Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8522376 \ VV EXPL 20-64 \ 42693 \ 32268
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Retail Center De Lely B.V.
gevestigd te Leiderdorp
eisende partij
gemachtigde mr. B.N. Cammelbeeck
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. Chr. Nome
Partijen worden hierna De Lely en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
De Lely heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 20 mei 2020 (met producties 1 t/m 22) in kort geding gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft vanwege de Coronacrisis op 29 mei 2020 eerst via een Skypeverbinding en daarna via een conference call plaatsgevonden, waarbij beide partijen aanwezig waren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Cammelbeeck namens De Lely zijn spreekaantekeningen voorgedragen. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] op 27 mei 2020 schriftelijk verweer (met producties 1 t/m 9) ingediend.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] (de moeder van [gedaagde] , hierna te noemen [naam 1] ) huurt met ingang van 1 februari 2000 de winkelruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de winkelruimte). Deze huurrelatie is gebaseerd op een huurovereenkomst van 26 mei 1993, een akte van contractsoverneming van 1 november 1995 en een akte van contractsoverdracht van 1 februari 2000.
2.2.
In de huurovereenkomst van 26 mei 1993 is onder meer het volgende bepaald:
Bij voorgenomen verkoop van het bedrijf door huurder, gedurende de lopende huurperiode aan derden, zal huurder hiervan onverwijld schriftelijk mededeling doen aan verhuurder, die zich het recht voorbehoud een zodanige in de plaatsstelling te weigeren, indien deze derde niet acceptabel is op grond van moraliteit, solvabiliteit en liquiditeit, alsmede geen bankgarantie kan verstrekken ter grootte van een bedrag gelijk aan een huurprijs van 6 maanden.
2.3.
In de winkelruimte wordt al vanaf 1991 een viswinkel geëxploiteerd. [gedaagde] stelt dat zij op zeker moment (er worden door haar verschillende jaartallen genoemd, waaronder 2008 en 2015) deze viswinkel van haar ouders heeft gekocht. Die overeenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.
2.4.
Op 18 juli 2018 heeft De Lely het winkelcentrum waar de winkelruimte onderdeel van uitmaakt in eigendom verworven. De Lely is rechtsopvolgend verhuurder geworden.
2.5.
In januari 2020 heeft er een politie interventie in de winkelruimte plaatsgevonden, waarna de winkel van 10 tot en met 13 januari 2020 gesloten is geweest. De reden voor deze interventie heeft te maken met de verstoorde relatie tussen [gedaagde] en haar ouders in verband met de overdracht van de winkel.
2.6.
Op 16 januari 2020 heeft tussen De Lely en [naam 1] een bespreking plaatsgevonden. In dat gesprek heeft De Lely aan [naam 1] laten weten dat zij de huurovereenkomst voortijdig wenst te beëindigen vanwege de politie interventie en in het kader van haar renovatieplannen van het winkelcentrum.
2.7.
Bij e-mail van 23 januari 2020 en na een telefonische bespreking op 22 januari 2020 heeft De Lely aan [gedaagde] het voorstel gedaan om een kortlopende huurovereenkomst aan te gaan voor de winkelruimte en daarna een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor een alternatieve locatie in het kader van de renovatieplannen. Voorwaarde daarbij is volgens De Lely dat de overeenkomst met [naam 1] gelijktijdig met het aangaan van een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst met [gedaagde] wordt geëindigd. Bedoelde e-mail bevat de volgende inleiding:
In ons telefonisch onderhoud van gisteren, heb je aangegeven dat jouw juridisch adviseur graag een zogenaamde “in-de-plaatsstellingsovereenkomst” ziet, waarbij ik heb aangegeven dat wij een andere constructie / overeenkomstvorm voor ogen hebben, (…)
2.8.
Op 28 januari 2020 is de echtgenoot van [naam 1] , de vader van [gedaagde] , in de winkelruimte aangehouden door de politie.
2.9.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 29 januari 2020 het voorstel van De Lely afgewezen en De Lely verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling (
Mij rest dan alleen om u met klem te verzoeken om mee te werken aan een in de plaatsstelling van het huurcontract (…)). Ook heeft [gedaagde] De Lely laten weten dat als dat verzoek ingewilligd is, zij de huurovereenkomst direct opzegt tegen 1 mei 2021.
Mij rest dan alleen om u met klem te verzoeken om mee te werken aan een in de plaatsstelling van het huurcontract (…)). Ook heeft [gedaagde] De Lely laten weten dat als dat verzoek ingewilligd is, zij de huurovereenkomst direct opzegt tegen 1 mei 2021.
2.10.
Op 4 maart 2020 zijn De Lely en [naam 1] in een vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen hen met wederzijds goedvinden per 1 juni 2020 eindigt.
2.11.
In maart 2020 volgt correspondentie tussen de gemachtigden over de positie van [gedaagde] . Onder meer heeft De Lely per e-mail van 10 maart 2020 aan [gedaagde] verzocht om te bevestigen dat [gedaagde] de winkelruimte uiterlijk op 31 mei 2020 ontruimd zal hebben.
2.12.
Bij brief van 30 maart 2020 aan De Lely, schrijft de gemachtigde van [gedaagde] :
Bij dezen bericht ik u dat mijn cliënte zich op het standpunt stelt dat zij door u als nieuwe huurder is geaccepteerd zodat feitelijk van een in de plaatsstelling al zeer geruime tijd sprake is.
3.De vordering en het verweer
3.1.
De Lely vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[gedaagde] veroordeelt om de winkelruimte binnen drie dagen na dit vonnis, blijvend te verlaten, leeg en integraal ontruimd met al het hare en het hare, onder afgifte van de sleutels, vrij ter beschikking van De Lely te stellen, met machtiging aan De Lely, indien [gedaagde] na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in gebreke mocht blijven, om de ontruiming op de door de wet voorgeschreven wijze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, één en ander op kosten van [gedaagde] ;
bepaalt dat overeenkomst artikel 557a lid 3 Rv het onderhavige vonnis gedurende één jaar na de dag waarop het zal worden uitgesproken of bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de winkelruimte bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom zal verbeuren van € 50.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij in strijd handelt met het de onder 1 en 2 bedoelde geboden;
steeds die voorzieningen, bevelen en veroordelingen uitspreekt, zoals door de kantonrechter in goede justitie te bepalen en aan [gedaagde] op te leggen, en ieder van die voorzieningen, bevelen en veroordelingen te versterken door een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen eenmalige dwangsom en voorts een periodieke dwangsom;
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en voor het geval de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis, tot de dag van volledige betaling.
3.2.
De Lely legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zonder rechtsgrond gebruik maakt van haar eigendom. De Lely heeft belang bij zo spoedig mogelijke ontruiming. De Lely wil voort kunnen gaan met de renovatie van het winkelcentrum en wil ook niet langer dat er overlast kan worden bezorgd, nadat er in januari 2020 twee politie interventies hebben plaatsgevonden in de winkelruimte.
3.3.
[gedaagde] voert kort gezegd aan dat zij door (stilzwijgende) indeplaatsstelling huurder is geworden van de winkelruimte. Nu zij geen beëindiging van de huurovereenkomst met De Lely is overeengekomen, dient de ontruiming te worden afgewezen. [gedaagde] heeft de huur opgezegd tegen 31 maart 2021 en eerder kan de winkelruimte niet ontruimd worden.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Hierna volgt een voorlopig oordeel over het geschil.
4.2.
Het is gezien het partijdebat in de eerste plaats de vraag of aannemelijk is dat [gedaagde] huurder is geworden van de winkelruimte.
4.3.
Normaal gesproken vindt een contractsoverneming plaats op initiatief van de partij bij een overeenkomst die dat wenst. Die partij zou in dit geval [naam 1] zijn, de moeder van [gedaagde] . Vast staat evenwel dat [naam 1] geen verzoek heeft ingediend tot een indeplaatsstelling, noch bij De Lely, noch in een procedure als bedoeld in artikel 7:307 BW Pro. Ook is niet gebleken van een akte tussen [naam 1] en [gedaagde] als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro. Van medewerking aan een contractsoverneming / indeplaatsstelling door De Lely is evenmin sprake. Dit is wel vereist voor een indeplaatsstelling, zowel wettelijk, zoals volgt uit artikel 6:159 lid 1 BW Pro, als contractueel; in de huurovereenkomst is bepaald dat verhuurder zich het recht voorbehoudt om een schriftelijk verzochte indeplaatsstelling te weigeren. [gedaagde] heeft zelf in januari 2020 verzocht om indeplaatsstelling. Dit zou niet nodig zijn als zij al huurder was, zoals zij inmiddels is gaan betogen. Uit bovengenoemde volgt dus dat niet aannemelijk is dat [gedaagde] huurder is.
4.4.
Het beroep van [gedaagde] op het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BF1946) gaat niet op. Anders dan [gedaagde] betoogt kan uit dat arrest niet de algemene regel worden gehaald dat indeplaatsstelling mogelijk is wanneer daaraan geen geschrift ten grondslag ligt. In die (van deze verschillende) zaak was de vraag aan de orde of de tekortkoming van ‘verweerder 1’ ontbinding/ontruiming rechtvaardigde op grond van artikel 6:265 BW Pro. Dit werd onder meer afgewogen tegen de achtergrond dat deze verweerder de exploitatie van het gehuurde al feitelijk had overgedragen aan een derde, vooruitlopend op het aanvragen van een machtiging tot indeplaatsstelling.
4.5.
De omstandigheden die [gedaagde] aanvoert om te onderbouwen dat De Lely haar als huurder heeft beschouwd, nemen voorgaande niet weg. Die omstandigheden komen er in het kort op neer dat al jaren met [gedaagde] wordt gecommuniceerd door de verhuurder. Dat is evenwel niet beslissend voor de vraag of [gedaagde] , anders dan uit de schriftelijke huurovereenkomst volgt, de contractuele wederpartij is van De Lely. Bovendien is overtuigend naar voren gebracht door De Lely dat het gebruikelijk is dat zij bij familiebedrijven, zoals de viswinkel, communiceert met een ‘spokesperson’, vaak één van de kinderen.
4.6.
De omstandigheid dat [gedaagde] de huurbetalingen heeft verricht, hetgeen niet vast staat nu dit is bestreden, is ook onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een door verhuurder aanvaarde indeplaatsstelling. Schulden van de één kunnen immers door een ander worden betaald. Bovendien volgt uit de betaalbewijzen die door [gedaagde] zijn overgelegd, dat de betalingen zijn verricht vanuit de ondernemersrekening op naam van “Vishandel Lely”.
4.7.
Dat De Lely en [gedaagde] hebben gecommuniceerd in het kader van (een aanloop naar de) onderhandelingen in verband met de renovatie van het winkelcentrum kan evenmin tot gevolg hebben dat [gedaagde] als huurder zou zijn aangemerkt. De gesprekken zijn door De Lely onverplicht gevoerd, met als doel om tot een praktische oplossing te komen. Aannemelijk is geworden dat De Lely op dat moment ook niet op de hoogte was van de omstandigheid dat [gedaagde] de viswinkel reeds in 2008 zou hebben overgenomen van haar ouders. Dat is ook in lijn met de mededeling van [gedaagde] ter zitting dat zij destijds aan de verhuurder geen melding heeft gemaakt van overname van de viswinkel van haar ouders en dit later ook niet aan De Lely heeft gemeld (omdat zij toen nog op goede voet stond met haar ouders en niet dit soort problemen had voorzien).
4.8.
Gelet op het voorgaande is het voorshands aannemelijk dat [gedaagde] niet in de plaats is getreden als huurder van de winkelruimte. Dit betekent dat zij zonder recht of titel de winkelruimte gebruikt, zodat de vordering tot ontruiming in beginsel gegrond is
4.9.
Ook een belangenafweging kan niet ten gunste van [gedaagde] uitpakken. [gedaagde] heeft zeker belang bij afwijzing van de vordering. Zij drijft immers een viswinkel, is tot op heden in bedrijf en heeft lopende en toekomstige verplichtingen. Omdat zij een eenmanszaak heeft zal [gedaagde] financieel nadeel ondervinden bij gedwongen ontruiming. Maar daar staat tegenover dat zij geen recht heeft om de winkelruimte te gebruiken. De Lely is geconfronteerd met een derde waarmee zij geen contractuele relatie heeft, die wel in haar eigendom verkeert. Dit hindert De Lely om over haar eigendom te kunnen beschikken. De Lely heeft gemotiveerd en onderbouwd aangevoerd dat zij op dit moment ook daadwerkelijk belang heeft om hierover te beschikken aangezien zij doende is met renovatie van het winkelcentrum en in dat kader de winkelruimte nodig heeft. Dit alles maakt dat het belang van De Lely zwaarder weegt.
4.10.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen in die zin dat [gedaagde] tegen 1 juli 2020 de winkelruimte dient te ontruimen. Deze ruimere termijn is passend aangezien [gedaagde] enige tijd moet worden gegund om haar winkel te sluiten en zaken te kunnen afronden.
4.11.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat De Lely geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang uit hetgeen hiervoor is overwogen voortvloeit. Ook is deze zaak, anders dan [gedaagde] betoogt, niet te ingewikkeld voor een kort geding.
4.12.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Op grond van de wet mag De Lely de ontruiming niet zelf ter hand nemen en is de gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv Pro). De Lely heeft geen machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen. De deurwaarder zelf behoeft, mede gelet op de artikelen 557 en 444 Rv geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen.
4.13.
Het gevorderde onder punt 2 van de vordering is ongegrond. In dit vonnis wordt niet de ontruiming bevolen aan ‘anderen dan aan gebruikers’, zoals verwoord in artikel 557a lid 3 Rv. Met die woorden wordt gedoeld op (een) anonieme gebruiker(s), waarvan hier geen sprake is. Het artikellid is dus niet van toepassing.
4.14.
De door De Lely gevorderde dwangsom onder punt 3 van het petitum wordt toegewezen met dien verstande dat [gedaagde] een dwangsom zal verbeuren van € 5.000,00 per dag dat zij in strijd met de toegewezen ontruiming handelt, met een maximum van € 200.000,00.
4.15.
Bij de vordering onder 4 heeft De Lely geen belang meer. Bovendien is dit te onbepaald. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
4.16.
[gedaagde] wordt voor het grootste gedeelte in het ongelijk gesteld en dient daarom de proceskosten, inclusief nakosten, te dragen. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 120,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 120,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen 1 juli 2020 de winkelruimte blijvend te verlaten, leeg en integraal ontruimd met alle daarin aanwezige personen en zaken en de sleutels af te geven aan De Lely, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 200.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van De Lely begroot op € 83,38 aan dagvaardingskosten, € 124,00 aan griffierecht, € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 120,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op