Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 20/1732
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser] , [eiser], [eiser] en [eiser], te [woonplaats] eisers
(gemachtigde: mr. C.F. van Helvoirt),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede, verweerder
(gemachtigde: T.E.P.A. Lam).
Procesverloop
In het besluit van 28 mei 2019 (primair besluit) heeft verweerder de aanvraag om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
In het besluit van 11 februari 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 mei 2021, gezamenlijk met het beroep in de zaak ARN 20/1725, op zitting behandeld. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde en deskundige R. van Driesten. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
1.Overwegingen
1.1.
Eisers [eiser] en [eiser] zijn door vererving sinds 30 juni 1998 beiden voor een vierde deel en eisers [eiser], [eiser] en [eiser] zijn door vererving sinds 23 december 1998 ieder voor een zesde deel, eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Ede, sectie [locatie], lokaal bekend [locatie] in [woonplaats]. Op 19 december 2017 hebben eisers verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “Bezemronde 1, Buitengebied Ede”, vastgesteld 11 juli 2013 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan is in werking getreden en onherroepelijk geworden op 5 september 2013 (hierna: de peildatum). Eisers geven aan dat met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan hun percelen in waarde zijn verminderd omdat het bestemmingsplan het voorheen toegestane gebruik voor zandwinning niet meer toestaat.
1.2.
Verweerder heeft advies gevraagd aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke). Thorbecke heeft in het planschadeadvies van 5 december 2018 een vergelijking gemaakt voor het perceel tussen de planologische mogelijkheden op grond van de bestemmingsplannen “Recreatiegebied Ede-West” en “Agrarisch Buitengebied” (hierna: de oude bestemmingsplannen) en het nieuwe bestemmingsplan. Uit de planvergelijking heeft Thorbecke de conclusie getrokken dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een gering planologisch nadeel ten aanzien van de bouwmogelijkheden voor de percelen [locatie] en [locatie] en een gering planologisch voordeel voor het perceel [locatie]. Uit de uitgevoerde taxatie volgt dat de waardevermindering nihil is, omdat de percelen hun hoogste waarde niet ontlenen aan het gebruik voor zandwinning, maar als cultuurgrond. Nu het gebruik als cultuurgrond zowel onder het oude als het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is, is er volgens Thorbecke geen sprake van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Verweerder heeft het advies van Thorbecke aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en besloten om de aanvraag om tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
1.3.
In bezwaar heef de Commissie voor de bezwaarschriften (hierna: Commissie) advies uitgebracht. In dit advies concludeert de Commissie onder andere dat het gebruik van de percelen voor zandwinning onder het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” afhankelijk was van de overige in het gebied gelegen percelen. Nu deze percelen niet bij eisers in eigendom zijn, was exploitatie voor zandwinning feitelijk niet mogelijk, waarbij de Commissie verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 februari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:631). Nu uit de taxatie bij het advies van Thorbecke dezelfde conclusie volgt, mocht verweerder het primaire besluit op dit advies baseren. Hiernaast adviseert de Commissie om nader te motiveren of er sprake is van passieve risicoaanvaarding voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden van de percelen. Ook adviseert de Commissie om de motivering aan te passen dat landbouwkundig gebruik onder de oude planologie op basis van het overgangsrecht is toegestaan.
1.4.
Verweerder heeft het advies van Thorbecke en het advies van de Commissie aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd, waarbij aanvullend is gemotiveerd dat landbouwkundig gebruik onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan en dat er geen sprake is van passieve risicoaanvaarding.
2.Maximale planologische mogelijkheden oude bestemmingsplannen
2.1.
Eisers zijn van mening dat verweerder ten onrechte heeft geconcludeerd dat er geen sprake is van een waardevermindering van de percelen. Onder de oude bestemmingsplannen konden de percelen, uitgaande van de maximale aanwendingsmogelijkheden, grotendeels worden gebruikt voor zandwinning en dagrecreatie. Alleen voor een klein deel van de percelen met de bestemming “Agrarisch veenontginningslandschap Ederveen” was agrarisch medegebruik toegestaan. Eisers stellen dat het oordeel van de commissie dat het perceel vanwege de noodzaak van medewerking van derden feitelijk niet voor zandwinning gebruikt kon worden onjuist is. Hierbij voeren zij aan dat de uitspraak van de Afdeling waar door de commissie naar wordt verwezen onjuist geïnterpreteerd en daarmee niet van toepassing is en overigens niet in lijn is met andere jurisprudentie van de Afdeling. Eisers zijn van mening dat uitgegaan moet worden van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper zou betalen voor de percelen, uitgaand van de maximale planologische mogelijkheden. Logischerwijs zou een redelijk denkend en handelend koper bij deze prijsbepaling rekening houden met referentietransacties die gebaseerd zijn op een totale gebiedsontwikkeling in plaats van enkel een exploitatie van de individuele percelen. Eisers wijzen in dit verband op de biedingen die in het verleden zijn uitgebracht in het kader van de plannen die er destijds waren om het hele gebied te exploiteren voor zandwinning.
2.2.
In het verweerschrift stelt verweerder dat het gebruik van de gronden van eisers voor zandwinning door de vereiste medewerking van derden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Dit blijkt volgens verweerder ook uit de uitspraak van de Afdeling van 26 februari 2014 en de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582). Verweerder is van mening dat de percelen niet afzonderlijk kunnen worden geëxploiteerd voor zandwinning, waardoor een redelijk denkend en handelend koper dan ook niet meer zal betalen voor stukken grond waar slechts theoretisch zandwinning is toegestaan. Eisers hebben volgens verweerder geen concrete aanknopingspunten aangevoerd waaruit blijkt dat zij voor de waardebepaling niet mocht afgaan op het deskundigenadvies van Thorbecke.
Beoordeling rechtbank
2.3.
In de door verweerder aangehaalde uitspraak van 26 februari 2014 werd door de Afdeling geoordeeld dat de rechtbank terecht had overwogen dat het oude bestemmingsplan geen zelfstandige bouwmogelijkheden voor extra woningen op de in geding zijnde percelen bood, omdat die pas ontstonden na onttrekking, dan wel sloop van woningen van derden. Bij onttrekking of sloop door derden zou het evenmin zeker zijn dat de bouw van woningen op de in geding zijnde percelen mogelijk zou zijn, nu er sprake was van een bouwverbod vanwege de ligging van de percelen binnen de geluidzone van het spoor.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze uitspraak niet dat ook in dit geval het gebruik voor zandwinning met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Allereerst overweegt de rechtbank dat uit andere uitspraken van de Afdeling, waaronder die van 27 juni 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW9528) en 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1529) volgt dat het feit dat een zelfstandige bouwmogelijkheid voor woningbouw pas ontstaat nadat elders in het plangebied op gronden van derden sloop plaatsvindt, niet betekent dat deze realisering van woningbouw zo onwaarschijnlijk is dat daarvan bij de planvergelijking niet mag worden uitgegaan.
2.4.
Daarnaast overweegt de rechtbank dat het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” zandwinning op de percelen van eisers op zichzelf niet verbiedt of afhankelijk stelt van de invulling van het gebruik van gronden van derden in het plangebied. Dat zowel verweerder als eisers aangeven dat een zelfstandige exploitatie van de percelen van eisers in de praktijk erg lastig en daardoor niet winstgevend zal zijn, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat daarmee het gebruik met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden uitgesloten.
2.5.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het feit dat de percelen beperkte zelfstandige aanwendingsmogelijkheden hebben voor de exploitatie van zandwinning, wel van invloed kan zijn op de optimale aanwendingsmogelijkheden van de percelen. Eisers lijden slechts schade, indien en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast (zie de uitspraak van de Afdeling van 8 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:60210, r.o. 10.2). Dit kan tot gevolg hebben dat niet het gebruik voor zandwinning, maar een ander gebruik als maximale planologische invulling van het oude bestemmingsplan geldt. Of het planologisch gebruik voor de exploitatie voor zandwinning de hoogste waarde van de percelen vertegenwoordigd, moet uit een taxatie blijken.
2.6.
In het advies van Thorbecke is door taxateur Bleijenberg berekend dat de kosten van de exploitatie van de percelen voor zandwinning hoger zijn dan de opbrengsten. Thorbecke concludeert dat de percelen hun hoogste waarde daarom niet ontlenen aan een gebruik voor zandwinning, maar aan een gebruik als cultuurgrond. Nu dit gebruik zowel onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan is toegestaan en de geringe inperking van de bouwmogelijkheden niet van invloed is op de getaxeerde waarde, is er volgens Bleijenberg geen sprake van een waardevermindering door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
2.7.
De rechtbank is van oordeel dat Bleijenberg bij het taxeren van de percelen terecht alleen de zelfstandige aanwendingsmogelijkheden van de percelen als uitgangspunt voor de waardebepaling heeft genomen, nu in het kader van het vaststellen van eventuele planschade enkel de waarde van de individuele percelen direct voor en na de peildatum bepaald moet worden. Hierbij past het niet om, zoals eisers betogen, de waarde te bepalen door het hele zandwingebied als complex te waarderen en deze totale waarde terug te rekenen naar de individuele percelen. Dit zou tot gevolg hebben dat een waardevermeerderend effect van percelen die niet in de aanvraag om tegemoetkoming om planschade zijn betrokken, toegerekend wordt aan onderhavige percelen.
2.8.
Waar Bleijenberg concludeert dat de hoogste waarde onder het oude bestemmingsplan bestaat uit cultuurgrond en dus agrarisch gebruik, volgt uit de beschrijving van de oude planologie in het advies van Thorbecke dat het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” agrarisch gebruik binnen de percelen van eisers niet mogelijk maakt. Enkel binnen het beperkte deel van de percelen waar goedkeuring aan onthouden is en het oude bestemmingsplan “Agrarisch Buitengebied” gold, was agrarisch gebruik toegestaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat de taxatie en de conclusie dat niet het gebruik voor zandwinning, maar gebruik als cultuurgrond de hoogste waarde van de percelen van eisers vertegenwoordigt, gebrekkig zijn.
Het betoog slaagt.
3.Tijdelijk genoten voordeel
3.1.
In het verweerschrift stelt verweerder dat eisers al voor de vaststelling van het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” waarin zandwinning mogelijk werd gemaakt, eigenaren van de percelen waren. Verweerder neemt het standpunt in dat met het vervallen van de mogelijkheid tot zandwinning sprake is van het wegvallen van een tijdelijk genoten voordeel zoals bedoeld in de uitspraken van de Afdeling van 4 december 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:4086) en 3 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:436), waardoor eisers geen aanspraak kunnen maken op een tegemoetkoming in planschade.
3.2.
Ter zitting hebben eisers aangevoerd dat de omstandigheden van dit geval anders zijn dan als bedoeld in de door verweerder genoemde uitspraken, waardoor het nadeel redelijkerwijs niet voor eigen rekening van eisers moet blijven.
3.3.
Uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt dat het verlies van een tijdelijk genoten voordeel niet voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt:
"In het betoog van appellant is geen grond te vinden voor het oordeel dat het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou appellant een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten." (uitspraak van 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1375, r.o. 6.1)
In de door verweerder aangehaalde uitspraak van 4 december 2019 en later in de uitspraak van 3 maart 2021 is door de Afdeling bevestigd dat het leerstuk van tijdelijk genoten voordeel ook bij directe planschade, zoals in dit geval, van toepassing is.
3.4.
Eisers zijn op 30 juni 1998, dan wel op 23 december 1998 door vererving eigenaar geworden van de percelen. De erflater had het eigendom in 1948 en 1957 verworven. Het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” is vastgesteld op 14 mei 1998, goedgekeurd op 15 december 1998 en grotendeels onherroepelijk geworden op 13 juni 2000. Nu dit bestemmingsplan op het moment van eigendomsverkrijging door eisers nog niet in werking was getreden, was het bestemmingsplan “Agrarisch Buitengebied” van kracht, waarin de gronden een agrarische bestemming hadden.
3.5.
De rechtbank overweegt dat eisers met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” een planologisch voordeel hebben verkregen, dat zij op het moment van eigendomsverkrijging nog niet hadden. Aangezien de eigendomsverkrijging door vererving heeft plaatsgevonden, is er geen sprake van een investeringsbeslissing waarin dit planologisch voordeel in een koopprijs verdisconteerd is of had kunnen worden. Nu de percelen in het nieuwe bestemmingsplan, net als onder het bestemmingsplan “Agrarisch Buitengebied” zijn voorzien van een agrarische bestemming, is er met het verlies van de gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” sprake van het verlies van een tijdelijk genoten voordeel, dat naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs voor eigen rekening van eisers moet blijven.
4.Conclusie
4.1.
Uit de overwegingen onder 2 volgt dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit vanwege strijd met artikel 3:46 eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
5.Finale geschilbeslechting
5.1.
Nu uit de overwegingen onder 3 volgt dat er sprake is van tijdelijk genoten voordeel, waardoor eventuele planschade niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt, zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de rechtsgevolgen van het besluit in stand laten.
6.Kosten
6.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van de deskundigenkosten. Nu niet is toegelicht welke kosten er zijn gemaakt, komt er geen bedrag voor vergoeding in aanmerking.
6.2.
De rechtbank bepaalt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht moet vergoeden, omdat het beroep gegrond is.
6.3.
Omdat het beroep gegrond is, krijgen eisers een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op voor het indienen van een beroepschrift en het verschijnen op zitting. Die punten hebben een waarde van € 748,- bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 1.496,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.496,-, met dien verstande dat bij betaling aan een van hen verweerder aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden, met dien verstande dat bij betaling aan een van hen verweerder aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.H. Koopmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.