Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 20/1725
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. C.F. van Helvoirt),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede, verweerder
(gemachtigde: T.E.P.A. Lam).
Procesverloop
In het besluit van 27 augustus 2019 (primair besluit) heeft verweerder de aanvraag om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
In het besluit van 19 februari 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 mei 2021, gezamenlijk met het beroep in de zaak ARN 20/1732, op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en deskundige R. van Driesten. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
1.Overwegingen
1.1.
Eiseres is sinds 3 februari 1989 eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Ede, [locatie] en sinds 22 april 1996 eigenaar van sectie [locatie] , lokaal bekend [locatie] in [woonplaats] . Op 3 september 2018 heeft eiseres verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “Bezemronde 1, Buitengebied Ede”, vastgesteld 11 juli 2013 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan is in werking getreden en onherroepelijk geworden op 5 september 2013 (hierna: de peildatum). Eiseres geeft aan dat met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan haar percelen in waarde zijn verminderd omdat het bestemmingsplan het voorheen toegestane gebruik voor zandwinning niet meer toestaat.
1.2.
Verweerder heeft advies gevraagd aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke). Thorbecke heeft in het planschadeadvies van 8 augustus 2019 een vergelijking gemaakt voor het perceel tussen de planologische mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” (hierna: het oude bestemmingsplan) en het nieuwe bestemmingsplan. Uit de planvergelijking heeft Thorbecke de conclusie getrokken dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een gering planologisch nadeel ten aanzien van de bouwmogelijkheden voor het perceel [locatie] en een gering planologisch voordeel voor de percelen [locatie] Hiernaast maakt het nieuwe bestemmingsplan deels andere gebruiksvormen mogelijk. Uit de uitgevoerde taxatie volgt dat de waardevermindering nihil is, omdat de percelen hun hoogste waarde niet ontlenen aan het gebruik voor zandwinning, maar als cultuurgrond. Nu het gebruik als cultuurgrond zowel onder het oude als het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is, is er volgens Thorbecke geen sprake van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Verweerder heeft het advies van Thorbecke aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en besloten om de aanvraag om tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
1.3.
In bezwaar heef de Commissie voor de bezwaarschriften (hierna: Commissie) advies uitgebracht. In dit advies concludeert de Commissie onder andere dat het gebruik van de percelen voor zandwinning onder het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” afhankelijk was van de overige in het gebied gelegen percelen. Nu deze percelen niet bij eiseres in eigendom zijn, was exploitatie voor zandwinning feitelijk niet mogelijk, waarbij de Commissie verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 februari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:631). Nu uit de taxatie bij het advies van Thorbecke dezelfde conclusie volgt, mocht verweerder het primaire besluit op dit advies baseren. Hiernaast is de Commissie van oordeel dat er sprake is van het verlies van een tijdelijk genoten voordeel, omdat het ten tijde van de eigendomsverkrijging van de percelen door eiseres geldende bestemmingsplan ook geen zandwinning toestond. Dit tijdelijk voordeel komt volgens de Commissie niet voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking. Ook adviseert de Commissie om nader te motiveren of er sprake is van passieve risicoaanvaarding voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden van de percelen en adviseert de Commissie om de motivering aan te passen dat landbouwkundig gebruik onder de oude planologie op basis van het overgangsrecht is toegestaan.
1.4.
Verweerder heeft het advies van Thorbecke en het advies van de Commissie aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd, waarbij aanvullend is gemotiveerd dat landbouwkundig gebruik onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan en dat er geen sprake is van passieve risicoaanvaarding.
2.Maximale planologische mogelijkheden oude bestemmingsplannen
2.1.
Eiseres is van mening dat verweerder ten onrechte heeft geconcludeerd dat er geen sprake is van een waardevermindering van de percelen. Onder het oude bestemmingsplan konden de percelen, uitgaande van de maximale aanwendingsmogelijkheden, grotendeels worden gebruikt voor zandwinning en dagrecreatie. Eiseres stelt dat het oordeel van de Commissie dat het perceel vanwege de noodzaak van medewerking van derden feitelijk niet voor zandwinning gebruikt kon worden onjuist is. Hierbij voert zij aan dat de uitspraak van de Afdeling waar door de Commissie naar wordt verwezen onjuist geïnterpreteerd en daarmee niet van toepassing is en overigens niet in lijn is met andere jurisprudentie van de Afdeling. Eiseres is van mening dat uitgegaan moet worden van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper zou betalen voor de percelen, uitgaand van de maximale planologische mogelijkheden. Logischerwijs zou een redelijk denkend en handelend koper bij deze prijsbepaling rekening houden met referentietransacties die gebaseerd zijn op een totale gebiedsontwikkeling in plaats van enkel een exploitatie van de individuele percelen. Eiseres wijst in dit verband op de biedingen die in het verleden zijn uitgebracht in het kader van de plannen die er destijds waren om het hele gebied te exploiteren voor zandwinning.
2.2.
In het verweerschrift stelt verweerder dat het gebruik van de gronden van eiseres voor zandwinning door de vereiste medewerking van derden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Dit blijkt volgens verweerder ook uit de uitspraak van de Afdeling van 26 februari 2014 en de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582). Verweerder is van mening dat de percelen niet afzonderlijk kunnen worden geëxploiteerd voor zandwinning, waardoor een redelijk denkend en handelend koper dan ook niet meer zal betalen voor stukken grond waar slechts theoretisch zandwinning is toegestaan. Eiseres heeft volgens verweerder geen concrete aanknopingspunten aangevoerd waaruit blijkt dat zij voor de waardebepaling niet mocht afgaan op het deskundigenadvies van Thorbecke.
Beoordeling rechtbank
2.3.
In de door verweerder aangehaalde uitspraak van 26 februari 2014 werd door de Afdeling geoordeeld dat de rechtbank terecht had overwogen dat het oude bestemmingsplan geen zelfstandige bouwmogelijkheden voor extra woningen op de in geding zijnde percelen bood, omdat die pas ontstonden na onttrekking, dan wel sloop van woningen van derden. Bij onttrekking of sloop door derden zou het evenmin zeker zijn dat de bouw van woningen op de in geding zijnde percelen mogelijk zou zijn, nu er sprake was van een bouwverbod vanwege de ligging van de percelen binnen de geluidzone van het spoor.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze uitspraak niet dat ook in dit geval het gebruik voor zandwinning met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Allereerst overweegt de rechtbank dat uit andere uitspraken van de Afdeling, waaronder die van 27 juni 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW9528) en 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1529) volgt dat het feit dat een zelfstandige bouwmogelijkheid voor woningbouw pas ontstaat nadat elders in het plangebied op gronden van derden sloop plaatsvindt, niet betekent dat deze realisering van woningbouw zo onwaarschijnlijk is dat daarvan bij de planvergelijking niet mag worden uitgegaan.
2.4.
Daarnaast overweegt de rechtbank dat het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” zandwinning op de percelen van eiseres op zichzelf niet verbiedt of afhankelijk stelt van de invulling van het gebruik van gronden van derden in het plangebied. Dat zowel verweerder als eiseres aangeven dat een zelfstandige exploitatie van de percelen van eiseres in de praktijk erg lastig en daardoor niet winstgevend zal zijn, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat daarmee het gebruik met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden uitgesloten.
2.5.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het feit dat de percelen beperkte zelfstandige aanwendingsmogelijkheden hebben voor de exploitatie van zandwinning, wel van invloed kan zijn op de optimale aanwendingsmogelijkheden van de percelen. Eiseres lijdt slechts schade, indien en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast (zie de uitspraak van de Afdeling van 8 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:60210, r.o. 10.2). Dit kan tot gevolg hebben dat niet het gebruik voor zandwinning, maar een ander gebruik als maximale planologische invulling van het oude bestemmingsplan geldt. Of het planologisch gebruik voor de exploitatie voor zandwinning de hoogste waarde van de percelen vertegenwoordigd, moet uit een taxatie blijken.
2.6.
In het advies van Thorbecke is door taxateur Bleijenberg berekend dat de kosten van de exploitatie van de percelen voor zandwinning hoger zijn dan de opbrengsten. Thorbecke concludeert dat de percelen hun hoogste waarde daarom niet ontlenen aan een gebruik voor zandwinning, maar aan een gebruik als cultuurgrond. Nu dit gebruik zowel onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan is toegestaan en de geringe inperking van de bouwmogelijkheden niet van invloed is op de getaxeerde waarde, is er volgens Bleijenberg geen sprake van een waardevermindering door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
2.7.
De rechtbank is van oordeel dat Bleijenberg bij het taxeren van de percelen terecht alleen de zelfstandige aanwendingsmogelijkheden van de percelen van eiseres als uitgangspunt voor de waardebepaling heeft genomen, nu in het kader van het vaststellen van eventuele planschade enkel de waarde van de individuele percelen direct voor en na de peildatum bepaald moet worden. Hierbij past het niet om, zoals eiseres betoogt, de waarde te bepalen door het hele zandwingebied als complex te waarderen en deze totale waarde terug te rekenen naar de individuele percelen. Dit zou tot gevolg hebben dat een waardevermeerderend effect van percelen die niet in de aanvraag om tegemoetkoming om planschade zijn betrokken, toegerekend wordt aan onderhavige percelen.
2.8.
Waar Bleijenberg concludeert dat de hoogste waarde onder het oude bestemmingsplan bestaat uit cultuurgrond en dus agrarisch gebruik, volgt uit de beschrijving van de oude planologie in het advies van Thorbecke dat het oude bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” agrarisch gebruik binnen de percelen van eiseres niet mogelijk maakt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de taxatie en de conclusie dat niet het gebruik voor zandwinning, maar gebruik als cultuurgrond de hoogste waarde van de percelen van eiseres vertegenwoordigt, gebrekkig zijn.
3.Tijdelijk genoten voordeel
3.1.
In het bestreden besluit is geconcludeerd dat, in het geval er toch sprake is van planologisch nadeel, het in dit geval gaat om het wegvallen van een tijdelijk genoten voordeel zoals bedoeld in de uitspraken van de Afdeling van 4 december 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:4086) en 3 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:436), waardoor eiseres geen aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in planschade.
3.2.
Eiseres heeft tegen dit deel van het bestreden besluit geen beroep ingesteld. Pas ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de omstandigheden van dit geval anders zijn dan als bedoeld in de door verweerder genoemde uitspraken, waardoor het nadeel redelijkerwijs niet voor eigen rekening van eiseres moet blijven.
3.3.
Uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt dat het verlies van een tijdelijk genoten voordeel niet voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt:
"In het betoog van appellant is geen grond te vinden voor het oordeel dat het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou appellant een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten." (uitspraak van 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1375, r.o. 6.1)
In de door verweerder aangehaalde uitspraak van 4 december 2019 en later in de uitspraak van 3 maart 2021 is door de Afdeling bevestigd dat het leerstuk van tijdelijk genoten voordeel ook bij directe planschade, zoals in dit geval, van toepassing is.
3.4.
Eiseres is op 3 februari 1989 en 22 april 1996 eigenaar geworden van de percelen. Het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” is vastgesteld op 14 mei 1998, goedgekeurd op 15 december 1998 en grotendeels onherroepelijk geworden op 13 juni 2000. Nu dit bestemmingsplan op het moment van eigendomsverkrijging door eiseres nog niet in werking was getreden, was het bestemmingsplan “Agrarisch Buitengebied” van kracht, waarin de gronden een agrarische bestemming hadden.
3.5.
De rechtbank overweegt dat eiseres met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” een planologisch voordeel heeft verkregen, dat zij op het moment van eigendomsverkrijging nog niet had. Nu de percelen in het nieuwe bestemmingsplan, net als onder het bestemmingsplan “Agrarisch Buitengebied” zijn voorzien van een agrarische bestemming, is er met het verlies van de gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan “Recreatiegebied Ede-West” sprake van het verlies van een tijdelijk genoten voordeel. Dat verlies moet naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs voor eigen rekening van eiseres blijven.
4.Conclusie
4.1.
Gelet op het voorgaande is eiseres niet benadeeld door het motiveringsgebrek wat betreft de mogelijkheden onder de oude bestemmingsplannen, zoals is benoemd onder punt 2.8. De afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in de planschade kan immers ook gedragen worden door de motivering over het tijdelijk genoten voordeel, dat voor rekening van eiseres moet blijven. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het motiveringsgebrek passeren. Dat betekent dat het beroep ongegrond is en het bestreden besluit in stand blijft.
4.2.
De rechtbank ziet in de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb wel aanleiding om te bepalen dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 178,- dient te vergoeden. Tevens veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1496,- (een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 748,- en een wegingsfactor 1). Van andere kosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank
-verklaart het beroep ongegrond;
-bepaalt dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 178,- vergoedt;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.496,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.H. Koopmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.