Uitspraak
Rechtbank GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaakgegevens: 9122761 CV 21-1185
Afschrift aan: beide partijen
Verzonden d.d.:
vonnis d.d. 25 augustus 2021 van de kantonrechter
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AtLo Harderwijk B.V.,
gevestigd te Harderwijk,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R.F.K. Visser,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hotel Klomp B.V.,
gevestigd te Harderwijk,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. Kuper.
Partijen worden hierna AtLo en Klomp genoemd.
1.Het verdere procesverloop
1.1
Dit blijkt uit:
- het vonnis d.d. 9 juni 2021;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties;
- de akte vermindering en wijziging eis en overlegging producties van de zijde van AtLo;
- de bij brief van 9 juli 2021 door mr. Kuper overgelegde productie;
- de op 15 juli 2021 gehouden comparitie van partijen. De beide gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en van het overige verhandelde is aantekening gehouden door de griffier.
1.2
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1
Tot 2004 heeft Klomp een hotel geëxploiteerd in de bedrijfsruimten gelegen aan de Markt 6, Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk. In 2004 is de exploitatie van het hotel overgenomen door Van Essen Horeca Exploitatie VOF (hierna: Van Essen).
2.2
Per 1 januari 2018 heeft AtLo de exploitatie van het hotel overgenomen van Van Essen. Met ingang van diezelfde datum huurt AtLo van Klomp de bedrijfsruimten gelegen aan de Markt 6, Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk (hierna: het gehuurde).
2.3
In de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, bepaald:
“
Ondergetekenden:
Ondergetekenden:
(…) Klomp (…),
en
AtLo (…),
verklaren op 18 december 2017 een huurovereenkomst te hebben gesloten betreffende:
bedrijfsruimten aan de Markt 6 (hotel-gedeelte), Markt 8 (hotel), Markt 9A (hotelkamers) en de bovenverdieping van Markt 10 (hotelkamers) te Harderwijk, totaal 34 hotelkamers, alsmede 1 parkeerplaats aan de Doelenstraat te Harderwijk, (…) hierna te noemen het gehuurde,
(…)
Gebruik
6.Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als hotel.”
2.4
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” van toepassing.
Daarin staat onder meer:
“
Geschiktheid van het gehuurde
Geschiktheid van het gehuurde
2.1
Voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Pro Wetboek, is van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.
2.2
Voor zover verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door huurder conform de overeengekomen bestemming, zal verhuurder zulks aan huurder meedelen.
2.3
Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.
(…)
(Overheids)voorschriften en vergunningen
(…)
4.3
Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de
hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming. Met de hiervoor bedoelde meldingen van overheidswege worden onder meer verstaan meldingen die op grond van het Bouwbesluit 2012 en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) verplicht zijn.
(…)
Aansprakelijkheid
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
-indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.
-indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
(…)
Onderhoud en renovatie door verhuurder
14.1
Huurder zal verhuurder in de gelegenheid stellen om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel van het gehuurde en ter vervanging/vernieuwing van zaken die tot het gehuurde behoren door gelijke of soortgelijke zaken. Het gestelde in de vorige zin is eveneens van toepassing wanneer verhuurder wenst over te gaan tot het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of tot het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde die nodig zijn in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties.
14.2
Het in 14.1 bedoelde onderzoek en de aldaar bedoelde werkzaamheden, voorzieningen en wijzigingen waardoor het gehuurde (tijdelijk) niet het genot verschaft dat hij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, leveren geen gebrek op.
(…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel -zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening.”
2.5
In 2019 en 2020 zijn bouwkundige gebreken op het gebied van (onder meer) de
brandveiligheidsvoorschriften in het gehuurde gebleken. De gemeente Harderwijk (hierna: de gemeente) heeft in verband daarmee een advies uitgebracht waarin is geconstateerd dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 voor wat betreft de brandveiligheid.
2.6
Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente AtLo ter zake gewaarschuwd en
gemaand binnen redelijke termijn uitvoering te geven aan haar advies omdat anders
handhavend zal worden opgetreden tegen het gebruik van het gehuurde.
2.7
Op 15 juli 2020 heeft Bureau Derksen Safety & Security in opdracht van Klomp een brandveiligheidsrapport uitgebracht.
2.8
AtLo heeft tot 1 november 2020 een gedeelte van de door haar verschuldigde huur
onbetaald gelaten hetgeen zij tegenover Klomp heeft gemotiveerd door te wijzen op het omzetverlies dat zij lijdt vanwege de door de overheid vanwege de coronacrisis voorgeschreven (nood)maatregelen.
2.9
In opdracht van Klomp is per 9 november 2020 gestart met verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde. AtLo heeft per die datum de exploitatie van het hotel (tijdelijk) gestaakt, hetgeen zij bij brief van haar advocaat d.d. 6 november 2020 aan Klomp heeft gemeld. In die brief staat onder meer:
“
Heden heeft mijn cliënte van AON bericht ontvangen, dat de dekking onder de lopende
Heden heeft mijn cliënte van AON bericht ontvangen, dat de dekking onder de lopende
brandverzekering eigenlijk per direct volledig zou moeten vervallen, maar dat de verzekeraar gezien de goede relatie met mijn cliënte bij hoge uitzondering bereid is deze voorlopig in stand te houden, echter tegen sterk aangepaste condities, namelijk () dat er uitsluitend nog dekking is voor schade door brand (dus niet schade als waterschade, molest e.d.), (ii) dat het eigen risico voor mijn cliënte stijgt van € 1.500,- naar € 200.000,- per gebeurtenis en (iii) dat deze beperkte dekking en risico gelden tot 5 februari 2021. (…)
Aangehecht stuur ik u een kopie van de brief van heden aan AON.
U zult begrijpen, dat deze wetenschap voor mijn cliënte grond is om tot een ingrijpende keuze te komen. In combinatie met de constateringen van Bureau Derksen dat er nog steeds extra brandschaderisico‘s bestaan en ook in verband met het feit dat er omvangrijke verbouwingen gaan plaats vinden en daardoor een verstoring van de normale processen binnen het hotel zal plaatsvinden en de door uw cliënte verlengde (en nog steeds betwiste) duur van de gebrekkige toestand van het hotel en de te verrichten werkzaamheden, kan mijn cliënte de risico’s van het continueren van de exploitatie van het hotel niet langer nemen.”
2.1
AON heeft op 21 januari 2021 het gehuurde bezocht. Bij brief van 28 januari 2021
heeft AON aan AtLo bericht dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden in het gehuurde een inspectie door de verzekeraar dient plaats te vinden alvorens de normale verzekeringsdekking met het normale eigen risico kan worden hersteld. In de brief staat ook:
“
Wij wijzen u erop dat de aansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, als de oorzaak van de aansprakelijkheidsschade voort komt, uit het niet voldoen aan de wettelijke eisen. Zouden er bijvoorbeeld gasten verblijven in Markt 6 en er breekt brand uit; dan is de eventuele zaakschade en letselschade niet gedekt.”
Wij wijzen u erop dat de aansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, als de oorzaak van de aansprakelijkheidsschade voort komt, uit het niet voldoen aan de wettelijke eisen. Zouden er bijvoorbeeld gasten verblijven in Markt 6 en er breekt brand uit; dan is de eventuele zaakschade en letselschade niet gedekt.”
2.11
Op 16 maart 2021 zijn de panden gelegen aan de Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk opgeleverd. De werkzaamheden in het pand gelegen aan de Markt 6 te Harderwijk staan gepland in de periode november 2021 tot en met maart 2022.
3.De vorderingen en het daartegen gevoerde verweer
In conventie en in reconventie
3.1
AtLo vordert in conventie, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
a. zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat AtLo over de maanden maart, april, mei, juni en oktober 2020 aan Klomp 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;
b) zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat over de periode van 1 november 2020 tot 16 maart 2021 door AtLo geen huur verschuldigd is, althans een zodanige huur als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;
c) zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd dat met ingang van 16 maart 2021 AtLo 70%, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren, van de overeengekomen huurprijs aan Klomp verschuldigd is tot de datum dat ook het gehuurde deel van Markt 6 na de renovatie naar behoren zal zijn opgeleverd en met toestemming van de gemeente Harderwijk door AtLo als hotel in gebruik genomen kan worden;
d) subsidiair, indien het sub b gevorderde niet mocht worden toegewezen, zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat AtLo gerekend vanaf 1 november 2020 voor de duur van de lockdown maatregelen ter zake van de sluiting van de horeca 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;
e) zal verklaren voor recht dat Klomp jegens AtLo aansprakelijk is voor de als gevolg van de door de firma Derksen in het rapport van 15 juli 2020 geconstateerde bouwkundige gebreken door eiseres geleden en nog te lijden schade en Klomp zal veroordelen om aan AtLo die geleden en nog te lijden schade te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
f. Klomp zal veroordelen in de (na)kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het te wijzen vonnis.
3.2
AtLo legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.
COVID-19 en de als gevolg daarvan getroffen overheidsmaatregelen vormen een gebrek ex artikel 7:204 BW Pro en tevens een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW Pro. Op grond hiervan is een verlaging van de huurprijs met 50% over de maanden maart, april, mei, juni en oktober 2020 gerechtvaardigd, aldus AtLo. Verder is sprake van bouwkundige gebreken in het gehuurde. Omdat AtLo gezien de aard en de omvang van de gebreken over de periode van 1 november 2020 tot 16 maart 2021 geen gebruik heeft kunnen maken van het hotel en dus niet het genot heeft gehad van het gehuurde, is zij op grond van artikel 7:207 BW Pro over die periode geen huur verschuldigd. Vanaf 16 maart 2021 kan AtLo weer gebruik maken van de hotelkamers gelegen in de panden Markt 8, 9a en 10 te Harderwijk, maar nog niet van de tien hotelkamers die zijn gelegen in het pand aan de Markt 6 te Harderwijk. Om die reden heeft zij vanaf die datum recht op een huurprijsvermindering van 30%. Ten slotte maakt AtLo op grond van artikel 7:208 BW Pro aanspraak op vergoeding van de door de bouwkundige gebreken veroorzaakte schade.
3.3
Klomp vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, AtLo zal veroordelen om aan Klomp te betalen:
I.
Primair
Primair
een bedrag van € 54.078,70 ter zake van de huurachterstand uit hoofde van de huurovereenkomst tot en met juni 2021;
Subsidiair
ter zake van de huurachterstand uit hoofde van de huurovereenkomst tot en met juni 2021
een in goede justitie te bepalen bedrag met inachtneming van de formules zoals omschreven in alinea’s 10.4 t/m 10.10;
II. een bedrag van € 3.300,00 ten titel van contractuele boete over de maanden april 2020 tot en met februari 2021, althans de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over iedere van deze niet (tijdig) betaalde huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot de dag van algehele voldoening;
III. een bedrag van € 8.111,81 ten titel van verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten,
althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 9juni 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. vanaf 1 juli 2021 een bedrag van € 9.062,86 inclusief BTW per maand aan toekomstige
huurpenningen, vermeerderd met de contractuele boeterente als bepaald in artikel 25 lid Pro 3
van de Algemene Bepalingen met een minimum van € 300,00 per maand, althans de
wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over iedere niet (tijdig) betaalde huurtermijn
vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot de dag van algehele
voldoening, te vermeerderen met de nog toekomstige (contractueel overeengekomen)
indexering als bepaald in artikel 18 van Pro de Algemene Bepalingen per 1 januari van ieder
jaar zolang de huurovereenkomst nog voortduurt;
V. de kosten van deze procedure en de nakosten, indien en voor zover AtLo niet
binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen, althans binnen de door de
kantonrechter redelijk geachte termijn, na betekening van het te dezen te wijzen vonnis daaraan heeft voldaan, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling verschuldigd zal worden met ingang van veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.4
Klomp legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.
AtLo heeft de door haar verschuldigde huur over de maanden april 2020 tot en met juni 2020 en oktober 2020 tot en met juni 2021 tot een bedrag van € 54.078,70 onbetaald gelaten. Subsidiair maakt Klomp ter zake van de huurachterstand tot en met juni 2021
aanspraak op een in goede justitie te bepalen bedrag met inachtneming van de formules zoals omschreven in alinea’s 10.4 t/m 10.10. Gelet op het bepaalde in artikel 25.3 van de algemene bepalingen is AtLo contractuele boetes aan Klomp verschuldigd geworden, tot en met februari 2021 berekend op een bedrag van € 3.300,00. Subsidiair maakt Klomp op grond van artikel 6:119a BW aanspraak op de wettelijke handelsrente. Klomp heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken om de vordering te incasseren. Zij maakt daarom op grond van artikel 30.1 van de algemene voorwaarden aanspraak op vergoeding van die kosten tot een bedrag van € 8.111,81.
3.5
Partijen hebben verweer gevoerd tegen elkaars vorderingen. Op de inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en reconventie
4.1
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
4.2
Ter zitting is in overleg met partijen besloten om de beoordeling ten aanzien van de vraag of AtLo recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de gevolgen van de coronacrisis aan te houden totdat de Hoge Raad heeft beslist op de door de rechtbank Limburg bij vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:1982) gestelde prejudiciële vragen. Zodra de vragen door de Hoge Raad zijn beantwoord, worden partijen in de gelegenheid gesteld bij akte op die antwoorden te reageren en, indien nodig, hun eerder ingenomen stellingen daarop aan te passen.
4.3
In conventie spitst de beoordeling zich in dit stadium derhalve toe op de vraag of sprake is van gebreken aan het gehuurde en zo ja, of AtLo op grond van artikel 7:207 BW Pro aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs, alsmede of zij op grond van artikel 7:208 BW Pro aanspraak kan maken op vergoeding van de door de gebreken veroorzaakte schade.
4.4
AtLo wijst in dit verband op de bouwkundige gebreken ter zake (onder meer) de brandveiligheidsvoorzieningen. AtLo mocht verwachten dat zij het gehuurde kon gebruiken als hotel in overeenstemming met de wettelijke vereisten en zonder verhoogd schade- en aansprakelijkheidsrisico. Zowel de onmogelijkheid om het gehuurde naar behoren te verzekeren als de aard en de omvang van de vanaf 2 november 2020 te verrichten werkzaamheden maakten het in redelijkheid onmogelijk om het hotel te exploiteren, aldus AtLo.
4.4.1
Klomp voert hiertegen verweer. Zij stelt dat er op grond van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden een onderscheid moet worden gemaakt tussen de verantwoordelijkheid ten aanzien van het object van het gehuurde (welke verantwoordelijkheid bij de verhuurder ligt) en de verantwoordelijkheid ten aanzien van de bestemming van het gehuurde (welke ligt bij de huurder). Door Klomp wordt slechts het object verhuurd en niet een hotel. Klomp is om die reden niet gehouden een gebouw ter beschikking te stellen dat voldoet aan de eisen om daarin een hotel te exploiteren. Die verantwoordelijkheid ligt bij de huurder.
4.4.2
Allereerst dient te worden beoordeeld of de bouwkundige gebreken een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro opleveren. Een gebrek is ingevolge voormeld artikellid een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Blijkens de tekst van artikel 2.1 van de algemene bepalingen zijn partijen nader overeengekomen dat daarbij van belang is wat AtLo bij het aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.
4.4.3
Beoordeeld dient dus te worden of het gehuurde het genot heeft kunnen verschaffen dat AtLo bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarbij komt het aan op de betekenis die partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de huurovereenkomst mochten toekennen. Daarbij is van belang dat, anders dan Klomp betoogt, op pagina 1 van de huurovereenkomst niet enkel is bepaald dat Klomp bedrijfsruimten aan AtLo verhuurd, maar dat daarbij tevens de benamingen “hotel-gedeelte”, “hotel”, “hotelkamers” en de toevoeging “in totaal 34 hotelkamers” zijn opgenomen. Bovendien is in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als hotel. Op basis van deze bepalingen, in onderlinge samenhang bezien, mocht AtLo verwachten dat door Klomp niet enkel bedrijfsruimten ter beschikking werden gesteld, maar meer in het bijzonder dat hotelkamers ter beschikking werden gesteld. Door AtLo is voldoende onderbouwd dat het gehuurde door de bouwkundige gebreken niet het genot kon verschaffen dat zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat die gebreken moeten worden aangemerkt als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
4.5
De vraag rijst vervolgens of AtLo recht heeft op schadevergoeding en/of op huurprijsvermindering.
4.5.1
Voor de onderhavige categorie huurovereenkomst — niet-woonruimte — geldt dat artikel 7:207 BW Pro (aanspraak op huurprijsvermindering) en artikel 7:208 BW Pro (aansprakelijkheid voor schade) van regelend recht zijn, tenzij het gebreken betreffen die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (zie artikel 7:209 BW Pro). Voor gebreken die bij het aangaan van de huur niet bekend zijn bij de verhuurder (en dat ook niet behoren te zijn) en gebreken die ontstaan ná het aangaan van de huur kan het recht van de huurder op huurprijsvermindering en de aansprakelijkheid voor schade door de verhuurder contractueel uitgesloten worden.
4.5.2
Klomp heeft zich beroepen op artikel 11.3 van de algemene bepalingen, waarin onder meer is opgenomen dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening. Verder is in dit artikel bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade tengevolge van een gebrek.
4.5.3
AtLo voert aan dat Klomp geen beroep toekomt op artikel 11.3 van de algemene bepalingen, omdat sprake is van een gebrek dat Klomp bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen, zoals bedoeld in artikel 7:208 en Pro artikel 7:209 BW Pro en in (de laatste zinnen van) artikel 11.4 van de algemene bepalingen. AtLo heeft ook aangevoerd dat Klomp geen beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen toekomt, omdat er sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoning van Klomp, zoals bedoeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen. Indien Klomp immers de nodige zorg had betracht ten aanzien van de staat van het gehuurde, dan waren de gebreken niet ontstaan, althans dan waren de gebreken voor de totstandkoming van de huurovereenkomst ontdekt en verholpen, aldus AtLo. Verder heeft AtLo aangevoerd dat Klomp geen beroep op artikel 11.3 toekomt, omdat Klomp de redelijke termijn heeft overschreden om een aanvang te maken met het verhelpen van de gebreken, zoals bedoeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen. Tot slot heeft AtLo aangevoerd dat het beroep van Klomp op artikel 11.3 van de huurovereenkomst ook op grond van de redelijkheid en billijkheid moet worden verworpen, omdat de uitsluiting van rechten in dit artikel zo ruim is, dat AtLo, als huurder, vrijwel geen juridische mogelijkheden heeft in het geval van gebreken. Dit maakt het artikellid onredelijk bezwarend, dan wel dit maakt dat een beroep op dit artikellid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.5.4
Bij de beoordeling van de vraag of Klomp zich kan beroepen op artikel 11.3 van de algemene bepalingen dient eerst te worden vastgesteld of Klomp de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst met AtLo kende of behoorde te kennen. De bouwkundige gebreken op het gebied van de brandveiligheid zijn in de eerste plaats geconstateerd ten aanzien van verbouwingen die in 1998 in opdracht van Klomp zijn uitgevoerd. Aan Klomp is daarvoor een bouwvergunning verleend. De verbouwing is niet conform de aan die vergunning verbonden voorwaarden uitgevoerd. Het was de verantwoordelijkheid van Klomp als opdrachtgever om te controleren of volgens die voorwaarden werd gebouwd. Het betrof verbouwingen aan een hotel, zodat op het gebied van de brandveiligheid extra strenge eisen worden gesteld. Het verweer van Klomp dat zij er niet op bedacht had hoeven zijn dat de aannemer niet conform de bouwtekeningen bouwde, kan dan ook niet slagen. De gebreken zijn in de tweede plaats geconstateerd ten aanzien van verbouwingen die in 2006 zijn uitgevoerd door de vorige huurder/expolitant, Van Essen. Ook als Klomp van die verbouwingen niet heeft geweten, zoals zij stelt, dan had het op haar weg gelegen om het gehuurde, alvorens zij de hotelkamers aan AtLo ging verhuren, te onderzoeken op gebreken (vgl. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980). Uit de brief van de gemeente van 26 februari 2020 blijkt dat na globale inspectie is vastgesteld dat het gehuurde niet voldoet aan de wettelijke vereisten op het gebied van brandveiligheid. De stelling van Klomp dat de gebreken enkel na destructief onderzoek konden worden vastgesteld en dat een dergelijk vergaand onderzoek van haar niet kon worden gevergd, dient om die reden te worden gepasseerd. De conclusie is dat de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst reeds bestonden en dat Klomp die gebreken behoorde te kennen. Klomp komt om die reden geen beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen toe.
4.6
De onder e. gevorderde verklaring voor recht ligt gelet op het voorgaande voor toewijzing gereed. Dat schade is geleden is voldoende aannemelijk gemaakt. De omvang van de schade is op dit moment echter nog niet vast te stellen. De verwijzing naar de schadestaat voor de schadevergoeding ligt daarom eveneens voor toewijzing gereed. De discussie over de door Klomp in dit verband aan de orde gestelde punten (waaronder de omvang van de schadeposten en het al dan niet bestaan van causaal verband) zal in de schadestaatprocedure verder moeten worden gevoerd.
4.7
Ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering geldt het volgende. Van de zijde van AtLo is gesteld dat over de periode van 1 november 2020 tot 16 maart 2021 geen huur is verschuldigd, omdat AtLo gedurende voormelde periode in het geheel geen gebruik heeft kunnen maken van het hotel. Vanaf 16 maart 2021 zou een huurprijsvermindering van 30% redelijk zijn. Vanaf die datum kunnen de hotelkamers in de panden Markt 8, 9a en 10 immers weer gebruikt worden, maar de 10 hotelkamers in het pand Markt 6 nog niet. Van de zijde van Klomp is gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens Klomp had het hotel tijdens de verbouwing niet geheel gesloten hoeven te worden. AtLo beschikte nog altijd over een gebruiksvergunning en de gemeente heeft nooit formeel de handhaving aangezegd. De verbouwing vond plaats in fases, waarbij de panden één voor één onder handen werden genomen. Daarbij werd de overlast zo veel mogelijk beperkt. Bovendien werden de werkzaamheden uitgevoerd in het laagseizoen. Er is derhalve geen sprake van een situatie waarin in het geheel geen sprake was/is van huurgenot, aldus Klomp. Ten aanzien van de hotelkamers in het pand gelegen aan de Markt 6 te Harderwijk stelt Klomp dat deze tot de start van de werkzaamheden in november 2021 geëxploiteerd kunnen worden. De brandveiligheid is dankzij aanvullende maatregelen die zijn getroffen voldoende en de exploitatie is wel degelijk te verzekeren, aldus Klomp.
4.7.1
Dat sprake is geweest van vermindering van huurgenot is voldoende komen vast te staan. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Klomp staat nog onvoldoende vast in welke mate sprake was/is van verminderd huurgenot en tot welke (evenredige) vermindering van de huurprijs dit moet leiden. AtLo wordt in de gelegenheid gesteld de daarop betrekking hebbende vordering bij (daarop toegesneden) akte nader te onderbouwen. Klomp mag daarop bij antwoordakte reageren.
4.8
Het voorgaande betekent dat nog niet kan worden vastgesteld of sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog die huurachterstand is. De beoordeling van de daarop betrekking hebbende vordering in reconventie, wordt om die reden aangehouden tot na de aktewisselingen. Ook de beoordeling van de gevorderde contractuele boetes, rentes en toekomstige huurtermijnen wordt om die reden aangehouden.
5.Beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie
5.1
stelt AtLo in de gelegenheid om zich op de rolzitting van
woensdag 22 september 2021bij akte uit te laten als overwogen onder overweging 4.7.1, en bepaalt dat Klomp in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;
woensdag 22 september 2021bij akte uit te laten als overwogen onder overweging 4.7.1, en bepaalt dat Klomp in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;
5.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
(mk)