Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/4792
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 8 februari 2019
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Meerinzicht, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Q] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 1.426.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: ozb) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2017 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag ozb gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 8 september 2017, ontvangen door de rechtbank op 11 september 2017, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2019. Namens eiseres zijn verschenen de gemachtigde en [A] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van het object. Het betreft een autoshowroom met werkplaats en kantoorruimte met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 3.682 m² en een totale perceeloppervlakte van ongeveer 7.908 m². Het object is in 1989 gebouwd en in 2003 verbouwd.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 1.330.000. Daartoe wijst zij op een taxatierapport van 14 april 2017 van taxateur [A] , die het object op de waardepeildatum op die waarde heeft getaxeerd. In de taxatie heeft [A] een huurwaarde van € 140.433 en een kapitalisatiefactor van 9,0 als uitgangspunt genomen. Eiseres is van mening dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 te hoog is. Eiseres concludeert dan ook tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object tot € 1.330.000.
4. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase geen enkel inzicht in de totstandkoming van de waarde heeft gegeven, terwijl daar wel om is gevraagd. Verweerder heeft geen onderbouwing gegeven van de kapitalisatiefactor en daarbij geen inzicht verstrekt in de onderliggende huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Doordat eiseres al deze elementen niet uit de uitspraak op bezwaar kon halen, is zij gedwongen om in beroep te komen. Alleen al hierom verzoekt eiseres de rechtbank verweerder te veroordelen in de proceskosten, zelfs indien het beroep ongegrond is.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 oktober 2017 door taxateur [B] . In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 1.426.000. Deze waarde is gebaseerd op een huurwaarde van € 139.052 en een kapitalisatiefactor van 9,8. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Niettemin is verweerder bereid het griffierecht te vergoeden, omdat in de bezwaarfase de gevraagde informatie niet is verstrekt.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
10. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Verweerder is hier, naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en nader ter zitting heeft toegelicht, niet in geslaagd. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
11. Partijen hebben desgevraagd ter zitting verklaard dat de huurwaarde niet in geschil is, zodat het geschil is beperkt tot de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. Eiseres heeft in haar nader stuk van 14 november 2018 gemotiveerd gesteld dat deze kapitalisatiefactor, gelet op de onderliggende uitgangspunten (in het bijzonder ten aanzien van de factoren onderhoud en vaste lasten), wel degelijk te hoog is. Zo voert eiseres aan dat verweerder uitgaat van een bedrag aan vaste lasten van € 5.910, terwijl de vaste lasten daadwerkelijk € 8.201 zijn. Daarnaast stelt verweerder de onderhoudslasten op een bedrag van € 4.867, terwijl volgens eiseres dit bedrag op basis van de geldende normen € 15.257 dient te zijn. Door deze lasten te laag vast te stellen, wordt de kapitalisatiefactor te hoog, aldus eiseres. Verweerder heeft hiertegenover, ondanks dat hij daartoe ter zitting in de gelegenheid is gesteld, niet nader onderbouwd waarom zijn uitgangspunten juist zijn. Verweerders verwijzing naar de vergelijkingsobjecten kan hem evenmin baten. Weliswaar acht de rechtbank (onder meer) object [A-straat 2] bruikbaar, maar hieruit kan slechts een kapitalisatiefactor van 9,5 worden afgeleid. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, maakt verweerder niet inzichtelijk hoe hij voor het onderhavige object aan een kapitalisatiefactor van 9,8 komt. Om die reden heeft verweerder niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast, zodat hij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de getaxeerde waarde van € 1.426.000 tot stand is gekomen.
12. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres niet geslaagd in het van haar gevraagde bewijs dat de door haar voorgestane waarde van € 1.330.000 niet te laag is. Met de door haar overgelegde transactiecijfers van de objecten [A-straat 2] te [Q] , [A-straat 3] te [R] , [A-straat 4] te [S] en [A-straat 5] te [Z] heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt hoe de door haar gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,0 tot stand is gekomen. Al was het alleen al omdat de gemiddelde kapitalisatiefactor van deze transacties op 9,15 ligt. Bovendien acht de rechtbank niet alle vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, omdat ze bijvoorbeeld in andere gemeenten liggen.
13. Het bovenstaande brengt mee dat verweerder en eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2016 – rekening houdende met alle relevante feiten en omstandigheden – in goede justitie vaststellen op € 1.400.000.
14. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Voor vergoeding van kadastrale kosten wordt € 11,10 toegekend en voor taxatiekosten € 357,50 (exlusief BTW).Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
16. De beroepsgrond van eiseres dat verweerder in de bezwaarfase niet de gevraagde informatie heeft gegeven en dat om die reden verweerder veroordeeld dient te worden in de proceskosten behoeft wegens het ontbreken van belang geen behandeling. De rechtbank heeft immers omdat het beroep gegrond is verklaard al aanleiding gezien verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 1.400.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.900,60;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 333 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, mr. A.F. Germs-de Goede en
mr. J.M. van der Vegt, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 8 februari 2019
mr. J.M. van der Vegt, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 8 februari 2019
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.