Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 18/6052
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 maart 2019
in de zaak tussen
[X] , te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar , verweerder.
Procesverloop
De uitspraak van verweerder van 5 oktober 2018 waarbij het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2019.
Eiser is verschenen. Namens verweerder is [gemachtigde] , taxateur, verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 325.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1988 met uitbouw en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 416 m³, de oppervlakte van het perceel is ongeveer 649 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 1 maart 2019 door [gemachtigde] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 325.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [A-straat 2] , [A-straat 3] en [A-straat 4] , alle te [Z] .
5. Eiser heeft de vastgestelde waarde betwist. Hij heeft met name aangevoerd dat de woning minder doelmatig is door zijn bijzondere indeling. Boven zijn alleen twee kleine slaapkamers. In eerdere jaren heeft hij hierover een discussie gevoerd met de gemeente, wat heeft geleid tot een vermindering van de waarde. In 2018 is de waarde onevenredig veel gestegen volgens eiser. Hij bepleit een waarde van ten hoogste € 317.000.
6. De rechtbank is van oordeel dat het pand [A-straat 2] onvoldoende bruikbaar is als vergelijkingsobject. Deze woning is per [2017 1] verkocht voor € 580.000, wat beduidend hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de aanwezigheid van een groot souterrain. Aannemelijk is dat potentiële kopers van de woning geïnteresseerd zijn in woningen van rond dezelfde prijsklasse als die van de woning. Het ligt voor de hand dat [A-straat 2] een ander deel van de markt aanspreekt. Verweerder heeft de vergelijkbaarheid van dat pand met de woning van eiser onvoldoende onderbouwd.
7. Gelet op het type woning, de ligging, de inhoud en de toegekende waarde van de woning is de rechtbank van oordeel dat [A-straat 3] en [A-straat 4] als vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn. In het taxatierapport en de matrix heeft verweerder door het uitsplitsen van de waarden voor de kavel en de opstal geprobeerd de waarde meer inzichtelijk te maken. In de regel kan ervan worden uitgegaan dat een grotere inhoud of oppervlakte leidt tot een hogere waarde, maar naar mate de inhoud of oppervlakte groter wordt, wordt de prijs per vierkante of kubieke meter in de regel lager (de regel van het afnemende grensnut).
8. In vergelijking met [A-straat 3] en [A-straat 4] is de woning van eiser wat kleiner, maar deze heeft wel wat meer grond. Aan de hand van een grondstaffel is een waarde aan de grond toegekend. De rechtbank ziet geen reden eraan te twijfelen dat in beginsel de grondwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is, omdat deze in dezelfde straat zijn gelegen. Voor [A-straat 4] is verweerder uitgegaan van een wat hogere grondprijs. Het resterende bedrag is toegerekend aan de bebouwing. Daarbij stelt de rechtbank vast dat aan de opstal van eiser een lagere totaalwaarde is toegekend. Dat de prijs per kubieke meter wat hoger is, kan verklaard worden uit de regel van het afnemende grensnut.
9. Voor zover eiser heeft gewezen op de stijging van de waarde ten opzichte van het vorige jaar, stelt de rechtbank voorop dat verweerder ieder jaar opnieuw de waarde dient te bepalen aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Aan een eerdere waarde kunnen dus in de regel geen conclusies worden verbonden. Eiser stelt daarbij dat de WOZ-waarde van zijn woning meer is gestegen dan die van de vergelijkingsobjecten. Dat is juist, maar in beide gevallen is de koopsom hoger dan de WOZ-waarde. Zo is [A-straat 3] per [2017 2] verkocht voor € 405.000, terwijl de WOZ-waarde per 1 januari 2017 is vastgesteld op € 337.000. [A-straat 4] is per [2017 3] verkocht voor € 362.500, terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 346.000. Dit lijkt dus eerder een bevestiging dat de WOZ-waarden van die panden aan de lage kant was. Eiser heeft niet gesteld dat sprake is van bewuste bevoordeling of beleid of van een fout die verweerder in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen zou hebben gemaakt. Eiser heeft dit punt alleen aangevoerd omdat hij meent dat niet langer rekening is gehouden met de specifieke indeling van zijn woning.
10. In de matrix die verweerder heeft overgelegd is rekening gehouden met een benedengemiddelde doelmatigheid (score 2 in plaats van 3). Eiser kan worden gevolgd in zijn stelling dat ook de voorzieningen wellicht op een 2 in plaats van een 3 zouden moeten worden gezet. Daarmee is echter nog niet aannemelijk dat de beschikte waarde te hoog is. De waarde waarmee in de matrix is gerekend voor [A-straat 3] en [A-straat 4] is namelijk de WOZ-waarde en niet de verkoopwaarde. Dat is op zich niet juist, maar in dit geval niet in het nadeel van eiser. Als verweerder was uitgegaan van de verkoopprijs, gecorrigeerd naar 1 januari 2017, zou de waarde van [A-straat 3] hoger zijn dan € 337.000. Dat zou leiden tot een hogere prijs per kubieke meter. Bij [A-straat 4] is de grond hoger gewaardeerd vanwege betere doelmatigheid en onderhoud van de kavel, maar een toelichting daarop ontbreekt en heeft verweerder ook ter zitting niet kunnen geven. Daarmee lijkt ook de kubieke meterprijs voor dat object al aan de voorzichtige kant. Bij beide referentieobjecten is daarom aannemelijk dat de waarde van de opstal feitelijk hoger is dan de waarde die verweerder daaraan heeft toegekend. Wanneer daartegenover de voorzieningen voor het pand van eiser op een 2 worden gesteld, is per saldo nog steeds aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiser moet nagegeven worden dat verweerder - gelet op de gebreken in de taxatie - de waarde van de woning slechts beperkt inzichtelijk heeft gemaakt. Omdat dit ook deels in het voordeel van eiser is geweest, is de rechtbank van oordeel dat uiteindelijk aannemelijk is dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Gelet daarop is het beroep ongegrond.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Aangezien de onjuistheden in de taxatie met name in de beroepsfase tot uiting zijn gekomen, kan ook niet gezegd worden dat eiser zich als gevolg van deze onderbouwing genoodzaakt heeft gezien beroep in te stellen en hoeft verweerder ook het griffierecht niet te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.A. van de Peppel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.