Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8089315 \ VV EXPL 19-129 \ 498 \ 450
uitspraak van 2 december 2019
vonnis in kort geding
in de zaak van
[huurster]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.P.J. Botterblom
procederende krachtens toevoegingsnummer [nummer]
tegen
de stichting Stichting De Alliantie
gevestigd te Hilversum
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
procederend in persoon
Partijen worden hierna [huurster] en De Alliantie genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van met producties;
- de brief met producties van de gemachtigde van De Alliantie van 24 oktober 2019;
- de brief met producties van de gemachtigde van [huurster] van 25 oktober 2019;
- de brief met producties van de gemachtigde van De Alliantie tevens houdende eis in reconventie;
- de e-mail met producties van de gemachtigde van De Alliantie van 28 oktober 2019;
- de e-mail met producties van de gemachtigde van [huurster] van 28 oktober 2019;
- de e-mail van de gemachtigde van De Alliantie van 28 oktober 2019;
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2019 en de aantekeningen van de griffier; mede inhoudende de pleitnota van de gemachtigde van [huurster] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 24 juni 2002 huurt [huurster] van De Alliantie de woning gelegen aan de [straat en nummer] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
Naar aanleiding van een in opdracht van De Alliantie uitgevoerd onderzoek naar de oorzaak van schimmelschade in de woning heeft Trition bij rapport van 13 juni 2017 onder meer geconcludeerd dat de woning onvoldoende werd geventileerd. Om de oorzaak van de schimmelschade weg te nemen heeft Trition geadviseerd de woning beter te ventileren, bij gebruik van de keuken en badkamer mechanische ventilatorvoorzieningen op de hoogste stand aan te laten staan, de schimmel door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen zodat alle sporen van schimmelgroei worden verwijderd en gedood, in de keuken een stankafsluiter/zwanenhals aan te brengen en wanneer nodig een rioolbeluchter te laten installeren. Ten slotte heeft Trition opgemerkt dat bij aanvang van het onderzoek één ventilatierooster open stond, waarvan het ventiel deels was vervuild en geadviseerd de roosters in de woning te controleren op vervuiling en te laten reinigen, hetgeen het ventileren in de woning zou bevorderen.
2.3.
Tussen De Alliantie en de toenmalige gemachtigde van [huurster] is veelvuldig gecorrespondeerd over een veelheid aan vermeende gebreken aan de woning.
In 2018 is door De Alliantie dampfolie en een hechthoutenvoer op de begane grond aangebracht.
2.4.
Bij rapport van 20 november 2018 heeft [bedrijf X] na een in opdracht van [huurster] uitgevoerd onderzoek naar het binnenmilieu in de woning onder meer geconcludeerd dat er geen koolmonoxide is geconstateerd, dat er geen (explosie)gevaren zijn, dat de zuurstof concentratie 20,9% is, dat er geen gassen zijn gedetecteerd, dat er geen waterstofsulfide H2S is gedetecteerd, dat de fijnstofconcentratie prima is, dat er geen
formaldehyde is aangetroffen, de CO2 concentratie binnen de aanbevolen richtlijnen is, de luchtvochtigheid 53% bedraagt en dat op grond van dit alles geur en gezondheidsklachten niet aan dit onderzoek te relateren zijn en dat uit een luchtmonster van de woonkamer een slechte luchtkwaliteit met betrekking tot concentratie van schimmel is gebleken. Ook is geconcludeerd dat er netjes werd gelucht en een duidelijke overgroei van schimmels is geconstateerd en de verwarming het niet optimaal deed.
2.5.
Bij brief van 24 januari 2019 heeft [huurster] De Alliantie aangeschreven over de steeds schrijnender wordende situatie in de woning. Zij schrijft, samengevat, dat onder meer in juni 2017 door Trition al schimmel geconstateerd, de mechanische ventilatie in mei 2018 niet goed was, er vermoedelijk vanaf 2013 al lekkage van gas was, de problemen met het gas terugkwamen ondanks nieuwe meters, regelaars en 2 nieuwe CV ketels, desondanks wilde Liander het gaslek in de gasmeter niet maken, weigerde Alliantie elk gedegen onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning en blijkt uit de uitslag van het door haar ingeschakelde onderzoeksbureau [bedrijf X] dat de lucht in hele huis veel te hoge concentraties schimmels per m3 bevatte, waar zij en haar gezin erg ziek van werden.
2.6.
In reactie op een bericht van de (toenmalige) gemachtigde van [huurster] , inhoudend dat [huurster] een eigen onderzoek heeft laten verrichten waaruit “iets zou blijken met PUR-schuim” en dat [huurster] het ministerie van Binnenlandse Zaken en een letselschade advocaat heeft benaderd, heeft De Alliantie bij e-mail van 8 april 2019 geschreven dat de constateringen van [huurster] niet door objectief (kostbaar) onderzoek zijn bevestigd en De Alliantie onder die omstandigheden niet overgaat tot herstel nu geen gebreken zijn aangetoond.
2.7.
Op 21 mei 2019 is door LBP Sight in opdracht van Kennisplatform Gespoten PURschuim (na te zijn benaderd door [huurster] ), een bouwfysisch onderzoek in de woning verricht. In de notitie van 27 juni 2019 (productie 15 Alliander) heeft LBP Sight onder meer geconcludeerd dat er in de kruipruimte en de woonkamer geen sprake is van detecteerbare concentraties isocyanaat, in de luchtmonsters van de kruipruimte en de woonkamer geen koolwaterstoffen en formaldehyde aantoonbaar zijn, er geen aanwijzingen zijn gevonden die duiden op een relatie tussen de optredende gezondheidsklachten en de aanwezige PUR-isolatie, ten tijde van het onderzoek geen noemenswaardige schimmelaantasting is aangetroffen maar dat wel is gebleken dat de luchtkwaliteit in de woning nadelig wordt beïnvloed door toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. Om de invloed van de kruipruimte op het binnenmilieu te verminderen waarmee de luchtkwaliteit en vochtigheidscondities in de kruipruimte worden verbeterd, adviseert LBP Sight het aanwezige puin en afval op de bodem van de kruipruimte te verwijderen en de gehele oppervlakte van de kruipruimte te voorzien van een bodemafsluitende folie, waardoor verdamping van vocht uit de bodem wordt belemmerd en op de bodem aanwezige verontreinigingen effectief worden afgeschermd. Daarnaast is geadviseerd de openingen tussen de houten vloer en de PUR-isolatie (nabij het kruipluik) af te dichten en het mechanische afzuigsysteem opnieuw in te laten regelen en de afzuigkap in de keuken te voorzien van een afvoerkanaal rechtsreeks naar buiten.
2.8.
Bij e-mail van 11 juli 2019 aan Alliantie heeft de (huidige) gemachtigde van [huurster] onder meer de door [huurster] gestelde gebreken aangegeven en Alliantie nog één keer in de gelegenheid gesteld te trachten een oplossing in der minne te bereiken, bij gebreke waarvan de zaak zal worden voorgelegd aan de rechter en dat hij [huurster] heeft geadviseerd de betaling van de huur op te schorten tot de woning vrij is van gebreken en zij weer in de woning kan wonen.
2.9.
Op 8 augustus 2019 heeft [huurster] bij de Huurcommissie een Verzoekschrift Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (ex artikel 7:257 BW Pro) ingediend.
2.10.
Bij e-mail van 9 augustus 2019 heeft de gemachtigde van De Alliantie aan [huurster] laten weten welke van de aanbevelingen in het rapport van LBP Sight zij wenst uit te voeren (zonder erkenning dat het een gebrek zou zijn). In reactie daarop heeft de gemachtigde van [huurster] op 12 augustus 2019 aan De Alliantie meegedeeld dat [huurster] eerst het onderzoek van de huurcommissie wil afwachten en verzoekt De Alliantie de voorgenomen werkzaamheden te wachten tot het onderzoek is afgerond.
2.11.
In de e-mail van 21 augustus 2019 concludeert [naam medewerker] van [bedrijf X] B.V. (aan de hand van twee foto’s) dat de ventilatie in de kruipruimte van de woning in hoge mate onvoldoende is en een zeer hoge relatieve luchtvochtigheid in de kruipruimte het gevolg daarvan is.
2.12.
In de brief van 4 september 2019 heeft [naam werknemer] van Inspectie flex wonen arbeidsmigranten bij Konekta Services B.V., na inspectie van de woning in opdracht van [huurster] , onder meer geconcludeerd dat er een ongezonde zoute lucht, een ongezond binnenmilieu door schimmels, vocht en ongedierte is aangetroffen, dat er een reëel gevaar zou kunnen zijn voor de gezondheid en voor de constructie van de woning en dat de woning in deze staat niet geschikt was voor bewoning.
2.13.
Bij e-mail van 8 oktober 2019 heeft [huurster] aan De Alliantie laten weten “dat het wederom niet goed zat met het gas” in de woning. In reactie daarop heeft de gemachtigde van De Alliantie bij e-mail van 15 oktober 2019 de gemachtigde van [huurster] onder meer geschreven dat een melding van wegstromend gas niet lichtvaardig wordt opgevat, maar vanwege de eerdere onjuist gebleken meldingen van [huurster] een begin van een onderbouwing verwacht mag worden en in dat kader een zevental vragen gesteld. De gemachtigde van [huurster] heeft daarop laten weten daarop niet in te gaan.
2.14.
Bij e-mail van 15 oktober 2019 heeft de buurvrouw van [huurster] aan De Alliantie laten weten verontrust te zijn omdat zij weet dat er een gaslek in de woning van [huurster] zou zijn en [huurster] haar heeft verteld dat zij het gas niet zal afsluiten omdat er volgens De Alliantie geen problemen zouden zijn.
2.15.
In het verslag van [bedrijf Y] d.d. 21 oktober 2019 is vermeld dat volgens de bewoner ( [huurster] ) de gasleiding geheel moet worden nagekeken door een onafhankelijke instantie; daardoor is de gasleiding toen niet afgeperst door de installateur.
2.16.
Bij de stukken bevinden zich negen schriftelijke verklaringen van familieleden van [huurster] en derden die in de woning zijn geweest en hun ervaringen weergeven.
2.17.
[huurster] heeft betaling van de huurverhoging, respectievelijk de huur vanaf 1 juli 2019 opgeschort.
2.18.
De woning wordt sinds circa een jaar niet meer bewoond door [huurster] .
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
Na wijziging c.q. aanvulling van haar eis ter zitting vordert [huurster] dat Alliantie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad zal worden veroordeeld
om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [huurster] een woning met drie slaapkamers, gelegen te Amersfoort, beschikbaar te stellen, zolang de procedure bij de Huurcommissie onder zaaknummer 79018 niet ten einde is gekomen en de gebreken aan de woning niet adequaat zijn hersteld, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat De Alliantie in gebreke blijft met nakoming aan deze veroordeling;
om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [huurster] te betalen een bedrag van € 5.000,- als voorschot op de door [huurster] geleden schade, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
om binnen drie weken na betekening van dit vonnis passende voorzieningen te treffen die ervoor zorgen dat de luchtkwaliteit in de woning niet langer worden beïnvloed door verontreinigde lucht en door vochtigheid vanuit de kruipruimte, op straffe van verbeurde van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat De Alliantie in gebreke blijft met nakoming aan deze veroordeling;
tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[huurster] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat er ernstige problemen zijn met het binnenklimaat in de woning (onder andere vocht, schimmels en zouten in de kruipruimte en in de woning), die worden veroorzaakt door stank c.q. vervuilde lucht die uit de kruipruimte komt en waardoor de woning noodzakelijkerwijs onbewoonbaar is. Er is sprake van gebreken aan de woning en De Alliantie is, aldus [huurster] , op grond van artikel 7:206 BW Pro gehouden die te herstellen. Volgens [huurster] is De Alliantie niet bereid haar klachten serieus te nemen en passende maatregelen te treffen. [huurster] stelt vanwege gezondheidsklachten bij haarzelf en haar kinderen, sinds 17 november 2018 uit de woning te zijn vertrokken. Omdat het niet meer verantwoord is in de woning te verblijven, dient De Alliantie haar een andere woning ter beschikking te stellen, zolang de (vocht)problemen niet zijn opgelost, aldus [huurster] . Daarnaast vordert [huurster] een voorschot op de door haar geleden schade, bestaande uit de aanschaf van een nieuwe inboedel omdat (het merendeel van) de oude inboedel wegens aantasting door schimmel en zouten, niet meer bruikbaar is.
3.3.
De Alliantie voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
Volgens De Alliantie is er – samengevat weergegeven – sprake (geweest) van meerdere problemen in de woning waarover [huurster] heeft geklaagd. Volgens De Alliantie heeft zij de klachten van [huurster] steeds serieus genomen, heeft zij meerdere onderzoeken laten verrichten en maatregelen getroffen, maar was (en is) [huurster] het met de uitkomst en het resultaat daarvan telkens niet eens. De Alliantie stelt de klachten van [huurster] over het vocht- en schimmelprobleem in de kruipruimte en in de woning te hebben getracht te verhelpen door onder meer het plaatsen van een mechanische afzuiging en het aanbrengen van twee lagen dampfolie en een hechthoutenvloer, waarop door [huurster] een ondervloer en een laminaatvloer is gelegd. Daar kan aldus De Alliantie vanuit de kruipruimte geen lucht meer doorheen. Dat er toch een vocht- en schimmelprobleem is, wordt volgens De Alliantie veroorzaakt doordat de woning al meer dan elf maanden niet meer wordt bewoond en er niet wordt gestookt en geventileerd. Het gaat om een niet geïsoleerde woning die rond 1960 is gebouwd, die bij niet bewoning, als er niet wordt gestookt, afkoelt waardoor er (in toenemende mate) vocht- en schimmelproblemen ontstaan, aldus De Alliantie. Er is, volgens De Alliantie, dan ook geen sprake van een onderhoudsgebrek. Voorts stelt Alliantie dat zij [huurster] in augustus 2019 naar aanleiding van het rapport van LBP Sight heeft aangeboden een aantal werkzaamheden te verrichten, ter geruststelling van [huurster] en om van het gedoe af te zijn. [huurster] heeft, aldus De Alliantie, geweigerd De Alliantie toe te laten omdat zij eerst het oordeel van de Huurcommissie wilde afwachten.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
De Alliantie vordert veroordeling van [huurster] tot ontruiming van de woning, tot betaling van de kosten van de ontruiming en van een bedrag van € 580,67 per maand vanaf 1 juli 2019 tot en met de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, een en ander met veroordeling van [huurster] in de proceskosten en de nakosten.
4.2.
Als grondslag voor haar vordering (randnummer 14 bij akte overlegging producties van [huurster] ) heeft De Alliantie – samengevat – aangevoerd dat [huurster] in strijd met haar verplichtingen als huurder handelt door:
voorbij te gaan aan (kostbare en) objectieve rapportages;
een veelheid aan partijen onvolledig en onjuist in te lichten en deze op De Alliantie af te sturen;
de media met een onvolledig en onjuist verhaal op te zoeken en deze daarover te laten publiceren;
medewerkers van De Alliantie onheus te bejegenen;
onderhoudspartijen van De Alliantie in twijfel te trekken en te pogen deze direct aan te sturen;
de (onverplichte) werkzaamheden n.a.v. het rapport van LBP Sight te obstrueren;
de vragen van mr. Vos van 5 oktober 2009 niet te laten beantwoorden door mr. Botterblom;
et afpersen van de gasleiding d.d. 21 oktober jl. te obstrueren, kennelijk om daarmee de herhaalde ontkrachting van haar stellingen niet nog eens voorafgaand aan de mondelinge behandeling bevestigd te krijgen;
onderwijl de buurtbewoners angst aan te jagen door te stellen dat er een gaslek is, maar tegelijkertijd de hoofdkraan niet dicht willen draaien;
de huur volledig op te schorten.
4.3.
[huurster] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.4.
Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering in conventie.
5.3.
In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
De beslissing wordt gebaseerd op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.
5.4.
De Alliantie heeft in het kader van meerdere door [huurster] gemelde problemen/gebreken in de woning, daartoe verrichte onderzoeken en door of namens haar uitgevoerde werkzaamheden producties overgelegd. Volgens [huurster] is enkel het (huidige) binnenklimaat van de woning de reden waarom zij dit kort geding heeft opgestart. Omdat de producties 1 tot en met 13 van De Alliantie niet zien op het binnenklimaat zijn deze, volgens [huurster] , thans niet van belang (randnummer 8 van de pleitnota van de gemachtigde van [huurster] ).
Nu [huurster] de onderhavige procedure, althans de grondslag van haar vorderingen heeft beperkt tot de gestelde vocht- en schimmelproblematiek, zal op voornoemde producties niet nader worden ingegaan.
5.5.
De vraag die in deze procedure voor ligt is of er sprake is van gebreken in de woning waarvoor De Alliantie, als verhuurder, verantwoordelijk is en zo ja, of de gebreken zodanig zijn dat de woning, zolang de gebreken niet verholpen zijn, onbewoonbaar moet worden geacht. [huurster] heeft gesteld dat de vocht- en schimmelproblemen in de woning zijn aan te merken als een gebrek en worden veroorzaakt door stank c.q. vervuilde lucht die uit de kruipruimte komt en waardoor de woning noodzakelijkerwijs onbewoonbaar is. De Alliantie heeft dat gemotiveerd betwist.
5.6.
De Alliantie is in beginsel verplicht om gebreken in de woning te verhelpen tenzij die zijn ontstaan als gevolg van handelen of nalaten door [huurster] (huurder) waarvoor [huurster] zelf aansprakelijk is (artikel 7:206 lid 1 BW Pro).
5.7.
Uit de door beide partijen in het geding gebrachte stukken blijkt naar voorlopig oordeel wel van enige problemen met het binnenklimaat van de woning. Zo staat in het rapport van LBP Sight van 27 juni 2019 onder meer vermeld dat uit in opdracht van Kennisplatform Gespoten PUR schuim verricht onderzoek is gebleken dat de luchtkwaliteit in de woning nadelig wordt beïnvloed door toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. Echter, dat sprake zou zijn van een gebrek, zodanig dat de woning onbewoonbaar zou moeten worden geacht, is daaruit niet af te leiden. Ook de overige door [huurster] in het geding gebrachte stukken zijn onvoldoende om te concluderen dat sprake zou zijn van een zodanig gebrek aan de woning dat deze onbewoonbaar is. De verklaring van de heer [naam medewerker] ( [bedrijf X] ) aangaande onvoldoende ventilatie in de kruipruimte is opgesteld op verzoek van [huurster] en betreft geen verklaring van een onpartijdige deskundige zodat daaraan geen gewicht toekomt. Hetzelfde geldt voor de verklaring van de heer [naam werknemer] van de Inspectie flex wonen arbeidsmigranten, nog daargelaten dat niet gesteld of gebleken is dat hij deskundig is op het gebied van de onderhavige vocht- en schimmelproblematiek. De overgelegde verklaringen van familieleden en/of derden zijn alle buiten rechte afgelegd en kunnen niet leiden tot een ander oordeel. De door [huurster] in het kader van haar gezondheidsklachten overgelegde producties kunnen evenmin leiden tot een ander oordeel.
Nu niet aannemelijke is geworden dat van een voor rekening van De Alliantie komend gebrek, dat de woning onbewoonbaar maakt, sprake is, zal de vordering tot het aan [huurster] ter beschikking stellen van een (vervangende) woning worden afgewezen.
5.8.
Dat de oorzaak van de hiervoor genoemde vocht- en schimmelproblemen te wijten zou zijn aan gebrek in de woning, dan wel een ventilatieprobleem waarvoor De Alliantie verantwoordelijk zou zijn is op grond van de door [huurster] in het geding gebrachte stukken en gelet op de gemotiveerde betwisting door De Alliantie, in deze procedure niet vast te stellen. Dat vereist nadere bewijsvoering, waarvoor een kort geding zich naar haar aard niet leent. De vordering strekkende tot veroordeling van De Alliantie om passende maatregelen te treffen zodat de luchtkwaliteit in de woning niet langer wordt beïnvloed door verontreinigde lucht en vocht vanuit de kruipruimte dient daarom eveneens worden afgewezen.
5.9.
Zonder nadere bewijsvoering, waarvoor in een kort geding procedure geen plaats is, kan niet worden vastgesteld of De Alliantie aansprakelijk zou moeten worden gehouden voor (het ontstaan van) de beweerdelijke schade als gevolg van de vocht- en schimmelproblematiek in de woning.
5.10.
[huurster] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie.
In reconventie
5.11.
Door De Alliantie is aan de gevorderde ontruiming ten grondslag gelegd dat [huurster] handelt in strijd met haar verplichtingen als huurder. Het enkele feit dat [huurster] , zoals zij heeft erkend, de huur sinds twee maanden heeft opgeschort, is onvoldoende om de verzochte ontruiming te rechtvaardigen. De overige door De Alliantie aangevoerde omstandigheden (zie r.o. 4.2) zijn niet, althans onvoldoende onderbouwd en leveren geen tekortkoming aan de zijde van [huurster] op, in die zin dat zij de ontruiming niet kunnen rechtvaardigen.
De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
5.12.
de Alliantie zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, begroot op een half punt van het salaris van de gemachtigde.
6.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [huurster] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Alliantie begroot op € 720,- salaris gemachtigde;
6.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
wijst de vordering af;
6.5.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurster] begroot op € 180,- salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2019.