ECLI:NL:RBGEL:2020:4843 - Rechtbank Gelderland - Ontgrondingsgeschil en eigendomsgrensbepaling tussen twee...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/374032 / KG ZA 20-271

Vonnis in kort geding van 21 september 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Eiser],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. M.B.J. Thijssen te Nijmegen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J. de Wrede te Arnhem.

Partijen zullen hierna [Eiser] en [Gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties

- de conclusie van antwoord met producties

- de brieven met bijlagen van [Eiser] van 21 augustus 2020

- de mondelinge behandeling

- de pleitnota van [Eiser]

- de pleitnota van [Gedaagde]

- de brief van [Gedaagde] van 4 september 2020

- de brief van [Eiser] van 4 september 2020

- de e-mail van [Gedaagde] van 4 september 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In de onderneming die [Eiser] exploiteert wordt onder meer zand en grind gewonnen en verhandeld. [Gedaagde] drijft een boerenbedrijf aan de [straatnaam 1] te [plaats] .

2.2.

In 2003 heeft [naam 1] aan [naam B.V. 1] de optie tot koop verleend van aan [naam 1] in eigendom toebehorende percelen, ten behoeve van de zandwinning in het bedrijf van [naam B.V. 1]

2.3.

De ruimtelijke ordening ter plaatste van deze percelen is erin gaan voorzien dat daar na ontgronding een waterrijk natuurgebied, bekend als
Carvium Novum, en een speelpark, genaamd
Castellum, zullen worden ingericht. De bedoeling is dat het speelpark met een aarden wal in de vorm van een vesting, een fortificatie, van de waterplas gescheiden zal worden.

2.4.

Op 6 juli 2010 heeft een rechtsvoorgangster van [Eiser] zich jegens de toenmalige gemeente Rijnwaarden ertoe verbonden de grond die voor het Castellum is bestemd bouwrijp te maken. Dit werk moest aanvankelijk uiterlijk op 12 juli 2014 zijn voltooid en na een eerste uitstel op 1 januari 2019. Op 16 januari 2020 heeft de gemeente Zevenaar zich bereid verklaard aan [Eiser] “nog eenmaal uitstel” te verlenen tot uiterlijk 31 juli 2021, waarbij is opgemerkt dat [Eiser] zich uiterlijk op 1 januari 2021 moet melden voor overleg als dan nog geen partij is gevonden die invulling kan geven aan het Castellum.

2.5.

Op 7 januari 2011 is namens [Eiser] en [Gedaagde] een koopovereenkomst ondertekend, waarbij [Gedaagde] aan [Eiser] percelen grond heeft verkocht, waaronder de volgende gedeelten van percelen:

1. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer één hectare (1 ha) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding B] , zoals schetsmatig met streeparcering is aangegeven op bijgaande situatietekening;

2. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer dertig are (30 a) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding C] , zoals schetsmatig met kruisarcering is aangegeven op bijgaande situatietekening;

3. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer dertig are (30 a) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding A] , zoals schetsmatig met dubbele streeparcering is aangegeven op bijgaande situatietekening;

In art. 9 van Pro de koopakte is vermeld:

Indien na kadastrale uitmeting blijkt dat de hiervoor vermelde grootte van het verkochte afwijkt van de daadwerkelijke grootte dat op naam van koper zal worden gesteld, zal verrekening van over- of ondermaat plaatsvinden op basis van een prijs van dertien euro en vijfenzeventig eurocent (€ 13,75) per centiare. (…) Na kadastrale uitmeting zijn de kadastrale grenzen de eigendomsgrenzen, behoudens tegenbewijs.

2.6.

In een aanvullende overeenkomst tussen dezelfde partijen van gelijke datum staat onder meer:

Op het verkochte, tezamen met meer onroerend goed, zal een plan worden gerealiseerd, waarin sprake is van een gedeelte natuurgebied (hierna te noemen: Carvium Novum) en een speelpark (hierna te noemen: Castellum) waarbij tevens horeca-activiteiten zullen worden geëxploiteerd, hierna samen te noemen: het plan.

(…)

1. [Eiser] zal zorgdragen dat de percelen kadastraal bekend [kadastrale aanduiding D] , [kadastrale aanduiding C] gedeeltelijk, [kadastrale aanduiding B] gedeeltelijk, [kadastrale aanduiding A] gedeeltelijk, (die geen deel uitmaken van het verkochte) zoals schetsmatig met gebroken streeparcering is aangegeven op de situatietekening welke aan deze overeenkomst zal worden gehecht, welke reeds in eigendom zijn van [Gedaagde] en bedoeld zijn voor de realisering van het Castellum, conform het bestemmingsplan bouwrijp zullen worden gemaakt, voor de realisering van het Castellum, zodanig dat [Gedaagde] direct kan beginnen met de aanleg van de infrastructuur, waar onder ander mee wordt verstaan aanleg van bestratingen, gas water, elektriciteit en riolering. Partijen verklaren ermee bekend te zijn dat op genoemde perceel nummers [kadastrale aanduiding D] , [kadastrale aanduiding C] gedeeltelijk, [kadastrale aanduiding B] gedeeltelijk, [kadastrale aanduiding A] gedeeltelijk, silo's en verhardingen aanwezig zijn. Partijen komen overeen dat de sloop en de verwijdering van bedoelde silo's en verhardingen voor rekening komen van [Eiser] . Voor zover nodig zal puinbreken en afvoer van puin voor rekening komen van [Gedaagde] . Partijen zullen trachten zoveel mogelijk van het te ontstane puin te verwerken in de bestaande situatie.

De oppervlakte van het Castellum bedraagt minimaal 1 hectare, zoals aangegeven op de aan deze overeenkomst aangehechte tekening. In voormelde oppervlakte zijn de taluds niet inbegrepen.

Partijen verklaren akkoord te gaan met bijgevoegde tekening;

2. Na de zandwinning zal de waterplas en omgeving, gelegen in het plan, beheerd gaan worden op een door partijen nog nader af te spreken wijze volgens een door partijen op te stellen en door provincie goed te keuren beheerplan. [Gedaagde] wordt als eerste in de gelegenheid gesteld om het beheer te gaan uitvoeren.

2.7.

Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben aan [Eiser] vergund het ontgronden van onder meer de percelen, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] .

2.8.

Bij notariële akte van 15 maart 2012 heeft [Gedaagde] onroerende zaken aan [Eiser] geleverd. In deze akte staat onder meer het volgende:

OVEREENKOMST

Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten, getekend door verkoper op zeven januari tweeduizend elf en getekend door koper op zeven januari tweeduizend elf, alsmede twee aanvullende overeenkomsten, getekend zeven januari tweeduizend elf en twintig juni tweeduizend elf, hierna samen: de koopovereenkomst. Bij de koopovereenkomst heeft verkoper verkocht aan koper die heeft gekocht de hierna te omschrijven registergoederen.

LEVERING. REGISTERGOEDEREN EN VERKRIJGING

Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper aan koper, die hierbij aanvaardt:

a. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer één hectare (1 ha) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding B] , zoals schetsmatig met streeparcering is aangegeven op een aan deze akte te hechten situatietekening, van welke tekening een afschrift zal worden ingeschreven in na te melden openbare registers;

b. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer dertig are (30 a) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding C] , zoals schetsmatig met kruisarcering is aangegeven op de hiervoor voormelde situatietekening;

c. een perceel grond gelegen aan de [straatnaam 1] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse aan te geven gedeelte ter grootte van ongeveer dertig are (30 a) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding A] , zoals schetsmatig met dubbele streeparcering is aangegeven op de hiervoor voormelde situatietekening;

(…)

de gedeelten van voormelde perceelnummers [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] , hiervoor onder a. tot en met c. vermeld, zijn aaneensloten gedeelten, in verband waarmee slechts één meting hoeft plaats te vinden, hierna: het verkochte.

(…)

Over- en ondermaat

Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten, zulks in afwijking van hetgeen in de koopovereenkomst is bepaald. Na kadastrale uitmeting zijn de kadastrale grenzen de eigendomsgrenzen, behoudens tegenbewijs.

Onder het kopje ‘BIJZONDERE BEPALINGEN EN BEDINGEN’ in de leveringsakte is de in 2.6. onder 1 en 2 geciteerde tekst uit de aanvullende overeenkomst woordelijk opgenomen.

2.9.

Aan de leveringsakte is de volgende situatietekening gehecht, die identiek is aan de situatietekening die aan de koopakte is gehecht:

Omdat deze op het dossierexemplaar van de tekening slecht leesbaar zijn heeft de voorzieningenrechter de nummers van de betreffende percelen op de tekening erbij gezet. Een detail van het centrum van de tekening oogt als volgt:

2.10.

De akte van levering is tezamen met de situatietekening in de openbare registers ingeschreven.

2.11.

Het Kadaster heeft de grens tussen de gedeelten van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] die aan [Eiser] en [Gedaagde] toebehoren bepaald en deze gedeelten hernummerd tot [nieuwe kadastrale aanduiding 1] respectievelijk [nieuwe kadastrale aanduiding 2] . Het betreft een zogenoemde administratieve en niet een vastgestelde kadastrale grens. Tot aanwijzing van de grens door partijen en vaststelling ervan door het Kadaster is het tot op heden niet gekomen.

2.12.

Tussen partijen is onder meer een geschil gerezen over de vraag of [Eiser] perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 2] is gaan ontgronden. [Gedaagde] heeft [Eiser] desgevraagd niet bevestigd dat zij [Eiser] in de gelegenheid zal stellen ontzandings- en afwerkwerkaamheden uit te voeren of de werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken van de ondergrond van het Castellum te verrichten.

2.13.

In opdracht van [Eiser] en [Gedaagde] hebben respectievelijk Meet B.V. en Grenspunt B.V. de loop van de grens bepaald. Volgens Meet ligt deze ten westen van de administratieve grens en volgens Grenspunt oostelijk ervan. Meet pretendeert de grens te hebben bepaald aan de hand van de leveringsakte en de daaraan gehechte situatietekening. Grenspunt heeft de grens bepaald door de oppervlakte van perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 1] (de aan [Eiser] geleverde gedeelten van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] ) op precies 16.000 m2 (de som van de in de leveringsakte genoemde oppervlakten van 1 ha, 30 ca en 30 ca) te stellen en verder in grote lijnen de contouren van de administratieve grens aan te houden. Een en ander laat zich samenvatten in onderstaande door Meet respectievelijk Grenspunt gemaakte tekeningen van het noordelijke deel van de grens, waarbij de door Meet bepaalde grens groen is, de door Grenspunt bepaalde grens rood en de blauwe c.q. grijze grenslijn tussen de groene en de rode lijn de door het Kadaster bepaalde administratieve grens voorstelt.

Meet: Grenspunt 1: Grenspunt 2:

In het meetverslag van Grenspunt van 20 juli 2020 staat onder meer:

De bij de akte gevoegde tekening geeft geen duidelijke informatie over de ligging van de nieuwe grens, conform de beschreven 16.000 m2.

2.14.

Bij exploot van 17 augustus 2020 heeft [Gedaagde] [Eiser] ten gronde gedagvaard en onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat de loop van de grens tussen de percelen [nieuwe kadastrale aanduiding 1] en [nieuwe kadastrale aanduiding 2] is zoals door Grenspunt is vastgesteld.

3.Het geschil

3.1.

[Eiser] vordert dat de voorzieningenrechter,

I. [Gedaagde] , versterkt met een dwangsom zal veroordelen om haar medewerking te verlenen aan de aanwijzing aan het Kadaster van de eigendomsgrens tussen het perceel kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 1] enerzijds en het perceel kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 2] anderzijds, conform de groene lijn op de kaart die als productie 20 bij deze dagvaarding is overgelegd die overeenstemt met de grens tussen de gronden die op de kaart bij de akte van levering d.d. 15 maart 2012 met streep-, dubbele streep- en kruisarcering zijn aangegeven enerzijds en de gronden die met gebroken streep zijn aangegeven anderzijds,

II. [Gedaagde] , versterkt met een dwangsom zal veroordelen zich te onthouden van elke gedraging die [Eiser] hindert in het gebruik van het perceel kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 1] , de uitvoering van de ontzandings- en afwerkingswerkzaamheden daar uitdrukkelijk onder begrepen,

III. [Gedaagde] zal veroordelen te gehengen en te gedogen dat [Eiser] de in de akte van levering d.d. 15 maart 2012 onder 'bijzondere bepalingen en bedingen' onder 2 bedoelde werkzaamheden verricht, bestaande uit het bouwrijp maken en het slopen en verwijderen van de silo's en de verhardingen op het gedeelte van het perceel (thans) kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 2] dat op de kaart die als productie 25 aan de dagvaarding van 11 augustus 2020 is gehecht oranje is (zijnde een deel van het betreffende perceel dat op de kaart bij de akte van levering met gebroken streeparcering is weergegeven),

met veroordeling van [Gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[Gedaagde] voert verweer. Volgens [Gedaagde] moet de door Grenspunt bepaalde loop van de grens worden aangehouden, kort gezegd omdat partijen hebben bedoeld precies 16.000 m2 van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] te verkopen en over te dragen en niet 11.000 m2 meer, waarvan [Eiser] uit gaat.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voldoende aannemelijk is dat [Eiser] , om aan haar afspraken met de gemeente Zevenaar te kunnen voldoen, nu en niet pas na het doorlopen van een bodemprocedure duidelijkheid nodig heeft over de loop van de grens, omdat zij anders de ontgronding niet kan afronden en het inrichtingswerk en het bouwrijp maken − werkzaamheden waarvan kan worden aangenomen dat deze tijdrovend zijn − niet uiterlijk op 31 juli 2021 kan hebben voltooid. Niet uitgesloten is weliswaar dat de gemeente Zevenaar desgevraagd nader uitstel zal verlenen, maar daarop kan [Eiser] niet rekenen, gelet ook op de aankondiging van de gemeente dat het uitstel van 16 januari 2020 het laatste uitstel is. Bij de gevraagde voorzieningen heeft [Eiser] dan ook een voldoende spoedeisend belang.

4.2.

[Gedaagde] betwist op zichzelf niet dat zij gehouden is mee te werken aan aanwijzing aan het Kadaster van de eigendomsgrens en het uitvoeren van ontgrondings- en afwerkwerkzaamheden op perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 1] en het bouwrijp maken van het voor het Castellum bestemde gedeelte van perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 2] heeft te dulden. Het geschil spitst zich toe op de vraag waar de grens tussen deze percelen loopt. In dat verband geldt het volgende.

4.3.

Toewijzing van en voldoening aan de sub I gevorderde veroordeling zal ertoe leiden dat de loop van de grens tussen de percelen [nieuwe kadastrale aanduiding 1] en [nieuwe kadastrale aanduiding 2] door het Kadaster zal worden vastgesteld en vastgelegd zoals [Eiser] dat wenst. Daarmee zal niet de rechtsverhouding tussen partijen definitief zijn vastgesteld, maar zal ‘slechts’ een voorlopige voorziening zijn gegeven. Dat deze voorziening in de ogen van [Gedaagde] een definitief karakter heeft omdat erin besloten zou liggen dat voor recht verklaard wordt dat de door Meet bepaalde grens juist is, doet daaraan niet af. De rechter kan in kort geding ook een voorziening treffen waarvan de gevolgen in feite niet meer herstelbaar zijn, indien het spoedeisend karakter aanwezig is en de gevraagde voorziening wordt gerechtvaardigd door de billijke afweging van de belangen van partijen. Vergelijk HR 11 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1262, waarin in kort geding een veroordeling tot medewerking aan levering van een onroerende zaak werd uitgesproken, terwijl de rechtsgrond voor die levering voorwerp van de bodemzaak was, of het geval dat een huurder in kort geding tot ontruiming wordt veroordeeld terwijl de huurovereenkomst niet is ontbonden. De eis is dus niet ongeschikt voor behandeling en beslissing in kort geding.

4.4.

Voor het bepalen van de loop van de grens tussen de percelen [nieuwe kadastrale aanduiding 1] en [nieuwe kadastrale aanduiding 2] is in beginsel beslissend welk gedeelte van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] [Gedaagde] precies aan [Eiser] in eigendom heeft overgedragen. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Zie HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901. Nu de situatietekening aan de akte is gehecht en eveneens in de openbare registers is ingeschreven en dus voor derden kenbaar is, kan ook uit deze tekening worden geput bij de uitleg van de partijbedoeling. Vergelijk HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078. Tegen deze achtergrond is het volgende van belang.

4.5.

Over het geleverde is de akte duidelijk, namelijk de gedeelten van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] die op de situatietekening zijn gearceerd met strepen, kruisen en dubbele strepen. De gedeelten die met gebroken strepen zijn gearceerd zijn in de levering niet begrepen. Het betreft niet een (ruwe) schets, maar een topografische tekening op schaal, aan de hand waarvan de begrenzing van de geleverde gedeelten probleemloos in het veld moet kunnen worden bepaald. In de rede ligt dan aan te nemen dat uit de leveringsakte volgt dat het de bedoeling van partijen was dat exact de gearceerde gedeelten zouden worden overgedragen.

4.6.

Volgens [Gedaagde] moet de akte echter zo worden uitgelegd dat partijen hebben beoogd exact 16.000 m2 van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] over te dragen met bepaling van de loop van de grens door de contouren van de door de arcering bepaalde begrenzing te volgen, zoals Grenspunt heeft gedaan.

4.7.

Deze partijbedoeling is echter uit de leveringsakte niet te destilleren. De tekst van de akte bevat daarvoor geen aanknopingspunt. In tegendeel, daarin is de oppervlakte van de over te dragen gedeelten bij benadering − “ongeveer” − opgenomen en is een voorziening getroffen voor over- en ondermaat. Dit duidt erop dat de feitelijke oppervlakte van de over te dragen gedeelten voor de begrenzing daarvan niet bepalend is, ook niet als die oppervlakte beduidend groter is dan de genoemde 16.000 m2. Ook de situatietekening bevat geen aanwijzing voor de juistheid van de lezing van [Gedaagde] . Een partijbedoeling die niet uit de akte en tekening kan worden afgeleid, zoals [Gedaagde] ook heeft aangedragen, is in dit verband niet relevant gelet op het in 4.4. geschetste toetsingskader. Uitleg van de leveringsakte leidt er dus toe dat aan [Eiser] precies de gearceerde gedeelten van de percelen [kadastrale aanduiding B] , [kadastrale aanduiding C] en [kadastrale aanduiding A] zijn geleverd. Dat de begrenzing daarvan, zoals [Eiser] stelt, wordt gevormd door de groene lijn op de kaart van Meet die als productie 20 bij deze dagvaarding is overgelegd heeft [Gedaagde] niet althans niet voldoende toegelicht weersproken. Uit de tekeningen van Grenspunt volgt ook niet iets anders. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Grenspunt de loop van de grens op de situatietekening kennelijk alleen onduidelijk acht als het geleverde een oppervlakte moet hebben van 16.000 m2, zo volgt uit het in 2.13. opgenomen citaat van haar meetverslag. Van de door [Eiser] gestelde begrenzing dient in dit kort geding dan ook in beginsel te worden uitgegaan.

4.8.

In het verweer van [Gedaagde] ligt verder besloten de stelling dat de over te dragen perceeldelen volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte, 11.000 m2 groter is dan de 16.000 m2 die partijen bij de koopovereenkomst, die aan de overdracht ten grondslag lag, voor ogen stond. Volgens haar is dat nooit de bedoeling van partijen geweest. Blijkt die stelling juist en is de onroerende zaak, zoals omschreven in de tot levering bestemde akte, groter dan partijen bij de koopovereenkomst zijn overeengekomen, dan zal de eigendom van het meerdere niet zijn overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbrak. In de woorden van [Gedaagde] heeft [Eiser] zich dan het meerdere toegeëigend.

4.9.

Bij de uitleg van de koopovereenkomst hangt het voor het antwoord op de vraag wat de verkoper aan de koper heeft verkocht ervan af wat de verkoper en de koper over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen of gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Daarbij geldt dat de verklaringen van partijen over het verkochte in de leveringsakte dwingend bewijs opleveren van het verkochte, behoudens tegenbewijs. Zie voor dit een en ander HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345. In dit verband geldt het volgende.

4.10.

Koopakte en leveringsakte stemmen in grote mate overeen. De omschrijving van het verkochte is gelijkluidend en dat geldt ook voor de door partijen ondertekende situatietekening, die dateert van 2009, dus van ruimschoots na de optieovereenkomst waarin nog niet erin was voorzien dat grond voor het Castellum moest worden gereserveerd. De regeling van over- en ondermaat verschilt echter; de vergoeding van € 13,75 per centiare is vervallen. Volgens [Gedaagde] heeft zij uiteindelijk afgezien van verrekening, omdat [Eiser] aangaf dat de oppervlakte van de verkochte perceelsdelen exact was bepaald op 16.000 m2. [Eiser] heeft dit ter zitting betwist en verklaard dat de bepaling over verrekening op advies van de notaris is vervallen omdat het partijen duidelijk was wat voor welke prijs geleverd zou worden en het aantal vierkante meters daarom niet meer relevant was.

4.11.

Voor de juistheid van haar standpunt heeft [Gedaagde] erop gewezen dat in de leveringsakte is opgenomen dat de te leveren perceelsdelen aaneengesloten zijn, in verband waarmee slechts één meting hoeft plaats te vinden. Niet valt echter in te zien waarom deze passage (gelezen in samenhang met het vervallen van de mogelijkheid van verrekening), zoals [Gedaagde] stelt, erop duidt dat weliswaar de oppervlakten van de onderscheiden perceelsdelen kon afwijken van de oppervlakte die in de akten ‘ongeveer’ is aangeduid, maar dat de som van deze oppervlakten exact 16.000 m2 moest zijn. Uit de passage valt niet meer op te maken dan er staat; er is maar één kadastrale meting nodig, omdat de verkochte perceelsdelen aaneengesloten naast elkaar liggen, zoals overigens ook op de situatietekening is te zien. Een (impliciete) nadere omschrijving van het verkochte valt er niet in te ontdekken.

4.12.

Ook het feit dat de in de koopakte ‘ongeveer’ aangeduide oppervlakte van het verkochte beduidend kleiner is dan uit de aangehechte situatieschets volgt, levert geen aanknopingspunt op voor de juistheid van het standpunt van [Gedaagde] . Voor over- en ondermaat hebben partijen immers juist een regeling getroffen. Dan ligt bepaald niet voor de hand dat partijen de oppervlaktemaat als omschrijving van het verkochte doorslaggevend achtten. Zeker niet nu een oppervlakteaanduiding op zichzelf over de loop van de grens van het verkochte niets zegt en dus als omschrijving van het verkochte ongeschikt is. Niet ondenkbaar is dat het uitblijven van een vergoeding voor overmaat, als deze aanzienlijk blijkt te zijn, ondanks het andersluidende beding in de leveringsakte toch tot een verbintenisrechtelijke aanspraak van [Gedaagde] op een nabetaling door [Eiser] aanleiding geeft. Op hetgeen is verkocht heeft dit echter geen invloed.

4.13.

[Gedaagde] heeft geconstateerd dat in de koopovereenkomst van 2011 11.000 m2 minder grond is begrepen dan in de optieovereenkomst uit 2003 en vermoedt dat [Eiser] in haar verhouding tot de gemeente Zevenaar en Gedeputeerde Staten van Gelderland gehouden is het meerdere te ontgronden en daarom feitelijk 11.000 m2 meer wil kunnen ontgronden dan [Gedaagde] aan haar heeft verkocht. [Eiser] heeft dit weersproken. Volgens haar betreft het een cijfermatige toevalligheid. Dat hierin voor [Eiser] een prikkel tot ontgronden kan zijn gelegen wil echter niet zeggen dat de omschrijving van het verkochte in de koopakte, waaronder de aan die akte gehechte situatietekening, de door [Gedaagde] gestelde uitleg gegeven moet worden. [Gedaagde] heeft dit aspect niet nader toegelicht. Wat van het vermoeden van [Gedaagde] verder zij, aan haar standpunt kan het daarom niet bijdragen.

4.14.

Ter zitting heeft [Gedaagde] nog opgeworpen dat er voor het Castellum maar een oppervlakte 8.000 m2 en dus minder dan de overeengekomen 1 ha uit de aanvullende overeenkomst (zie 2.6. onder 1., een na laatste alinea) over zal blijven als wordt uitgegaan van de door [Eiser] bepleite uitleg van de koopakte. [Eiser] heeft dit betwist, onder verwijzing naar de als productie 25 bij dagvaarding overgelegde situatietekening waarin de oppervlakte van het Castellum, exclusief de taluds is berekend op 10.500 m2. [Gedaagde] heeft de juistheid van deze tekening betwist, maar heeft haar eigen standpunt niet nader onderbouwd. Bovendien blijft zonder toelichting onduidelijk waarom een tekort van 2.000 m2 zou moeten leiden tot de door [Gedaagde] bepleite uitleg van de koopovereenkomst, die er immers erop neer komt dat 11.000 m2 minder is verkocht dan waarvan [Eiser] uitgaat.

4.15.

Voor het overige heeft [Gedaagde] voor haar uitleg van de koopakte geen concrete aanknopingspunten aangedragen. Deze zijn ook niet gebleken. Het is gebleven bij de gestelde verklaring van [Eiser] over de reden voor het vervallen van de voorziening voor verrekening. Dat is een onvoldoende duidelijke en overtuigende omstandigheid om de uitleg van [Gedaagde] te kunnen dragen. [Eiser] heeft deze verklaring, zoals hiervoor al is vermeld, bovendien betwist en [Gedaagde] heeft niet meer aangegeven wie namens [Eiser] op welk moment tegen wie aldus heeft verklaard. In dit kort geding is daarom niet aannemelijk geworden dat partijen hebben bedoeld dat het verkochte precies 16.000 m2 groot moest zijn en dus ook niet dat, anders dan uit de uitleg van de leveringsakte blijkt, slechts grond ter grootte van deze oppervlakte is geleverd omdat voor het meerdere een geldige titel ontbrak. De uitleg van [Eiser] strookt daarentegen wel met de tekst van de koopakte en ook met de situatietekening bij deze akte. Wezenlijke contra-indicaties voor die uitleg zijn er niet. Bij deze stand van zaken kan worden uitgegaan van de door [Eiser] gestelde begrenzing, zoals deze in 4.7. al in beginsel is aangenomen. [Gedaagde] is dan ook gehouden mee te werken aan aanwijzing van deze begrenzing aan het Kadaster en zal daartoe worden veroordeeld, zoals [Eiser] sub I heeft gevorderd. Nu [Eiser] snel aan het werk moet kunnen gaan is een prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom geboden. Deze zal worden toegewezen zoals gevorderd. [Gedaagde] heeft zich daartegen niet afzonderlijk verweerd.

4.16.

Dat [Gedaagde] werkzaamheden van [Eiser] op perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 1] daadwerkelijk zal hinderen als duidelijk is waar de grens van het geleverde feitelijk ligt heeft [Eiser] niet gesteld en is ook niet gebleken. Het is gebleven bij een betwisting op papier van de door [Eiser] gepretendeerde eigendom. Dan kan niet worden aangenomen dat hinder dreigt en is een veroordeling om zich daarvan te onthouden niet op zijn plaats. Het sub II gevorderde zal worden afgewezen.

4.17.

De sub III gevorderde veroordeling om werkzaamheden van [Eiser] op haar perceel [nieuwe kadastrale aanduiding 2] te dulden heeft [Gedaagde] betwist met een beroep op opschorting. [Eiser] heeft [Gedaagde] niet als eerste in de gelegenheid gesteld om het beheer te gaan uitvoeren, zoals bedoeld in punt 2 van de in 2.6. geciteerde aanvullende overeenkomst. Onduidelijk is bovendien nog welke invulling het Castellum daadwerkelijk zal gaan krijgen. De door [Eiser] te verrichten werkzaamheden kunnen pas worden verricht als deze invulling bekend is. [Eiser] is dus voorlopig niet tot nakoming van haar verplichtingen in staat. [Gedaagde] is dan op haar beurt niet gehouden haar verplichting om de werkzaamheden te dulden na te komen, aldus [Gedaagde] . In dit verband is het volgende van belang.

4.18.

De vordering om tot beheer in de gelegenheid te worden gesteld is nog niet opeisbaar. Beheer van de waterplas en omgeving is namelijk pas aan de orde als de zandwinning is voltooid, zo volgt uit het hiervoor bedoelde punt 2. De zandwinning is thans niet voltooid. Opschorting is dan niettemin mogelijk, mits vast staat dat [Eiser] zal tekortschieten in de nakoming, of dat [Gedaagde] dit uit een mededeling van [Eiser] moet afleiden of dat [Gedaagde] goede gronden heeft om tekortschieten te vrezen en [Eiser] zich desgevraagd niet bereid verklaart om na te komen. De eerste twee gevallen doen zich hier niet voor. [Gedaagde] vreest tekortschieten omdat op de website van Carvium Novum is gepubliceerd dat [Eiser] en Stichting Natuurpark Carvium Novum het idee hebben om met zonnepanelen op het water energie op te wekken. Dat [Gedaagde] als beheerder zal worden gepasseerd kan hieruit echter niet zonder meer volgen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [Gedaagde] [Eiser] heeft aangemaand om zich bereid te verklaren haar verplichting na te komen. [Eiser] heeft ter zitting het tegendeel verklaard. Het beroep op opschorting gaat in dit verband reeds om deze reden niet op.

4.19.

Ter zake van de werkzaamheden beroept [Gedaagde] zich in wezen niet op een opschortingsbevoegdheid, maar betwist zij de opeisbaarheid van de vordering van [Eiser] . Zij doet dat echter op gronden die zijn ontleend aan een overeenkomst tussen [Eiser] en de gemeente Zevenaar, waarbij [Gedaagde] geen partij is. Voor de voldoening van de in de aanvullende overeenkomst met [Gedaagde] opgenomen verbintenis van [Eiser] om het terrein van het Castellum bouwrijp te maken is geen termijn of voorwaarde opgenomen. Deze is dan terstond opeisbaar en dat geldt ook voor de vordering van [Eiser] op [Gedaagde] om deze werkzaamheden te dulden. [Gedaagde] kan daartoe dan worden veroordeeld. Zoals in 4.1. is overwogen heeft [Eiser] daarbij een spoedeisend belang. De gevorderde dwangsom is niet afzonderlijk betwist en eveneens toewijsbaar.

4.20.

[Gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Eiser] worden begroot op:

- betekening oproeping € 83,38

- griffierecht 656,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.719,38

4.21.

De vordering tot vergoeding van nakosten is toewijsbaar zoals hierna vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [Gedaagde] om binnen vijf dagen na de betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de aanwijzing aan het Kadaster van de eigendomsgrens tussen het perceel kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 1] enerzijds en het perceel kadastraal bekend gemeente [nieuwe kadastrale aanduiding 2] anderzijds, conform de groene lijn op de kaart die als productie 20 bij de dagvaarding van 11 augustus 2020 is overgelegd die overeenstemt met de grens tussen de gronden die op de kaart bij de akte van levering d.d. 15 maart 2012 met streep-, dubbele streep- en kruisarcering zijn aangegeven enerzijds en de gronden die met gebroken streep zijn aangegeven anderzijds,

5.2.

veroordeelt [Gedaagde] om aan [Eiser] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [Gedaagde] niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [Gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat [Eiser] de in de akte van levering d.d. 15 maart 2012 onder 'bijzondere bepalingen en bedingen' onder 2 bedoelde werkzaamheden verricht, bestaande uit het bouwrijp maken en het slopen en verwijderen van de silo's en de verhardingen op het gedeelte van het perceel (thans) kadastraal bekend [nieuwe kadastrale aanduiding 2] dat op de kaart die als productie 25 aan de dagvaarding van 11 augustus 2020 is gehecht oranje is (zijnde een deel van het betreffende perceel dat op de kaart bij de akte van levering met gebroken streeparcering is weergegeven),

5.4.

veroordeelt [Gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [Eiser] tot op heden begroot op € 1.719,38,

5.5.

veroordeelt [Gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [Gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2020.