachten aantal bezoekers. Op het moment dat zij [D] overnam was de planvorming voor de bioscoop al afgerond. Bij de overname verkreeg eiseres ook een bioscoop/congresfaciliteit in [U] en een nog te ontwikkelen bioscoop/congresruimte in [S] . Die laatste locatie was voor eiseres het meest interessant en heeft er mede aan bijgedragen dat zij de bioscoop in [Q] heeft willen overnemen, hoewel zij altijd van mening is geweest dat het ondoenlijk zou worden het geprognosticeerde aantal bezoekers te halen. Het stoppen van de plannen was echter te duur. Vanaf de opening van de bioscoop bleven de werkelijke bezoekersaantallen achter bij de prognose. Er is uitgegaan van 552.000 bezoekers per jaar, maar in 2016 waren er 249.460 bezoekers en in 2017 waren dit er 361.962. De bioscoop staat structureel gedeeltelijk leeg. Gelet op de inwoneraantallen van de gemeente Nijmegen en omliggende gemeenten, de verwachte bevolkingsgroei, het aantal bezoeken per inwoner (de bezoekersratio), de concurrentie en het parkeerbeleid in het centrum van [Q] verwacht eiseres in 2025 een bezoekersaantal te bereiken van 425.000. Daarmee zal ook op langere termijn sprake zijn van zo’n 25% structurele leegstand. Dit rechtvaardigt volgens eiseres een correctie van 20% voor functionele veroudering. Volgens eiseres zou met de kennis van nu de bioscoop met minder en kleinere zalen zijn gebouwd.

7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld en dat hij terecht geen correctie voor economische veroudering heeft toegepast. Hij heeft daartoe aangevoerd dat eiseres het object heeft gebouwd met als doel hierin een bioscoop te exploiteren en dat de bioscoop overeenkomstig zijn bestemming in gebruik is genomen. Volgens verweerder is de huidige bezettingsgraad niet negatief en heeft eiseres verschillende prognoses gehanteerd. Verder zou het volgens verweerder vanwege de vertraagde bouw en de opstartfase onmogelijk zijn geweest het geraamde bezoekersaantal van 552.000 in de kalenderjaren 2016 en 2017 te realiseren. Het bioscoopbezoek in Nederland groeit nog jaarlijks. Gelet op verbeteringen in de infrastructuur en demografische ontwikkelingen is er ook voor de bioscoop van eiseres nog voldoende ruimte voor groei volgens verweerder. Mogelijk kan in de toekomst wel sprake zijn van een structurele onderbezetting, maar die is door eiseres niet inzichtelijk gemaakt en daar is op de waardepeildata geen sprake van. Tot slot heeft verweerder aangevoerd dat de uitbreidingen van concurrerende bioscopen op de waardepeildata nog niet vaststonden en dat het parkeerbeleid bij aanvang van de bouw bij eiseres bekend was.

8. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt bij de waarde van de grond de waarde van de opstal van de onroerende zaak opgeteld. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering. Op grond van artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling wordt voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

9. Uit het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7460, volgt dat bij een (vrijwel) nieuw pand in de regel geen aanleiding bestaat voor enige correctie voor functionele veroudering. Het ligt daarom op de weg van eiseres te onderbouwen waarom dat in dit geval anders is.

10. Eiseres baseert haar stelling dat er moet worden afgeschreven vanwege functionele veroudering op structurele onderbezetting/leegstand. Terecht beperkt zij zich hierbij niet tot de situatie in de belastingjaren zelf, maar kijkt zij ook vooruit naar de komende jaren. Voor de vraag wat een pand voor een ondernemer waard is, zijn immers ook exploitatiemogelijkheden in de (niet al te verre) toekomst van belang.

11. Uit de stukken komen verschillende prognoses naar voren over de te verwachten bezoekersaantallen. In 2013 is klaarblijkelijk uitgegaan van een bezoekersratio van ruim 4. Dat wil zeggen dat elke inwoner gemiddeld genomen ruim vier maal per jaar naar de bioscoop gaat. Dit volgt uit het stuk “Onderbouwing prognose [Q] ” bij de overeenkomst van 10 december 2013. In dat geval zouden er 700.000 bezoekers verwacht kunnen worden. Eiseres stelt zelf te zijn uitgegaan van 552.000 bezoekers. In een brief van 30 november 2016 aan de gemeenteraad van Nijmegen spreekt [D] over een beoogd aantal van 450.000 bezoekers.

12. De bezoekersratio in de regio [Q] bedroeg volgens eiseres in 2017 3,1 tegen een landelijk gemiddelde van 2,2. Met die verwijzing beoogt zij te onderbouwen dat een verdere toename van het aantal bioscoopbezoeken niet voor de hand ligt. Naar het oordeel van de rechtbank is de verwijzing naar een landelijk cijfer echter te algemeen van aard om daaruit een dergelijke ver strekkende conclusie te trekken. Het is immers goed voorstelbaar dat het bioscoopbezoek in een studentenstad hoger ligt dan in een plattelandsgemeente. Daar komt nog bij dat er in de afgelopen jaren in de regio [T] - [Q] meer initiatieven zijn ondernomen om bioscopen bij te bouwen, onder meer door eiseres zelf. Dat duidt niet op een verzadiging van de markt.

13. De door eiseres thans gepresenteerde prognoses zijn in dat licht onvoldoende onderbouwd. Zij heeft onvoldoende inzicht gegeven in de wijze van totstandkoming van de prognoses die indertijd ten grondslag hebben gelegen aan de keuze voor de bouw van de bioscoop zoals die is uitgevoerd en de vraag op basis waarvan toen kennelijk van hogere bezoekersaantallen werd uitgegaan. De rechtbank vindt het wel aannemelijk dat de feitelijke bezetting per stoel per dag 0,56 is, maar heeft te weinig houvast om dit tegen een ander getal af te zetten. Eiseres stelt weliswaar dat zij ervan uitging dat elke stoel 0,8 keer per dag verkocht zou moeten kunnen worden, maar waarop dit is gebaseerd, is niet duidelijk geworden en evenmin is duidelijk of dit nodig is voor het voldoende rendabel exploiteren van een bioscoop, en deze bioscoop in het bijzonder. Hoewel de rechtbank hiervoor al heeft aangegeven dat een lijn uit algemene cijfers niet zonder meer voldoende is, spreken de statistieken van de gemeente Nijmegen in elk geval niet in het voordeel van eiseres op dit punt. Uitgaand van de gegevens die verweerder heeft overgelegd, vindt de rechtbank namelijk ook geen aanwijzingen voor een gemiddelde bezettingsgraad van 0,8. In de Top 50 van steden op basis van bezoek leest de rechtbank dat in [Q] in 2015 419.000 bezoekers waren en dat er 1.794 stoelen waren. Op basis van 365 dagen in een jaar levert dat een bezetting van 0,64 op. Dat is weliswaar hoger dan 0,56 en daarin kan een aanwijzing gevonden worden dat de bezetting van de bioscoop van eiseres achterblijft, maar het cijfer van 0,8 volgt uit deze gegevens in elk geval niet. De algemene cijfers zouden ook een aanwijzing kunnen vormen dat een bezoekersaantal van 450.000 (wat neerkomt op een bezetting van 0,65) op zich tot een rendabele exploitatie leidt, al is dat van meer factoren afhankelijk. Dat betekent overigens nog niet noodzakelijk dat eiseres voor dezelfde bouw zou hebben gekozen als zij van meet af aan was uitgegaan van 450.000 bezoekers per jaar.

14. Aangezien de huidige prognoses van eiseres niet voldoende houvast bieden, laat de rechtbank het argument over de bevolkingsgroei buiten bespreking. Dit kan immers de hiervoor geconstateerde gebreken in de onderbouwing van de prognoses niet herstellen.

15. De stelling van eiseres dat het gewijzigde parkeerbeleid van de gemeente nadelige effecten heeft op de bezoekersaantallen, acht de rechtbank niet aannemelijk. Verweerder heeft toegelicht dat de uurtarieven in de parkeergarages zijn verlaagd, maar dat daartegenover de betaaltijden in het stadscentrum zijn verlengd. Deze eindigen sinds 2013 niet meer om 18.00 uur, maar pas om 23.00 uur. De bioscoop van eiseres bevindt zich als een van de weinige in [Q] niet in het stadscentrum. Omdat veel bioscoopbezoek in de avonduren plaatsvindt, acht de rechtbank het aannemelijk dat het effect van deze maatregelen niet in het nadeel van eiseres is.

16. Uit de bezettingsgraad van 0,56 volgt wel dat aannemelijk is dat de bezoekersaantallen vooralsnog ten minste enigszins achterblijven bij de verwachtingen. Eiseres heeft in haar meest recente prognoses ook in voldoende mate rekening gehouden met het verschuiven van de opleverdatum en het feit dat daardoor de opstartfase later ligt. Voor de jaren na 2016 moet dat effect immers verdwenen zijn. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat het lastig is een voldoende bezetting te krijgen. Zij heeft verklaard dat dit mede te maken heeft met het feit dat een van de acht bioscoopzalen erg groot is (800 stoelen) en daardoor slechts bij uitzondering helemaal vol is. Eén zaal wordt momenteel nog niet gebruikt. Bovendien was bij de oorspronkelijke plannen de verwachting dat extra publiek zou kunnen worden getrokken dankzij de naastgelegen congresfaciliteit. De exploitatie daarvan blijft echter ver achter bij de verwachtingen - mede als gevolg van problemen rond de infrastructuur - en dat heeft zijn weerslag op de bezoekersaantallen van de bioscoop, aldus eiseres.

17. Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat de situatie van de congresfaciliteit een factor is die een rol kan spelen bij de waardering van de bioscoop. Hiervoor is immers overwogen dat de waarde moet overeenkomen met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Eiseres exploiteert deze bioscoop in combinatie met een congresfaciliteit. Dit is een meer voorkomende vorm, wat al volgt uit het feit dat de bioscoop in [U] op dezelfde wijze is opgezet. Voor zover bezoekers van de congresfaciliteit nodig zijn om de geprognosticeerde bezoekersaantallen voor de bioscoop te halen, is wel degelijk relevant in hoeverre de congresfaciliteit die rol waar maakt. Gelet op de ligging van de bioscoop (relatief ver buiten het stadscentrum van [Q] ) zal de rechtbank er veronderstellenderwijs van uitgaan dat deze wisselwerking inderdaad bestaat. Eiseres heeft aangevoerd dat het aantal congressen achterblijft bij de verwachtingen. Het had echter op haar weg gelegen om te onderbouwen dat dit niet het gevolg is van de wijze van bedrijfsvoering en bovendien dat ook in de komende jaren het aantal congresbezoekers niet kan worden verhoogd tot het benodigde aantal om de bioscoop van voldoende bezoekers te voorzien. Hiervoor heeft eiseres te weinig aangevoerd. Om die reden houdt de rechtbank hiermee geen rekening bij de waardering van de bioscoop.

18. Dat op dit moment één zaal nog niet wordt gebruikt, is naar het oordeel van de rechtbank ook onvoldoende voor een correctie voor functionele veroudering. Eiseres zoekt nog naar alternatieve gebruiksmogelijkheden. Dat deze zaal niet rendabel te maken valt, is op dit moment niet voldoende aannemelijk. Dat is anders voor de grote zaal met 800 stoelen. De rechtbank acht het aannemelijk dat die zaal ook op langere termijn niet met enige regelmaat gevuld zal zijn. Omdat de zaal wel is ingericht als bioscoopzaal, met stoelen, zijn de gebruiksmogelijkheden daarvan beperkt. Eiseres heeft verklaard dat de zaal zo’n acht keer per jaar vol is, met name wanneer er een lady’s night wordt georganiseerd. De rechtbank houdt ook rekening met de mogelijkheid dat een enkele blockbuster enkele keren deze zaal vol zal krijgen, maar voor het overige acht de rechtbank een structurele onderbezetting van deze zaal voldoende aannemelijk geworden. Er is dus reden voor een afschrijving op grond van functionele veroudering. Aangezien dit de grootste zaal betreft, zal de rechtbank de functionele veroudering voor de totale bioscoop schattenderwijs vaststellen op 10%. Daarbij houdt de rechtbank er ook rekening mee dat er ook volgens eiseres nog wel enige groei mogelijk is.

19. Getalsmatig leidt dit tot de volgende berekeningen. Eiseres heeft de berekeningen in de taxatierapporten van verweerder inhoudelijk voor het overige niet betwist. Daar zal de rechtbank dus bij aansluiten. Voor 2016 is de taxateur uitgegaan van een gecorrigeerde vervangingswaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk € 7.692.625, € 3.939.119 en € 3.097.968. Aftrek van 10% voor functionele veroudering leidt tot een vermindering van de waarde met € 769.263 + € 393.912 + € 309.797 = € 1.472.972. De berekende waarde (inclusief parkeerplaatsen en kavelwaarde) was € 17.978.311 en wordt dus verminderd tot afgerond € 16.505.000. Voor 2017 is uitgegaan van een gecorrigeerde vervangingswaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk € 10.256.834, € 5.252.159 en € 4.130.624. Aftrek van 10% leidt tot een vermindering met € 1.025.684 + € 525.216 + € 413.063 = € 1.963.963. De berekende waarde was € 23.117.000 en wordt dus verminderd tot afgerond € 21.153.000.

20. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van het object [A-straat 1] te [Q] voor het kalenderjaar 2016 vast op € 16.505.000;
stelt de WOZ-waarde van dit object voor het kalenderjaar 2017 vast op € 21.153.000;
vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500;
bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres dient te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van S. Lensink MSc, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 20 december 2018

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.