Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 7672505 \ CV EXPL 19-1534 \ 610 \ 858
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1]
woonplaats kiezende te [woonplaats] , gemeente [woonplaats]
2. [eisende partij sub 2]
woonplaats kiezende te [woonplaats] , gemeente [woonplaats]
eisende partijen
gemachtigde mr. J.R. Rutgers
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [gemeente]
gedaagde partij
gemachtigde mr. B. van Treijen
Partijen worden hierna de [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 mei 2019 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging producties 16 en 17 van de [eisende partij] , tevens akte wijziging van eis
- de antwoordakte eisvermeerdering van [gedaagde partij] , tevens akte overlegging producties 4 en 5
- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2019.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] woont, op basis van een mondelinge huurovereenkomst, sinds juni 1968 in de huurwoning aan de [adres] in de wijk [X] te [gemeente] . De huurprijs bedraagt thans € 278,34 per maand. De WOZ-waarde van de woning is per 1 januari 2018 vastgesteld op € 302.000,00.
2.2.
Op 9 februari 2014 is de voormalige eigenaar en verhuurder van de woning, mevrouw [erflater] , overleden. Zij heeft bij testament bepaald dat haar elf neven en nichten ieder voor een gelijk deel erfgenaam zijn en zij heeft de heren [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 1] (de eisende partijen) als executeurs aangewezen.
2.3.
De [eisende partij] hebben op 27 februari 2017 onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde partij] :
“Afgelopen jaren hebben we meerdere malen met u contact gehad over een aangepaste huurverhoging. We hebben u uitgelegd dat het vanuit goed vermogensbeheer geen optie is om het vierde jaar van verhuur onder dezelfde condities (structureel verliesgevend voor de erfgenamen) voort te zetten.
Voortzetting van de huidige condities betekent dat de erfgenamen uit eigen financiële middelen moeten bijdragen om u in de door u gehuurde woning te kunnen laten wonen. Dit kan nooit de bedoeling zijn van het verhuren van een woning (welke voor de erfgenamen in de inkomstenbelasting in box 3 valt).
Nu u al onze voorstellen om tot een compromis te komen heeft verworpen, hebben we aan makelaardij Van Anken gevraagd om de staat van uw woning op te nemen en de huurprijscheck in te vullen. Een en ander resulteert in een huurprijs per 1 juli 2016 van € 893,72. De huurprijs per 1 juli 2017 is te berekenen door de huurprijs van 1 juli 2017 met 2,8% te verhogen. Hiermee wordt de huurprijs per 1 juli 2017 op € 918,74 vastgesteld.
Uw huidige huur is € 250,33. Dit zou betekenen dat uw huurverhoging per 1 juli 2017 € 668,41 (918,74 -/- 250,33) per maand is.
Wij zijn bereid om in 3 jaar tijd naar de nieuwe huur toe te groeien. Dit betekent dat we de huur in 2017 met 1/3 van 668,41 (=222,80) gaan verhogen naar € 473,13. Eenzelfde huurverhoging volgt op 1 juli 2018 en 1 juli 2019.”
2.4.
Omdat [gedaagde partij] niet akkoord is gegaan met de voorgestelde huurverhoging, hebben de [eisende partij] de Huurcommissie verzocht hun voorstel tot huurverhoging te beoordelen.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 25 september 2017 geoordeeld dat een huurprijsverhoging van 89% tot € 473,13 per 1 juli 2017 niet redelijk is en dat een verhoging van de huurprijs van € 250,33 met 2,8% tot € 257,34 met ingang van 1 juli 2017 wel redelijk is. De uitspraak van de Huurcommissie is op 28 september 2017 aan partijen verzonden.
2.5.
De [eisende partij] hebben bij brief van 23 januari 2019 de huurovereenkomst met [gedaagde partij] opgezegd tegen 1 augustus 2019. In hun brief hebben zij onder meer het volgende geschreven:
“De opzegging vindt plaats op de grond dat de verhuurders de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).
Ter toelichting hiervan wijs ik voorshands op het volgende. Nu u de diverse voorstellen tot huurverhoging heeft afgewezen worden de [eisende partij] geconfronteerd met een structureel verlies op de verhuur van de woning. Met andere woorden, de [eisende partij] moeten jaarlijks uit eigen middelen bijdragen om u in de woning te kunnen laten wonen. Deze situatie kan niet langer voortduren. Daarnaast dient de woning dringend te worden gerenoveerd.
Ik vraag u hierbij binnen zes weken schriftelijk aan mij mede te delen of u al dan niet instemt in de beëindiging van deze huurovereenkomst.”
2.6.
[gedaagde partij] heeft bij brief van 27 februari 2019 aan de [eisende partij] meegedeeld dat hij niet instemt met de huuropzegging.
2.7.
De gemeente [gemeente] heeft in een circulaire van 23 februari 2019 (een deel van) de inwoners van [gemeente] erop geattendeerd dat zij wijkwarmteplannen gaat opstellen, teneinde [gemeente] stapsgewijs aardgasvrij te maken. Volgens de gemeente zal volgens planning een aantal wijken in 2035 aardgasvrij zijn en de overige wijken in 2045.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Na wijziging van eis vorderen de [eisende partij] dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair de huurovereenkomst tussen partijen beëindigt, althans voor beëindigd verklaart, met veroordeling van [gedaagde partij] om het pand aan de [adres] te [gemeente] met hetgeen daartoe behoort, binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten en door middel van afgifte van de sleutels aan de [eisende partij] het pand aan hen ter vrije beschikking te stellen;
2. subsidiair de huurprijs van de woning vaststelt op € 977,35 (zijnde de op basis van het puntenstelsel voor de woning geldende huurprijs), dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen huurprijs, ingaande 1 november 2019, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
3. [gedaagde partij] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten van € 68,00, dan wel € 131,00 ingeval van betekening, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis, dan wel vanaf de datum van betekening van het vonnis.
3.2.
De [eisende partij] leggen aan hun vorderingen de volgende stellingen ten grondslag. De [eisende partij] stellen primair dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woning in verband met een noodzakelijke renovatie. Zij stellen dat de woning uit 1939 niet meer voldoet aan de hedendaagse eisen en dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Volgens de [eisende partij] dienen op korte termijn dakisolatie, spouwmuurisolatie en dubbel glas aangebracht te worden – kosten hiervoor worden begroot op € 7.915,42 – en kunnen deze werkzaamheden enkel worden uitgevoerd in een niet verhuurde woning. In dit verband wijzen de [eisende partij] op de brief van de gemeente [gemeente] van 23 februari 2019 over de toekomstige afsluiting van het aardgasnet en de overstap naar een alternatieve warmtebron.
De [eisende partij] stellen subsidiair dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten van de woning. Zij wijzen in dit verband op het exploitatieoverzicht over de jaren 2014 tot en met 2018 (productie 3 bij dagvaarding) en zij stellen dat zij wegens de stijgende WOZ-waarde ook steeds meer belasting moeten betalen.
Bovendien zijn zij, gelet op de lage huurprijs, niet in staat om een buffer op te bouwen voor toekomstige (renovatie)kosten, zoals het herstellen van voegwerk, het vervangen van dakpannen, het schilderen van de buitenkant van de woning en de door de gemeente aangekondigde energietransitie.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de [eisende partij] in de proceskosten. [gedaagde partij] betwist dat renovatiewerkzaamheden nodig zijn, en, indien dit wel het geval zou zijn, dat dit enkel mogelijk is indien de woning niet in verhuurde staat is. [gedaagde partij] betwist ook de dringende noodzaak om de woning aardgasvrij te maken, nu de wijk [X] pas in 2045 aan de beurt is. Voor zover al sprake is van een structurele wanverhouding tussen opbrengsten en kosten, hetgeen [gedaagde partij] betwist, is dit volgens [gedaagde partij] zonder de noodzakelijke renovatie geen zelfstandige opzeggingsgrond. Tot slot voert [gedaagde partij] op dit punt aan dat zijn belangen moeten prevaleren boven de belangen van de [eisende partij] .
Ten aanzien van de subsidiair gevorderde huurprijsvaststelling voert [gedaagde partij] aan dat de [eisende partij] geen beroep hebben ingesteld tegen de beslissing van de Huurcommissie, zodat ingevolge artikel 7:262 BW de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs moet worden geacht te zijn overeengekomen.
In zijn antwoordakte na de eiswijziging verzoekt [gedaagde partij] de kantonrechter om bij een proceskostenveroordeling van de [eisende partij] uit te gaan van een salaris voor de gemachtigde van € 961,00 per punt, op de grond dat sprake is van misbruik van (proces)recht en het onrechtmatig instellen van een procedure.
3.4.
Op de (overige) stellingen van partijen gaat de kantonrechter hierna zo nodig in.
4.De beoordeling
4.1.
Ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 BW kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie alleen worden toegewezen, indien de verhuurder voldoende aannemelijk maakt dat de renovatie dringend is en dat deze zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Volgens vaste jurisprudentie levert de uitvoering van een renovatieplan nog geen grond voor beëindiging wegens dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.
Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking nemend, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683).
4.2.
Ten aanzien van het eerste criterium – de renovatie is dringend en zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk – is de kantonrechter van oordeel dat daarvan niet is gebleken. De [eisende partij] stellen dat de woning geïsoleerd moet worden en dat sprake is van achterstallig onderhoud, maar [gedaagde partij] betwist dit. [gedaagde partij] heeft vorig jaar op eigen kosten een nieuwe verwarmingsketel doen plaatsen en de door hem te betalen energiekosten, € 136,00 per maand, liggen rond het gemiddelde voor een eenpersoonshuishouden. Gezien deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van de [eisende partij] gelegen om de huidige (slechte) staat van de woning voldoende concreet te onderbouwen en een concreet renovatieplan in het geding te brengen. Dit hebben zij niet gedaan, zodat de dringendheid van de gestelde renovatie niet aannemelijk is gemaakt. De enkele stelling dat de woning 80 jaar oud is en niet of nauwelijks is geïsoleerd, is daarvoor onvoldoende. De bij dagvaarding overgelegde offertes (producties 10, 11 en 12) kunnen de [eisende partij] niet baten, nu daaruit nog niet de dringende noodzaak voor renovatie blijkt. Dit geldt ook voor de geplande energietransitie, nu deze eerst plaatsvindt in 2035 dan wel 2045, zoals weergegeven in de brief van gemeente [gemeente] van 23 februari 2019 (productie 7 bij dagvaarding). Bovendien hebben de [eisende partij] onvoldoende gemotiveerd gesteld (en niet onderbouwd) dat renovatie niet mogelijk is zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
4.3.
Aan het tweede criterium – de structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten – is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin voldaan. Ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is van een structurele wanverhouding, hebben de [eisende partij] als productie 3 bij dagvaarding een exploitatieoverzicht van de jaren 2014 tot en met 2018 in het geding gebracht. Uitgaande van dat overzicht blijkt dat de huurexploitatie vóór belastingheffing alleen in 2016 verliesgevend was (-€ 676,98). Volgens datzelfde overzicht bedroeg na belastingheffing de totale huuropbrengst over de jaren 2014 tot en met 2018 een negatief bedrag van gemiddeld € 1.159,37 per jaar.
Bij de beoordeling of sprake is van een structurele wanverhouding tussen opbrengsten en kosten dient terughoudendheid te worden betracht. Nog daargelaten dat [gedaagde partij] de juistheid van de door de [eisende partij] berekende belastingheffing gemotiveerd heeft betwist, is de kantonrechter van oordeel dat, ook indien het exploitatieverlies gemiddeld € 1.159,37 per jaar zou zijn, hiermee geen sprake is van een structurele wanverhouding die zodanig is dat van de [eisende partij] niet kan worden verwacht de huurovereenkomst voort te zetten.
4.4.
De slotsom is dat het dringend eigen gebruik niet aannemelijk is gemaakt, zodat reeds om die reden de primaire vordering wordt afgewezen. De overige stellingen van partijen, waaronder de stellingen ten aanzien van de belangenafweging, kunnen daarom onbesproken blijven.
4.5.
Ten aanzien van subsidiair gevorderde huurprijsvaststelling is de kantonrechter van oordeel dat de [eisende partij] in hun vordering niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, nu zij niet binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW bepaalde termijn van acht weken een beslissing van de kantonrechter op dit punt hebben gevorderd. Dit betekent dat op grond van voormeld artikel de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 257,34 per 1 juli 2017 wordt geacht door partijen te zijn overeengekomen en dat aan de inhoudelijke beoordeling van de subsidiaire vordering van de [eisende partij] niet wordt toegekomen.
De kantonrechter verwerpt tot slot de tijdens de mondelinge behandeling nog als (subsidiaire) grondslag opgeworpen stelling van de [eisende partij] dat [gedaagde partij] door betaling van een te lage huurprijs ongerechtvaardigd is verrijkt. Nog daargelaten dat de [eisende partij] hier geen rechtsgevolg aan hebben verbonden is de huurprijs vastgesteld op grond van artikel 7:262 BW, dit artikel is van dwingend recht.
4.6.
Omdat zij in het ongelijk zijn gesteld, dienen de [eisende partij] de proceskosten te dragen. [gedaagde partij] verzoekt de kantonrechter af te wijken van de gebruikelijke proceskostenveroordeling en vordert per proceshandeling een hoger forfaitair bedrag conform het liquidatietarief op de grond dat sprake is van misbruik van (proces)recht en het onrechtmatig instellen van een procedure.
4.7.
Uit jurisprudentie volgt dat de daadwerkelijke proceskosten alleen toewijsbaar zijn in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, waarvan pas sprake is als het instellen van de vordering, gelet op de ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Volgens de Hoge Raad kan hiervan sprake zijn als de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende, dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (Hoge Raad, 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 Duka/Achmea).
4.8.
Hoewel [gedaagde partij] niet de daadwerkelijk gemaakte proceskosten vordert, is de kantonrechter van oordeel dat ten aanzien van de gevorderde (hogere) proceskosten dezelfde terughoudendheid moet worden betracht, nu die vordering is gegrond op misbruik van (proces)recht en/of onrechtmatig handelen.
Hoewel evident is dat de erven [gedaagde partij] zich niet binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter hebben gewend, en daarom niet in hun vordering tot huurprijsvaststelling kunnen worden ontvangen, leidt dit naar het oordeel van de kantonrechter nog niet tot de conclusie dat sprake is van misbruik van recht of onrechtmatig handelen door de [eisende partij] . Dat ook de primaire vordering is afgewezen, maakt dit niet anders. De kantonrechter ziet aanleiding het salaris voor de gemachtigde, gelet op de onbepaalde waarde van de primaire vordering en het procesverloop, te bepalen op 3 punten à € 300,00 per punt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de primaire vordering af;
5.2.
verklaart de [eisende partij] niet-ontvankelijk in hun subsidiaire vordering;
5.3.
veroordeelt de [eisende partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde partij] begroot € 900,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op