Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8655827 \ VV EXPL 20-100
uitspraak van 6 oktober 2020
vonnis in kort geding
in de zaak van
de maatschap [eisende partij]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. K.J.T. Boersma te Tiel
tegen
M.R. [gedaagde partij] , h.o.d.n. [handelsnaam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. M. Woning - Van Putten DAS Rechtsbijstand
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juli 2020 en de bij e-mail van 14 september 2020 toegezonden daarbij behorende producties
- de brief met producties van de gemachtigde van [gedaagde partij] van 11 september 2020
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 15 september 2020 en de pleitnotities van de gemachtigden van [eisende partij] en [gedaagde partij] .
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] verhuurt vanaf 1 november 2017 aan [gedaagde partij] de winkelruimte met de daarboven gelegen woonruimte aan de [adres 1] en de bovenwoningen aan de [adres 2] . De bovenwoningen zijn door [gedaagde partij] onderverhuurd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomsten Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing.
Artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen bepaalt dat ingeval de huurpenningen niet op de vervaldag zijn voldaan, een boete is verbeurd van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand.
2.3.
Tussen partijen is bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig waarin [eisende partij] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd en waarin ook over de tussen partijen in geschil zijnde huurprijs zal dienen te worden beslist. Op 8 december 2020 is een mondelinge behandeling bepaald.
2.4.
[gedaagde partij] heeft de huur van de winkelruimte en de woningen over de maanden april, mei en juli 2020 deels en over de maanden juni, augustus en september 2020 geheel onbetaald gelaten.
2.5.
Bij e-mail van 9 april 2020 aan de gemachtigde van [eisende partij] heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] onder meer voorgesteld in verband met het coronavirus de huur voor de bovenverdieping per 1 april 2020 te stellen op € 1.062,34 en de huur voor de winkelruimte op te schorten tot [gedaagde partij] weer voldoende inkomsten kan genereren en het deel van de huur dat is opgeschort, daarna in termijnen te betalen, onder de voorwaarde dat gedurende de maanden van opschorting geen boete is verschuldigd.
2.6.
In reactie daarop heeft de gemachtigde van [eisende partij] de gemachtigde van [gedaagde partij] op 3 juni 2020 onder meer bericht dat [eisende partij] met het voorstel niet kon instemmen omdat de winkel ook vóór corona door [gedaagde partij] niet behoorlijk werd geëxploiteerd, [eisende partij] niet inzag waarom [gedaagde partij] als gevolg van de situatie rondom het coronavirus minder inkomsten zou kunnen genereren en omdat de financiële onderbouwing die nodig is om een dergelijk verzoek in overweging te nemen, ontbrak.
2.7.
In november 2019 en februari 2020 is sprake geweest van een verstopping in één van de appartementen aan de [adres 2] en lekkage in het aangrenzende pand aan [adres 3] welk pand door [eisende partij] aan [persoon A] wordt/werd verhuurd).
2.8.
De laatste lekkage/verstopping in één van de appartementen aan de [adres 2] was op 6 mei 2020. [gedaagde partij] heeft dit op 15 mei 2020 aan [eisende partij] kenbaar gemaakt.
Het vervolgens door [gedaagde partij] ingeschakelde bedrijf heeft de verstopping niet kunnen verhelpen. Bij e-mail van 29 mei en 2 juni 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] [eisende partij] verzocht, respectievelijk gesommeerd de verstopping op diens kosten te verhelpen, hetgeen tot op heden niet is geschied.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Na wijziging van eis vordert [eisende partij] , samengevat
[gedaagde partij] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de winkelruimte aan de [adres 1] te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,- per dag, met machtiging aan [eisende partij] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
Primair:
[gedaagde partij] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de sleutels behorende bij de appartementen aan de [adres 2] en op de 1e en 2e verdieping van het pand aan de [adres 1] alsmede de huurovereenkomsten die [gedaagde partij] met de onderhuurders daarvan is aangegaan aan [eisende partij] af te geven, aan de onderhuurders mee te delen dat de huurpenningen voldaan dienen te worden aan eiseres op een door eiseres op te geven bankrekeningnummer en de door deze onderhuurders aan [gedaagde partij] betaalde waarborgsommen binnen dezelfde termijn aan [eisende partij] te betalen;
Subsidiair:
[gedaagde partij] te veroordelen tot ontruiming van voornoemde appartementen op een in goede justitie te bepalen wijze;
Meer subsidiair:
[gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van het (door [gedaagde partij] erkende verschuldigde deel van) de huurpenningen voor de [adres 2] ad € 1.062,34 per maand en voor [adres 1] ad € 2.036,80 per maand dan wel een in goede justitie te bepalen huurprijs;
3. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van (het door [gedaagde partij] erkende verschuldigde deel van) de huurpenningen ad € 3.099,14 vanaf 1 augustus 2020 tot de dag waarop het gehuurde is ontruimd, dan wel de begane grond van [adres 1] is ontruimd en [gedaagde partij] heeft voldaan aan het onder 2 primair gevorderde en voor het geval het onder 2 primair gevorderde niet wordt toegewezen (subsidiair) tot betaling van € 3.099,14 per maand totdat de huurovereenkomst is geëindigd en het gehuurde in zijn geheel door [gedaagde partij] is ontruimd, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119 sub a BW Pro en met de contractuele boete ex art. 25 lid 3 van Pro de algemene bepalingen, vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurpenningen tot de dag van algehele voldoening voor het geval [gedaagde partij] de huurpenningen niet (tijdig) mocht voldoen;
4. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de hoofdsom, zijnde de beperkte huurachterstand over april tot en met juli 2020 ad € 9.225,08( 3 x € 2.366,80 + 2 x € 1.062,34) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119 sub a BW Pro vanaf de respectievelijke vervaldata van de facturen tot de dag van algehele voldoening;
5. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de tot en met 1 juli 2020 verbeurde contractuele boete ad € 3.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119 sub a BW Pro vanaf de respectievelijke vervaldata van de facturen tot de dag van algehele voldoening;
6. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 836,25 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119 sub a BW Pro vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
7. [gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten ten bedrage van maximaal € 100,- indien [gedaagde partij] niet binnen twee dagen na betekening van dit vonnis heeft voldaan, deze kosten te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119 sub a BW Pro vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.
3.2.
[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat
- tot en met juli 2020 sprake is van een huurachterstand van € 9.470,12 gelijk aan een achterstand van meer dan drie maanden voor de winkelruimte en twee maanden voor de appartementen. Inmiddels is ook de huur van augustus en september 2020 voor de winkelruimte en de woningen niet betaald;
- de winkelruimte niet (behoorlijk) wordt geëxploiteerd;
- [eisende partij] niet in de gelegenheid wordt gesteld om onderzoek te verrichten naar lekkages afkomstig uit het gehuurde;
- [gedaagde partij] nalaat om redelijke aanwijzingen van [eisende partij] op te volgen en schade veroorzaakt aan de huurders van omliggende panden.
Volgens [eisende partij] schiet [gedaagde partij] ernstig tekort in de nakoming van zijn meest essentiële verplichtingen, namelijk het stipt op tijd betalen van de huurpenningen en rechtvaardigt de ontstane huurachterstand reeds de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde partij] erkent dat hij de huur voor de winkelruimte over de maanden april, mei, juni, augustus en september 2020 niet heeft voldaan omdat hij als gevolg van de coronacrisis minder inkomsten had/heeft waardoor van hem niet kan worden gevergd zijn huurbetalingsverplichting onverkort na te komen. Op 9 april 2020 heeft hij [eisende partij] om tijdelijke opschorting van de huurbetalingen verzocht, waarmee [eisende partij] niet heeft ingestemd. Van [eisende partij] had verwacht mogen worden dat hij aan een redelijke oplossing zou hebben meegewerkt, aldus [gedaagde partij] .
[gedaagde partij] erkent voorts de huur voor de appartementen over de maanden juni tot en met september 2020 onbetaald te hebben gelaten. [gedaagde partij] stelt de betaling daarvan te hebben opgeschort omdat [eisende partij] weigert de verstopping in één van de appartementen aan de [adres 2] , te verhelpen. Op 29 mei en 2 juni 2020 heeft hij [eisende partij] gesommeerd tot herstel over te gaan, waaraan [eisende partij] geen gehoor heeft gegeven, aldus [gedaagde partij] .
3.4.
Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de vorderingen van [eisende partij] is door [gedaagde partij] betwist onder verwijzing naar de reeds tussen partijen aanhangige bodemprocedure waarvan de mondelinge behandeling staat gepland voor 8 december 2020. [gedaagde partij] heeft gesteld dat hij de uitkomst van de bodemprocedure niet kan afwachten omdat de huurachterstand steeds verder oploopt en [gedaagde partij] nalaat de winkel behoorlijk te exploiteren en schade en overlast veroorzaakt voor de omliggende huurders.
Als onweersproken staat vast dat [gedaagde partij] de huur van de winkelruimte en de woningen over de maanden april, mei en juli 2020 deels en over de maanden juni, augustus en september 2020 geheel onbetaald heeft gelaten. De huurachterstand is verder opgelopen. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering gegeven.
4.2.
Bij toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding moet grote terughoudendheid worden betracht en is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is geen plaats voor nadere bewijsvoering. De beslissing wordt gebaseerd op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.
4.3.
In de schriftelijke huurovereenkomst zijn voor de winkelruimte en de woonruimten afzonderlijke huurprijsafspraken gemaakt. De huur voor de winkelruimte is inclusief BTW en de huur voor de woonruimten exclusief BTW. Tussen partijen is niet in geschil dat het een ondeelbare huurovereenkomst betreft.
4.4.
De (onweersproken) hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontruiming van het gehuurde, zowel de winkelruimte als de woonruimten. Met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat vanwege de huurachterstand in de bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De vordering tot ontruiming van de winkelruimte zal dan ook worden toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming op 14 dagen na betekening van dit vonnis zal worden gesteld.
De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximaliseerd als na te melden.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen ontruimen met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, omdat dit ingevolge art. 556 lid 1 en Pro 557 Rv overbodig is.
4.5.
Nu [gedaagde partij] de woonruimten heeft onderverhuurd aan derden staat art. 7:269 BW Pro aan ontruiming daarvan in de weg. De in verband daarmee beperkte vordering van [eisende partij] tot (primair) veroordeling van [gedaagde partij] tot afgifte van de sleutels van de appartementen en de (onder)huurovereenkomsten, betaling van de waarborgsommen en mededeling aan de onderhuurders dat de huurpenningen voldaan dienen te worden aan [eisende partij] op een door haar op te geven bankrekeningnummer zal worden toegewezen, waarbij de termijn op 14 dagen na betekening van dit vonnis zal worden gesteld. Anders dan [eisende partij] in randnummer 40 van de dagvaarding betoogt, maken de te overleggen bewijsstukken en te verbeuren dwangsommen geen deel uit van het petitum, zodat daarop niet hoeft te worden beslist.
4.6.
Nu de vorderingen onder 3.1 sub 1 en 2 reeds op grond van de huurachterstand zullen worden toegewezen, behoeven de overige door partijen te dien aanzien ingenomen stellingen en standpunten geen bespreking meer.
De huurbetalingen en huurachterstand
4.7.
De huur voor de winkelruimte bedraagt volgens [gedaagde partij] € 2.366,80 per maand inclusief BTW. [eisende partij] gaat in deze procedure uit van € 2.366,80 dan wel (om niet nader genoemde redenen) € 2.036,80 inclusief BTW (randnummer 13 en 14 dagvaarding). Ten aanzien van de huur voor de woonruimte gaat [eisende partij] in deze procedure uit van de door [gedaagde partij] erkende huurprijs van € 1.062,34 per maand.
4.8.
[eisende partij] heeft onweersproken gesteld dat de (beperkte) huurachterstand tot en met juli 2020 € 9.225,08 bedraagt. Dat [gedaagde partij] in verband met teruglopende inkomsten als gevolg van de coronacrisis aanspraak kan maken op opschorting van de huur van het winkelpand, zoals door hem bij verweer is aangevoerd, is niet aannemelijk geworden, nu zowel zijn verzoek aan [eisende partij] van 9 april 2020 als zijn stelling in deze procedure, geheel niet zijn onderbouwd. De aard en de omvang van de door [gedaagde partij] gestelde, en door [eisende partij] betwiste, gebreken aan de woonruimten zijn eveneens onvoldoende aannemelijk geworden. Niet, althans onvoldoende gesteld of gebleken is dat [gedaagde partij] [eisende partij] schriftelijk in gebreke heeft gesteld dat de beweerdelijke gebreken van dien aard waren dat [gedaagde partij] om die reden tot opschorting van de huur zou overgaan, nog daargelaten dat de aard en de omvang van de beweerdelijke gebreken volledige huuropschorting tot de huidige achterstand vooralsnog niet lijkt te rechtvaardigen. Het verweer van [gedaagde partij] ter zake wordt verworpen. De vordering tot betaling van de (beperkte) achterstallige huur zal dan ook worden toegewezen. De wettelijke handelsrente zal eveneens worden toegewezen.
4.9.
De vordering tot betaling van de huur vanaf 1 augustus 2020, door [eisende partij] gesteld op € 3.099,14 per maand, zal worden toegewezen tot aan de datum van ontruiming, respectievelijk de datum waarop door [gedaagde partij] is voldaan aan het in r.o. 4.4. bepaalde.
De wettelijke handelsrente zal eveneens worden toegewezen. De contractuele boete dient te worden afgewezen.
4.10.
De onder 3.1 sub 5 gevorderde boete op grond van de algemene bepalingen dient te worden afgewezen omdat het spoedeisend belang daarbij ontbreekt.
4.11.
De – door [gedaagde partij] betwiste – buitengerechtelijke kosten zijn onvoldoende onderbouwd en dienen daarom te worden afgewezen.
4.12.
[gedaagde partij] zal, als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De nakosten zullen worden toegewezen als gevorderd, zijnde een bedrag van € 100,-. De wettelijke handelsrente over de nakosten dient te worden afgewezen. De wettelijke handelsrente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de winkelruimte aan de [adres 1] met alles dat van [gedaagde partij] is en ieder die bij [gedaagde partij] hoort, te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 20.000,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de sleutels behorende bij de woonruimten aan de [adres 2] en op de 1e en 2e verdieping van het pand aan de [adres 1] alsmede de huurovereenkomsten die [gedaagde partij] met de onderhuurders daarvan is aangegaan aan [eisende partij] af te geven, aan de onderhuurders mee te delen dat de huurpenningen voldaan dienen te worden aan [eisende partij] op een door [eisende partij] op te geven bankrekeningnummer en de door deze onderhuurders aan [gedaagde partij] betaalde waarborgsommen binnen dezelfde termijn aan [eisende partij] te betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] een bedrag van € 9.225,08 te betalen aan achterstallige huur over de periode april tot met juli 2020 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] om vanaf 1 augustus 2020 aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 3.099,14 voor iedere maand dat [gedaagde partij] het gehuurde in gebruik heeft tot aan de ontruiming te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 85,09 kosten dagvaarding, € 499,- griffierecht en € 480,- salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening alsmede de gevorderde nakosten van € 100,- ;
5.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2020.