Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8383116 \ VV EXPL 20-15 \ 25115 \ 636
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
1.
[eiser]
wonende te [woonplaats]
2.
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eisende partijen
gemachtigde mr. T. Slinger
tegen
1.
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
2.
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen
gemachtigde mr. Chr. Nome
Eisende partijen zullen gezamenlijk in mannelijk enkelvoud [eiser] worden genoemd. Gedaagde partijen zullen gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud worden aangeduid als [gedaagden]
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 maart 2020 met producties 1 tot en met 6
- het e-mailbericht van 14 april 2020 van mr. Slinger met de pleitnota en de akte vermeerdering van eis
- het e-mailbericht van mr. Nome van 14 april 2020 met de pleitnota inclusief 8 bijlagen evenals een bezwaar tegen de akte vermeerdering van eis
- het e-mailbericht van mr. Nome van 15 april 2020
- het e-mailbericht van mr. Slinger van 16 april 2020 met aanvullende producties 7 en 8
- het e-mailbericht van mr. Slinger van 16 april 2020 met een aanvullende akte vermeerdering van eis
- het e-mailbericht van mr. Nome van 16 april 2020 met een bezwaar tegen de aanvullende producties en vermeerdering van eis
- de telefonische mondelinge behandeling van 17 april 2020
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan het adres [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
[gedaagden] heeft in de loop van december 2018 van [eiser] de sleutels van de woning gekregen om daar te gaan wonen. Zij is eind januari 2019 met haar gezin in de woning getrokken en woont daar nu nog steeds. In januari 2019 heeft [gedaagden] een bedrag van € 150,00 aan [eiser] betaald voor het gebruik van gas, licht en water in de woning. Vanaf februari 2019 tot en met december 2019 heeft [gedaagden] maandelijks aan [eiser] een bedrag van € 875,00 betaald voor het gebruik van de woning; tot en met september 2019 contant en vanaf september 2019 via bankoverschrijvingen. Ook in de maanden maart en april 2020 is € 875,00 betaald via bankoverschrijvingen.
2.3.
Bij brief van 21 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] verzocht om de woning per 1 maart 2020 leeg en ontruimd aan [eiser] op te leveren. De gemachtigde van [gedaagden] heeft hier namens haar afwijzend op gereageerd.
Bij e-mailbericht van 24 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eiser], voor zover nodig, de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2020.
2.4.
[eiser] heeft in de tussentijd in een vakantiewoning op Recreatiepark [plaats] gewoond.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter [gedaagden], bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, hoofdelijk zal veroordelen:
(samengevat) om het gehuurde aan de [woonplaats], met al de zich daarin bevindende personen en aan haar toebehorende zaken te verlaten en te ontruimen, verlaten en ontruimd te houden en met afgifte van sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
om aan hem, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van
€ 1.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en een bedrag van € 299,84 aan buitengerechtelijke incassokosten;
om een hem een gebruiksvergoeding van € 875,00 per maand of gedeelte daarvan te betalen voor zover [gedaagden] het voormelde perceelsgedeelte vanaf 1 maart 2020 onrechtmatig in gebruik zal houden;
om de kosten van dit geding te betalen;
om de nakosten te betalen, inclusief de wettelijke rente daarover indien deze niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] vanaf 1 maart 2020 zonder recht of titel, dus onrechtmatig, gebruik maakt van de woning. Ondanks verzoek daartoe, weigert zij om de woning te verlaten. Afgesproken was dat [gedaagden] de woning mocht gebruiken totdat zij de financiering voor de overeengekomen koop van de woning rond zou hebben. Nu [gedaagden] de woning niet meer gaat kopen, is er geen reden meer voor het tijdelijk gebruik en mag hij de ontruiming vorderen, aldus [eiser], zodat hij de woning aan een ander kan gaan verkopen of daar zelf in kan gaan wonen. Permanent verblijf op het vakantiepark is namelijk niet toegestaan, aldus [eiser], zodat hij een risico loopt als hij een bodemprocedure moet starten. Aan zijn vordering tot betaling van € 1.750,00 legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagden] ten onrechte over de maanden januari en februari 2020 geen maandelijkse gebruiksvergoeding heeft betaald.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer en betwist het spoedeisend belang bij de vorderingen. Volgens haar is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zij doet een beroep op huurbescherming.
3.4.
Op de stellingen en het verweer van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voldoende voort uit de stelling van [eiser] dat onrechtmatig gebruik wordt gemaakt van de aan hem in eigendom toebehorende woning.
4.2.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
Huurovereenkomst?
4.3.
Daarvoor moet allereerst worden beoordeeld of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. In artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.4.
[eiser] stelt dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst aan te gaan en dat daarom ook geen schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld. Hij heeft de woning slechts tijdelijk tegen betaling van € 875,00 per maand aan [gedaagden] in gebruik gegeven totdat zij de financiering rond zou hebben om de woning te kopen. In 2018 was volgens hem al mondeling overeengekomen dat [gedaagden] de woning voor € 185.000,00 van [eiser] zou kopen.
4.5.
[gedaagden] voert aan dat, ongeacht de bedoeling van partijen, sprake is van een huurovereenkomst, nu [eiser] de woning aan haar in gebruik heeft gegeven en zij daarvoor maandelijks als tegenprestatie € 875,00 heeft betaald.
4.6.
De kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat in dit geval met de overeengekomen maandelijkse betaling van € 875,00 is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de woning. Er is dus een huurovereenkomst tot stand gekomen als bedoeld in artikel 7:201 BW. De omstandigheden dat [eiser] niet de bedoeling had een huurovereenkomst aan te gaan en dat het door [gedaagden] maandelijks te betalen bedrag voor [eiser] – zoals hij stelt – niet helemaal kostendekkend is, maakt dit niet anders. Er is immers een rechtstreeks verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning (vergelijk onder meer: HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313).
Huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’?
4.7.
Het geschil spitst zich vervolgens toe op de vraag of sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, in welk geval [gedaagden] geen huurbescherming toekomt.
4.8.
Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW.
4.9.
Volgens [eiser] is artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing omdat partijen in 2018 mondeling zijn overeengekomen dat [gedaagden] de woning zou kopen voor
€ 185.000,00 en zij alleen voor de tijd dat de financiering nog niet rond was de woning zou mogen gebruiken. Huur voor onbepaalde tijd is volgens [eiser] nooit de bedoeling geweest, daarvoor is de maandelijkse vergoeding ook te laag. Ter onderbouwing van die mondelinge koopovereenkomst en afspraak tot tijdelijk gebruik verwijst hij naar de door hem overgelegde verklaring van 4 maart 2020 van de heer [naam 1], die dit bevestigt. [naam 1], een kennis van de familie, heeft in oktober 2019 geprobeerd te bemiddelen in de tussen partijen ontstane impasse (ook met betrekking tot de door [gedaagden] van [eiser] overgenomen vishandel). Die bemiddeling is niet gelukt. Nu [gedaagden] in december 2019 heeft medegedeeld dat zij de hypotheek definitief niet rond krijgt, is geen sprake meer van het beoogde gebruik voor korte duur en heeft hij de overeenkomst rechtsgeldig mogen opzeggen tegen 1 maart 2020. Bovendien is volgens [eiser] een beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.10.
[gedaagden] betwist dat het de bedoeling van partijen was om de woning slechts voor korte duur te (ver)huren totdat zij de financiering voor de koop van de woning rond zou hebben. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] betwist dat partijen hebben afgesproken dat zij de woning zou kopen. Zij heeft verklaard dat tussen partijen enkel is gesproken over het huren van de woning en dat dit ook niet vreemd is omdat [eiser] de woning de afgelopen jaren vaker heeft verhuurd.
4.11.
De kantonrechter stelt voorop dat een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen koopovereenkomst onder omstandigheden kan worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Gelet op de tegenstrijdige verklaringen van partijen over hun bedoelingen bij het sluiten van de huurovereenkomst is niet aannemelijk geworden dat partijen, zoals [eiser] stelt, enkel handelden vooruitlopend op de verkoop van de woning aan [gedaagden]. Deze kort gedingprocedure biedt niet de mogelijkheid voor nader feitenonderzoek of een getuigenverhoor. Vooralsnog kan de onderhavige huurovereenkomst derhalve niet worden aangemerkt als naar zijn aard slechts van korte duur. Daarbij wordt tevens belang gehecht aan de omstandigheid dat [gedaagden] nu al meer dan een jaar in de woning woont en dat [eiser] deze situatie zelf vrij lang heeft laten voortduren. Indien de afspraak inderdaad was zoals hij stelt, dat [gedaagden] de woning slechts kort zou mogen gebruiken in afwachting van het verkrijgen van financiering, dan heeft hij het kennelijk niet erg gevonden, althans zo is niet gesteld of gebleken, dat [gedaagden] geen vaart zette achter het verkrijgen van een hypotheek. Bij navraag ter zitting heeft [eiser] verklaard dat ze in juli 2019 heeft gevraagd hoe het ging met het krijgen van een hypotheek en dat zij daar in december 2019 weer naar heeft gevraagd, waarna ze pas hoorde dat het definitief niet ging lukken. Daaruit blijkt niet dat partijen slechts een kortstondig gebruik voor ogen heeft gestaan. Bovendien zijn geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat voor iedereen duidelijk was dat een beroep op huurbescherming werd uitgesloten.
4.12.
Een en ander leidt tot het voorlopige oordeel dat niet aannemelijk is dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.
4.13.
De kantonrechter ziet, gegeven de voormelde omstandigheden, voorshands ook geen grond om te oordelen dat het beroep van [gedaagden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW.
4.14.
Hieruit volgt dat de onderhavige vordering van [eiser] tot ontruiming zal worden afgewezen.
Achterstallige betaling?
4.15.
Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen de (on)mogelijkheid van eventuele terugbetaling betrokken dient te worden.
4.16.
[gedaagden] voert aan dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij de onderhavige geldvordering en dat bovendien sprake is van een restitutierisico. Verder voert zij aan dat zij in januari 2020, op verzoek van [eiser] zelf, contant in de winkel € 875,00 aan [eiser] heeft betaald. [gedaagden] erkent de huur van februari 2020 niet te hebben voldaan, maar zij stelt dat zij daartoe niet in staat was omdat zij door toedoen van [eiser] geen omzet kon maken in de viswinkel. [gedaagden] acht het onder die omstandigheden niet redelijk om huurpenningen op te eisen.
4.17.
Omdat ook de verklaringen van partijen over de vraag of [gedaagden] in januari 2020 contant in de winkel heeft betaald lijnrecht tegenover elkaar staan, en er in deze procedure geen ruimte is voor nadere bewijslevering of nader getuigenverhoor, is ten aanzien van deze maandhuur niet voldaan aan de vereisten van toewijzing van dit bedrag in kort geding. De betaling van € 875,00 voor de maand januari 2020 zal daarom worden afgewezen.
4.18.
Dat geldt niet voor de gevorderde betaling van € 875,00 voor de maand februari 2020. [gedaagden] heeft erkend niet te hebben betaald voor die maand. De kantonrechter acht de verwikkelingen aangaande de viswinkel voorshands van een te ver verwijderd verband om te kunnen oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om nakoming van de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst te vorderen. Omdat het bestaan en de hoogte van deze vordering zeer aannemelijk zijn, worden minder strenge eisen gesteld aan het spoedeisend belang bij toewijzing daarvan in deze kort gedingprocedure. De betaling van dit bedrag zal dan ook worden toegewezen. Een eventueel restitutierisico staat niet aan toewijzing in de weg, nu [gedaagden] dit restitutierisico onvoldoende heeft onderbouwd.
4.19.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen omdat niet is gebleken dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die zien op de achterstallige betaling.
4.20.
In de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld en in de verhoudingen tussen partijen wordt aanleiding gezien om de proceskosten tussen partijen te compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk – in die zin dat als de één betaald, de ander zal zijn bevrijd – om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 875,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening;
5.2.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op